23.04.2014 Erfreulicher Jahresauftakt auf den europäischen Nutzermärkten
Während die Aktivitäten auf den Büroflächen-Kapitalmärkten europaweit eine anhaltend starke Dynamik aufweisen, schreitet die Erholung auf den Nutzermärkten weiter nur relativ langsam voran mit nach wie vor größeren Unterschieden in den einzelnen Ländern und Märkten. Gleichwohl sind ermutigende Anzeichen für eine erfreuliche Entwicklung in 2014 zu registrieren.
ERSTER ANSTIEG DES MIETPREISINDEX SEIT Q1 2012
Der europäische Mietpreisindex von JLL* ist gegenüber dem Vorquartal um 1,1% gestiegen und notiert erstmals seit zwei Jahren eine positive Entwicklung im Jahresvergleich (+0,9%).
Der Dreimonats-Zuwachs beruht auf einem Anstieg der Spitzenmieten in sechs Index-Märkten mit einem außergewöhnlicher Plus von 20 % in Dublin, basierend auf dem stark rückläufigen Angebot an erstklassigen Büroflächen bei anziehender Nachfrage. Ebenfalls zweistellig (14,8 %) fällt das Mietpreiswachstum in Lyon aus, zurückzuführen auf die geringe Verfügbarkeit qualitativ hochwertiger Flächen. Dies gilt auch für Budapest (+2,6%), Rotterdam (+2,4%) und Stockholm (+2,3%) mit allerdings vergleichsweise moderaten Mietpreisentwicklungen. Unter der 5%-Marke bewegt sich noch Paris (3,5 %). In der französischen Hauptstadt hat sich die Nachfrage mittlerweile stabilisiert. Drei Index-Städte (Moskau, Den Haag und Prag) zeigen gegenüber dem Vorquartal einen Rückgang der Spitzenmieten, angeführt von Moskau (-4,3%). Dort haben sich die aktuellen politischen Spannungen, die damit einhergehende Verschlechterung der Konjunkturaussichten und die gestiegene Volatilität des Wechselkurses bereits auf den Nutzermarkt niedergeschlagen. Alle anderen 15 Index-Städte verzeichneten gegenüber dem Vorquartal stabile Mieten.
Nach wie vor zeigt die europäische Immobilienuhr von JLL eine breite Spanne der Mietpreis-Zyklen in den einzelnen Märkten. Sie verläuft über alle vier Quadranten mit der Mehrheit allerdings zwischen "Beschleunigtes Mietpreiswachstum" und "Verlangsamtes Mietpreiswachstum".
Angesichts der erwarteten Konjunkturerholung und der einhergehenden Zunahme des Beschäftigungsniveaus sowie bereits messbarer Stimmungsverbesserungen bei den Nutzern, werden Mietpreisrückgänge mehr und mehr die Ausnahme bilden, stattdessen ein weiteres aggregiertes Mietpreiswachstum zu notieren sein. Dies auf Basis allerdings sehr unterschiedlich verlaufender Entwicklungen. So wird London an der Spitze solcher Mietpreiszuwächse bleiben, die Spitzenmieten in Paris dürften sich weiter sukzessive erholen und in den deutschen Immobilienhochurgen Berlin, Frankfurt, Hamburg und München sowie den Märkten in Skandinavien wird es voraussichtlich zu einem moderaten Wachstum kommen. In den mittel- und südeuropäischen Märkten scheint der Tiefpunkt erreicht, der Aufschwung absehbar.
NACHFRAGE NACH BÜROFLÄCHEN AUF VORJAHRESNIVEAU
Das europaweit aggregierte Umsatzvolumen von 2,3 Mio. m² entspricht in etwa dem Niveau des Vergleichszeitraums im Vorjahr, ebenso wie dem 5-Jahresschnitt der jeweils ersten Quartale.
Die meisten Märkte Westeuropas verzeichneten ein aktiveres Quartal als vor einem Jahr mit einem aggregierten Plus von 5%. In Paris, dem größten Büromarkt Europas, sorgten vor allem einige größere Transaktionen für einen Zuwachs von immerhin 19%. Die deutschen Immobilienhochburgen legten insgesamt um 15 % zu, der Zuwachs lag in vier der sieben Märkte zwischen 11% (München) und 133% (Stuttgart - dort allerdings von einem sehr niedrigen Vorjahresniveau). London konnte an das sehr starke 1. Quartal des Vorjahres nicht ganz anknüpfen (- 6%), der Vergleich mit dem 5-Jahresschnitt (+16 %) macht aber das gute aktuelle Ergebnis deutlich. Die spanischen Index- Städte hatten einen soliden Jahresstart: Mit 90.000 m² liegt die Vermietungsleistung in Madrid 20% über dem 5-Jahresschnitt. Barcelona konnte um mehr als ein Viertel zulegen. Bei den niederländischen Märkten punkteten - ebenfalls auf Basis niedriger Vorjahresniveaus - Utrecht mit einem Plus von 243%, Rotterdam (+183%) und Den Haag (+12%), Amsterdam schwächelte mit einem Rückgang von 53%.
Einen deutlichen Rückgang mussten die Büroflächenumsätze in den mittel- und osteuropäischen Märkten hinnehmen. Im Jahresvergleich schlug ein Minus von 27% zu Buche mit starken Einbußen in Moskau (-25%) und Warschau (-42 %). Auch deren jeweiliger 5-Jahresschnitt wurde jeweils um 13% bzw. mehr als ein Drittel unterschritten.
Insgesamt kann für den europäischen Nutzermarkt ein durchaus erfreulicher Jahresauftakt konstatiert werden. Die Erholung der Märkte ist auf einem guten Weg, wenngleich weitere Verbesserungen sich eher schrittweise vollziehen werden. Bis die verbesserten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen eine Expansionsnachfrage auslösen, wird noch einige Zeit vergehen. Derzeit weisen viele europäischen Länder noch eine erhöhte Arbeitslosigkeit und ein unterdurchschnittliches Beschäftigungswachstum auf. Das lässt Nutzer vor allem in Märkten mit einem schwierigen Umfeld weiterhin vorsichtig agieren. In der gesamten Region werden Flächenkonsolidierungen und Flächenoptimierungen die Aktivitäten dominieren, mit eindeutigem Fokus der Nutzer auf moderne, kosteneffiziente Flächen. Dies wird deutlich an dem großen Volumen vorvermieteter Flächen für 2014.
ZUWACHS BEIM FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN, KEINE VERÄNDERUNG BEIM LEERSTAND
Das fünfte Quartal in Folge liegt die europaweit aggregierte Büroflächen-Leerstandsquote bei 9,7%. Von den 24 Index-Städten verzeichneten 13 seit dem letzten Quartal einen Anstieg ihres Leerstands, am stärksten zugelegt hat Amsterdam (+80bps), den größten Rückgang weisen Dublin und Den Haag auf (jeweils -60bps). Bei stabilen Werten bleibt es in Paris, während zehn Märkte einen Rückgang aufweisen, darunter - bis auf Düsseldorf - alle deutschen Immobilienhochburgen. Nur in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt (11,5 %) und Frankfurt (11,4 %) sind die Leerstandsquoten noch zweistellig, Berlin, Hamburg, Köln, München und Stuttgart bewegen sich zwischen 7,9% und 5,2 %. Im Jahresvergleich sind es europaweit 12 Märkte, die aktuell unter ihren Werten in 2013 abschneiden. Da Flächenexpansionen kurz- und mittelfristig sich weiterhin auf einem niedrigen Niveau bewegen, die Nutzer bei Umzügen in neue Flächen Second-Hand-Flächen auf den Markt zurückgeben, bleibt die aggregierte Leerstandsquote relativ stabil, nur langsam könnte es bei zunehmender Nachfrage zu einem moderaten Rückgang kommen.
Während im zweiten Halbjahr 2013 die Fertigstellungen von neuen Büroflächen mit 2,6 Mio. m² eine relativ umfangreiche Größe erreicht hatten, ging das Volumen in den ersten drei Monaten - in der Regel eine meist bauärmere Zeit - gegenüber dem letzten Quartal des Vorjahres um 26% zurück. Derzeit bewegt sich das Volumen nur noch 15% unter dem Fünfjahres-Durchschnitt. Unter den größten Märkten Europas verzeichnete London auch im 1. Quartal hohe Fertigstellungsvolumina. Das Volumen in Paris und Moskau lag dagegen auf einem unterdurchschnittlichen Niveau. Die Unterschiede innerhalb der Region bleiben auch bei diesem Marktparameter bestehen: während es beispielsweise in Warschau bei einem weiterhin recht hohen Flächenangebot bleibt - mit Druck nach unten auf die Spitzenmieten - waren in dem mittlerweile nachfragestarken Markt in Dublin in den letzten drei Jahren keinerlei Fertigstellungen zu notieren, mit der Folge eines zunehmenden Mangels an erstklassigen Flächen.
Die Aktivitäten von Investoren, Projektentwicklern und Nutzern werden immer mehr getragen von den besseren Rahmenbedingungen - im Blick die weitere Verbesserung des Angebots neuer, qualitativ hochwertiger Flächen. Dass es funktioniert, zeigen die zahlreichen Vorvermietungen. Für 2014 könnte das Fertigstellungsvolumen in der Folge um rund 20% gegenüber dem Vorjahr zulegen. Mit rund 5 Mio. m² wäre ein Niveau erreicht, das 5% über dem Fünfjahresdurchschnitt liegen würde.
* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.
ERSTER ANSTIEG DES MIETPREISINDEX SEIT Q1 2012
Der europäische Mietpreisindex von JLL* ist gegenüber dem Vorquartal um 1,1% gestiegen und notiert erstmals seit zwei Jahren eine positive Entwicklung im Jahresvergleich (+0,9%).
Der Dreimonats-Zuwachs beruht auf einem Anstieg der Spitzenmieten in sechs Index-Märkten mit einem außergewöhnlicher Plus von 20 % in Dublin, basierend auf dem stark rückläufigen Angebot an erstklassigen Büroflächen bei anziehender Nachfrage. Ebenfalls zweistellig (14,8 %) fällt das Mietpreiswachstum in Lyon aus, zurückzuführen auf die geringe Verfügbarkeit qualitativ hochwertiger Flächen. Dies gilt auch für Budapest (+2,6%), Rotterdam (+2,4%) und Stockholm (+2,3%) mit allerdings vergleichsweise moderaten Mietpreisentwicklungen. Unter der 5%-Marke bewegt sich noch Paris (3,5 %). In der französischen Hauptstadt hat sich die Nachfrage mittlerweile stabilisiert. Drei Index-Städte (Moskau, Den Haag und Prag) zeigen gegenüber dem Vorquartal einen Rückgang der Spitzenmieten, angeführt von Moskau (-4,3%). Dort haben sich die aktuellen politischen Spannungen, die damit einhergehende Verschlechterung der Konjunkturaussichten und die gestiegene Volatilität des Wechselkurses bereits auf den Nutzermarkt niedergeschlagen. Alle anderen 15 Index-Städte verzeichneten gegenüber dem Vorquartal stabile Mieten.
Nach wie vor zeigt die europäische Immobilienuhr von JLL eine breite Spanne der Mietpreis-Zyklen in den einzelnen Märkten. Sie verläuft über alle vier Quadranten mit der Mehrheit allerdings zwischen "Beschleunigtes Mietpreiswachstum" und "Verlangsamtes Mietpreiswachstum".
Angesichts der erwarteten Konjunkturerholung und der einhergehenden Zunahme des Beschäftigungsniveaus sowie bereits messbarer Stimmungsverbesserungen bei den Nutzern, werden Mietpreisrückgänge mehr und mehr die Ausnahme bilden, stattdessen ein weiteres aggregiertes Mietpreiswachstum zu notieren sein. Dies auf Basis allerdings sehr unterschiedlich verlaufender Entwicklungen. So wird London an der Spitze solcher Mietpreiszuwächse bleiben, die Spitzenmieten in Paris dürften sich weiter sukzessive erholen und in den deutschen Immobilienhochurgen Berlin, Frankfurt, Hamburg und München sowie den Märkten in Skandinavien wird es voraussichtlich zu einem moderaten Wachstum kommen. In den mittel- und südeuropäischen Märkten scheint der Tiefpunkt erreicht, der Aufschwung absehbar.
NACHFRAGE NACH BÜROFLÄCHEN AUF VORJAHRESNIVEAU
Das europaweit aggregierte Umsatzvolumen von 2,3 Mio. m² entspricht in etwa dem Niveau des Vergleichszeitraums im Vorjahr, ebenso wie dem 5-Jahresschnitt der jeweils ersten Quartale.
Die meisten Märkte Westeuropas verzeichneten ein aktiveres Quartal als vor einem Jahr mit einem aggregierten Plus von 5%. In Paris, dem größten Büromarkt Europas, sorgten vor allem einige größere Transaktionen für einen Zuwachs von immerhin 19%. Die deutschen Immobilienhochburgen legten insgesamt um 15 % zu, der Zuwachs lag in vier der sieben Märkte zwischen 11% (München) und 133% (Stuttgart - dort allerdings von einem sehr niedrigen Vorjahresniveau). London konnte an das sehr starke 1. Quartal des Vorjahres nicht ganz anknüpfen (- 6%), der Vergleich mit dem 5-Jahresschnitt (+16 %) macht aber das gute aktuelle Ergebnis deutlich. Die spanischen Index- Städte hatten einen soliden Jahresstart: Mit 90.000 m² liegt die Vermietungsleistung in Madrid 20% über dem 5-Jahresschnitt. Barcelona konnte um mehr als ein Viertel zulegen. Bei den niederländischen Märkten punkteten - ebenfalls auf Basis niedriger Vorjahresniveaus - Utrecht mit einem Plus von 243%, Rotterdam (+183%) und Den Haag (+12%), Amsterdam schwächelte mit einem Rückgang von 53%.
Einen deutlichen Rückgang mussten die Büroflächenumsätze in den mittel- und osteuropäischen Märkten hinnehmen. Im Jahresvergleich schlug ein Minus von 27% zu Buche mit starken Einbußen in Moskau (-25%) und Warschau (-42 %). Auch deren jeweiliger 5-Jahresschnitt wurde jeweils um 13% bzw. mehr als ein Drittel unterschritten.
Insgesamt kann für den europäischen Nutzermarkt ein durchaus erfreulicher Jahresauftakt konstatiert werden. Die Erholung der Märkte ist auf einem guten Weg, wenngleich weitere Verbesserungen sich eher schrittweise vollziehen werden. Bis die verbesserten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen eine Expansionsnachfrage auslösen, wird noch einige Zeit vergehen. Derzeit weisen viele europäischen Länder noch eine erhöhte Arbeitslosigkeit und ein unterdurchschnittliches Beschäftigungswachstum auf. Das lässt Nutzer vor allem in Märkten mit einem schwierigen Umfeld weiterhin vorsichtig agieren. In der gesamten Region werden Flächenkonsolidierungen und Flächenoptimierungen die Aktivitäten dominieren, mit eindeutigem Fokus der Nutzer auf moderne, kosteneffiziente Flächen. Dies wird deutlich an dem großen Volumen vorvermieteter Flächen für 2014.
ZUWACHS BEIM FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN, KEINE VERÄNDERUNG BEIM LEERSTAND
Das fünfte Quartal in Folge liegt die europaweit aggregierte Büroflächen-Leerstandsquote bei 9,7%. Von den 24 Index-Städten verzeichneten 13 seit dem letzten Quartal einen Anstieg ihres Leerstands, am stärksten zugelegt hat Amsterdam (+80bps), den größten Rückgang weisen Dublin und Den Haag auf (jeweils -60bps). Bei stabilen Werten bleibt es in Paris, während zehn Märkte einen Rückgang aufweisen, darunter - bis auf Düsseldorf - alle deutschen Immobilienhochburgen. Nur in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt (11,5 %) und Frankfurt (11,4 %) sind die Leerstandsquoten noch zweistellig, Berlin, Hamburg, Köln, München und Stuttgart bewegen sich zwischen 7,9% und 5,2 %. Im Jahresvergleich sind es europaweit 12 Märkte, die aktuell unter ihren Werten in 2013 abschneiden. Da Flächenexpansionen kurz- und mittelfristig sich weiterhin auf einem niedrigen Niveau bewegen, die Nutzer bei Umzügen in neue Flächen Second-Hand-Flächen auf den Markt zurückgeben, bleibt die aggregierte Leerstandsquote relativ stabil, nur langsam könnte es bei zunehmender Nachfrage zu einem moderaten Rückgang kommen.
Während im zweiten Halbjahr 2013 die Fertigstellungen von neuen Büroflächen mit 2,6 Mio. m² eine relativ umfangreiche Größe erreicht hatten, ging das Volumen in den ersten drei Monaten - in der Regel eine meist bauärmere Zeit - gegenüber dem letzten Quartal des Vorjahres um 26% zurück. Derzeit bewegt sich das Volumen nur noch 15% unter dem Fünfjahres-Durchschnitt. Unter den größten Märkten Europas verzeichnete London auch im 1. Quartal hohe Fertigstellungsvolumina. Das Volumen in Paris und Moskau lag dagegen auf einem unterdurchschnittlichen Niveau. Die Unterschiede innerhalb der Region bleiben auch bei diesem Marktparameter bestehen: während es beispielsweise in Warschau bei einem weiterhin recht hohen Flächenangebot bleibt - mit Druck nach unten auf die Spitzenmieten - waren in dem mittlerweile nachfragestarken Markt in Dublin in den letzten drei Jahren keinerlei Fertigstellungen zu notieren, mit der Folge eines zunehmenden Mangels an erstklassigen Flächen.
Die Aktivitäten von Investoren, Projektentwicklern und Nutzern werden immer mehr getragen von den besseren Rahmenbedingungen - im Blick die weitere Verbesserung des Angebots neuer, qualitativ hochwertiger Flächen. Dass es funktioniert, zeigen die zahlreichen Vorvermietungen. Für 2014 könnte das Fertigstellungsvolumen in der Folge um rund 20% gegenüber dem Vorjahr zulegen. Mit rund 5 Mio. m² wäre ein Niveau erreicht, das 5% über dem Fünfjahresdurchschnitt liegen würde.
* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.
