04.04.2014 Bürovermietungsmarkt München startet mit Elan ins neue Jahr
Nach Angaben von Colliers International erzielte der Münchner Markt – beflügelt von sieben Großanmietungen – einen leichten Anstieg des Büroflächenumsatzes im Vergleich zu den ersten drei Monaten des Vorjahres. Mit 161.300 Quadratmeter wurden knapp vier Prozent mehr Bürofläche vermietet oder durch Eigennutzer belegt. Lässt man Letztere unberücksichtigt, wurde eine reine Vermietungsleistung von 158.500 Quadratmeter erreicht, die sogar 21 Prozent über dem Vorjahresniveau liegt.
Tobias Seiler, Research Analyst bei Colliers International in München: „Der Anstieg der Vermietungsleistung beruht weitestgehend auf großflächigen Anmietungen, wie beispielsweise von BrainLab an der Neuen Messe in Riem, darf aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass Nutzer mit Neuanmietungen und Umzügen in anderen Bereichen weiterhin zögern.“ Bei Flächen ab 5.000 Quadratmeter konnte zwar ein Anstieg von 47 Prozent auf 74.200 Quadratmeter erzielt werden, in den kleinen und mittleren Flächensegmenten bis 2.000 Quadratmeter wurden die Werte aus dem Vergleichsquartal in 2013 jedoch nicht erreicht. Hier war ein Rückgang von rund einem Drittel der Fläche auszumachen. Lediglich noch im zweitgrößten Flächensegment (2.001 bis 5.000 Quadratmeter) konnte ein deutlicher Anstieg von 42 Prozent auf 27.200 Quadratmeter registriert werden.
Durchschnittsmiete im Jahresvergleich weiter gestiegen – Spitzenmiete markiert neues 10-Jahreshoch
Die Mietkosten für die Anmietung von Büroflächen in der bayerischen Landeshauptstadt sind weiter gestiegen. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete stieg im Vorjahresvergleich um 6,3 Prozent auf 15,23 Euro pro Quadratmeter. „Vor allen Dingen in der Altstadt und in einzelnen Teilmärkten innerhalb des Mittleren Rings wurden Mietpreisanstiege von teilweise mehr als 7 Prozent festgestellt, die auf die anhaltende Nachfrage nach modernen Büroflächen in guten Lagen zurückzuführen sind“ erläutert Seiler. In den übrigen Stadtlagen ist überwiegend ein Anstieg der Durchschnittsmiete auszumachen, in den Umlandlagen ist die Durchschnittsmiete aufgrund einzelner großflächiger Anmietungen auf geringem Mietniveau um 2,8 Prozent auf 9,79 Euro pro Quadratmeter gesunken.
Einen erwartungsgemäßen Anstieg hat es zudem bei der Spitzenmiete gegeben. Für kleine Büroflächen mit Top-Ausstattung sind 33,30 Euro pro Quadratmeter zu entrichten, einzelne Ausreißer liegen zum Teil noch deutlich darüber. Die Spitzenmiete kletterte somit um 7,4 Prozent auf ein erneutes 10-Jahres-Hoch.
Keine Veränderungen beim Leerstand
Der Büroflächenleerstand in der Isarmetropole zeigt sich nun schon seit mehr als einem Jahr auf stabilem Niveau. Für Ende März wurde in Büroimmobilien eine Leerstandsrate von 5,8 Prozent ermittelt, was dem gleichen Wert wie vor einem Jahr entspricht. Bis zum Halbjahr werden dem Markt lediglich noch rund 8.400 Quadratmeter zur Anmietung verfügbare Bürofläche hinzugefügt. Seiler: „Der Markt hält derzeit rund 1,3 Millionen Quadratmeter Bürofläche bereit, die binnen drei Monaten bezogen werden können, wobei etwa ein Drittel der Flächen als eingeschränkt marktfähig zu bezeichnen ist.“ In den kommenden Quartalen wird sich an dieser Situation nur wenig ändern und es ist von einem stabilen bis leicht sinkenden Leerstandsniveau auszugehen.
Fazit und Prognose
Trotz der guten Vermietungsleistung herrscht bei den kleinen und mittleren Flächensegmenten zum Teil deutlicher Nachholbedarf. Charakteristisch für die ersten drei Monate war die Veränderung der Zusammensetzung des Flächenumsatzes, da Großmieter ihre Stellung als Treiber des Umsatzes wieder zurückgewinnen konnten. Die Entwicklung der Durchschnitts- und Spitzenmiete entsprach den Erwartungen und auch die stabile Entwicklung des Leerstands war wenig überraschend. „Eine Erholung des Marktes auf breiter Front ist aus den Quartalszahlen zwar nicht erkennbar, jedoch senden die großflächigen Anmietungen ein positives Signal für die Entwicklung im weiteren Jahresverlauf“, resümiert Peter Bigelmaier, Geschäftsführer bei Colliers International in München. „Das erste Quartal zählte in den vergangenen Jahren stets zu den schwächeren des jeweiligen Jahres, so dass wir mit dem jetzt erzielten Ergebnis sehr zufrieden sind.“ Bis zum Jahresende rechnet Colliers International mit einer Vermietungsleistung von 550.000 Quadratmeter.
Tobias Seiler, Research Analyst bei Colliers International in München: „Der Anstieg der Vermietungsleistung beruht weitestgehend auf großflächigen Anmietungen, wie beispielsweise von BrainLab an der Neuen Messe in Riem, darf aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass Nutzer mit Neuanmietungen und Umzügen in anderen Bereichen weiterhin zögern.“ Bei Flächen ab 5.000 Quadratmeter konnte zwar ein Anstieg von 47 Prozent auf 74.200 Quadratmeter erzielt werden, in den kleinen und mittleren Flächensegmenten bis 2.000 Quadratmeter wurden die Werte aus dem Vergleichsquartal in 2013 jedoch nicht erreicht. Hier war ein Rückgang von rund einem Drittel der Fläche auszumachen. Lediglich noch im zweitgrößten Flächensegment (2.001 bis 5.000 Quadratmeter) konnte ein deutlicher Anstieg von 42 Prozent auf 27.200 Quadratmeter registriert werden.
Durchschnittsmiete im Jahresvergleich weiter gestiegen – Spitzenmiete markiert neues 10-Jahreshoch
Die Mietkosten für die Anmietung von Büroflächen in der bayerischen Landeshauptstadt sind weiter gestiegen. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete stieg im Vorjahresvergleich um 6,3 Prozent auf 15,23 Euro pro Quadratmeter. „Vor allen Dingen in der Altstadt und in einzelnen Teilmärkten innerhalb des Mittleren Rings wurden Mietpreisanstiege von teilweise mehr als 7 Prozent festgestellt, die auf die anhaltende Nachfrage nach modernen Büroflächen in guten Lagen zurückzuführen sind“ erläutert Seiler. In den übrigen Stadtlagen ist überwiegend ein Anstieg der Durchschnittsmiete auszumachen, in den Umlandlagen ist die Durchschnittsmiete aufgrund einzelner großflächiger Anmietungen auf geringem Mietniveau um 2,8 Prozent auf 9,79 Euro pro Quadratmeter gesunken.
Einen erwartungsgemäßen Anstieg hat es zudem bei der Spitzenmiete gegeben. Für kleine Büroflächen mit Top-Ausstattung sind 33,30 Euro pro Quadratmeter zu entrichten, einzelne Ausreißer liegen zum Teil noch deutlich darüber. Die Spitzenmiete kletterte somit um 7,4 Prozent auf ein erneutes 10-Jahres-Hoch.
Keine Veränderungen beim Leerstand
Der Büroflächenleerstand in der Isarmetropole zeigt sich nun schon seit mehr als einem Jahr auf stabilem Niveau. Für Ende März wurde in Büroimmobilien eine Leerstandsrate von 5,8 Prozent ermittelt, was dem gleichen Wert wie vor einem Jahr entspricht. Bis zum Halbjahr werden dem Markt lediglich noch rund 8.400 Quadratmeter zur Anmietung verfügbare Bürofläche hinzugefügt. Seiler: „Der Markt hält derzeit rund 1,3 Millionen Quadratmeter Bürofläche bereit, die binnen drei Monaten bezogen werden können, wobei etwa ein Drittel der Flächen als eingeschränkt marktfähig zu bezeichnen ist.“ In den kommenden Quartalen wird sich an dieser Situation nur wenig ändern und es ist von einem stabilen bis leicht sinkenden Leerstandsniveau auszugehen.
Fazit und Prognose
Trotz der guten Vermietungsleistung herrscht bei den kleinen und mittleren Flächensegmenten zum Teil deutlicher Nachholbedarf. Charakteristisch für die ersten drei Monate war die Veränderung der Zusammensetzung des Flächenumsatzes, da Großmieter ihre Stellung als Treiber des Umsatzes wieder zurückgewinnen konnten. Die Entwicklung der Durchschnitts- und Spitzenmiete entsprach den Erwartungen und auch die stabile Entwicklung des Leerstands war wenig überraschend. „Eine Erholung des Marktes auf breiter Front ist aus den Quartalszahlen zwar nicht erkennbar, jedoch senden die großflächigen Anmietungen ein positives Signal für die Entwicklung im weiteren Jahresverlauf“, resümiert Peter Bigelmaier, Geschäftsführer bei Colliers International in München. „Das erste Quartal zählte in den vergangenen Jahren stets zu den schwächeren des jeweiligen Jahres, so dass wir mit dem jetzt erzielten Ergebnis sehr zufrieden sind.“ Bis zum Jahresende rechnet Colliers International mit einer Vermietungsleistung von 550.000 Quadratmeter.
