27.03.2014 Bauträgermarktbericht konstatiert geringe Preissteigerungen in Hamburg
Im Jahr 2013 starteten dem aktuellen Bauträgermarktbericht von Grossmann & Berger zufolge auf dem Hamburger Bauträgermarkt insgesamt 2.224 Neubau-Eigentumswohnungen in 93 Projekten in den Verkauf. Gegenüber dem Vorjahr mit 1.171 Neubau-Einheiten in 63 Projekten hat sich das Angebot nahezu verdoppelt. Der durchschnittliche Angebotspreis lag 2013 mit 4.160 €/m² Wfl. nur geringfügig über dem Vorjahreswert von 4.050 €/m² Wfl.. Grund für das nahezu unveränderte Niveau bei gestiegener Nachfrage ist das signifikant größere Angebot in preisgünstigeren Lagen in den letzten Jahren. Die durchschnittliche Projektgröße nahm 2013 gegenüber 2012 von 19 auf 24 Wohneinheiten je Projekt zu.
Flächengröße und Zimmerzahl sinken
Die durchschnittliche Wohnungsgröße bei Neubau-Eigentumswohnungen reduzierte sich von 108 m² Wohnfläche in 2012 auf 92 m² Wohnfläche in 2013. „Diese Zahlen belegen, dass der Trend zu kleiner werdenden Eigentumswohnungen weiter anhält“, so Frank Stolz, Leiter Neubau bei Grossmann & Berger. Zu dem Trend zu kleineren Wohnungen kommt mit der Abnahme der Zimmeranzahl eine zweite Entwicklung hinzu. Der Anteil der angebotenen Vier-Zimmer-Wohnungen sank von 31 % in 2012 auf 22 % in 2013, während im gleichen Zeitraum der Anteil der Wohnungen mit zwei oder weniger Zimmern von 20 % auf 30 % stieg. „Neben dem Gesamtkaufpreis und der Lage sind eine hohe Flächenfunktionalität und die gewünschte Zimmerzahl aktuell die wichtigsten Entscheidungskriterien beim Kauf einer Neubau-Eigentumswohnung“, sagt Frank Stolz.
Preissteigerung um 5 % bei deutlich mehr Angebot
In den Zentral-Lagen – hierzu zählt der Marktbericht die 21 beliebtesten Stadtteile* zu 16 Wohnlagen zusammengefasst – kamen 2013 rund 900 Neubau-Eigentumswohnungen in 38 Projekten auf den Markt. Dies sind rund 40 % aller Hamburger Neubau-Eigentumswohnungen. Gegenüber dem Vorjahr stieg die Zahl der angebotenen Einheiten in dieser Region um 85 % und die Projektanzahl um 58 %. Der durchschnittliche Angebotspreis in diesen Stadtteilen lag 2013 mit 4.910 €/m² Wfl. um 210 €/m² Wfl. bzw. 4,5 % höher als im Vorjahr. Die Abweichungen der Preise 2013 vom Fünf-Jahres-Mittel (2009-2013) zeigen, dass die durchschnittlichen Angebotspreise in elf der 16 Wohnlagen gestiegen sind, mit einer Abweichung von mehr als 20 % sogar signifikant in St. Pauli/Sternschanze, Eimsbüttel/Hoheluft-West, Altona-Altstadt/Altona-Nord und Harvestehude. In St. Georg, Eppendorf/Hoheluft-Ost, Othmarschen, der HafenCity und am deutlichsten in Eilbek/Hohenfelde fielen die Abweichungen hingegen negativ aus.
Harvestehude und Rotherbaum Preisspitzenreiter
Die drei Stadtteile in den Zentral-Lagen mit den höchsten durchschnittlichen Angebotspreisen waren Harvestehude (9.370 €/m² Wfl., wobei dieser Wert aus 2012 stammt, da dort 2013 kein Projekt startete), Rotherbaum (8.340 €/m² Wfl.) und Uhlenhorst (6.150 €/m² Wfl.). Mit 5.800 €/m² Wfl. positionierte sich die HafenCity dicht dahinter auf dem vierten Platz. Die meisten Neubau-Eigentumswohnungen in den Zentral-Lagen wurden in der Preisspanne zwischen 4.000 und 5.000 €/m² Wfl. angeboten. In den dezentraleren Lagen lag der Preisschwerpunkt für Neubaueinheiten zwischen 3.200 und 3.500 €/m² Wfl.. „Durch dieses große Angebot nahm auch die Vielfalt an Wohnlagen im Niedrigpreisbereich zu“, erläutert Frank Stolz. In den Zentral-Lagen und hier insbesondere in Uhlenhorst, Ottensen und Othmarschen fiel die Preisspreizung gegenüber den dezentraleren Lagen wesentlich deutlicher aus. Zurückführen lässt sich dies hauptsächlich auf die großen lagebedingten Unterschiede in den zentralen Stadtteilen wie z. B. durch den Bezug zur Alster oder dem Alsterlauf.
Große Nachfrage ohne Anlagedruck
Mit großem Abstand wurden 2013 in den Zentral-Lagen Othmarschen und Winterhude die meisten Neubaueinheiten angeboten, während es weder in Harvestehude noch in St. Georg neue Projekte gab. Als neue Lagen etablierten sich u. a. Bergedorf, Harburg, Stellingen und Hammerbrook. Dabei bewegte sich die Nachfrage weiterhin auf einem hohen Niveau, verlor aber spürbar an Druck. „Bei den meisten Käufern stand die Verbesserung ihrer Wohnsituation im Vordergrund und weniger der Mangel an fehlenden Anlagemöglichkeiten. Dabei prüfen sie Projektqualität und Lage wesentlich genauer als in den Vorjahren“, so Frank Stolz. Bei Projektpreisen um 5.000 €/m² Wfl. waren Kapitalanleger mit einem Anteil von 20 bis 30 % an der Käuferklientel vertreten. Ihre Motive reichten von der Fremdvermietung über die Eigennutzung bis zu einer Kombination beider Modelle.
Ausblick: stabiler Markt bei moderatem Preisanstieg
Die Rahmenbedingungen auf dem Hamburger Wohnimmobilienmarkt sind weitestgehend konstant geblieben. Die Hansestadt ist hinsichtlich der Bevölkerungszahl und der Wirtschaft nach wie vor ein Wachstumsstandort, auch wenn der Zensus 2011 belegt, dass die Einwohnerzahl die 1,8-Mio.-Marke noch nicht erreicht hat. Der anhaltende Nachfrageüberhang wird angesichts des Trends zu kleineren Haushalten bei größerem Flächenverbrauch auch künftig bestehen bleiben. Zwar hat sich die Kapitalumlagerung von den Finanzmärkten in den Immobilienmarkt bereits etwas abgeschwächt, die Finanzierungszinsen liegen jedoch weiter auf einem niedrigen Niveau. Als Herausforderung auf der Baustelle und beim Exit erweist sich für Bauträger die Auflage seitens der Politik, bei größeren Neubau-Projekten einen Anteil von 30 % als öffentlich geförderten Mietwohnraum zu errichten. „Die deutlich gestiegene Anzahl der Baugenehmigungen in den letzten zwei Jahren wird das Angebot und die Preisentwicklung bei Neubau-Eigentumswohnungen kaum dämpfen. Für 2014 rechnen wir mit einem sehr stabilen Marktumfeld und moderat steigenden Preisen“, bilanziert Frank Stolz. 5.850 Zeichen
* Zu den Zentral-Lagen im Neubaubereich zählt Grossmann & Berger die folgenden 21 beliebtesten, zu 16 Wohnlagen zusammengefassten Stadtteile: Alsterdorf, Altona-Altstadt/Altona-Nord, Barmbek-Süd, Eilbek/Hohenfelde, Eimsbüttel/Hoheluft-West, Eppendorf/Hoheluft-Ost, HafenCity, Harvestehude, Lokstedt, Othmarschen, Ottensen, Rotherbaum, St. Georg, St. Pauli/Sternschanze, Uhlenhorst und Winterhude.
Flächengröße und Zimmerzahl sinken
Die durchschnittliche Wohnungsgröße bei Neubau-Eigentumswohnungen reduzierte sich von 108 m² Wohnfläche in 2012 auf 92 m² Wohnfläche in 2013. „Diese Zahlen belegen, dass der Trend zu kleiner werdenden Eigentumswohnungen weiter anhält“, so Frank Stolz, Leiter Neubau bei Grossmann & Berger. Zu dem Trend zu kleineren Wohnungen kommt mit der Abnahme der Zimmeranzahl eine zweite Entwicklung hinzu. Der Anteil der angebotenen Vier-Zimmer-Wohnungen sank von 31 % in 2012 auf 22 % in 2013, während im gleichen Zeitraum der Anteil der Wohnungen mit zwei oder weniger Zimmern von 20 % auf 30 % stieg. „Neben dem Gesamtkaufpreis und der Lage sind eine hohe Flächenfunktionalität und die gewünschte Zimmerzahl aktuell die wichtigsten Entscheidungskriterien beim Kauf einer Neubau-Eigentumswohnung“, sagt Frank Stolz.
Preissteigerung um 5 % bei deutlich mehr Angebot
In den Zentral-Lagen – hierzu zählt der Marktbericht die 21 beliebtesten Stadtteile* zu 16 Wohnlagen zusammengefasst – kamen 2013 rund 900 Neubau-Eigentumswohnungen in 38 Projekten auf den Markt. Dies sind rund 40 % aller Hamburger Neubau-Eigentumswohnungen. Gegenüber dem Vorjahr stieg die Zahl der angebotenen Einheiten in dieser Region um 85 % und die Projektanzahl um 58 %. Der durchschnittliche Angebotspreis in diesen Stadtteilen lag 2013 mit 4.910 €/m² Wfl. um 210 €/m² Wfl. bzw. 4,5 % höher als im Vorjahr. Die Abweichungen der Preise 2013 vom Fünf-Jahres-Mittel (2009-2013) zeigen, dass die durchschnittlichen Angebotspreise in elf der 16 Wohnlagen gestiegen sind, mit einer Abweichung von mehr als 20 % sogar signifikant in St. Pauli/Sternschanze, Eimsbüttel/Hoheluft-West, Altona-Altstadt/Altona-Nord und Harvestehude. In St. Georg, Eppendorf/Hoheluft-Ost, Othmarschen, der HafenCity und am deutlichsten in Eilbek/Hohenfelde fielen die Abweichungen hingegen negativ aus.
Harvestehude und Rotherbaum Preisspitzenreiter
Die drei Stadtteile in den Zentral-Lagen mit den höchsten durchschnittlichen Angebotspreisen waren Harvestehude (9.370 €/m² Wfl., wobei dieser Wert aus 2012 stammt, da dort 2013 kein Projekt startete), Rotherbaum (8.340 €/m² Wfl.) und Uhlenhorst (6.150 €/m² Wfl.). Mit 5.800 €/m² Wfl. positionierte sich die HafenCity dicht dahinter auf dem vierten Platz. Die meisten Neubau-Eigentumswohnungen in den Zentral-Lagen wurden in der Preisspanne zwischen 4.000 und 5.000 €/m² Wfl. angeboten. In den dezentraleren Lagen lag der Preisschwerpunkt für Neubaueinheiten zwischen 3.200 und 3.500 €/m² Wfl.. „Durch dieses große Angebot nahm auch die Vielfalt an Wohnlagen im Niedrigpreisbereich zu“, erläutert Frank Stolz. In den Zentral-Lagen und hier insbesondere in Uhlenhorst, Ottensen und Othmarschen fiel die Preisspreizung gegenüber den dezentraleren Lagen wesentlich deutlicher aus. Zurückführen lässt sich dies hauptsächlich auf die großen lagebedingten Unterschiede in den zentralen Stadtteilen wie z. B. durch den Bezug zur Alster oder dem Alsterlauf.
Große Nachfrage ohne Anlagedruck
Mit großem Abstand wurden 2013 in den Zentral-Lagen Othmarschen und Winterhude die meisten Neubaueinheiten angeboten, während es weder in Harvestehude noch in St. Georg neue Projekte gab. Als neue Lagen etablierten sich u. a. Bergedorf, Harburg, Stellingen und Hammerbrook. Dabei bewegte sich die Nachfrage weiterhin auf einem hohen Niveau, verlor aber spürbar an Druck. „Bei den meisten Käufern stand die Verbesserung ihrer Wohnsituation im Vordergrund und weniger der Mangel an fehlenden Anlagemöglichkeiten. Dabei prüfen sie Projektqualität und Lage wesentlich genauer als in den Vorjahren“, so Frank Stolz. Bei Projektpreisen um 5.000 €/m² Wfl. waren Kapitalanleger mit einem Anteil von 20 bis 30 % an der Käuferklientel vertreten. Ihre Motive reichten von der Fremdvermietung über die Eigennutzung bis zu einer Kombination beider Modelle.
Ausblick: stabiler Markt bei moderatem Preisanstieg
Die Rahmenbedingungen auf dem Hamburger Wohnimmobilienmarkt sind weitestgehend konstant geblieben. Die Hansestadt ist hinsichtlich der Bevölkerungszahl und der Wirtschaft nach wie vor ein Wachstumsstandort, auch wenn der Zensus 2011 belegt, dass die Einwohnerzahl die 1,8-Mio.-Marke noch nicht erreicht hat. Der anhaltende Nachfrageüberhang wird angesichts des Trends zu kleineren Haushalten bei größerem Flächenverbrauch auch künftig bestehen bleiben. Zwar hat sich die Kapitalumlagerung von den Finanzmärkten in den Immobilienmarkt bereits etwas abgeschwächt, die Finanzierungszinsen liegen jedoch weiter auf einem niedrigen Niveau. Als Herausforderung auf der Baustelle und beim Exit erweist sich für Bauträger die Auflage seitens der Politik, bei größeren Neubau-Projekten einen Anteil von 30 % als öffentlich geförderten Mietwohnraum zu errichten. „Die deutlich gestiegene Anzahl der Baugenehmigungen in den letzten zwei Jahren wird das Angebot und die Preisentwicklung bei Neubau-Eigentumswohnungen kaum dämpfen. Für 2014 rechnen wir mit einem sehr stabilen Marktumfeld und moderat steigenden Preisen“, bilanziert Frank Stolz. 5.850 Zeichen
* Zu den Zentral-Lagen im Neubaubereich zählt Grossmann & Berger die folgenden 21 beliebtesten, zu 16 Wohnlagen zusammengefassten Stadtteile: Alsterdorf, Altona-Altstadt/Altona-Nord, Barmbek-Süd, Eilbek/Hohenfelde, Eimsbüttel/Hoheluft-West, Eppendorf/Hoheluft-Ost, HafenCity, Harvestehude, Lokstedt, Othmarschen, Ottensen, Rotherbaum, St. Georg, St. Pauli/Sternschanze, Uhlenhorst und Winterhude.
