23.04.2014 Steigende Geldumsätze am Grundstücks- und Investmentmarkt Dresden
Der Geldumsatz durch Verkäufe auf dem gesamten Dresdner Immobilienmarkt (Asset Deals) lag im Jahr 2013 nach vorläufigen Analysen des Dresdner Gutachterausschusses bei rd. EUR 1,22 Mrd. Das waren nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH 12% bzw. rd. EUR 130 Mio. mehr als im Vorjahreszeitraum (2012: rd. EUR 1,09 Mrd.). Damit liegt der Wert zudem beachtliche 17% bzw. EUR 180 Mio. über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2003 bis 2012: EUR 1,04 Mrd.).
Von dem Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen (Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 1,22 Mrd. entfielen im Jahr 2013:
• rd. EUR 656 Mio. auf bebaute Liegenschaften (2012: rd. EUR 558 Mio.) = +18%
• rd. EUR 167 Mio. auf unbebaute Liegenschaften (2012: rd. EUR 96 Mio.) = +74%
• rd. EUR 400 Mio. auf Wohn- und Teileigentum (2012: rd. EUR 440 Mio.) = -9%
Zu dem Umsatzwachstum trug – wie auch in anderen Städten - insbesondere das Segment der Wohninvestments (bebaut und unbebaut) bei (siehe unten), während die Privatimmobilien-Bereiche die hohen Vorjahreswerte zwar nicht wieder erreichten, wohl aber das mittlere Niveau der jüngsten zehn Jahre bzw. dieses sogar übertrafen:
Ein- und Zweifamilienhäuser
• Gegenüber 2012 ging die Anzahl der Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern um 20% auf 401 zurück (2012: 500 Kauffälle). Auch das Transaktionsvolumen gab um 20% auf rd. EUR 92 Mio. nach (2012: EUR 115 Mio.), erreichte nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH aber den Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2003 bis 2012: EUR 91 Mio.).
• Der durchschnittliche Verkaufspreis je Erwerbsvorgang stellt sich nahezu unverändert auf ca. EUR 229.000,- (2012: EUR 230.000,-).
Wohn- und Teileigentum
• Im Dresdner Marktsegment „Wohn- und Teileigentum“ ging der Geldumsatz 2013 mit rd. EUR 400 Mio. gegenüber dem Vorjahr um 9% zurück (2012: rd. EUR 440 Mio.). Dennoch ist das Ergebnis das dritthöchste im neuen Jahrtausend und liegt zudem EUR 90 Mio. bzw. 29% über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2003 bis 2012: EUR 310 Mio.).
• Da auch hier die Zahl der Verkäufe deutlich unter dem Vorjahreswert lag (2013: 3.099 Kauffälle; 2011: 3.580), erhöhte sich der mittlere Kaufpreis pro Erwerbsfall ungeachtet des Umsatzrückgangs auf rd. EUR 129.000,- (2012: EUR 123.000,-; 2011: ca. EUR 94.000,-).
• Nach Analysen von AENGEVELT-RRESEARCH prägen sowohl Selbstnutzer als auch Kapitalanleger die Nachfrage.
Investmentmarkt: Steigendes Transaktionsvolumen
• Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH stieg das Umsatzvolumen am Dresdner Investmentmarkt (Wohn- und Gewerbeinvestments, Asset-Deals) im Berichtsjahr 2013 gegenüber dem Vorjahr um 39% auf EUR 701 Mio. (2012: rd. EUR 506 Mio.) und liegt damit 30% über dem jüngsten Dekadenmittel (Ø 2003 bis 2012: EUR 541 Mio.).
• Im Dresdner Wohninvestmentsegment (Mehrfamilienhäuser und unbebaute Mehrfami¬lien¬¬haus¬grundstücke) zog dabei der kontrahierte Geldumsatz 2013 gegenüber dem Vorjahr noch deutlicher um 68% bzw. EUR 188 Mio. auf rd. EUR 466 Mio. an (2012: EUR 278 Mio.). Dieser Wert liegt zudem 62% über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2003 bis 2012: EUR 288 Mio.).
• Am Dresdner Markt für Gewerbeinvestments (bebaut und unbebaut) fiel das Umsatz¬wachstum mit rd. EUR 235 Mio. (2012: EUR 228 Mio.) moderater aus und liegt zudem ein Viertel unter dem jüngsten Dekadenmittel (Ø 2003 bis 2012: EUR 314 Mio.).
Stabile und überdurchschnittlich hohe Renditen
• Das Renditeniveau gab in Dresden im Berichtszeitraum 2013 leicht nach, ist aber im bundesweiten Vergleich nach wie vor attraktiv. Im Durchschnitt wird in Dresden eine mittlere marktübliche Rendite für Büro- und Geschäftshäuser von 6,8% erzielt, 2012 waren es noch 7,3%.
• Die Spannweite marktüblicher Einstiegsrenditen für Büroimmobilien in der City reicht aktuell von 7,0% bis hin zu 7,5%. In den Cityrandlagen werden z.T. Einstiegsverzinsungen von 8,5% erzielt. Topobjekte erreichen in der Spitze aktuell 6,5%.
• Geschäftshäuser in besten Lagen werden i.d.R. zu einer Anfangsrendite von 6,5% bis 7,5% gehandelt, in begründeten Ausnahmefällen auch zu 6%.
• Mit Blick auf die wirtschaftlich stabile Marktsituation und die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien – besonders in zentralen, urbaneren Stadtteillagen der Landeshauptstadt – ziehen sowohl Kaufpreise als auch Kaufpreisfaktoren für Wohninvestments seit etwa drei Jahren an, sind indessen im Vergleich mit Immobilienrenditen anderer Städte unverändert günstig. In der Spitze werden Anfangsrenditen von 5,5% erzielt. Die mittlere marktübliche Rendite liegt bei 6,4%. Die Spannweite ist fallindividuell abhängig von Lage und Qualität des Objektes und dementsprechend groß und reicht i.d.R. von rd. 5,8% in sehr guten Lagen (z.B. Altstadt, Blasewitz, Johannstadt, Loschwitz und Striesen) bis hin zu knapp 7,5%.
• Deutlich attraktiver sind demgegenüber die Renditen im Logistik- bzw. Industriesegment. Aktuell werden hier in der Spitze Einstiegsrenditen von 8,0% erzielt. Die marktübliche Spannweite liegt in diesem Segment i.d.R. zwischen 8,5% und 9%.
• Ebenfalls attraktiv sind die Einstiegsrenditen im Handelssegment (z.B. SB- bzw. Fachmärkte). Hier liegt die Verzinsung für Top-Objekte (neuwertige, langfristig vermietete Objekte mit „funktionierendem“ Mietermix in guten bzw. nachhaltigen Lagen) bei 7,2% und streut bis 12%.
AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert folgende Trends:
• Aufgrund der geringen Rendite-Performance in den „Big Seven“ erweitern Investoren ihr Nachfrageprofil zunehmend um renditestärkere A-Lagen in B-Städten; hier zählt Dresden zu den Top Five.
• Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEEARCH ein weiterhin dynamisches Markt¬geschehen am Investmentmarkt mit Schwerpunkt auf Top-Lagen bzw. –Immobilien.
• Die Renditeentwicklung ist insgesamt stabil, bei den Spitzenrendite ist ein weiteres Nach¬geben möglich. Das Renditeniveau bleibt indessen im Vergleich mit den „Big Seven“ attraktiv hoch bei vergleichbarer Rendite-Risiko-Relation.
• Das Dresdner Wohninvestmentsegment profitiert vom anhaltenden Einwohner- und Haus¬haltswachstum mit stabilem bzw. steigendem Transaktionsvolumen. Gleichzeitig besteht ein hoher Bedarf an bezahlbarem Wohnraum. Hier ist die Schaffung von Mietwohnungen besonders im mittleren Preissegment notwendig, um Abwanderungen ins Umland zu verhindern. Dazu bedarf es der adäquaten Bereitstellung von preiswertem Bauland, einer bedarfsgerechten Stadtplanung und ihrer effizienten bauaufsichtlichen und baurechtlichen Umsetzung.
Von dem Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen (Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 1,22 Mrd. entfielen im Jahr 2013:
• rd. EUR 656 Mio. auf bebaute Liegenschaften (2012: rd. EUR 558 Mio.) = +18%
• rd. EUR 167 Mio. auf unbebaute Liegenschaften (2012: rd. EUR 96 Mio.) = +74%
• rd. EUR 400 Mio. auf Wohn- und Teileigentum (2012: rd. EUR 440 Mio.) = -9%
Zu dem Umsatzwachstum trug – wie auch in anderen Städten - insbesondere das Segment der Wohninvestments (bebaut und unbebaut) bei (siehe unten), während die Privatimmobilien-Bereiche die hohen Vorjahreswerte zwar nicht wieder erreichten, wohl aber das mittlere Niveau der jüngsten zehn Jahre bzw. dieses sogar übertrafen:
Ein- und Zweifamilienhäuser
• Gegenüber 2012 ging die Anzahl der Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern um 20% auf 401 zurück (2012: 500 Kauffälle). Auch das Transaktionsvolumen gab um 20% auf rd. EUR 92 Mio. nach (2012: EUR 115 Mio.), erreichte nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH aber den Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2003 bis 2012: EUR 91 Mio.).
• Der durchschnittliche Verkaufspreis je Erwerbsvorgang stellt sich nahezu unverändert auf ca. EUR 229.000,- (2012: EUR 230.000,-).
Wohn- und Teileigentum
• Im Dresdner Marktsegment „Wohn- und Teileigentum“ ging der Geldumsatz 2013 mit rd. EUR 400 Mio. gegenüber dem Vorjahr um 9% zurück (2012: rd. EUR 440 Mio.). Dennoch ist das Ergebnis das dritthöchste im neuen Jahrtausend und liegt zudem EUR 90 Mio. bzw. 29% über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2003 bis 2012: EUR 310 Mio.).
• Da auch hier die Zahl der Verkäufe deutlich unter dem Vorjahreswert lag (2013: 3.099 Kauffälle; 2011: 3.580), erhöhte sich der mittlere Kaufpreis pro Erwerbsfall ungeachtet des Umsatzrückgangs auf rd. EUR 129.000,- (2012: EUR 123.000,-; 2011: ca. EUR 94.000,-).
• Nach Analysen von AENGEVELT-RRESEARCH prägen sowohl Selbstnutzer als auch Kapitalanleger die Nachfrage.
Investmentmarkt: Steigendes Transaktionsvolumen
• Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH stieg das Umsatzvolumen am Dresdner Investmentmarkt (Wohn- und Gewerbeinvestments, Asset-Deals) im Berichtsjahr 2013 gegenüber dem Vorjahr um 39% auf EUR 701 Mio. (2012: rd. EUR 506 Mio.) und liegt damit 30% über dem jüngsten Dekadenmittel (Ø 2003 bis 2012: EUR 541 Mio.).
• Im Dresdner Wohninvestmentsegment (Mehrfamilienhäuser und unbebaute Mehrfami¬lien¬¬haus¬grundstücke) zog dabei der kontrahierte Geldumsatz 2013 gegenüber dem Vorjahr noch deutlicher um 68% bzw. EUR 188 Mio. auf rd. EUR 466 Mio. an (2012: EUR 278 Mio.). Dieser Wert liegt zudem 62% über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2003 bis 2012: EUR 288 Mio.).
• Am Dresdner Markt für Gewerbeinvestments (bebaut und unbebaut) fiel das Umsatz¬wachstum mit rd. EUR 235 Mio. (2012: EUR 228 Mio.) moderater aus und liegt zudem ein Viertel unter dem jüngsten Dekadenmittel (Ø 2003 bis 2012: EUR 314 Mio.).
Stabile und überdurchschnittlich hohe Renditen
• Das Renditeniveau gab in Dresden im Berichtszeitraum 2013 leicht nach, ist aber im bundesweiten Vergleich nach wie vor attraktiv. Im Durchschnitt wird in Dresden eine mittlere marktübliche Rendite für Büro- und Geschäftshäuser von 6,8% erzielt, 2012 waren es noch 7,3%.
• Die Spannweite marktüblicher Einstiegsrenditen für Büroimmobilien in der City reicht aktuell von 7,0% bis hin zu 7,5%. In den Cityrandlagen werden z.T. Einstiegsverzinsungen von 8,5% erzielt. Topobjekte erreichen in der Spitze aktuell 6,5%.
• Geschäftshäuser in besten Lagen werden i.d.R. zu einer Anfangsrendite von 6,5% bis 7,5% gehandelt, in begründeten Ausnahmefällen auch zu 6%.
• Mit Blick auf die wirtschaftlich stabile Marktsituation und die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien – besonders in zentralen, urbaneren Stadtteillagen der Landeshauptstadt – ziehen sowohl Kaufpreise als auch Kaufpreisfaktoren für Wohninvestments seit etwa drei Jahren an, sind indessen im Vergleich mit Immobilienrenditen anderer Städte unverändert günstig. In der Spitze werden Anfangsrenditen von 5,5% erzielt. Die mittlere marktübliche Rendite liegt bei 6,4%. Die Spannweite ist fallindividuell abhängig von Lage und Qualität des Objektes und dementsprechend groß und reicht i.d.R. von rd. 5,8% in sehr guten Lagen (z.B. Altstadt, Blasewitz, Johannstadt, Loschwitz und Striesen) bis hin zu knapp 7,5%.
• Deutlich attraktiver sind demgegenüber die Renditen im Logistik- bzw. Industriesegment. Aktuell werden hier in der Spitze Einstiegsrenditen von 8,0% erzielt. Die marktübliche Spannweite liegt in diesem Segment i.d.R. zwischen 8,5% und 9%.
• Ebenfalls attraktiv sind die Einstiegsrenditen im Handelssegment (z.B. SB- bzw. Fachmärkte). Hier liegt die Verzinsung für Top-Objekte (neuwertige, langfristig vermietete Objekte mit „funktionierendem“ Mietermix in guten bzw. nachhaltigen Lagen) bei 7,2% und streut bis 12%.
AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert folgende Trends:
• Aufgrund der geringen Rendite-Performance in den „Big Seven“ erweitern Investoren ihr Nachfrageprofil zunehmend um renditestärkere A-Lagen in B-Städten; hier zählt Dresden zu den Top Five.
• Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEEARCH ein weiterhin dynamisches Markt¬geschehen am Investmentmarkt mit Schwerpunkt auf Top-Lagen bzw. –Immobilien.
• Die Renditeentwicklung ist insgesamt stabil, bei den Spitzenrendite ist ein weiteres Nach¬geben möglich. Das Renditeniveau bleibt indessen im Vergleich mit den „Big Seven“ attraktiv hoch bei vergleichbarer Rendite-Risiko-Relation.
• Das Dresdner Wohninvestmentsegment profitiert vom anhaltenden Einwohner- und Haus¬haltswachstum mit stabilem bzw. steigendem Transaktionsvolumen. Gleichzeitig besteht ein hoher Bedarf an bezahlbarem Wohnraum. Hier ist die Schaffung von Mietwohnungen besonders im mittleren Preissegment notwendig, um Abwanderungen ins Umland zu verhindern. Dazu bedarf es der adäquaten Bereitstellung von preiswertem Bauland, einer bedarfsgerechten Stadtplanung und ihrer effizienten bauaufsichtlichen und baurechtlichen Umsetzung.
