02.05.2014 Deutliche Performanceunterschiede innerhalb des Handelssektors
Deutsche Handelsobjekte erfreuen sich in jüngster Zeit hoher Aufmerksamkeit bei Investoren. Während Handelsobjekte heute einen Anteil von ca. 30 % in institutionellen Portfolios einnehmen, lag der Wert vor fünf Jahren noch bei 23%. So gibt es innerhalb des stark wachsenden Marktes der Spezialfonds mittlerweile mehr als zehn Fonds, die ausschließlich in deutsche Handelsimmobilien investieren.
Die zunehmende Spezialisierung von Produkten und Investmentstrategien erfordert eine detaillierte Betrachtung auf Ebene der jeweiligen Handelssegmente. Eine Analyse zeigt deutliche Performanceunterschiede im Vergleich von Geschäftshäusern in 1a-Lage (High Street), Shopping Centern und Fachmarktzentren.
Sämtliche von IPD gemessene Handelsimmobilien erzielten 2013 in Deutschland einen Total Return von 6,4% und wiesen damit eine Outperformance von 1,3% gegenüber dem Gesamtindex DIX Deutscher Immobilien Index aus. In den letzten fünf Jahren erzielte der Handelssektor jährlich eine bessere Performance als der Gesamtmarkt: Die annualisierte Outperformance zwischen 2009 und 2013 liegt bei 100 Basispunkten.
Mit 637 Liegenschaften in einem Wert von 14,8 Mrd. EUR stellt der Handelssektor zu ca. 30% die IPD Datenbank des deutschen Marktes, der insgesamt 2.176 Immobilien mit einem Verkehrswert von 49,4 Mrd. EUR umfasst.
Mit Blick auf die Performance im Jahr 2013 erzielten die drei ausgewählten Handelssegmente einen Total Return von rund 6%. Während jedoch die High-Street-Immobilien (in diesem Fall in den Top7-Städten) und die Shopping Center eine positive Wertänderungsrendite aufweisen, ist bei den Fachmärkten (inklusive Supermärkten) ein Wertverlust von 1,5% zu verzeichnen. Wie auch andere standardisierte und einfache Gebäudetypen, z. B. im Industrie- und Logistiksektor, erzielen Fachmärkte hohe Netto-Cashflow-Renditen. Im Gegenzug führ die kurze Nutzungsdauer der Gebäude in der Regel zu jährlichen Abwertungen auf die Verkehrswerte. Dagegen erzielen High-Street-Immobilien eine geringe Netto-Cashflow-Rendite, verzeichnen dafür aber häufiger Wertzuwächse. Die höhere Gebäude- und Lagequalität der innerstädtischen Geschäftshäuser zeigt sich auch in einem Verkehrswert pro Quadratmeter von rund 4.000 EUR, dem ein Wert von ca. 1.500 EUR bei den Fachmärkten gegenüber steht.
Innerhalb des Handelssektors zeigt sich eine deutliche Heterogenität nach Nutzungsart und Standort. Um die Qualität von Portfolio und Management angemessen zu bewerten, muss eine Erfolgsquellenanalyse diese Handelsspezifika adäquat berücksichtigen.
Die zunehmende Spezialisierung von Produkten und Investmentstrategien erfordert eine detaillierte Betrachtung auf Ebene der jeweiligen Handelssegmente. Eine Analyse zeigt deutliche Performanceunterschiede im Vergleich von Geschäftshäusern in 1a-Lage (High Street), Shopping Centern und Fachmarktzentren.
Sämtliche von IPD gemessene Handelsimmobilien erzielten 2013 in Deutschland einen Total Return von 6,4% und wiesen damit eine Outperformance von 1,3% gegenüber dem Gesamtindex DIX Deutscher Immobilien Index aus. In den letzten fünf Jahren erzielte der Handelssektor jährlich eine bessere Performance als der Gesamtmarkt: Die annualisierte Outperformance zwischen 2009 und 2013 liegt bei 100 Basispunkten.
Mit 637 Liegenschaften in einem Wert von 14,8 Mrd. EUR stellt der Handelssektor zu ca. 30% die IPD Datenbank des deutschen Marktes, der insgesamt 2.176 Immobilien mit einem Verkehrswert von 49,4 Mrd. EUR umfasst.
Mit Blick auf die Performance im Jahr 2013 erzielten die drei ausgewählten Handelssegmente einen Total Return von rund 6%. Während jedoch die High-Street-Immobilien (in diesem Fall in den Top7-Städten) und die Shopping Center eine positive Wertänderungsrendite aufweisen, ist bei den Fachmärkten (inklusive Supermärkten) ein Wertverlust von 1,5% zu verzeichnen. Wie auch andere standardisierte und einfache Gebäudetypen, z. B. im Industrie- und Logistiksektor, erzielen Fachmärkte hohe Netto-Cashflow-Renditen. Im Gegenzug führ die kurze Nutzungsdauer der Gebäude in der Regel zu jährlichen Abwertungen auf die Verkehrswerte. Dagegen erzielen High-Street-Immobilien eine geringe Netto-Cashflow-Rendite, verzeichnen dafür aber häufiger Wertzuwächse. Die höhere Gebäude- und Lagequalität der innerstädtischen Geschäftshäuser zeigt sich auch in einem Verkehrswert pro Quadratmeter von rund 4.000 EUR, dem ein Wert von ca. 1.500 EUR bei den Fachmärkten gegenüber steht.
Innerhalb des Handelssektors zeigt sich eine deutliche Heterogenität nach Nutzungsart und Standort. Um die Qualität von Portfolio und Management angemessen zu bewerten, muss eine Erfolgsquellenanalyse diese Handelsspezifika adäquat berücksichtigen.
