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16.04.2014 Großes Interesse an deutschen Einzelhandelsimmobilien im 1. Quartal

Der Auftakt ins Jahr 2014 fiel auf dem deutschen Einzelhandelsimmobilieninvestmentmarkt nach Angaben von Colliers International Deutschland sehr lebhaft aus. Ende des ersten Quartals stand ein Transaktionsvolumen von knapp 2,6 Milliarden Euro zu Buche. Damit lag es rund 55 Prozent über dem Niveau des ersten Quartals 2013. Der Kauf eines 50-Prozent-Anteils am Oberhausener Einkaufszentrum CentrO durch Unibail-Radamco für 535 Millionen Euro markierte den bisher größten Deal im Einzelhandelsimmobiliensegment.

Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland: „Der Einzelhandelsinvestmentmarkt startete mit einem überdurchschnittlichen Quartalsergebnis ins Jahr, was insbesondere am hohen Interesse internationaler Investoren lag. Diese investierten in den ersten drei Monaten das Jahres gut 1,7 Milliarden Euro und erreichten damit einen Marktanteil von etwa zwei Drittel.“

Etwa 1,1 Milliarden Euro (43 Prozent) legten Investoren im Rahmen von Portfolioankäufen einzelhandelsgenutzter Immobilien an. Auch hier ging das größte Paket an einen Käufer mit Sitz außerhalb Deutschlands. Morgan Stanley Real Estate übernahm für einen geschlossenen Immobilienfonds für rund 400 Millionen Euro vier Einkaufszentren vom US-amerikanischen Versicherungsunternehmen Prudential. Die in Ahrensfelde, Dresden, Dallgow-Döberitz und Brandenburg an der Havel gelegenen, modernisierungsbedürftigen Immobilien haben zusammen etwa 214.000 Quadratmeter Mietfläche. Ein weiteres großes Paket stellte die Anfang des Jahres über die Bühne gegangene Übernahme von etwa 340 nord- und ostdeutschen Netto-Discountern durch die Salling-Stiftung im Rahmen eines europaweiten Kaufs von 49 Prozent an der dänischen Handelsgruppe Dansk Supermarked dar.

Höchstes Transaktionsvolumen bei Shopping-Centern und abseits der Immobilienhochburgen

Die Rangfolge der umsatzstärkten einzelhandelsgenutzten Immobilientypen führten im ersten Quartal die Einkaufszentren mit einem Anteil von 43 Prozent am Transaktionsvolumen und gut 1,1 Milliarden Euro an. Danach folgten Fachmärkte und Fachmarktzentren mit 40 Prozent Marktanteil und rund einer Milliarde Euro Investmentvolumen. Highstreet-Immobilien und Geschäftshäuser in zentralen Innenstadtlagen folgten mit knapp 421 Millionen Euro und einem Marktanteil von 16 Prozent. „Bemerkenswert ist, dass im ersten Quartal so gut wie keine Neubauimmobilien den Eigentümer wechselten. Lediglich knapp 110 Millionen Euro wurden in sich im Bau befindliche Objekte, Neubauten oder umfassend sanierte Immobilien investiert“, so Trumpp.

Der überwiegende Teil des Transaktionsvolumens wurde abseits der Immobilienhochburgen erzielt, da in diesen bis auf sehr wenige Ausnahmen keine großvolumigen Verkäufe stattfanden. Auf die Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart entfielen im ersten Quartal demnach nur 442 Millionen Euro bzw. 17 Prozent des Transaktionsvolumens. Vor allem das knappe Angebot sorgte aber dafür, dass die Spitzenrendite für Geschäftshäuser in einer 1A-Lage der Top-Standorte nochmals ein wenig sank und Ende des ersten Quartals im Schnitt bei 4,20 Prozent lag. Für erstklassige Shopping-Center wurden in der Spitze in manchen Städten ab 5,20 Prozent gehandelt und neue Fachmarktzentren in sehr guter Lage ab 6,00 Prozent.

Immobilien AGs und geschlossene Immobilienfonds wegen Großdeals ganz vorne

Die wenigen Großdeals waren Grund dafür, dass auf Immobilien AGs mit etwa 666 Millionen Euro (Marktanteil 26 Prozent) sowie auf geschlossene Immobilienfonds mit etwa 454 Millionen Euro (Marktanteil 18 Prozent) der größte Teil des Transaktionsvolumens entfiel. Doch auch Privatinvestoren und Family Offices mit 400 Millionen Euro und offene Immobilienfonds mit 279 Millionen Euro erzielten noch zweistellige Marktanteile von 15 bzw. 11 Prozent.

Auf Verkäuferseite waren ebenfalls vier Branchen besonders aktiv. Durch den Anteilsverkauf am CentrO Oberhausen lagen Privatinvestoren mit 607 Millionen Euro vor den Corporates und Eigennutzern mit 495 Millionen Euro sowie den Opportunity bzw. Private Equity Fonds mit 462 Millionen Euro und den Versicherungen mit 423 Millionen Euro.

Ausblick: Anhaltend hohes Transaktionsgeschehen zu erwarten

„In Anbetracht der aktuell sich in Verhandlung befindlichen Vorhaben gehen wir von einem anhaltend hohen Transaktionsgeschehen in den kommenden Monaten aus. Vor allem bei den Fachmarktzentren ist derzeit viel Bewegung, ebenso wie bei Fachmarktportfolios. Voraussetzung bei derlei Produkten ist dabei, dass eine nachhaltige Vermietbarkeit als gesichert eingeschätzt wird und die Flächenkonzeption nicht veraltet ist“, so Trumpp in seinem Ausblick.


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