News RSS-Feed

10.04.2014 Investmentumsatz in Berlin toppt 10-Jahres-Schnitt

Mit einem Transaktionsvolumen von 767 Mio. € startet der Berliner Investmentmarkt erneut sehr dynamisch ins Jahr. Der 10-Jahres-Durchschnitt wird dabei um fast 18 % überschritten. Im bundesweiten Vergleich liegt Berlin nahezu gleichauf mit Hamburg (775 Mio. €) hinter München (896 Mio. €) und Frankfurt (855 Mio. €). Dies ergibt die Analyse von BNPPRE (BNP Paribas Real Estate).

„Innerhalb von Portfolios verkaufte Immobilien flossen mit rund 37 % in das Resultat ein und leisteten damit einen nicht unbedeutenden Beitrag. Doch auch bezogen auf Einzeltransaktionen liegt das Ergebnis noch über dem langjährigen Mittel. Mit knapp 30 registrierten Verkäufen fällt die Anzahl der Transaktionen ähnlich hoch aus wie im Vorjahr, sodass auch das durchschnittliche Volumen pro Deal mit rund 27 Mio. € nahezu gleichauf liegt“, erläutert Jan Dohrwardt, Berliner Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Rund 48 %, und damit erneut etwa die Hälfte des Quartalsergebnisses, wurden mit Immobilien für mindestens 50 Mio. € generiert. Auch in der kleineren Kategorie zwischen 25 und 50 Mio. € war das Marktgeschehen lebhaft: auf sie entfällt wie im Vorjahr rund ein Viertel. Einen erheblichen Bedeutungszuwachs erfuhr demgegenüber die Größenklasse 10-25 Mio. €, die dank einer Vielzahl von Abschlüssen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum deutlich zulegte und mit rund 23 % fast zur nächstgrößeren Kategorie aufschließen kann (+16 Prozentpunkte). Das kleinste Segment bis 10 Mio. € war bisher mit knapp 5 % noch nicht in größerem Umfang beteiligt.

Auch wenn Büroobjekte im Vorjahresvergleich 15 Prozentpunkte einbüßen mussten, stellen sie in den ersten drei Monaten wieder die mit Abstand gefragteste Assetklasse dar. Sie kommen auf gut 38 %, wozu der Verkauf des Hackeschen Quartiers (HQB) nicht unerheblich beigetragen hat. Einzelhandelsimmobilien können ihren Anteil um knapp 12 Prozentpunkte ausbauen, wobei sich hier in erster Linie der Verkauf einiger größerer Fachmarktzentren in der Berliner Peripherie niederschlägt. Den letzten Podiumsplatz sichert sich die Sammelgruppe der sonstigen Assetklassen, die dank diverser Grundstücksverkäufe und einem Portfolio mit mehreren Gesundheitszentren auf einen Beitrag von rund 19 % kommt. Während Logistikinvestitionen noch etwas angezogen haben und derzeit gut 7 % des Ergebnisses ausmachen, blieben Hoteltransaktionen im ersten Quartal überschaubar: sie fallen auf einen Anteil von 4 % zurück (-12 Prozentpunkte).

Ungewöhnliche Investment-Verteilung – Spitzenrenditen erneut gesunken

Die Verteilung des Investitionsvolumens auf das Marktgebiet gestaltet sich im ersten Quartal eher ungewöhnlich, wobei sich dies im weiteren Jahresverlauf wieder etwas ausgleichen dürfte. Fast die Hälfte des Ergebnisses wurde bisher mit Immobilien in den Nebenlagen und in der Peripherie generiert. Hauptursache hierfür sind besagte Fachmarktzentren in der Peripherie Berlins. An zweiter Position finden sich die Citylagen mit knapp 39 %, in denen nicht nur der Verkauf des HQB für Umsatz sorgte, sondern auch eine Reihe von Abschlüssen zwischen 20 und 30 Mio. € verzeichnet wurden. Den größten prozentualen Rückgang hat die Topcity zu verzeichnen, auf die – nicht zuletzt auch aufgrund des mangelnden Angebots – bisher nur 5 % des Volumens entfällt.

Auch im ersten Quartal bewährt sich Berlin als allseits beliebter Markt. Da die größten Transaktionen von Equity/Real Este Funds und offenen Fonds getätigt wurden, stellen diese zwar aktuell mit Abstand das Gros des Volumens (35 % bzw. 23 %), die weiteren Käufergruppen liegen jedoch recht nah beieinander. Projektentwickler tragen rund 10 % zum Ergebnis bei und bezeugen mit einer Vielzahl von Ankäufen ihr Vertrauen in die künftige Entwicklung des Marktes. In etwa gleichauf folgen Investment-/Asset Manager sowie private Anleger mit rund 8 % vor den Immobilien AGs/REITs (6 %) und Corporates (gut 3 %).

Der Druck auf die Anfangsrenditen hält auch im ersten Quartal an. Nachdem die Netto-Spitzenrendite für Büroobjekte bereits zum Jahresende um 10 Basispunkte gesunken ist, hat sie in den Anfangsmonaten des Jahres noch einmal um weitere 10 Punkte nachgegeben und erreicht mit 4,60 % den tiefsten Wert seit 2007. Auch bei den Logistikrenditen macht sich der Mangel im Premiumsegment bemerkbar, wenn auch mit einem Rückgang um 5 Basispunkte auf 6,80 % weniger deutlich. Lediglich die Spitzenrendite für Geschäftshäuser in den Top-Lagen hält sich mit 4,35 % noch stabil.


Perspektiven

Der Berliner Markt profitiert nach wie vor von einer breiten Nachfrage, die sich auch im sehr guten Jahresauftakt widerspiegelt. „Dennoch macht sich zunehmend das geringe Angebot an Core-Objekten bemerkbar. Obwohl viele Investoren mittlerweile auch Alternativen außerhalb des absoluten Premiumsegments in Betracht ziehen, könnte sich dies für die folgenden Monate als limitierender Faktor für das Transaktionsvolumen erweisen. Positiv stimmen jedoch die Aktivitäten der Projektentwickler, die das Angebot im Core-Segment etwas erweitern könnten, sodass für 2014 insgesamt ein gutes Ergebnis deutlich oberhalb der 3-Mrd.-€-Marke erwartet wird“, beschreibt Jan Dohrwardt die weiteren Jahresaussichten.



Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!