07.04.2014 Ruhiger Jahresbeginn am Kölner Bürovermietungs- und Investmentmarkt
Ein ruhiger Jahresauftakt kann für den Kölner Bürovermietungsmarkt notiert werden. Mit 62.000 m² blieb der Flächenumsatz der ersten drei Monate knapp ein Fünftel hinter dem Vorjahr und ein Viertel hinter dem Durchschnittswert der Jahre 2011 - 2013. Auch die Anzahl war signifikant rückläufig (- 32 %). Rund die Hälfte des Volumens ging auf das Konto der fünf größten Deals. Top 1 und 2 verbuchen Unternehmen aus "Ausbildung, Gesundheit, Soziales" (eine Anmietung über 12.600 m² durch die Fachhochschule für öffentliche Verwaltung NRW und ein Eigennutzerdeal der Katholischen Hochschulgemeinde, 9.000 m²), damit führt diese Branche die entsprechende Umsatzstatistik mit 45 % unangefochten an. Platz 3 wird durch die von der Stadt Köln angemieteten und von JLL vermittelten Flächen im "Minoritenhof" (4.300 m²) markiert. "Im Jahresverlauf erwarten wir eine steigende Abschlussbereitschaft, die Nachfrage wird durch neu auf den Markt kommende Flächen angekurbelt. Wir gehen nach wie vor davon aus, dass am Jahresende ein Umsatzvolumen auf dem Niveau des Fünfjahresschnitts von ca. 270.000 m² zu Buche schlagen wird", so Thomas Borchert, bei JLL Team Leader Office Leasing Köln.
Rückgänge gab es in den ersten drei Monaten sowohl beim Volumen als auch bei der Anzahl in den Flächenkategorien bis unter 2.500 m². Die City blieb mit 28 % des Flächenvolumens und 44 % der Deals beliebtester Teilmarkt - überwiegend durch kleinflächige Umsätze. Die zweit- und drittplatzierten Teilmärkte (Lindenthal / Sülz und Deutz / Messe) profitierten dagegen von den zwei größten Deals. Für die Spitzenmiete, gegenüber dem Vorjahr und dem Vorquartal stabil bei 22,00 Euro / m² / Monat, ist ein Rückgang auf 21,50 Euro (- 2,3 %) zu erwarten.
Auf dem niedrigsten Stand seit rund 10 Jahren bleibt die Leerstandquote (7,0 %) im Vergleich zum Vorquartal - und auch im weiteren Jahresverlauf 2014. Bis zum Jahresende werden über 60.000 m² fertiggestellt, 2015 und 2016 wird das Fertigstellungsvolumen die 100.000 m² - Marke jeweils übersteigen. "Arbeitgeber müssen gerade beim Thema ,Search for Talents' mit modernen Büroarbeitsplätzen punkten. Vor diesem Hintergrund werden in Köln dafür in den nächsten Jahren beste Voraussetzungen geschaffen. Gleichzeitig können Top-Unternehmen nur dann nach Köln kommen oder in Köln bleiben, wenn die Möglichkeiten und die entsprechenden Flächen zur Aus- und Weiterbildung angeboten werden", so Borchert.
Auch auf dem Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt hat das Jahr 2014 mit 145 Mio. Euro verhalten begonnen. Gleichermaßen betrug der Rückgang im 1-Jahresvergleich bzw. gegenüber dem 5-Jahresschnitt über 40 %. "Anders als in den letzten beiden Jahren gab es Anfang 2014 kaum Überhänge aus dem alten Jahr", so Birgit Lenzen, bei JLL Team Leader Office Investment Köln. Und weiter: "Denn das Angebot am Markt und eine bereits seit Jahresbeginn starke Nachfrage ist vorhanden. Vor diesem Hintergrund gehen wir für 2014 von einem Transaktionsvolumen von bis zu 900 Mio. Euro aus, damit in etwa den Fünfjahresschnitt egalisierend", so Lenzen.
Büronutzungen dominierten das investive Geschehen: Die beiden größten Transaktionen mit einem Anteil von knapp 50 Prozent wurden in dieser Assetklasse abgeschlossen, die insgesamt 61 % generierte. Insgesamt gingen 80 % des Transaktionsvolumens auf das Konto der Top 5 - Transaktionen. Mit knapp einem Drittel trugen Grundstücke bzw. Bestandsimmobilien für beabsichtigte Projektentwicklungen zu einem im Big 7-Vergleich hohen Anteil zum Transaktionsvolumen bei.
Gerade auf Käuferseite waren ausländische Investoren - wie traditionell auf dem Kölner Markt - im großvolumigeren Bereich aktiv. Sie sorgten für einen überdurchschnittlich hohen Anteil am Transaktionsvolumen in der Domstadt von 54 %. Anders als in anderen Immobilienhochburgen waren Pensionskassen, Öffentliche Verwaltung und Privatinvestoren zu einem überdurchschnittlich hohen Anteil als Käufer beteiligt.
"Seit Jahresbeginn ist eine auffallend starke Nachfrage nationaler und auch internationaler Investoren nach Produkten der Risikoklassen Core+ und Value Add in stabilen Teilmarktlagen zu verzeichnen", so Lenzen. Entsprechend konnten sich diese beiden Risikoklassen zu 32 % bzw. 22 % in die Statistik eintragen, allerdings noch hinter opportunistischen Kaufaktivitäten, die für - in den Big 7 außerordentliche - 46 % des Transaktionsvolumens standen. Keine einzige Transaktion konnte 2014 bislang der Core-Risikoklasse zugeordnet werden.
* Kölner Stadtgebiet
Rückgänge gab es in den ersten drei Monaten sowohl beim Volumen als auch bei der Anzahl in den Flächenkategorien bis unter 2.500 m². Die City blieb mit 28 % des Flächenvolumens und 44 % der Deals beliebtester Teilmarkt - überwiegend durch kleinflächige Umsätze. Die zweit- und drittplatzierten Teilmärkte (Lindenthal / Sülz und Deutz / Messe) profitierten dagegen von den zwei größten Deals. Für die Spitzenmiete, gegenüber dem Vorjahr und dem Vorquartal stabil bei 22,00 Euro / m² / Monat, ist ein Rückgang auf 21,50 Euro (- 2,3 %) zu erwarten.
Auf dem niedrigsten Stand seit rund 10 Jahren bleibt die Leerstandquote (7,0 %) im Vergleich zum Vorquartal - und auch im weiteren Jahresverlauf 2014. Bis zum Jahresende werden über 60.000 m² fertiggestellt, 2015 und 2016 wird das Fertigstellungsvolumen die 100.000 m² - Marke jeweils übersteigen. "Arbeitgeber müssen gerade beim Thema ,Search for Talents' mit modernen Büroarbeitsplätzen punkten. Vor diesem Hintergrund werden in Köln dafür in den nächsten Jahren beste Voraussetzungen geschaffen. Gleichzeitig können Top-Unternehmen nur dann nach Köln kommen oder in Köln bleiben, wenn die Möglichkeiten und die entsprechenden Flächen zur Aus- und Weiterbildung angeboten werden", so Borchert.
Auch auf dem Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt hat das Jahr 2014 mit 145 Mio. Euro verhalten begonnen. Gleichermaßen betrug der Rückgang im 1-Jahresvergleich bzw. gegenüber dem 5-Jahresschnitt über 40 %. "Anders als in den letzten beiden Jahren gab es Anfang 2014 kaum Überhänge aus dem alten Jahr", so Birgit Lenzen, bei JLL Team Leader Office Investment Köln. Und weiter: "Denn das Angebot am Markt und eine bereits seit Jahresbeginn starke Nachfrage ist vorhanden. Vor diesem Hintergrund gehen wir für 2014 von einem Transaktionsvolumen von bis zu 900 Mio. Euro aus, damit in etwa den Fünfjahresschnitt egalisierend", so Lenzen.
Büronutzungen dominierten das investive Geschehen: Die beiden größten Transaktionen mit einem Anteil von knapp 50 Prozent wurden in dieser Assetklasse abgeschlossen, die insgesamt 61 % generierte. Insgesamt gingen 80 % des Transaktionsvolumens auf das Konto der Top 5 - Transaktionen. Mit knapp einem Drittel trugen Grundstücke bzw. Bestandsimmobilien für beabsichtigte Projektentwicklungen zu einem im Big 7-Vergleich hohen Anteil zum Transaktionsvolumen bei.
Gerade auf Käuferseite waren ausländische Investoren - wie traditionell auf dem Kölner Markt - im großvolumigeren Bereich aktiv. Sie sorgten für einen überdurchschnittlich hohen Anteil am Transaktionsvolumen in der Domstadt von 54 %. Anders als in anderen Immobilienhochburgen waren Pensionskassen, Öffentliche Verwaltung und Privatinvestoren zu einem überdurchschnittlich hohen Anteil als Käufer beteiligt.
"Seit Jahresbeginn ist eine auffallend starke Nachfrage nationaler und auch internationaler Investoren nach Produkten der Risikoklassen Core+ und Value Add in stabilen Teilmarktlagen zu verzeichnen", so Lenzen. Entsprechend konnten sich diese beiden Risikoklassen zu 32 % bzw. 22 % in die Statistik eintragen, allerdings noch hinter opportunistischen Kaufaktivitäten, die für - in den Big 7 außerordentliche - 46 % des Transaktionsvolumens standen. Keine einzige Transaktion konnte 2014 bislang der Core-Risikoklasse zugeordnet werden.
* Kölner Stadtgebiet
