08.04.2014 Steigende Geldumsätze am Frankfurter Grundstücksmarkt
2013 blieb der Geldumsatz aus konventionellen Immobilienverkäufen (Asset-Deals) am Frankfurter Grundstücksmarkt mit rd. EUR 4,11 Mrd. deutlich unter dem Vorjahreswert (2012: rd. EUR 4,91 Mrd.), er erreicht indessen exakt den Mittelwert der jüngsten Dekade (? 2003-2012: rd. EUR 4,11 Mrd.).
Gleichzeitig hat sich aber nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH das Marktvolumen mittels Share-Deals (Verkauf von Unternehmens-/Gesellschaftsanteilen) - nicht zuletzt auch Folge der Vermeidung der drastisch erhöhten Grunderwerbsteuer - mit rd. EUR 2 Mrd. gegenüber dem Vorjahr (2012: rd. EUR 900 Mio.) mehr als verdoppelt. Das Gesamttransaktionsvolumen am Frankfurter Grundstücksmarkt hat sich damit 2013 um rd. EUR 300 Mio. auf insgesamt EUR 6,1 Mrd. (2012: EUR 5,8 Mrd.) erhöht. Dabei handelt es sich um den höchsten Wert seit dem globalen Rekordjahr 2007 (rd. EUR 9,2 Mrd.).
Von dem Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen (Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 4,1 Mrd. entfielen in 2013:
• rd. EUR 2,4 Mrd. auf bebaute Grundstücke (2012: rd. EUR 3,2 Mrd.) = - 25%
• rd. EUR 405 Mio. auf unbebaute Grundstücke (2012: rd. EUR 299 Mio.) = + 35%
• rd. EUR 1,09 Mrd. auf Wohn- und Teileigentum (2012: rd. EUR 1,26 Mrd.) = - 13%
Frankfurter Investmentmarkt legt weiter zu
Seit 2009, als das geringste Investmentvolumen der letzten 15 Jahre den Tiefpunkt der Finanz- und Wirtschaftskrise markierte, erlebte der Investmentmarkt in Frankfurt einen weiteren Aufschwung. Im Berichtsjahr 2013 konnte ein weiteres Wachstum auf rd. EUR 4,2 Mrd. generiert werden (2012: EUR 3,8 Mrd.). Allerdings ist dies nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf den stark gestiegenen Anteil Share-Deals zurückzuführen: Mit rd. EUR 2 Mrd. machten sie fast die Hälfte des gesamten Investmentumsatzes aus, während der konventionelle Marktanteil um rd. EUR 640 Mio. auf EUR 2,21 Mrd. rückläufig war (Wohninvestments: EUR 699 Mio. = -9%; Gewerbliche Investments: EUR 1,51 Mrd. = -27%).
Gewerbeinvestments größter Teilmarkt trotz Umsatzrückgang
• Größter Teilmarkt bleibt der Bereich der Gewerbeinvestments (Asset-Deals), auch wenn er gegenüber dem Vorjahr deutlich um EUR 570 Mio. auf rd. EUR 1,51 Mrd. nachgab (2012: EUR 2,08 Mrd.).
• Hier wiederum bilden traditionell Büroinvestments das größte Teilsegment: 2013 wurden Büroobjekte für insgesamt EUR 1,01 Mrd. kontrahiert (2012: rd. EUR 1,52 Mrd.; -34%). Angesichts der gleichzeitig deutlich gesunkenen Kauffallzahl (2013: 47; 2011: 73) stieg der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall von EUR 20,8 Mio. auf EUR 23,4 Mio.
• Im Marktbereich Industrie- und Gewerbebauten fiel das kontrahierte Transaktions¬volumen mit EUR 251 Mio. etwa 16% geringer aus als im Vorjahr (2012: EUR 298 Mio.).
• Im Investmentsegment Handels- und Hotelimmobilien ging der Geldumsatz deutlich um 60% auf rd. EUR 161 Mio. zurück (2012: EUR 266 Mio.).
Wohninvestments – markanter Zuwachs
• Auch auf dem Wohninvestmentmarkt blieb der Geldumsatz (Asset-Deals) mit rd. EUR 699 Mio. unter dem Vorjahreswert (2012: rd. EUR 766 Mio.), indessen über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (? 2003-2012: rd. EUR 603 Mio.).
• Die Zahl der Kauffälle sank von 422 auf 315.
• Dabei erhöhte sich der mittlere Verkaufspreis pro Immobilie für reine Wohnhäuser um 48% von rd. EUR 1,35 Mio. in 2012 auf rd. EUR 2 Mio. in 2013.
• Für Wohnhäuser mit Gewerbeanteil betrug der Zuwachs je Erwerbsfall 4%: Der mittlere Kaufpreis erhöhte sich binnen Jahresfrist von rd. EUR 2,66 Mio. auf EUR 2,76 Mio.
Nationale Investoren bestimmen den Markt
• Dank seiner im europäischen Vergleich überaus guten gesamtwirtschaftlichen Rahmen-bedingungen bleibt Deutschland mit seinen vielseitigen Immobilienzentren weiterhin im Fokus ausländischer Immobilieninvestoren. Dennoch verringerte sich der Anteil von Cross-Border-Investments am Marktvolumen in Frankfurt binnen Jahresfrist.
• Der Anteil ausländischer Investoren am Investmentmarktvolumen lag im Berichtsjahr auf Käuferseite bei rd. 35% und auf Verkäuferseite bei ca. 40%.
• Aufgrund der festgestellten regen Sondierungsaktivitäten ausländischer Investoren - auch aus dem asiatischen Raum - , die sich 2013 indessen noch nicht in einer größeren Anzahl von Transaktionen manifestiert hat, ist davon auszugehen, dass kurz- bis mittelfristig in Frankfurt wieder mit einem steigenden Anteil internationaler Investoren zu rechnen ist.
Sinkende Renditen
Die unveränderte Fokussierung auf attraktive Core-Objekte führte in den letzten Jahren zu deutlichen Nachfrageüberhängen und dadurch sinkenden Spitzenrenditen. Dieser Trend setzte sich 2013 fort:
• Für Büroobjekte bzw. gemischt genutzte Büro- und Geschäftshäuser in City-Lagen
spreizte sich das Renditeband in 2013 weiter, die erzielten Anfangsrenditen bewegten sich zwischen 4,6% und 6,0% (2012: 4,4% bis 6,5%).
• Dies gilt auch für die Anfangsrenditen für Wohn- und Geschäftshäuser mit einer Band¬breite von 5,0% bis 6,5% (2012: 5,2% und 6,5%).
Trends der Marktentwicklung
• Die Nachfrage nach sicherheitsorientierten Immobilieninvestments am Frankfurter Immo-bilienmarkt bleibt angesichts eines fort¬gesetzten Mangels an marktadäquaten Alternativanlagen im Rahmen historisch niedriger Kapitalmarktzinsen auch 2014 hoch.
• Eine Hinwendung zu Core-Plus- und Value-Add-Produkten hängt weiterhin von der aktuell sehr restriktiven Finanzierungs¬bereitschaft der Banken ab (Basel III).
• Das Frankfurter Wohninvestmentsegment profitiert vom anhaltenden Einwohner- und Haushaltswachstum mit stabilem bis steigendem Transaktionsvolumen.
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein stabiles Renditeniveau auf niedrigem Niveau.
• Für 2014 erwartet AENGEVELT-RESEARCH ein Transaktionsvolumen (Asset-Deals) von bis zu EUR 4,5 Mrd.
Gleichzeitig hat sich aber nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH das Marktvolumen mittels Share-Deals (Verkauf von Unternehmens-/Gesellschaftsanteilen) - nicht zuletzt auch Folge der Vermeidung der drastisch erhöhten Grunderwerbsteuer - mit rd. EUR 2 Mrd. gegenüber dem Vorjahr (2012: rd. EUR 900 Mio.) mehr als verdoppelt. Das Gesamttransaktionsvolumen am Frankfurter Grundstücksmarkt hat sich damit 2013 um rd. EUR 300 Mio. auf insgesamt EUR 6,1 Mrd. (2012: EUR 5,8 Mrd.) erhöht. Dabei handelt es sich um den höchsten Wert seit dem globalen Rekordjahr 2007 (rd. EUR 9,2 Mrd.).
Von dem Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen (Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 4,1 Mrd. entfielen in 2013:
• rd. EUR 2,4 Mrd. auf bebaute Grundstücke (2012: rd. EUR 3,2 Mrd.) = - 25%
• rd. EUR 405 Mio. auf unbebaute Grundstücke (2012: rd. EUR 299 Mio.) = + 35%
• rd. EUR 1,09 Mrd. auf Wohn- und Teileigentum (2012: rd. EUR 1,26 Mrd.) = - 13%
Frankfurter Investmentmarkt legt weiter zu
Seit 2009, als das geringste Investmentvolumen der letzten 15 Jahre den Tiefpunkt der Finanz- und Wirtschaftskrise markierte, erlebte der Investmentmarkt in Frankfurt einen weiteren Aufschwung. Im Berichtsjahr 2013 konnte ein weiteres Wachstum auf rd. EUR 4,2 Mrd. generiert werden (2012: EUR 3,8 Mrd.). Allerdings ist dies nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf den stark gestiegenen Anteil Share-Deals zurückzuführen: Mit rd. EUR 2 Mrd. machten sie fast die Hälfte des gesamten Investmentumsatzes aus, während der konventionelle Marktanteil um rd. EUR 640 Mio. auf EUR 2,21 Mrd. rückläufig war (Wohninvestments: EUR 699 Mio. = -9%; Gewerbliche Investments: EUR 1,51 Mrd. = -27%).
Gewerbeinvestments größter Teilmarkt trotz Umsatzrückgang
• Größter Teilmarkt bleibt der Bereich der Gewerbeinvestments (Asset-Deals), auch wenn er gegenüber dem Vorjahr deutlich um EUR 570 Mio. auf rd. EUR 1,51 Mrd. nachgab (2012: EUR 2,08 Mrd.).
• Hier wiederum bilden traditionell Büroinvestments das größte Teilsegment: 2013 wurden Büroobjekte für insgesamt EUR 1,01 Mrd. kontrahiert (2012: rd. EUR 1,52 Mrd.; -34%). Angesichts der gleichzeitig deutlich gesunkenen Kauffallzahl (2013: 47; 2011: 73) stieg der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall von EUR 20,8 Mio. auf EUR 23,4 Mio.
• Im Marktbereich Industrie- und Gewerbebauten fiel das kontrahierte Transaktions¬volumen mit EUR 251 Mio. etwa 16% geringer aus als im Vorjahr (2012: EUR 298 Mio.).
• Im Investmentsegment Handels- und Hotelimmobilien ging der Geldumsatz deutlich um 60% auf rd. EUR 161 Mio. zurück (2012: EUR 266 Mio.).
Wohninvestments – markanter Zuwachs
• Auch auf dem Wohninvestmentmarkt blieb der Geldumsatz (Asset-Deals) mit rd. EUR 699 Mio. unter dem Vorjahreswert (2012: rd. EUR 766 Mio.), indessen über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (? 2003-2012: rd. EUR 603 Mio.).
• Die Zahl der Kauffälle sank von 422 auf 315.
• Dabei erhöhte sich der mittlere Verkaufspreis pro Immobilie für reine Wohnhäuser um 48% von rd. EUR 1,35 Mio. in 2012 auf rd. EUR 2 Mio. in 2013.
• Für Wohnhäuser mit Gewerbeanteil betrug der Zuwachs je Erwerbsfall 4%: Der mittlere Kaufpreis erhöhte sich binnen Jahresfrist von rd. EUR 2,66 Mio. auf EUR 2,76 Mio.
Nationale Investoren bestimmen den Markt
• Dank seiner im europäischen Vergleich überaus guten gesamtwirtschaftlichen Rahmen-bedingungen bleibt Deutschland mit seinen vielseitigen Immobilienzentren weiterhin im Fokus ausländischer Immobilieninvestoren. Dennoch verringerte sich der Anteil von Cross-Border-Investments am Marktvolumen in Frankfurt binnen Jahresfrist.
• Der Anteil ausländischer Investoren am Investmentmarktvolumen lag im Berichtsjahr auf Käuferseite bei rd. 35% und auf Verkäuferseite bei ca. 40%.
• Aufgrund der festgestellten regen Sondierungsaktivitäten ausländischer Investoren - auch aus dem asiatischen Raum - , die sich 2013 indessen noch nicht in einer größeren Anzahl von Transaktionen manifestiert hat, ist davon auszugehen, dass kurz- bis mittelfristig in Frankfurt wieder mit einem steigenden Anteil internationaler Investoren zu rechnen ist.
Sinkende Renditen
Die unveränderte Fokussierung auf attraktive Core-Objekte führte in den letzten Jahren zu deutlichen Nachfrageüberhängen und dadurch sinkenden Spitzenrenditen. Dieser Trend setzte sich 2013 fort:
• Für Büroobjekte bzw. gemischt genutzte Büro- und Geschäftshäuser in City-Lagen
spreizte sich das Renditeband in 2013 weiter, die erzielten Anfangsrenditen bewegten sich zwischen 4,6% und 6,0% (2012: 4,4% bis 6,5%).
• Dies gilt auch für die Anfangsrenditen für Wohn- und Geschäftshäuser mit einer Band¬breite von 5,0% bis 6,5% (2012: 5,2% und 6,5%).
Trends der Marktentwicklung
• Die Nachfrage nach sicherheitsorientierten Immobilieninvestments am Frankfurter Immo-bilienmarkt bleibt angesichts eines fort¬gesetzten Mangels an marktadäquaten Alternativanlagen im Rahmen historisch niedriger Kapitalmarktzinsen auch 2014 hoch.
• Eine Hinwendung zu Core-Plus- und Value-Add-Produkten hängt weiterhin von der aktuell sehr restriktiven Finanzierungs¬bereitschaft der Banken ab (Basel III).
• Das Frankfurter Wohninvestmentsegment profitiert vom anhaltenden Einwohner- und Haushaltswachstum mit stabilem bis steigendem Transaktionsvolumen.
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein stabiles Renditeniveau auf niedrigem Niveau.
• Für 2014 erwartet AENGEVELT-RESEARCH ein Transaktionsvolumen (Asset-Deals) von bis zu EUR 4,5 Mrd.
