01.04.2014 Leicht überdurchschnittlicher Jahresauftakt auf deutschem Büromarkt
In den ersten drei Monaten des Jahres 2014 wurden nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International Deutschland in den sechs wichtigsten deutschen Immobilienzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart rund 595.000 Quadratmeter Bürofläche und damit knapp 12 Prozent mehr als vor einem Jahr umgesetzt. Im Vergleich zum zehnjährigen Mittelwert bedeutet dies einen leicht überdurchschnittlichen Jahresauftakt.
Peter Bigelmaier, Head of Office Letting bei Colliers International Deutschland: „Nachdem sich Großmieter in den vergangenen 12 bis 18 Monaten eher zurückhielten, trug vor allem die im Vergleich zum Vorjahr deutlich höhere Zahl von Vermietungen über 2.000 Quadratmeter zu der Umsatzsteigerung bei. Ein kleines Haar in der Suppe stellt die geringere Zahl der insgesamt abgeschlossenen Mietverträge dar, die um zehn Prozent unter dem allerdings sehr hohen Vorjahresniveau lag.“ Eigennutzer hatten mit 60.100 Quadratmeter einen Anteil von zehn Prozent am Flächenumsatz, womit sie ihr Ergebnis aus dem ersten Quartal 2013 knapp verdoppeln konnten. Die anmietungsfreudigsten Unternehmen kamen im ersten Quartal aus der Informations- und Telekommunikationsbranche. Sie mieteten 104.300 Quadratmeter Bürofläche neu an, gefolgt von Unternehmen aus dem verarbeitenden Gewerbe (86.700 Quadratmeter) und aus dem Bereich Handel und Gastronomie (77.500 Quadratmeter).
Teilweise deutliche Zugewinne beim Flächenumsatz
Bedingt durch mehrere Großabschlüsse ging es beim Flächenumsatz in drei Städten im Vorjahresvergleich deutlich nach oben. Den größten Sprung machte dabei der Büromarkt Stuttgart mit einem Umsatzergebnis von 56.800 Quadratmeter und einem Plus von 124 Prozent. Hier entfiel knapp die Hälfte des Flächenumsatzes auf sieben Mietverträge mit jeweils über 2.000 Quadratmeter.
Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland: „Das zweithöchste Umsatzwachstum verbuchte Frankfurt am Main, wo es um knapp 21 Prozent auf 82.000 Quadratmeter nach oben ging. Ausschlaggebend war hier die Anmietung der Deutschen Bank für ihr neues Händlerzentrum mit über 30.000 Quadratmeter, die etwa zur Hälfte auf eine Projektentwicklung in der Mainzer Landstraße entfällt.“
Nach sehr verhaltenen ersten Wochen steigerte sich der Berliner Büromarkt gegen Ende des Quartals und schloss mit einem Flächenumsatz von 121.900 Quadratmeter rund 19 Prozent im Plus. Im Vergleich zum ersten Quartal des Vorjahrs, in dem es keine einzige Anmietung über 5.000 Quadratmeter gab, konnten in den ersten drei Monaten des Jahres 2014 bereits drei gezählt werden. Ebenfalls etwas stärker als im Vorjahr, nämlich mit plus vier Prozent, startete der Münchener Büromarkt ins Jahr 2014. Ende März standen dort 161.300 Quadratmeter Flächenumsatz zu buche. Die BayWa AG und die Brainlab AG schlossen hier mit jeweils über 19.000 Quadratmeter die bis dato größten Mietverträge. Etwas schwächer als im Vorjahr war das erste Quartal mit einem Minus von fünf bzw. vier Prozent in Hamburg mit 105.000 Quadratmeter und in Düsseldorf mit 68.000 Quadratmeter Flächenumsatz.
Langsam abflachende Kurve beim Leerstandsabbau
Im Vergleich zum Vorjahr nahm der Büroflächenleerstand um etwa 342.000 Quadratmeter ab und lag Ende des ersten Quartals 2014 bei 6,07 Millionen Quadratmeter. Damit sank die Leerstandsquote deutschlandweit auf durchschnittlich 7,5 Prozent. „Durch die rückläufigen Flächenumsätze seit Mitte 2012 hat sich die Kurve des Leerstandsabbaus bei immer noch leicht sinkendem Trend allerdings abgeflacht“, so Trumpp. Die Nettoabsorption betrug in den letzten zwölf Monaten über 660.000 Quadratmeter und wurde vor allem durch die geringen Fertigstellungszahlen sowie die Umnutzung von leerstehenden Büroflächen beeinflusst. Bis Ende 2015 kommen nach derzeitigem Kenntnisstand gut 1,9 Millionen Quadratmeter Bürofläche neu auf den Markt. Von diesen Neuflächen sind zum jetzigen Zeitpunkt bereits rund 60 Prozent vermietet. Der Trend, dass spekulative Projektentwicklungen weiter die Ausnahme darstellen, hält somit an.
Spitzenmieten und Durchschnittsmieten überwiegend höher als im Vorjahr
Bedingt durch eine rege Vermietungstätigkeit in den zentralen Lagen einiger Märkte und/oder in Neubauten und Projektentwicklungen lag die Spitzenmiete für Büroimmobilien in vier Märkten über dem Niveau des Vorjahrs. Am deutlichsten legte sie in München zu, wo sie mit 33,30 Euro pro Quadratmeter gut sieben Prozent über dem Vorjahreswert notierte. „Mehrere Anmietungen in hochpreisigen Immobilien im Stadtzentrum in der und rund um die Maximilianstraße sorgten für eine Fortsetzung des seit Anfang 2011 zu beobachtenden Trends“, erläutert Bigelmaier. Mit knapp sechs Prozent ebenfalls deutlich im Plus lag die Spitzenmiete in Düsseldorf, wo sie Ende des ersten Quartals 2014 bei 27,50 Euro pro Quadratmeter lag. Anmietungen im Kö-Bogen sowie im Dreischeibenhaus zeichgten sich dafür verantwortlich. Auch in Hamburg ging es bei der Spitzenmiete um zwei Prozent auf 24,00 Euro pro Quadratmeter nach oben. Spitzenreiter blieb aber auch im ersten Quartal 2014 die Bankenstadt Frankfurt, wo die Spitzenmiete von hochpreisigen Anmietungen in Projekten wie dem Maintor oder dem TaunusTurm profitierte und im Vorjahresvergleich um ein Prozent auf 38,00 Euro pro Quadratmeter zulegte. Keine Bewegung gab es dagegen in Berlin und Stuttgart, wo weiterhin 22,00 Euro pro Quadratmeter bzw. 20,00 Euro pro Quadratmeter erreicht werden.
Die Durchschnittsmiete für Büroimmobilien stieg mit Ausnahme Düsseldorfs, wo sich die Preissensibilität der nicht im Spitzensegment anmietenden Büronutzer in einem leichten Minus von knapp drei Prozent und einer Durchschnittsmiete von 14,70 Euro pro Quadratmeter ausdrückte, in allen Städten im Vergleich zum Vorjahr an. Hier ging es mit einer Zunahme um sechs Prozent auf 15,23 Euro pro Quadratmeter am deutlichsten in München sowie um vier Prozent auf 18,50 Euro pro Quadratmeter in Frankfurt bergauf. Die genannten Gründe dürften hier ausschlaggebend gewesen sein. Ein leichtes Plus bei der Durchschnittsmiete war darüber hinaus in Stuttgart mit drei Prozent (12,10 Euro pro Quadratmeter), Berlin (13,30 Euro pro Quadratmeter) sowie in Hamburg (14,00 Euro pro Quadratmeter) festzustellen.
Ausblick: Positiver Jahresauftakt – Markt aber noch zu indifferent für nachhaltigen Aufschwung
„Der gegenüber dem Vorjahr gestiegene Flächenumsatz stimmt positiv für die kommenden Monate, vor allem weil wieder vermehrt großvolumige Mietverträge geschlossen werden. Allerdings ist die Anzahl der Mietverträge insgesamt zurückgegangen. Deswegen können wir noch nicht von einem nachhaltigen Aufschwung am Büromietmarkt sprechen. Nichtsdestotrotz gehen wir davon aus, dass wir ab Mitte des Jahres anziehende Flächenumsätze sehen werden. Voraussetzung dafür ist, dass die positiven Wirtschaftsprognosen eintreten und es den Unternehmen leichter fällt, Anmietungsentscheidungen zu treffen. Der Leerstandsabbau hat sich in den vergangenen Monaten verlangsamt. Aufgrund der hohen Nettoabsorption rechnen wir aber trotzdem in der Summe mit weiter leicht sinkenden Leerstandszahlen und -quoten“ so Bigelmaier in seinem Ausblick.
Peter Bigelmaier, Head of Office Letting bei Colliers International Deutschland: „Nachdem sich Großmieter in den vergangenen 12 bis 18 Monaten eher zurückhielten, trug vor allem die im Vergleich zum Vorjahr deutlich höhere Zahl von Vermietungen über 2.000 Quadratmeter zu der Umsatzsteigerung bei. Ein kleines Haar in der Suppe stellt die geringere Zahl der insgesamt abgeschlossenen Mietverträge dar, die um zehn Prozent unter dem allerdings sehr hohen Vorjahresniveau lag.“ Eigennutzer hatten mit 60.100 Quadratmeter einen Anteil von zehn Prozent am Flächenumsatz, womit sie ihr Ergebnis aus dem ersten Quartal 2013 knapp verdoppeln konnten. Die anmietungsfreudigsten Unternehmen kamen im ersten Quartal aus der Informations- und Telekommunikationsbranche. Sie mieteten 104.300 Quadratmeter Bürofläche neu an, gefolgt von Unternehmen aus dem verarbeitenden Gewerbe (86.700 Quadratmeter) und aus dem Bereich Handel und Gastronomie (77.500 Quadratmeter).
Teilweise deutliche Zugewinne beim Flächenumsatz
Bedingt durch mehrere Großabschlüsse ging es beim Flächenumsatz in drei Städten im Vorjahresvergleich deutlich nach oben. Den größten Sprung machte dabei der Büromarkt Stuttgart mit einem Umsatzergebnis von 56.800 Quadratmeter und einem Plus von 124 Prozent. Hier entfiel knapp die Hälfte des Flächenumsatzes auf sieben Mietverträge mit jeweils über 2.000 Quadratmeter.
Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland: „Das zweithöchste Umsatzwachstum verbuchte Frankfurt am Main, wo es um knapp 21 Prozent auf 82.000 Quadratmeter nach oben ging. Ausschlaggebend war hier die Anmietung der Deutschen Bank für ihr neues Händlerzentrum mit über 30.000 Quadratmeter, die etwa zur Hälfte auf eine Projektentwicklung in der Mainzer Landstraße entfällt.“
Nach sehr verhaltenen ersten Wochen steigerte sich der Berliner Büromarkt gegen Ende des Quartals und schloss mit einem Flächenumsatz von 121.900 Quadratmeter rund 19 Prozent im Plus. Im Vergleich zum ersten Quartal des Vorjahrs, in dem es keine einzige Anmietung über 5.000 Quadratmeter gab, konnten in den ersten drei Monaten des Jahres 2014 bereits drei gezählt werden. Ebenfalls etwas stärker als im Vorjahr, nämlich mit plus vier Prozent, startete der Münchener Büromarkt ins Jahr 2014. Ende März standen dort 161.300 Quadratmeter Flächenumsatz zu buche. Die BayWa AG und die Brainlab AG schlossen hier mit jeweils über 19.000 Quadratmeter die bis dato größten Mietverträge. Etwas schwächer als im Vorjahr war das erste Quartal mit einem Minus von fünf bzw. vier Prozent in Hamburg mit 105.000 Quadratmeter und in Düsseldorf mit 68.000 Quadratmeter Flächenumsatz.
Langsam abflachende Kurve beim Leerstandsabbau
Im Vergleich zum Vorjahr nahm der Büroflächenleerstand um etwa 342.000 Quadratmeter ab und lag Ende des ersten Quartals 2014 bei 6,07 Millionen Quadratmeter. Damit sank die Leerstandsquote deutschlandweit auf durchschnittlich 7,5 Prozent. „Durch die rückläufigen Flächenumsätze seit Mitte 2012 hat sich die Kurve des Leerstandsabbaus bei immer noch leicht sinkendem Trend allerdings abgeflacht“, so Trumpp. Die Nettoabsorption betrug in den letzten zwölf Monaten über 660.000 Quadratmeter und wurde vor allem durch die geringen Fertigstellungszahlen sowie die Umnutzung von leerstehenden Büroflächen beeinflusst. Bis Ende 2015 kommen nach derzeitigem Kenntnisstand gut 1,9 Millionen Quadratmeter Bürofläche neu auf den Markt. Von diesen Neuflächen sind zum jetzigen Zeitpunkt bereits rund 60 Prozent vermietet. Der Trend, dass spekulative Projektentwicklungen weiter die Ausnahme darstellen, hält somit an.
Spitzenmieten und Durchschnittsmieten überwiegend höher als im Vorjahr
Bedingt durch eine rege Vermietungstätigkeit in den zentralen Lagen einiger Märkte und/oder in Neubauten und Projektentwicklungen lag die Spitzenmiete für Büroimmobilien in vier Märkten über dem Niveau des Vorjahrs. Am deutlichsten legte sie in München zu, wo sie mit 33,30 Euro pro Quadratmeter gut sieben Prozent über dem Vorjahreswert notierte. „Mehrere Anmietungen in hochpreisigen Immobilien im Stadtzentrum in der und rund um die Maximilianstraße sorgten für eine Fortsetzung des seit Anfang 2011 zu beobachtenden Trends“, erläutert Bigelmaier. Mit knapp sechs Prozent ebenfalls deutlich im Plus lag die Spitzenmiete in Düsseldorf, wo sie Ende des ersten Quartals 2014 bei 27,50 Euro pro Quadratmeter lag. Anmietungen im Kö-Bogen sowie im Dreischeibenhaus zeichgten sich dafür verantwortlich. Auch in Hamburg ging es bei der Spitzenmiete um zwei Prozent auf 24,00 Euro pro Quadratmeter nach oben. Spitzenreiter blieb aber auch im ersten Quartal 2014 die Bankenstadt Frankfurt, wo die Spitzenmiete von hochpreisigen Anmietungen in Projekten wie dem Maintor oder dem TaunusTurm profitierte und im Vorjahresvergleich um ein Prozent auf 38,00 Euro pro Quadratmeter zulegte. Keine Bewegung gab es dagegen in Berlin und Stuttgart, wo weiterhin 22,00 Euro pro Quadratmeter bzw. 20,00 Euro pro Quadratmeter erreicht werden.
Die Durchschnittsmiete für Büroimmobilien stieg mit Ausnahme Düsseldorfs, wo sich die Preissensibilität der nicht im Spitzensegment anmietenden Büronutzer in einem leichten Minus von knapp drei Prozent und einer Durchschnittsmiete von 14,70 Euro pro Quadratmeter ausdrückte, in allen Städten im Vergleich zum Vorjahr an. Hier ging es mit einer Zunahme um sechs Prozent auf 15,23 Euro pro Quadratmeter am deutlichsten in München sowie um vier Prozent auf 18,50 Euro pro Quadratmeter in Frankfurt bergauf. Die genannten Gründe dürften hier ausschlaggebend gewesen sein. Ein leichtes Plus bei der Durchschnittsmiete war darüber hinaus in Stuttgart mit drei Prozent (12,10 Euro pro Quadratmeter), Berlin (13,30 Euro pro Quadratmeter) sowie in Hamburg (14,00 Euro pro Quadratmeter) festzustellen.
Ausblick: Positiver Jahresauftakt – Markt aber noch zu indifferent für nachhaltigen Aufschwung
„Der gegenüber dem Vorjahr gestiegene Flächenumsatz stimmt positiv für die kommenden Monate, vor allem weil wieder vermehrt großvolumige Mietverträge geschlossen werden. Allerdings ist die Anzahl der Mietverträge insgesamt zurückgegangen. Deswegen können wir noch nicht von einem nachhaltigen Aufschwung am Büromietmarkt sprechen. Nichtsdestotrotz gehen wir davon aus, dass wir ab Mitte des Jahres anziehende Flächenumsätze sehen werden. Voraussetzung dafür ist, dass die positiven Wirtschaftsprognosen eintreten und es den Unternehmen leichter fällt, Anmietungsentscheidungen zu treffen. Der Leerstandsabbau hat sich in den vergangenen Monaten verlangsamt. Aufgrund der hohen Nettoabsorption rechnen wir aber trotzdem in der Summe mit weiter leicht sinkenden Leerstandszahlen und -quoten“ so Bigelmaier in seinem Ausblick.
