28.04.2014 Integrierte Shopping-Center stärken den Einzelhandelsstandort Essen
Essen bildet das Herzstück der Metropolregion Ruhr, die neben Paris und London zu den am dichtesten besiedelten Gebieten zählt. Im ehemaligen Zentrum der deutschen Montanindustrie dominiert nun ein breit gefächerter tertiärer Sektor. Die Bran¬chenschwerpunkte liegen in der Bau- und Energiewirtschaft, im Gesundheitsbereich, Bildung, Kommunikations-, Umwelt- sowie der Wasserwirtschaft. Viele Großunternehmen ziehen ihre weltweiten Fäden von ihrer Essener Konzernzentrale.
Die sich aktuell als Designstadt positionierende Stadt galt noch vor einem Vierteljahrhundert als Shoppingmetropole für die Menschen im Revier. Mit dem Strukturwandel folgte hohe Arbeitslosigkeit und ein verändertes Einkaufs- und Nachfrage¬verhalten, das die Einkaufscenter in der Peripherie, vor allem das CentrO in Oberhausen besser bedienen konnten. Mittler¬weile macht Essen mit eigenen innerstädtischen Centern – vor allem mit dem „Limbecker Platz“- wieder Boden gut, die sich auch positiv auf den gesamten innerstädtischen Einzelhandel auswirken.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT
Auf der Verkaufsfläche in der Essener City werden jährlich rund 800 Millionen Euro umge¬setzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt mit knapp 23 Prozent aber nach wie vor unter dem Durchschnitt von Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl.
Obwohl im Oktober 2009 mit 70.000 m² Verkaufsfläche eines der größten Einkaufszentren im Herzen der City eröffnete, hinkt der innerstädtische Verkaufsflächenanteil mit 23,2 Prozent hinter her. Der „Limbecker Platz“ mit über 200 Shops erzielte den für die Innenstadt erhofften Sogeffekt, der die Konsumenten aus der Peripherie wieder in die gesamte City – auch wieder verstärkt in die Fußgängerzonen - zieht, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Jürgen Kreutz.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Kettwiger Straße
• Verbindungsachse zwischen Hauptbahnhof / Markt / Porschekanzel / Limbecker Straße
• Geprägt durch Großflächenmieter wie Kaufhof, Ansons, AppelrathCüpper, Peek & Cloppen¬burg, Primark
• Flaniermeile mit Verweilqualität durch zahlrei¬che Gastronomieangebote
• Neueröffnungen: Stefanel, Bolia, Altinbas, REWE to go, Kämpgen, Ah to go, Das Depot, Boog´s home, A-Shop, BRAX
• Aktueller Mietpreis liegt bei 98 EUR/m²
Limbecker Straße
• Relativ schmale Fußgängerzone mit rund 300 Metern Länge
• Verbindungsachse vom Markt / Porschekanzel / Kettwiger Straße zum Center „Limbecker Platz“
• Überwiegend konsumorientierte
Filialkonzepte
• Topografisches Gefälle in Ost-West-Richtung zum Limbecker Platz hin
• Neue Mieter: Butlers, Flormar, Adrä CD-Shop, Cartoon, Desigual, SchuhHouse
• Aktueller Mietpreis liegt bei 96 EUR/m²
Die extreme Konkurrenzsituation im polyzentrischen Ruhrgebiet, die Umbruchphase der traditionellen Industriestadt in den tertiären Sektor einhergehend mit schwachen wirtschaftlichen und soziodemografischen Eckdaten sind herausfordernd. Essen kann jedoch bescheinigen, dass sie diese schwierige Ausgangssituation mittlerweile in den Griff bekommen hat. Den Nimbus als Top- Einkaufsdestination hat sie zwar schon längst nicht mehr. „Durch das unmittelbar an die Fußgängerzone Limbecker Straße angebundene starke Einkaufszentrum „Limbecker Platz“ hat sich die gesamte Innenstadt aus einer jahrelangen „Starre“ bzw. Stagnation mit sogar vereinzelten Leerständen in der Top-Lage positiv entwickeln können“, berichtet der Einzelhandels- und Immobilienexperte Jürgen Kreutz. Die Konsumenten aus den Vororten und Stadtteillagen, die zuvor zum Shoppen in das Oberhausener „CentrO“ oder in das Mülheimer „Rhein-Ruhr-Zentrum“ fuhren, kommen wieder gezielt in die Innenstadt.
Die Fußgängerzonen Limbecker Straße und vor allem die Kettwiger Straße haben in den letzten drei bis vier Jahren wieder eine stärkere Nachfrage von guten Einzelhandelskonzepten erfahren. Für die Top-Lagen der Essener Innenstadt liegen der COMFORT aktuell 67 ernst zu nehmende Gesuche nach geeigneten Ladenflächen von bonitätsstarken Einzelhändlern vor.
Bei der in 2013 laufenden Revitalisierung des Büro- und Geschäftshauses „Haus am Kettwiger Tor“ in der Kettwiger Straße 2-10 bewiesen die Neuvermietungen an Bolia, das türkische Schmuckkonzept Altimbas, REWE to go, Hallhuber, Mammut und vor allem an den Schuhhändler Kämpgen, dass die Essener Fußgängerzonen wieder stark begehrt sind. Peek & Cloppenburg spürt die positiven Auswirkungen der ECE und erweitert nun sein erfolgreiches Textilhaus in der Kettwiger Straße in die nachbarschaftlichen Flächen des Baederhauses um rund 1.500 qm Verkaufsfläche. Am Kennedyplatz sicherte sich in 2013 das Unternehmen Cyberport neue Verkaufsflächen in dem ehemaligen Obergeschoss von HEMA. Direkt benachbart bezieht der Übergrößenanbieter Weingarten eine Fläche von rund 2.000 qm des ehemaligen Young Fashion-Hauses KULT und bestätigt damit die gute Verbindungsachse von der Limbecker Straße über den Kennedyplatz zum Markt / Porscheplatz / Kettwiger Straße.
INVESTMENT
Der Einzelhandelsstandort Essen erfreut sich in jüngster Zeit wieder gestiegener Beliebtheit, wobei sich die Nachfrage auf die Toplagen konzentriert. Klassische B-Lagen stehen wenn überhaupt eher im Fokus der regional orientierten Anleger. COMFORT liegen Investitionswünsche von privaten Investoren, Family Offices, Fondsgesellschaften, Versicherungen, Pensionskassen und auch von internationalen Investoren vor. Seitdem sich die Innenstadt in den letzten zwei bis drei Jahren wieder gemausert hat, stehen auch wieder Investoren für Essen im Fokus, die noch vor dem Centerprojekt „Limbecker Platz“ ihre Immobilie(n) dort veräußert haben.
Die Verkaufsbereitschaft der Eigentümer ist jedoch, wie an vielen anderen Standorten auch, eher gering. Dies liegt sicherlich auch an adäquaten Anlagealternativen. Die wenigen Verkäufe aus der jüngsten Vergangenheit führten – laut Kreutz - zu Verkaufspreisen zwischen der 18 und 19,5-fachen Nettojahresmiete. Dies ist als eindeutiges Indiz für die Risikofreiheit solcher Investments zu werten. Ende 2013 sicherte sich die Union Investment für den institutionellen Immobilienfonds UniInstitutional German Real Estate die technisch und energetisch revitalisierte und neu vermietete Liegenschaft „Haus am Kettwiger Tor“. Verkäufer des ca. 6.900 qm großen Büro- und Geschäftshauses war eine Hamburger Investorengruppe unter Führung der Achim Griese Treuhandgesllschaft.
Die positiven Veränderungen des Einzelhandelsstandortes Essen bewirken für Investoren neue bzw. bestätigende Impulse, so dass die Investment-Nachfrage wieder belebt wird.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Essen erlangte durch die Neuansiedlungen der Shopping Center an Attraktivität und in der Vergangenheit an konkurrierende Revierstädte verlorene Kunden zurück. Die anfangs zu verkraftenden negativen Folgen der innerstädtischen Einkaufszentren wirken sich nun positiv aus.
Die Kettwiger Straße – früher als Niveaulage und Flaniermeile Essens bekannt – zeichnet sich heute durch einen guten Branchenmix an Mietern aus. So wurde durch den preisaggressiven Modefilialisten Primark die Frequenz in der Lage erhöht, während weitere neue Anbieter wie Stefanel, REWE to go, Mammut, Bolia Altinbas, das Schuhhaus Kämpgen, Brax, Ah to go, Das Depot, Boog´s home oder A-Shop zur Angebotsvielfalt positiv beitragen.
Die konsumige Lage Limbecker Straße, die besonders durch die geringe Breite und die Topografie der Fußgängerzone geprägt ist, kann sich auch aktuell behaupten. Die zuletzt erfolgten Neueröffnungen wie Flormar, Adrä CD-Shop, Cartoon, Desigual, Butlers oder auch SchuhHouse ergänzen die zahlreichen preisgünstigen Konzepte und das Produktangebot für den Konsumenten im mittleren Preissegment optimal. So bleibt die Limbecker Straße auch in Zukunft attraktiv und stellt für neue Filialisten eine nachhaltige Möglichkeit zur Anmietung dar.
Selten hat in der Vergangenheit eine Centerentwicklung der ECE der gesamten Innenstadt so gut getan, wie in Essen. Die kurzfristigen Wunden dieser 70.000 qm großen Verkaufsmaschine sind in den Fußgängerzonen souverän beseitigt, so dass nun auf entsprechendem Niveau ein harmonisches Zusammenspiel zwischen dem für die Stadt notwendigen Shopping-Center und der klassischen „Highstreet“ erfolgt. Für Retailer und auch Investoren sind somit die Essener Highstreet-Lagen endlich wieder nachhaltig interessant, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT.
Die sich aktuell als Designstadt positionierende Stadt galt noch vor einem Vierteljahrhundert als Shoppingmetropole für die Menschen im Revier. Mit dem Strukturwandel folgte hohe Arbeitslosigkeit und ein verändertes Einkaufs- und Nachfrage¬verhalten, das die Einkaufscenter in der Peripherie, vor allem das CentrO in Oberhausen besser bedienen konnten. Mittler¬weile macht Essen mit eigenen innerstädtischen Centern – vor allem mit dem „Limbecker Platz“- wieder Boden gut, die sich auch positiv auf den gesamten innerstädtischen Einzelhandel auswirken.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT
Auf der Verkaufsfläche in der Essener City werden jährlich rund 800 Millionen Euro umge¬setzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt mit knapp 23 Prozent aber nach wie vor unter dem Durchschnitt von Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl.
Obwohl im Oktober 2009 mit 70.000 m² Verkaufsfläche eines der größten Einkaufszentren im Herzen der City eröffnete, hinkt der innerstädtische Verkaufsflächenanteil mit 23,2 Prozent hinter her. Der „Limbecker Platz“ mit über 200 Shops erzielte den für die Innenstadt erhofften Sogeffekt, der die Konsumenten aus der Peripherie wieder in die gesamte City – auch wieder verstärkt in die Fußgängerzonen - zieht, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Jürgen Kreutz.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Kettwiger Straße
• Verbindungsachse zwischen Hauptbahnhof / Markt / Porschekanzel / Limbecker Straße
• Geprägt durch Großflächenmieter wie Kaufhof, Ansons, AppelrathCüpper, Peek & Cloppen¬burg, Primark
• Flaniermeile mit Verweilqualität durch zahlrei¬che Gastronomieangebote
• Neueröffnungen: Stefanel, Bolia, Altinbas, REWE to go, Kämpgen, Ah to go, Das Depot, Boog´s home, A-Shop, BRAX
• Aktueller Mietpreis liegt bei 98 EUR/m²
Limbecker Straße
• Relativ schmale Fußgängerzone mit rund 300 Metern Länge
• Verbindungsachse vom Markt / Porschekanzel / Kettwiger Straße zum Center „Limbecker Platz“
• Überwiegend konsumorientierte
Filialkonzepte
• Topografisches Gefälle in Ost-West-Richtung zum Limbecker Platz hin
• Neue Mieter: Butlers, Flormar, Adrä CD-Shop, Cartoon, Desigual, SchuhHouse
• Aktueller Mietpreis liegt bei 96 EUR/m²
Die extreme Konkurrenzsituation im polyzentrischen Ruhrgebiet, die Umbruchphase der traditionellen Industriestadt in den tertiären Sektor einhergehend mit schwachen wirtschaftlichen und soziodemografischen Eckdaten sind herausfordernd. Essen kann jedoch bescheinigen, dass sie diese schwierige Ausgangssituation mittlerweile in den Griff bekommen hat. Den Nimbus als Top- Einkaufsdestination hat sie zwar schon längst nicht mehr. „Durch das unmittelbar an die Fußgängerzone Limbecker Straße angebundene starke Einkaufszentrum „Limbecker Platz“ hat sich die gesamte Innenstadt aus einer jahrelangen „Starre“ bzw. Stagnation mit sogar vereinzelten Leerständen in der Top-Lage positiv entwickeln können“, berichtet der Einzelhandels- und Immobilienexperte Jürgen Kreutz. Die Konsumenten aus den Vororten und Stadtteillagen, die zuvor zum Shoppen in das Oberhausener „CentrO“ oder in das Mülheimer „Rhein-Ruhr-Zentrum“ fuhren, kommen wieder gezielt in die Innenstadt.
Die Fußgängerzonen Limbecker Straße und vor allem die Kettwiger Straße haben in den letzten drei bis vier Jahren wieder eine stärkere Nachfrage von guten Einzelhandelskonzepten erfahren. Für die Top-Lagen der Essener Innenstadt liegen der COMFORT aktuell 67 ernst zu nehmende Gesuche nach geeigneten Ladenflächen von bonitätsstarken Einzelhändlern vor.
Bei der in 2013 laufenden Revitalisierung des Büro- und Geschäftshauses „Haus am Kettwiger Tor“ in der Kettwiger Straße 2-10 bewiesen die Neuvermietungen an Bolia, das türkische Schmuckkonzept Altimbas, REWE to go, Hallhuber, Mammut und vor allem an den Schuhhändler Kämpgen, dass die Essener Fußgängerzonen wieder stark begehrt sind. Peek & Cloppenburg spürt die positiven Auswirkungen der ECE und erweitert nun sein erfolgreiches Textilhaus in der Kettwiger Straße in die nachbarschaftlichen Flächen des Baederhauses um rund 1.500 qm Verkaufsfläche. Am Kennedyplatz sicherte sich in 2013 das Unternehmen Cyberport neue Verkaufsflächen in dem ehemaligen Obergeschoss von HEMA. Direkt benachbart bezieht der Übergrößenanbieter Weingarten eine Fläche von rund 2.000 qm des ehemaligen Young Fashion-Hauses KULT und bestätigt damit die gute Verbindungsachse von der Limbecker Straße über den Kennedyplatz zum Markt / Porscheplatz / Kettwiger Straße.
INVESTMENT
Der Einzelhandelsstandort Essen erfreut sich in jüngster Zeit wieder gestiegener Beliebtheit, wobei sich die Nachfrage auf die Toplagen konzentriert. Klassische B-Lagen stehen wenn überhaupt eher im Fokus der regional orientierten Anleger. COMFORT liegen Investitionswünsche von privaten Investoren, Family Offices, Fondsgesellschaften, Versicherungen, Pensionskassen und auch von internationalen Investoren vor. Seitdem sich die Innenstadt in den letzten zwei bis drei Jahren wieder gemausert hat, stehen auch wieder Investoren für Essen im Fokus, die noch vor dem Centerprojekt „Limbecker Platz“ ihre Immobilie(n) dort veräußert haben.
Die Verkaufsbereitschaft der Eigentümer ist jedoch, wie an vielen anderen Standorten auch, eher gering. Dies liegt sicherlich auch an adäquaten Anlagealternativen. Die wenigen Verkäufe aus der jüngsten Vergangenheit führten – laut Kreutz - zu Verkaufspreisen zwischen der 18 und 19,5-fachen Nettojahresmiete. Dies ist als eindeutiges Indiz für die Risikofreiheit solcher Investments zu werten. Ende 2013 sicherte sich die Union Investment für den institutionellen Immobilienfonds UniInstitutional German Real Estate die technisch und energetisch revitalisierte und neu vermietete Liegenschaft „Haus am Kettwiger Tor“. Verkäufer des ca. 6.900 qm großen Büro- und Geschäftshauses war eine Hamburger Investorengruppe unter Führung der Achim Griese Treuhandgesllschaft.
Die positiven Veränderungen des Einzelhandelsstandortes Essen bewirken für Investoren neue bzw. bestätigende Impulse, so dass die Investment-Nachfrage wieder belebt wird.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Essen erlangte durch die Neuansiedlungen der Shopping Center an Attraktivität und in der Vergangenheit an konkurrierende Revierstädte verlorene Kunden zurück. Die anfangs zu verkraftenden negativen Folgen der innerstädtischen Einkaufszentren wirken sich nun positiv aus.
Die Kettwiger Straße – früher als Niveaulage und Flaniermeile Essens bekannt – zeichnet sich heute durch einen guten Branchenmix an Mietern aus. So wurde durch den preisaggressiven Modefilialisten Primark die Frequenz in der Lage erhöht, während weitere neue Anbieter wie Stefanel, REWE to go, Mammut, Bolia Altinbas, das Schuhhaus Kämpgen, Brax, Ah to go, Das Depot, Boog´s home oder A-Shop zur Angebotsvielfalt positiv beitragen.
Die konsumige Lage Limbecker Straße, die besonders durch die geringe Breite und die Topografie der Fußgängerzone geprägt ist, kann sich auch aktuell behaupten. Die zuletzt erfolgten Neueröffnungen wie Flormar, Adrä CD-Shop, Cartoon, Desigual, Butlers oder auch SchuhHouse ergänzen die zahlreichen preisgünstigen Konzepte und das Produktangebot für den Konsumenten im mittleren Preissegment optimal. So bleibt die Limbecker Straße auch in Zukunft attraktiv und stellt für neue Filialisten eine nachhaltige Möglichkeit zur Anmietung dar.
Selten hat in der Vergangenheit eine Centerentwicklung der ECE der gesamten Innenstadt so gut getan, wie in Essen. Die kurzfristigen Wunden dieser 70.000 qm großen Verkaufsmaschine sind in den Fußgängerzonen souverän beseitigt, so dass nun auf entsprechendem Niveau ein harmonisches Zusammenspiel zwischen dem für die Stadt notwendigen Shopping-Center und der klassischen „Highstreet“ erfolgt. Für Retailer und auch Investoren sind somit die Essener Highstreet-Lagen endlich wieder nachhaltig interessant, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT.
