16.04.2014 Hogan Lovells und JLL entwickeln "Mietvertrags-Pendel"
Mehrheitlich vermieterfreundlich gestaltet sind die Mietvertragsbedingungen für Büroimmobilien in Deutschlands Immobilienhochburgen. Zu diesem Ergebnis kommt ein von Hogan Lovells und JLL entwickeltes Instrument zur Analyse der Marktstandards und Vertragskonditionen. Das sogenannte Mietvertrags-Pendel soll künftig jährlich die sich verändernden Mietvertrags-Tendenzen dokumentieren, analysieren und bewerten.
Das erste Mietvertragspendel, das jetzt publiziert worden ist, berücksichtigt in einer Zeitspanne von 2007 bis 2013 die Verträge von mehr als 250 Bürovermietungen in Deutschlands Immobilienhochburgen mit einem Gesamtvolumen von etwa 300.000m². Die Analyse zeigt, dass die Risiko- und Kostenverteilung in der Regel zum Vorteil des Vermieters ausfällt. Das Mietvertragspendel schwingt in Richtung „vermieterfreundlich“.
Folgende Vertragsbedingungen wurden bei der Erhebung untersucht:
- Rücktrittsrecht und Vertragsstrafe
- Mieterseitiges Optionsrecht
- Kündigungsfrist
- Instandhaltung/Instandsetzung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen
- Flexibilität hinsichtlich Laufzeit und Sonderkündigungsrecht
- Mietsicherheit
- Konkurrenzschutz
- Instandhaltung/Instandsetzung des Mietgegenstandes
- Indexierung
- Rückgabe
Bei der Untersuchung der zehn ausgewählten Bedingungen unterscheiden sich die Ergebnisse signifikant. So ist zum Beispiel das Rücktrittsrecht bei nicht rechtzeitiger Übergabe deutlich mieterfreundlich ausgestaltet, während die Modalitäten der Flächenrückgabe deutlich zugunsten des Vermieters ausgestaltet sind.
„Abgesehen vom Einfluss auf einzelne Vertragsbedingungen stehen die Tendenzen der untersuchten Vertragsbedingungen in der Gesamtheit nur geringfügig im Zusammenhang zum Beispiel mit Mietpreis, Lage, oder Flächengröße der Immobilie. Es lässt sich also feststellen, dass ein Mieter bei Anmietung einer kleinen Fläche in Bestlage nicht zwangsläufig eine Risikoverteilung zu seinem Nachteil akzeptieren muss“, so Philipp Ueberschaer, Associate Director, Tenant Representation bei JLL.
„Andererseits kann ein Vermieter, der eine Großvermietung in einer Nebenlage erzielen will, bei geschickter Verhandlungsführung wesentliche Vertragsbedingungen mit wirtschaftlichen Auswirkungen zu seinem Vorteil vereinbaren“, so Ueberschaer weiter.
Dr. Dirk Debald, Partner im Hamburger Büro von Hogan Lovells, ergänzt: „Die Verhandlung von nicht ex ante quantifizierbaren Vertragsbedingungen ist von entscheidender Bedeutung für die Kosten- und Risikoverteilung im späteren Mietverhältnis und damit ein offenes Feld, auf dem jede Vertragspartei mit geschickter und offener Verhandlungsführung unabhängig von Standort, Marktphase, Flächengröße und Mietpreisniveau entscheidende Vorteile erlangen oder drastische Nachteile erfahren kann.“
Zur Anwendung der Ergebnisse haben JLL und Hogan Lovells ein Benchmark-Tool entwickelt. Anhand dieses können Verhandlungsergebnisse individueller Büromietverträge gegenüber den Marktstandards überprüft werden. Die Ergebnisse des Mietvertragspendels sowie die Anwendung des Benchmark-Tools ermöglichen eine bessere Einschätzung und Stärkung der eigenen Verhandlungsposition.
Das erste Mietvertragspendel, das jetzt publiziert worden ist, berücksichtigt in einer Zeitspanne von 2007 bis 2013 die Verträge von mehr als 250 Bürovermietungen in Deutschlands Immobilienhochburgen mit einem Gesamtvolumen von etwa 300.000m². Die Analyse zeigt, dass die Risiko- und Kostenverteilung in der Regel zum Vorteil des Vermieters ausfällt. Das Mietvertragspendel schwingt in Richtung „vermieterfreundlich“.
Folgende Vertragsbedingungen wurden bei der Erhebung untersucht:
- Rücktrittsrecht und Vertragsstrafe
- Mieterseitiges Optionsrecht
- Kündigungsfrist
- Instandhaltung/Instandsetzung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen
- Flexibilität hinsichtlich Laufzeit und Sonderkündigungsrecht
- Mietsicherheit
- Konkurrenzschutz
- Instandhaltung/Instandsetzung des Mietgegenstandes
- Indexierung
- Rückgabe
Bei der Untersuchung der zehn ausgewählten Bedingungen unterscheiden sich die Ergebnisse signifikant. So ist zum Beispiel das Rücktrittsrecht bei nicht rechtzeitiger Übergabe deutlich mieterfreundlich ausgestaltet, während die Modalitäten der Flächenrückgabe deutlich zugunsten des Vermieters ausgestaltet sind.
„Abgesehen vom Einfluss auf einzelne Vertragsbedingungen stehen die Tendenzen der untersuchten Vertragsbedingungen in der Gesamtheit nur geringfügig im Zusammenhang zum Beispiel mit Mietpreis, Lage, oder Flächengröße der Immobilie. Es lässt sich also feststellen, dass ein Mieter bei Anmietung einer kleinen Fläche in Bestlage nicht zwangsläufig eine Risikoverteilung zu seinem Nachteil akzeptieren muss“, so Philipp Ueberschaer, Associate Director, Tenant Representation bei JLL.
„Andererseits kann ein Vermieter, der eine Großvermietung in einer Nebenlage erzielen will, bei geschickter Verhandlungsführung wesentliche Vertragsbedingungen mit wirtschaftlichen Auswirkungen zu seinem Vorteil vereinbaren“, so Ueberschaer weiter.
Dr. Dirk Debald, Partner im Hamburger Büro von Hogan Lovells, ergänzt: „Die Verhandlung von nicht ex ante quantifizierbaren Vertragsbedingungen ist von entscheidender Bedeutung für die Kosten- und Risikoverteilung im späteren Mietverhältnis und damit ein offenes Feld, auf dem jede Vertragspartei mit geschickter und offener Verhandlungsführung unabhängig von Standort, Marktphase, Flächengröße und Mietpreisniveau entscheidende Vorteile erlangen oder drastische Nachteile erfahren kann.“
Zur Anwendung der Ergebnisse haben JLL und Hogan Lovells ein Benchmark-Tool entwickelt. Anhand dieses können Verhandlungsergebnisse individueller Büromietverträge gegenüber den Marktstandards überprüft werden. Die Ergebnisse des Mietvertragspendels sowie die Anwendung des Benchmark-Tools ermöglichen eine bessere Einschätzung und Stärkung der eigenen Verhandlungsposition.
