14.04.2014 Verhaltener Jahresbeginn am Investmentmarkt Köln
Nach dem eindrucksvollen Start im vorangegangenen Jahr lässt es der Kölner Investmentmarkt mit einem Umsatz von 160 Mio. € im ersten Quartal 2014 etwas ruhiger angehen (-47 %). Das Transaktionsvolumen liegt damit knapp 35 % unter dem langjährigen Durchschnitt. Dies ergibt die Analyse von BNPPRE (BNP Paribas Real Estate).
„Zwar wurde durch Einzeldeals mit einem Plus von rund 12 % ein höheres Ergebnis generiert als 2013, aber es fehlen sowohl größere Abschlüsse als auch Portfoliodeals, die das Resultat höher ausfallen lassen würden“, erklärt Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. „Man muss dabei berücksichtigen, dass zum Jahresende 2013 noch einige großvolumige Deals abgeschlossen wurden und das Angebot daher hier vorerst erschöpft ist. Der Schwerpunkt der Deals lag somit in den ersten drei Monaten des Jahres im niedrigen zweistelligen Millionenbereich. Das ist für den Kölner Markt ein charakteristisches Bild, da dieser besonders von Transaktionen im kleinteiligen Segment und einer breiten Nachfrage lebt.“ Im Vergleich zum Vorjahr ist das durchschnittliche Volumen pro Deal noch einmal gesunken und liegt bei lediglich 12,3 Mio. €.
In den ersten drei Monaten des Jahres fanden in Köln ausschließlich Transaktionen unter 50 Mio. € statt. Mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens (knapp 54 %) wurde durch Abschlüsse im niedrigen zweistelligen Bereich zwischen 10 und 25 Mio. € umgesetzt. Auf Platz zwei folgt die Größenklasse 25 bis 50 Mio. €, auf die knapp 29 % entfallen. Gut 17 % erreicht die kleinste Kategorie mit Abschlüssen unter 10 Mio. €. Dass bisher keine Großdeals abgeschlossen wurden und die Kategorie mit Verträgen über 50 Mio. € somit unbesetzt ist, ist nicht außergewöhnlich, da das Marktgeschehen in diesem Bereich häufig von wenigen Verträgen bestimmt wird.
Logistikobjekte holen auf, City am beliebtesten
Dominierten im vergangenen Jahr die Büroobjekte noch deutlich die Investments nach Objektart, so waren sie im ersten Quartal 2014 zwar auch die beliebteste Anlageklasse, haben aber an Überlegenheit verloren. Sie erreichen nun rund 40 % des Transaktionsvolumens. Dahinter folgen Logistikimmobilien mit knapp 34 %, die ihren Anteil damit annährend verdoppeln und den zweiten Platz behaupten konnten. Mehr wurde auch in Einzelhandelsimmobilien investiert, die auf dem dritten Rang liegen (fast 8 %). Dagegen wurden bisher noch keine Hoteltransaktionen verzeichnet. Deutlich mehr Investitionen entfallen auf die Sammelkategorie Sonstige, wobei es sich in diesem Fall ausschließlich um Entwicklungsgrundstücke handelt.
Knapp 56 % der Transaktionen fanden in den zentralen Citylagen statt, die damit etwas zugelegt haben und das Ranking nach Lage weiterhin anführen. Auf den zweiten Platz haben die Nebenlagen aufgeholt, die von Transaktionen mit Logistikimmobilien profitieren. Sie erreichen nun fast 24 % (+15 Prozentpunkte) und verweisen mit diesem Ergebnis die Lage Cityrand auf den dritten Rang. Mit rund 19 % büßt letztere verglichen mit dem Vorjahr deutlich ein (-24 Prozentpunkte). In der Peripherie herrschte eine äußerst geringe Marktaktivität.
Investorengruppen ausgewogen verteilt, Renditen haben nachgegeben
Lediglich sechs Käufergruppen waren im ersten Quartal auf dem Kölner Investmentmarkt aktiv. Dennoch streuen die Investments relativ breit über diese Käufertypen, was unter Marktgesichtspunkten erfreulich ist, da es einen ausgewogenen Markt kennzeichnet. Für knapp ein Drittel waren Equity/Real Estate Funds verantwortlich, die den größten Anteil erreichen und sich vom zweiten Platz im Vorjahr an die Spitze schieben. Projektentwickler kommen auf fast 23 % und liegen somit auf Rang zwei. Sie waren zuvor nicht so stark in Erscheinung getreten. Ein Fünftel des Transaktionsvolumens wurde durch private Anleger generiert, die vor den viertplatzierten Spezialfonds (rund 15 %) liegen. Anteile im einstelligen Bereich tragen Immobilien AGs/REITs (knapp 8 %) und Immobilienunternehmen mit fast 2 % bei.
Die Netto-Spitzenrenditen haben in Köln für alle drei ausgewiesenen Objektarten nachgegeben. Für vollvermietete Büroobjekte in den besten Lagen werden bereits seit Ende 2013 4,85 % erzielt (-35 Basispunkte). Dieser Wert hat sich im ersten Quartal stabilisiert. Ebenfalls seit Jahresende liegen die Renditen für Geschäftshäuser bei 4,15 %, was einem Minus von 5 Basispunkten entspricht. Zum ersten Mal seit 2010 haben sich auch die Logistikrenditen verändert: Sie haben aktuell um 5 Basispunkte nachgegeben, sodass an gefragten Standorten für vollvermietete Objekte nun 6,75 % erzielt werden können.
Perspektiven
„Trotz des insgesamt ruhigen Starts des Kölner Investmentmarkts zeigt das leicht gestiegene, nur durch Einzeldeals umgesetzte Volumen doch das Potenzial, das im Markt steckt. Ausgehend von einem sehr guten Vorlauf zeichnet sich deshalb ähnlich wie im vergangenen Jahr ein gutes Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr ab. Dieses wird zwar voraussichtlich nicht die Milliarden-Schwelle erreichen, aber im sehr hohen dreistelligen Bereich liegen“, prognostiziert Jens Hoppe.
„Zwar wurde durch Einzeldeals mit einem Plus von rund 12 % ein höheres Ergebnis generiert als 2013, aber es fehlen sowohl größere Abschlüsse als auch Portfoliodeals, die das Resultat höher ausfallen lassen würden“, erklärt Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. „Man muss dabei berücksichtigen, dass zum Jahresende 2013 noch einige großvolumige Deals abgeschlossen wurden und das Angebot daher hier vorerst erschöpft ist. Der Schwerpunkt der Deals lag somit in den ersten drei Monaten des Jahres im niedrigen zweistelligen Millionenbereich. Das ist für den Kölner Markt ein charakteristisches Bild, da dieser besonders von Transaktionen im kleinteiligen Segment und einer breiten Nachfrage lebt.“ Im Vergleich zum Vorjahr ist das durchschnittliche Volumen pro Deal noch einmal gesunken und liegt bei lediglich 12,3 Mio. €.
In den ersten drei Monaten des Jahres fanden in Köln ausschließlich Transaktionen unter 50 Mio. € statt. Mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens (knapp 54 %) wurde durch Abschlüsse im niedrigen zweistelligen Bereich zwischen 10 und 25 Mio. € umgesetzt. Auf Platz zwei folgt die Größenklasse 25 bis 50 Mio. €, auf die knapp 29 % entfallen. Gut 17 % erreicht die kleinste Kategorie mit Abschlüssen unter 10 Mio. €. Dass bisher keine Großdeals abgeschlossen wurden und die Kategorie mit Verträgen über 50 Mio. € somit unbesetzt ist, ist nicht außergewöhnlich, da das Marktgeschehen in diesem Bereich häufig von wenigen Verträgen bestimmt wird.
Logistikobjekte holen auf, City am beliebtesten
Dominierten im vergangenen Jahr die Büroobjekte noch deutlich die Investments nach Objektart, so waren sie im ersten Quartal 2014 zwar auch die beliebteste Anlageklasse, haben aber an Überlegenheit verloren. Sie erreichen nun rund 40 % des Transaktionsvolumens. Dahinter folgen Logistikimmobilien mit knapp 34 %, die ihren Anteil damit annährend verdoppeln und den zweiten Platz behaupten konnten. Mehr wurde auch in Einzelhandelsimmobilien investiert, die auf dem dritten Rang liegen (fast 8 %). Dagegen wurden bisher noch keine Hoteltransaktionen verzeichnet. Deutlich mehr Investitionen entfallen auf die Sammelkategorie Sonstige, wobei es sich in diesem Fall ausschließlich um Entwicklungsgrundstücke handelt.
Knapp 56 % der Transaktionen fanden in den zentralen Citylagen statt, die damit etwas zugelegt haben und das Ranking nach Lage weiterhin anführen. Auf den zweiten Platz haben die Nebenlagen aufgeholt, die von Transaktionen mit Logistikimmobilien profitieren. Sie erreichen nun fast 24 % (+15 Prozentpunkte) und verweisen mit diesem Ergebnis die Lage Cityrand auf den dritten Rang. Mit rund 19 % büßt letztere verglichen mit dem Vorjahr deutlich ein (-24 Prozentpunkte). In der Peripherie herrschte eine äußerst geringe Marktaktivität.
Investorengruppen ausgewogen verteilt, Renditen haben nachgegeben
Lediglich sechs Käufergruppen waren im ersten Quartal auf dem Kölner Investmentmarkt aktiv. Dennoch streuen die Investments relativ breit über diese Käufertypen, was unter Marktgesichtspunkten erfreulich ist, da es einen ausgewogenen Markt kennzeichnet. Für knapp ein Drittel waren Equity/Real Estate Funds verantwortlich, die den größten Anteil erreichen und sich vom zweiten Platz im Vorjahr an die Spitze schieben. Projektentwickler kommen auf fast 23 % und liegen somit auf Rang zwei. Sie waren zuvor nicht so stark in Erscheinung getreten. Ein Fünftel des Transaktionsvolumens wurde durch private Anleger generiert, die vor den viertplatzierten Spezialfonds (rund 15 %) liegen. Anteile im einstelligen Bereich tragen Immobilien AGs/REITs (knapp 8 %) und Immobilienunternehmen mit fast 2 % bei.
Die Netto-Spitzenrenditen haben in Köln für alle drei ausgewiesenen Objektarten nachgegeben. Für vollvermietete Büroobjekte in den besten Lagen werden bereits seit Ende 2013 4,85 % erzielt (-35 Basispunkte). Dieser Wert hat sich im ersten Quartal stabilisiert. Ebenfalls seit Jahresende liegen die Renditen für Geschäftshäuser bei 4,15 %, was einem Minus von 5 Basispunkten entspricht. Zum ersten Mal seit 2010 haben sich auch die Logistikrenditen verändert: Sie haben aktuell um 5 Basispunkte nachgegeben, sodass an gefragten Standorten für vollvermietete Objekte nun 6,75 % erzielt werden können.
Perspektiven
„Trotz des insgesamt ruhigen Starts des Kölner Investmentmarkts zeigt das leicht gestiegene, nur durch Einzeldeals umgesetzte Volumen doch das Potenzial, das im Markt steckt. Ausgehend von einem sehr guten Vorlauf zeichnet sich deshalb ähnlich wie im vergangenen Jahr ein gutes Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr ab. Dieses wird zwar voraussichtlich nicht die Milliarden-Schwelle erreichen, aber im sehr hohen dreistelligen Bereich liegen“, prognostiziert Jens Hoppe.
