10.04.2014 Polarisierung der Mieten an europäischen Büromärkten hält an
In seiner aktuellen Researchanalyse zu den europäischen Büromärkten geht Savills, eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen, davon aus, dass es zu einer weiteren Polarisierung der Mieten in Spitzen-CBD- und weniger hochwertigen Büroobjekten kommt. Dem Bericht zufolge führt das knappe Angebot an Spitzenbüroflächen dazu, dass die Mieten in den besten Lagen steigen bzw. sich stabil entwickeln. Im Gegensatz dazu gehen die Mieten aufgrund des höheren Angebots und steigender Incentives in weniger hochwertigen Gebäuden und Lagen zurück. In einem Drittel der Märkte*, die Bestandteil dieser Analyse sind, stiegen die Mieten in Spitzen-CBD-Objekten im Jahr 2013 um über 4 %, allen voran in Dublin (16,1 %), Helsinki (7,4 %) und Oslo (6,1 %). Für 2014 prognostiziert Savills die höchsten Mietpreisanstiege für das Londoner West End, Dublin, Manchester und Brüssel. Die Mieten in weniger hochwertigen CBD-Objekten entwickelten sich recht unterschiedlich. So verzeichneten Märkte wie Paris, Warschau und Belgrad mit Rückgängen zwischen 10 % und – 12 % deutlich sinkende Mieten, während sie in Brüssel, Dublin, Oslo, Stockholm und London zwischen 5 % und 10 % stiegen.
Das knappe Angebot an Spitzenflächen spiegelt sich in niedrigen CBD-Leerstandsraten wider. Diese liegen im Durchschnitt der analysierten Märkte bei 7,5 %, während der Leerstand im Gesamtdurchschnitt 10,2 % beträgt. Savills führt das sinkende Angebot an Spitzenbestand teilweise auf die Nachfrage von Großgesuchen zurück. Diese waren in der Abschwungphase für die meisten europäischen Märkte charakteristisch, als die Nutzer häufig ihre Flächen konsolidierten und ihre Betriebe auf reduzierter Fläche unter einem Dach zusammenbrachten. Dies führte Savills zufolge dazu, dass die besten Flächen absorbiert wurden und sich der Leerstand vornehmlich auf weniger hochwertige Lagen und Gebäude konzentrierte. Das Unternehmen geht davon aus, dass die durchschnittliche Leerstandsrate insgesamt auf unter 10 % zurückgeht - mit Ausnahme von Helsinki, Athen, Berlin und Warschau. In London, Berlin, München und Wien ist die Angebotssituation am angespanntesten – hier liegt der Leerstand im Durchschnitt bei unter 7 %.
Eri Mitsostergiou, Director European Research bei Savills, merkt an: „Büronutzer in den europäischen Märkten suchen nach wie vor nach Qualitätsimmobilien. Dadurch bedingt liegt das verfügbare Angebot in Spitzenlagen weit unter Durchschnitt und die Mieten steigen. Mittlerweile beobachten wir auch einen Rückgang des Spitzenbüroflächenbestands, was die Entwickler zu Sanierungen und Neubauprojekten veranlasst und damit einen neuen Zyklus auslöst.“
Marcus Mornhart, Managing Director und Head of Office Agency bei Savills Deutschland, erklärt: „Die Entwicklung insbesondere in Deutschland ist der guten Konjunktur der vergangenen Jahre geschuldet. Aber auch die verhaltene spekulative Neubautätigkeit in den CDB-Lagen hat den Wettbewerb um die besten Flächen verschärft. Lage und Qualität der Immobilie sind für viele Unternehmen – insbesondere bei den Anwälten und Wirtschaftsprüfern und Steuerberatern im Kampf um die besten Talente von besonderer Bedeutung. Die mangelnde Auswahl an Alternativen zwingt viele Unternehmen in die Mietvertragsverlängerung im Bestand oder in die individuelle Projektentwicklung.“
Der Researchanalyse zufolge nahm das Flächenfertigstellungsvolumen insgesamt um durchschnittlich 12 % zu, wobei die höchsten Anstiege in Berlin (68 %), Frankfurt (99 %) und der City of London (75 %) verzeichnet wurden. Neben Neubauprojekten entscheiden sich Eigentümer zunehmend auch für eine Sanierung bzw. Aufwertung älterer Büroflächen in guten Lagen, insbesondere in Madrid und Mailand. Darüber hinaus verfolgen die Eigentümer in einigen Märkten auch eine Umwidmung älteren Bürobestands, um rentabel und marktfähig zu bleiben. So wurden zum Beispiel in 2013 in Amsterdam und Frankfurt rund 200.000 m² bzw. 120.000 m² Bürofläche in Wohnflächen sowie andere Nutzungen umgewidmet, was zu einem Reduzierung des verfügbaren Angebots beitrug.
Den Gesamtflächenumsatz des Jahres 2013 beziffert Savills auf 7,9 Mio. m² und erwartet, dass das Vermietungsvolumen 2014 weitgehend stabil bleiben bzw. in einigen Märkten auch steigen wird – mit Ausnahme von London, wo die Nachfrage 2013 außergewöhnlich hoch war. Für das Gesamtjahr 2014 prognostiziert das Unternehmen einen Flächenumsatz in den analysierten Märkten in Höhe von insgesamt 7,8 Mio. m².
Eri Mitsostergiou führt weiter aus: „Den Flächenumsatz 2014 bestimmen auf der einen Seite eine deutliche Verbesserung des Konjunktur- und Geschäftsklimas und auf der anderen die Verfügbarkeit der von den Nutzern nachgefragten Flächenarten, -größen und Lagen.“
* Die Researchanalyse von Savills umfasst die Märkte Brüssel, Paris, Berlin, Frankfurt, München, Düsseldorf, Hamburg, Köln, Athen, Dublin, Mailand, Amsterdam, Oslo, Wien, Warschau, Stockholm, Madrid, London, Helsinki und Belgrad.
Das knappe Angebot an Spitzenflächen spiegelt sich in niedrigen CBD-Leerstandsraten wider. Diese liegen im Durchschnitt der analysierten Märkte bei 7,5 %, während der Leerstand im Gesamtdurchschnitt 10,2 % beträgt. Savills führt das sinkende Angebot an Spitzenbestand teilweise auf die Nachfrage von Großgesuchen zurück. Diese waren in der Abschwungphase für die meisten europäischen Märkte charakteristisch, als die Nutzer häufig ihre Flächen konsolidierten und ihre Betriebe auf reduzierter Fläche unter einem Dach zusammenbrachten. Dies führte Savills zufolge dazu, dass die besten Flächen absorbiert wurden und sich der Leerstand vornehmlich auf weniger hochwertige Lagen und Gebäude konzentrierte. Das Unternehmen geht davon aus, dass die durchschnittliche Leerstandsrate insgesamt auf unter 10 % zurückgeht - mit Ausnahme von Helsinki, Athen, Berlin und Warschau. In London, Berlin, München und Wien ist die Angebotssituation am angespanntesten – hier liegt der Leerstand im Durchschnitt bei unter 7 %.
Eri Mitsostergiou, Director European Research bei Savills, merkt an: „Büronutzer in den europäischen Märkten suchen nach wie vor nach Qualitätsimmobilien. Dadurch bedingt liegt das verfügbare Angebot in Spitzenlagen weit unter Durchschnitt und die Mieten steigen. Mittlerweile beobachten wir auch einen Rückgang des Spitzenbüroflächenbestands, was die Entwickler zu Sanierungen und Neubauprojekten veranlasst und damit einen neuen Zyklus auslöst.“
Marcus Mornhart, Managing Director und Head of Office Agency bei Savills Deutschland, erklärt: „Die Entwicklung insbesondere in Deutschland ist der guten Konjunktur der vergangenen Jahre geschuldet. Aber auch die verhaltene spekulative Neubautätigkeit in den CDB-Lagen hat den Wettbewerb um die besten Flächen verschärft. Lage und Qualität der Immobilie sind für viele Unternehmen – insbesondere bei den Anwälten und Wirtschaftsprüfern und Steuerberatern im Kampf um die besten Talente von besonderer Bedeutung. Die mangelnde Auswahl an Alternativen zwingt viele Unternehmen in die Mietvertragsverlängerung im Bestand oder in die individuelle Projektentwicklung.“
Der Researchanalyse zufolge nahm das Flächenfertigstellungsvolumen insgesamt um durchschnittlich 12 % zu, wobei die höchsten Anstiege in Berlin (68 %), Frankfurt (99 %) und der City of London (75 %) verzeichnet wurden. Neben Neubauprojekten entscheiden sich Eigentümer zunehmend auch für eine Sanierung bzw. Aufwertung älterer Büroflächen in guten Lagen, insbesondere in Madrid und Mailand. Darüber hinaus verfolgen die Eigentümer in einigen Märkten auch eine Umwidmung älteren Bürobestands, um rentabel und marktfähig zu bleiben. So wurden zum Beispiel in 2013 in Amsterdam und Frankfurt rund 200.000 m² bzw. 120.000 m² Bürofläche in Wohnflächen sowie andere Nutzungen umgewidmet, was zu einem Reduzierung des verfügbaren Angebots beitrug.
Den Gesamtflächenumsatz des Jahres 2013 beziffert Savills auf 7,9 Mio. m² und erwartet, dass das Vermietungsvolumen 2014 weitgehend stabil bleiben bzw. in einigen Märkten auch steigen wird – mit Ausnahme von London, wo die Nachfrage 2013 außergewöhnlich hoch war. Für das Gesamtjahr 2014 prognostiziert das Unternehmen einen Flächenumsatz in den analysierten Märkten in Höhe von insgesamt 7,8 Mio. m².
Eri Mitsostergiou führt weiter aus: „Den Flächenumsatz 2014 bestimmen auf der einen Seite eine deutliche Verbesserung des Konjunktur- und Geschäftsklimas und auf der anderen die Verfügbarkeit der von den Nutzern nachgefragten Flächenarten, -größen und Lagen.“
* Die Researchanalyse von Savills umfasst die Märkte Brüssel, Paris, Berlin, Frankfurt, München, Düsseldorf, Hamburg, Köln, Athen, Dublin, Mailand, Amsterdam, Oslo, Wien, Warschau, Stockholm, Madrid, London, Helsinki und Belgrad.
