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02.04.2014 Gewerblicher Investmentmarkt Deutschland in voller Fahrt

Nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International befindet sich der gewerbliche Investmentmarkt Deutschland weiter in voller Fahrt und knüpfte in den ersten drei Monaten des Jahres 2014 mit einem Transaktionsvolumen von rund 10 Milliarden Euro nahtlos an das vorangegangene Quartal an. Damit ist es das zweitstärkste erste Quartal überhaupt. Lediglich im Ausnahmejahr 2007 wurde bisher ein höheres Volumen registriert. Der herausragende Verkauf des ersten Quartals war jener des aus 18 Behördenimmobilien in Hessen bestehenden Leo-I-Portfolios für etwa 1 Milliarde Euro an ein Investorenkonsortium um die Patrizia Immobilien AG.

Ignaz Trombello MRICS, Head of Investment bei Colliers International Deutschland: „Die Steigerung des Transaktionsvolumens gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres beträgt deutliche 41 Prozent. Sie ist Ausdruck eines hohen Anlagedrucks vieler Marktteilnehmer und der sich kaum verändernden Rahmenbedingungen eines günstigen Zinsumfelds sowie der Konzentration auf liquide und gleichzeitig Sicherheit verheißende Immobilienmärkte.“

Insbesondere internationale Investoren verstärkten ihre Aktivitäten spürbar. Durch ihre Beteiligung an einigen der größten Transaktionen des ersten Quartals legten sie mit gut 5 Milliarden Euro sogar geringfügig mehr an als deutsche Investoren mit 4,9 Milliarden Euro. Größter Einzeldeal war dabei der Verkauf eines Anteils am Oberhausener Einkaufszentrum CentrO an Unibail-Rodamco für rund 535 Millionen Euro, gefolgt von der Übernahme der ehemaligen WestLB-Zentrale durch Blackstone für etwa 350 Millionen Euro. Auch einige Portfolios gingen an Investoren mit Sitz im Ausland. Morgan Stanley Real Estate sicherte sich gemeinsam mit Redos vier ostdeutsche Einkaufszentren vom US-amerikanischen Versicherungsunternehmen Prudential für rund 400 Millionen Euro und Apollo Global Management für knapp 300 Millionen Euro 80 Prozent eines Gewerbeimmobilienportfolios der TAG Immobilien AG.

Mangel an Neubauten hinterlässt Spuren in Umsatzzahlen

Das meiste Kapital floss im ersten Quartal 2014 in Büroimmobilien, die ein Transaktionsvolumen von gut 4,2 Milliarden Euro (Marktanteil 42 Prozent) auf sich vereinen konnten. Rund 2,6 Milliarden Euro wurden in Einzelhandelsimmobilien investiert, was einen Marktanteil von 26 Prozent und den zweiten Platz bedeutete. Wie im Vorjahr lagen Logistik- und Industrieimmobilien in der Investorengunst am Jahresanfang überdurchschnittlich weit vorne und erzielten mit gut 1,3 Milliarden Euro einen Marktanteil von über 13 Prozent. Hintergrund waren auch hier mehrere großvolumige Portfolioankäufe internationaler Investoren wie die Übernahme von 10 Logistikimmobilien für rund 300 Millionen Euro durch ein Joint Venture von Segro und dem kanadischen Public Sector Pension Investment Board von zwei Fonds von Tristan Capital Partners.

Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland:
„Deutlich niedriger als im Durchschnitt der letzten Jahre war im ersten Quartal der Anteil von Neubauimmobilien und Projektentwicklungen sowie sich im Bau befindlichen Immobilien am gesamten Transaktionsvolumen. Sie erzielten inklusive der sanierten Objekte gerade einmal 9 Prozent Marktanteil und lagen damit weit unter den in den letzten beiden Jahren registrierten Werten von mehr als 25 Prozent. Hier hinterlassen die vergleichsweise niedrigen Fertigstellungsvolumina seit 2011 insbesondere im Büro- und Logistikimmobiliensegment ihre Spuren.“

Chancenorientierte Anleger zurück am Markt

Während sich risikoaffinere Investoren, deren Suchprofil Value-add- und opportunistische Immobilien umfasst, sich in den vergangenen beiden Jahren zurückhielten, meldeten sich im ersten Quartal 2014 eindrucksvoll zurück. Sie kauften im bisherigen Jahresverlauf für mehr als 1,3 Milliarden Euro in Deutschland ein und erreichten damit den zweiten Rang bei den anlagefreudigsten Käufern. Insbesondere Blackstone tat sich dabei zu Jahresbeginn hervor. Vor den chancenorientierten Käufern lagen vor allem aufgrund des Ankaufs des Leo-I-Portfolios, welches Patrizia Immobilien in einen Spezialfonds einbringt, offene Immobilienfonds und Immobilien-Spezialfonds mit einem Anlagevolumen von knapp 2,7 Milliarden Euro auf dem ersten Platz.

Auf Verkäuferseite waren offene Immobilienfonds und Spezialfonds ebenfalls sehr aktiv und trennten sich im ersten Quartal von Immobilien für etwa 2,9 Milliarden Euro. Ihnen folgten Projektentwickler mit rund 1,6 Milliarden Euro sowie Corporates und Eigennutzer mit etwa 1,1 Milliarden Euro.

Hohe Marktaktivitäten durch Portfoliotransaktionen abseits der Topstandorte

In die sechs von Colliers International untersuchten Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart flossen in den ersten drei Monaten des Jahres knapp 3,6 Milliarden Euro und damit rund 9 Prozent weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. „Zurückzuführen ist dies einerseits auf großvolumige Verkäufe im Vorjahr, die im laufenden Jahr bislang ausblieben, sowie andererseits auf erhöhte Verkaufsaktivitäten außerhalb der Topstandorte und dabei auch in erheblichem Maße in Form von Portfoliotransaktionen wie von Leo I, der Prudential Einkaufszentren und zweier Logistikpakete. Der Anteil der Immobilienhochburgen am Volumen des Gesamtmarkts fiel dadurch von 56 Prozent im Vorjahr auf nunmehr 36 Prozent“, so Trumpp.

Nach Ende des ersten Quartals lag der Investmentmarkt München mit knapp über 1 Milliarde Euro Transaktionsvolumen (+17 Prozent im Vergleich zum Vorjahr) deutlich vor Frankfurt mit 732 Millionen Euro (+1 Prozent) und Hamburg (-19 Prozent). Eine Erklärung für den Anstieg in München ist trotz des Ausbleibens eines Verkaufs über 200 Millionen Euro die hohe Zahl von Transaktionen im Bereich zwischen 25 und 75 Millionen Euro. In Frankfurt ragte das im Leo-I-Portfolio enthaltene Polizeipräsidium mit mehr als 300 Millionen Euro heraus, während in Hamburg das Fehlen eines großvolumigen Verkaufs zum Rückgang des Transaktionsvolumens führte. Ähnlich wie in München basierte das Hamburger Quartalsergebnis auf einer Vielzahl von Investments bis 60 Millionen Euro.
Trotz des zweitgrößten Einzeldeals des laufenden Jahres, dem schon genannten Verkauf der ehemaligen WestLB-Zentrale, und eines für ein erstes Quartal abermals weit überdurchschnittlichen Wertes, fiel das Transaktionsvolumen in Düsseldorf um rund 10 Prozent auf 560 Millionen Euro. Grund dafür ist der Verkauf des Kö-Bogens im ersten Quartal 2013 für über 400 Millionen Euro. Ebenfalls etwas verhaltener als noch vor 12 Monaten agierten Anleger in Berlin, wo das Transaktionsvolumen mit knapp 500 Millionen Euro gut ein Viertel unter dem Vorjahresergebnis lag. Auch hier machte sich das Ausbleiben großvolumiger Deals bemerkbar. Diese fanden eher vor den Toren Berlins statt. Auch Stuttgart konnte im ersten Quartal ein überdurchschnittlich hohes Transaktionsvolumen verzeichnen. Dennoch fiel es aufgrund einer großvolumigen Transaktion im Vorjahr – dem Bülow-Carré – um 46 Prozent auf 160 Millionen Euro. Zudem wurden fast dreimal so viele Transaktionen registriert. Diese fielen im Schnitt aber spürbar kleiner aus als noch vor einem Jahr.

„Obwohl sich der Großteil des Marktgeschehens in den ersten drei Monaten des Jahres 2014 außerhalb der Immobilienhochburgen abspielte, stehen die Topimmobilien dort nach wie vor ganz oben auf der Einkaufsliste zahlreicher Investoren“, betont Trombello. „Aus diesem Grund haben sich erstklassige Büroimmobilien im Vergleich zum gleichen Zeitpunkt des Vorjahres in einigen Städten auch nochmals verteuert.“ Während die Core-Lagen Münchens mit einer Spitzenrendite von 4,25 Prozent unverändert am teuersten sind, gab diese in Hamburg im Vergleich zum Vorjahr um 20 Basispunkte auf 4,50 Prozent nach. In Berlin verteuerten sich erstklassige Büroimmobilien um 25 Basispunkte auf 4,75 Prozent und in Frankfurt im Vergleich zum Vorjahr sogar um 30 Basispunkte auf 4,85 Prozent. Während es in Düsseldorf um 10 Basispunkte auf 5,10 Prozent nach unten ging, liegt die Spitzenrendite in Stuttgart unverändert bei 5,20 Prozent.

Ausblick: Suchprofile werden Richtung ABBA ausgeweitet

„Unsere aus dem Nachfrageüberhang nach deutschen Gewerbeimmobilien resultierenden Erwartungen eines lebhaften ersten Quartals wurden sogar noch übertroffen“, so Ignaz Trombello in seinem Ausblick. „Vor dem Hintergrund weiterer, kurz vor Abschluss stehender und teilweise sehr großvolumiger Portfolio- und auch Einzelverkäufe gehen wir davon aus, dass der Investmentmarkt in Fahrt bleibt. Die Suchprofile zahlreicher Anleger werden ausgeweitet, und ABBA ist hier in aller Munde: A-Standorte in B-Städten und B-Standorte in A-Städten. Da zudem noch keine Veränderung der herrschenden Rahmenbedingungen absehbar ist, sehen wir weiteren lebhaften Monaten entgegen.“



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