News RSS-Feed

08.04.2014 KGAL Marktbericht: Österreich weiter interessant für Investitionen

Neben Deutschland konnte sich auch Österreich in der Eurokrise gut behaupten – was das Land als Zielort für Investitionen privater, gewerblicher und institutioneller Anleger weiter interessant macht. Das stagnierende Immobilienangebot bei hochwertigem Büroraum in erstklassigen Lagen könnte allerdings in Zukunft das Transaktionsvolumen bremsen.

Das verminderte Gesamttransaktionsvolumen österreichischer Gewerbeimmobilien im Jahr 2013 in Höhe von rund EUR 1,7 Mrd. – ein leichtes Minus von 6 % gegenüber 2012 – ist keineswegs Signal für nachlassendes Interesse, sondern ein klarer Fingerzeig für den Mangel an verfügbaren Immobilien mit besonderer Qualität.

Dieses markante Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage bei Top-Büroobjekten in Wien dürfte noch längere Zeit anhalten. Bürofertigstellungen stagnieren auf rekordverdächtig niedrigem Niveau: Nach 140.000 m² im Vorjahr werden für 2014 lediglich 100.000 m² prognostiziert. Konsequent werden demnach die Marktmechanismen greifen und dafür sorgen, dass der spürbare leichte Aufwind bei den Spitzenmieten weiter anhält und die Renditen für Core-Objekte in Top-Lagen erneut moderat nachgeben.

INVESTMENT-DESTINATION WIEN – ALLE HÄRTETESTS ÜBERSTANDEN

Als Bürostandort für Unternehmen und Investitionsziel für Anleger hat Wien die wirtschaftliche Flaute und die Verschuldungskrise Europas glänzend gemeistert. Doch was macht die besondere Attraktivität der Donaumetropole aus? Ihre Anziehungskraft ergibt sich aus einer Fülle modularer Pluspunkte, die sie von vielen anderen Metropolen abhebt. In puncto Lebensqualität belegt Wien in Mercer´s Quality of Living Ranking weltweit Rang 1. Die Bevölkerung wächst und profitiert vom Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte aus Mittel- und Osteuropa. Die Arbeitslosigkeit ist EU-weit am geringsten.

Als Tor zum Osten und Knotenpunkt transeuropäischer Verkehrswege beherbergt die Stadt nicht nur Amtssitze der Vereinten Nationen, der OSZE und der OPEC, sondern auch zahlreiche Konzernzentralen von Unternehmen, Banken und Versicherern. Wien gilt als stabiler Wirtschaftsstandort mit attraktivem Steuerrecht und einer agilen, wirtschaftsfreundlichen Ansiedlungsagentur, der Austrian Business Agency (ABA). Zahlreiche Tagungs- und Forschungs-Stätten machen die Donaustadt zu einem beliebten, etablierten Treffpunkt von Experten aller Art und aus aller Welt.

Der Wiener Immobilienmarkt besticht durch große Sicherheit und wenig zyklische Ausschläge. Es gibt nur moderaten Leerstand und kaum spekulative Bauaktivitäten. Die Büromieten sind europaweit vergleichsweise niedrig.

WIENER BÜRO-TOP-STANDORTE

Als Bestlagen mit den höchsten Vermietungsumsätzen und Mietpreisen gelten weiterhin die Innere Stadt (Central Business District) und die Inneren Bezirke. In Prachtbauten und alten Palais werden Mieten bis knapp über 25 Euro/m² bezahlt. Außerhalb der City gewinnt der Teilmarkt Nord-Ost (Donau City, Prater) zunehmend an Bedeutung. Er zieht immer neue Investoren an und die Mieten reichen bis 23 Euro/m². Die Mietsätze in durchschnittlichen Wiener Bürolagen liegen bei mäßigen 12,50 Euro/m².

Fazit: Der Büromarkt Wien bietet weiterhin selektiv sehr gute Chancen, sofern Fungibilität und positive Nachvermietungs-Szenarien der Objekte gewährleistet sind. Aber Vorsicht: Objekte in der Peripherie mit mäßiger öffentlicher Verkehrsanbindung und wenig modernen Ausstattungs-Standards werden sich dem Abwärtsdruck bei Mieten und Kaufpreisen nicht entziehen können.

PRIME-LAGEN IMMER TEURER

Das primäre Interesse der Investoren gilt unverändert der Core-Kategorie im oberen Segment. Doch mangels ausreichenden Angebots richten mittlerweile vor allem einige amerikanische und britische Fondsmanager ihr Visier auch auf nachgelagerte Qualitäts-Segmente aus. Dieser Trend dürfte sich weiter fortsetzen, zumal sich die Neuflächenproduktion auf Rekordtief befindet.

Eigentlich eine günstige Konstellation, um neue Projekte zu initiieren. Doch der Mangel an Neubau in Bestlagen hat seine Gründe. Die Fläche im Zentrum ist knapp und historische Altbauten sind denkmalgeschützt. Oft ist Sanierung die einzige Möglichkeit, aber sehr teuer, wenn aus Altsubstanz moderner Büroraum werden soll.

So werden kaufwillige Investoren wohl weiterhin ihre Anlagepräferenzen auf den Prüfstand stellen müssen. Wollen sie in den Top-Lagen nicht gänzlich auf Transaktionen verzichten, so sollten sie sich im Einzelfall eventuell auch einmal Objekt-Offerten mit Leerstand zuwenden. Allerdings ist dabei akribisch zu prüfen, inwiefern hier noch ein realistisches Vermietungs- oder aber Umnutzungspotential vorhanden ist. Da in Zentrumslagen auch Wohnraum extrem gefragt ist und immer teurer wird – Mieten über 12 Euro/m² sind keine Seltenheit –, sehen wir die Umwandlung von Büro in Wohnen hier durchaus als attraktive Investitions-Alternative.

Insgesamt lässt eine gut gefüllte Pipeline mit Investment-Gesuchen auch für das Jahr 2014 ein reges Transaktionsgeschehen erwarten.


Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!