14.04.2014 Düsseldorfer Investmentmarkt nicht zu bremsen
Mit einem Transaktionsvolumen von 686 Mio. € kann der Düsseldorfer Investmentmarkt das bereits hervorragende Vorjahresergebnis noch einmal um 4 % steigern. Der langjährige Schnitt wurde sogar um mehr als das Doppelte übertroffen, wie die Analyse von BNPPRE (BNP Paribas Real Estate) ergibt.
„Nachdem im ersten Quartal 2013 durch den Verkauf des Kö-Bogens bereits ein außerordentlich hohes Ergebnis erzielt werden konnte, befeuerte auch im aktuellen Jahr eine große Transaktion den Umsatz: Mit dem Verkauf des Portigon-Portfolios steuern Portfoliodeals in etwa die Hälfte zum Volumen bei, doch auch nur auf die Einzeldeals bezogen kann nach 2013 der zweitbeste Jahresstart verzeichnet werden“, sagt Christoph Meszelinsky, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Das durchschnittliche Volumen pro Deal liegt mit gut 40 Mio. € zwar in etwa auf dem Level des Vorjahreszeitraums, für den Düsseldorfer Markt jedoch auf einem sehr hohen Niveau.“
Auch wenn Großabschlüsse über 50 Mio. € etwas an Gewicht verloren haben, dominieren sie nach wie vor mit knapp 57 % (-13 Prozentpunkte). Währenddessen verzeichneten die mittleren Segmente eine deutliche Belebung. So kann die nächste Kategorie zwischen 25 und 50 Mio. € ihren Beitrag um 11 Prozentpunkte ausbauen und landet bei knapp 18 %. Mehrere Deals im niedrigen zweistelligen Millionenbereich verhelfen darüber hinaus der Größenklasse zwischen 10 und 25 Mio. € zu gut 24 % (+7 Prozentpunkte). Lediglich im kleineren Bereich bis 10 Mio. € wurden bisher noch nicht in größerem Umfang Transaktionen registriert.
Nachdem durch den Kö-Bogen-Verkauf im Vorjahr noch Einzelhandelsobjekte mit 63 % in Führung lagen, mussten sie diese Position im laufenden Jahr an die Büroimmobilien abtreten. Mit gut 90 % floss der Großteil des investierten Kapitals in Büros, die damit den mit Abstand begehrtesten Immobilientyp im ersten Quartal darstellen. Einzelhandelsinvestments fallen dagegen auf etwas über 2 % zurück, was einen sehr niedrigen Wert darstellt und eher der Momentaufnahme der ersten drei Monate geschuldet ist. Logistik-Investments waren ebenfalls sehr gefragt und konnten ihren Anteil leicht, auf 6 %, ausbauen (+4 Prozentpunkte). Im Hotelsektor wurde hingegen noch keine Transaktion verzeichnet. Darüber hinaus flossen knapp 2 % des Volumens in sonstige Nutzungsarten, wobei es sich primär um Entwicklungsgrundstücke handelt.
Cityrand klar in Führung – Spitzenrenditen leicht gesunken
Nachdem im Vorjahr die City mit 71 % des Umsatzes eindeutig in Führung ging, tauschte sie im aktuellen Quartal den ersten Rang mit dem Cityrand, dessen Anteil mit Hilfe des Portigon-Portfolios auf knapp 70 % gestiegen ist. Auch der Beitrag der Nebenlagen ist im Vergleich der beiden ersten Quartale gewachsen, wenn auch weniger deutlich (um rund 15 Prozentpunkte auf 16 %). Darüber hinaus wurden etwa 12,5 % mit Immobilien in peripheren Lagen generiert. Der Beitrag der City liegt mit 2 % demgegenüber noch auf einem unterdurchschnittlichen Niveau.
Nicht zuletzt aufgrund des Portigon-Portfolios, das von Blackstone gekauft wurde, waren Equity/Real Estate Funds mit über 57 % für einen Großteil des investierten Volumens verantwortlich. Daneben war jedoch eine Vielzahl verschiedener Investoren am Geschehen beteiligt, was von der hohen Attraktivität des Düsseldorfer Markts zeugt. Auf dem zweiten Rang stellen Versicherungen die einzige weitere Käufergruppe, die einen zweistelligen Beitrag beisteuern kann. Daneben sind Immobilienunternehmen, Corporates, Spezialfonds und Immobilien AGs/REITs mit Anteilen zwischen 5 und gut 7 % am Ergebnis beteiligt. Private Anleger steuerten weitere 2 % bei. Der Anteil ausländischer Investoren erreicht durch einige Großabschlüsse mit rund 66 % ein überdurchschnittlich hohes Niveau.
Das mangelnde Angebot im Core-Segment hat zu einem Rückgang der Spitzenrenditen geführt. Während die Netto-Anfangsrenditen für Büros und Geschäftshäuser in den Top-Lagen bereits zum Jahresende 2013 nachgegeben und sich im laufenden Jahr zunächst auf dem neuen Niveau verfestigt haben, war bei den Logistikrenditen im ersten Quartal nach einer längeren Stabilisierungsphase erstmals ein Rückgang zu verzeichnen. Für Büros liegt die Netto-Spitzenrendite damit aktuell bei 4,75 % (-15 Basispunkte), für Geschäftshäuser bei 4,15 % (-5 Basispunkte) und für Premium-Logistikobjekte bei 6,70 % (-10 Basispunkte).
Perspektiven
„Basierend auf dem bereits außergewöhnlich guten ersten Quartal zeichnet sich auch für die kommenden Monate ein reges Investmentgeschehen ab. Obwohl vergleichbar hohe Quartalsumsätze vor dem Hintergrund des Sondereinflusses des Portigon-Portfolios eher unwahrscheinlich sind, sollte bis zum Jahresende ein deutlich überdurchschnittliches Ergebnis im Bereich des Vorjahres erzielbar sein. Dabei ist es durchaus möglich, dass die 2-Mrd.-€-Marke erneut geknackt werden kann“, prognostiziert Christoph Meszelinsky.
„Nachdem im ersten Quartal 2013 durch den Verkauf des Kö-Bogens bereits ein außerordentlich hohes Ergebnis erzielt werden konnte, befeuerte auch im aktuellen Jahr eine große Transaktion den Umsatz: Mit dem Verkauf des Portigon-Portfolios steuern Portfoliodeals in etwa die Hälfte zum Volumen bei, doch auch nur auf die Einzeldeals bezogen kann nach 2013 der zweitbeste Jahresstart verzeichnet werden“, sagt Christoph Meszelinsky, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Das durchschnittliche Volumen pro Deal liegt mit gut 40 Mio. € zwar in etwa auf dem Level des Vorjahreszeitraums, für den Düsseldorfer Markt jedoch auf einem sehr hohen Niveau.“
Auch wenn Großabschlüsse über 50 Mio. € etwas an Gewicht verloren haben, dominieren sie nach wie vor mit knapp 57 % (-13 Prozentpunkte). Währenddessen verzeichneten die mittleren Segmente eine deutliche Belebung. So kann die nächste Kategorie zwischen 25 und 50 Mio. € ihren Beitrag um 11 Prozentpunkte ausbauen und landet bei knapp 18 %. Mehrere Deals im niedrigen zweistelligen Millionenbereich verhelfen darüber hinaus der Größenklasse zwischen 10 und 25 Mio. € zu gut 24 % (+7 Prozentpunkte). Lediglich im kleineren Bereich bis 10 Mio. € wurden bisher noch nicht in größerem Umfang Transaktionen registriert.
Nachdem durch den Kö-Bogen-Verkauf im Vorjahr noch Einzelhandelsobjekte mit 63 % in Führung lagen, mussten sie diese Position im laufenden Jahr an die Büroimmobilien abtreten. Mit gut 90 % floss der Großteil des investierten Kapitals in Büros, die damit den mit Abstand begehrtesten Immobilientyp im ersten Quartal darstellen. Einzelhandelsinvestments fallen dagegen auf etwas über 2 % zurück, was einen sehr niedrigen Wert darstellt und eher der Momentaufnahme der ersten drei Monate geschuldet ist. Logistik-Investments waren ebenfalls sehr gefragt und konnten ihren Anteil leicht, auf 6 %, ausbauen (+4 Prozentpunkte). Im Hotelsektor wurde hingegen noch keine Transaktion verzeichnet. Darüber hinaus flossen knapp 2 % des Volumens in sonstige Nutzungsarten, wobei es sich primär um Entwicklungsgrundstücke handelt.
Cityrand klar in Führung – Spitzenrenditen leicht gesunken
Nachdem im Vorjahr die City mit 71 % des Umsatzes eindeutig in Führung ging, tauschte sie im aktuellen Quartal den ersten Rang mit dem Cityrand, dessen Anteil mit Hilfe des Portigon-Portfolios auf knapp 70 % gestiegen ist. Auch der Beitrag der Nebenlagen ist im Vergleich der beiden ersten Quartale gewachsen, wenn auch weniger deutlich (um rund 15 Prozentpunkte auf 16 %). Darüber hinaus wurden etwa 12,5 % mit Immobilien in peripheren Lagen generiert. Der Beitrag der City liegt mit 2 % demgegenüber noch auf einem unterdurchschnittlichen Niveau.
Nicht zuletzt aufgrund des Portigon-Portfolios, das von Blackstone gekauft wurde, waren Equity/Real Estate Funds mit über 57 % für einen Großteil des investierten Volumens verantwortlich. Daneben war jedoch eine Vielzahl verschiedener Investoren am Geschehen beteiligt, was von der hohen Attraktivität des Düsseldorfer Markts zeugt. Auf dem zweiten Rang stellen Versicherungen die einzige weitere Käufergruppe, die einen zweistelligen Beitrag beisteuern kann. Daneben sind Immobilienunternehmen, Corporates, Spezialfonds und Immobilien AGs/REITs mit Anteilen zwischen 5 und gut 7 % am Ergebnis beteiligt. Private Anleger steuerten weitere 2 % bei. Der Anteil ausländischer Investoren erreicht durch einige Großabschlüsse mit rund 66 % ein überdurchschnittlich hohes Niveau.
Das mangelnde Angebot im Core-Segment hat zu einem Rückgang der Spitzenrenditen geführt. Während die Netto-Anfangsrenditen für Büros und Geschäftshäuser in den Top-Lagen bereits zum Jahresende 2013 nachgegeben und sich im laufenden Jahr zunächst auf dem neuen Niveau verfestigt haben, war bei den Logistikrenditen im ersten Quartal nach einer längeren Stabilisierungsphase erstmals ein Rückgang zu verzeichnen. Für Büros liegt die Netto-Spitzenrendite damit aktuell bei 4,75 % (-15 Basispunkte), für Geschäftshäuser bei 4,15 % (-5 Basispunkte) und für Premium-Logistikobjekte bei 6,70 % (-10 Basispunkte).
Perspektiven
„Basierend auf dem bereits außergewöhnlich guten ersten Quartal zeichnet sich auch für die kommenden Monate ein reges Investmentgeschehen ab. Obwohl vergleichbar hohe Quartalsumsätze vor dem Hintergrund des Sondereinflusses des Portigon-Portfolios eher unwahrscheinlich sind, sollte bis zum Jahresende ein deutlich überdurchschnittliches Ergebnis im Bereich des Vorjahres erzielbar sein. Dabei ist es durchaus möglich, dass die 2-Mrd.-€-Marke erneut geknackt werden kann“, prognostiziert Christoph Meszelinsky.
