26.03.2014 Top Trends für Immobilien in den Vereinigten Arabischen Emiraten 2014
Ein verbessertes makroökonomisches Klima und positive Fundamentaldaten lassen für die Immobilienmärkte in den Vereinigten Arabischen Emiraten 2014 positivere Ergebnisse mit einer verbesserten Performance in den meisten Sektoren erwarten. Dies geht aus dem neuesten "2014 Top Trends for UAE Real Estate" von JLL hervor. "Auch wenn nicht ganz von der Hand zu weisen ist, dass die relativ guten Rahmenbedingungen zu irrationalem Überschwang und einer Wiederholung früherer Probleme führen könnten: Das Risiko wird relativiert durch insgesamt vorsichtigeres Agieren sowohl bei Investoren als auch Nutzern", so Alan Robertson, CEO JLL MENA (Middle East North Africa).
Folgende Trends auf dem Immobilienmarkt der VAE hat JLL identifiziert:
1. Vermeidung einer erneuten Blase: Die Akteure auf dem Immobilienmarkt handeln umsichtiger. Projektentwicklungen werden eher der Nachfrage angepasst, Regulierungen greifen besser. Risiken bleiben aber durch Preisanstiege auf dem Wohnimmobilienmarkt (gegenüber 2013 allerdings bereits leicht abgeschwächt), sowie steigendem Kostendruck und dem Wiederaufleben spekulativer Aktivitäten.
2. Maßvollere Großprojekte: Das wachsende Vertrauen führt dazu, dass Großprojekte wieder auf der Agenda stehen, die in den letzten Jahren, auch in der Folge der Finanzkrise, auf Eis gelegt worden waren. Deren Pläne werden maßvoller gestaltet, nicht alle zur gleichen Zeit und auch im Einklang mit den Anforderungen der Endnutzer realisiert. In Dubai gehören zu diesen Masterplan-Projekten u.a. Dubai Canal, Mohammad Bin Rashid und Dubai Waterfront, in Abu Dhabi Saadiyat Island und Capital District, heute unter dem Namen Zayed City bekannt.
3. Künftige Wachstumstrends: Mit "Dubai World Central", einem urbanen Entwicklungsgebiet in unmittelbarer Nähe des Al Maktoum Flughafens, breitet sich die Stadt zum einen in Richtung Süden aus, dem Standort des Expo 2020 Geländes. Andererseits gibt es auch einen deutlichen Trend, näher an Dubais Mitte zu bauen. Einige Lücken sollen im Stadtbild geschlossen werden, beispielsweise in der Mohammed Bin Rashid City, wo sich viele der ursprünglich für Dubailand geplanten Komponenten wiederfinden, einer der Hauptgesichtspunkte des kürzlich genehmigten Rahmenwerks Dubai Urban Planning. Auch Abu Dhabi verfolgt eine Politik der Projektkonsolidierung an strategischen Standorten, Teil einer Stadtvision 2030.
4. Immobilienfinanzierung: JLL geht davon aus, dass bei Investments Fremdfinanzierungen zurückgefahren werden und Eigenkapital eine größere Rolle spielen wird. Große Bedeutung haben weiterhin Verkäufe von Wohnungen vor Baubeginn, letzteres gilt auch für Vorvermietungen und maßgeschneidertes Bauen von neuen Büroobjekten für Nutzer. Sale and lease back, REITs und Börsengänge sind - vor dem Hintergrund weiterhin zurückhaltender Banken - bevorzugte Finanzierungsmodelle. Auch in 2014 wird noch der eine oder andere Börsengang zu registrieren sein, allerdings eher von großen Akteuren der Immobilienbranche. Das gilt auch für Anleiheemissionen.
5. Investmentmarkt: Lokale und regionale, risikofreudige Investoren bekunden weiterhin großes Interesse. Das Dubai Land Department registrierte 2013 Transaktionen von über 162 Milliarden AED. Aktivitäten ausländischer, sicherheitsaffiner institutioneller Investoren bleiben eher gedämpft.
6. Nutzermarkt: Aufgrund des steigenden Nachholbedarfs der Unternehmen sowie mehr zur Verfügung stehender Mittel für Expansionen, geht JLL 2014 von steigenden Nutzeraktivitäten aus. Die aktuell hohen Leerstände in Dubai und Abu Dhabi werden allerdings nur geringfügig zurückgehen. Dabei bleibt der Markt zweigeteilt: im Fokus stehen erstklassige Flächen, Flächen mit Nachteilen bei Lage und Ausstattung haben Nachfrageprobleme. Unternehmen konzentrieren sich auf innovativere Arbeitsplatzlösungen wie Hotdesking und offene Grundrisse mit stärkerer Flächeneffizienz.
7. Höheres Investments in der Hotelbranche: Das unverminderte Investoreninteresse in dieser Branche und die Bereitschaft der Eigentümer, ihre Preiserwartungen herunterzuschrauben und strategische Verkäufe vorzunehmen lässt ein steigendes Transaktionsvolumen erwarten. Die Hotelperformance bleibt weiterhin gut.
8. Nachhaltigkeit: Verstärkt setzen Dubai und Abu Dhabi mittlerweile auf das Thema Nachhaltigkeit. Jedes Bauprojekt in Abu Dhabi benötigt ein so genanntes "Estidama Pearl Rating". Dubai hat angekündigt, dass neue Bauprojekte LEED-zertifiziert sein müssen. Die Absicht ist, bis 2020 zu den weltweit zehn nachhaltigsten Städten zu gehören. Multinationale Unternehmen könnten 2014 immer mehr zur treibenden Kraft für grünere Gebäude werden.
9. Verbesserte Bewertungsgrundsätze: Dubai hat als erstes Emirat im September 2013 die neuen International Property Measurement Standards (IPMS, Internationale Bewertungsgrundsätze für Immobilien) angenommen, ein weiterer Schritt zu einheitlichen Bewertungsgrundsätzen. Eine weitere gesetzliche Änderung, die den Markt in den VAE ab 1. April 2014 beeinflussen wird, sind stärkere Beschränkungen bei der Bewerterzulassung.
10. Expo 2020: Langfristig gesehen wird sich die Expo 2020 positiv auf die VAE auswirken. Hotellerie-, Gastronomie-, Logistik- und Einzelhandelsbranchen werden am meisten davon profitieren. Allerdings: Sowohl Preiserwartungen als auch neue (Über-)Angebote müssen bis 2020 sorgfältig gesteuert werden.
Folgende Trends auf dem Immobilienmarkt der VAE hat JLL identifiziert:
1. Vermeidung einer erneuten Blase: Die Akteure auf dem Immobilienmarkt handeln umsichtiger. Projektentwicklungen werden eher der Nachfrage angepasst, Regulierungen greifen besser. Risiken bleiben aber durch Preisanstiege auf dem Wohnimmobilienmarkt (gegenüber 2013 allerdings bereits leicht abgeschwächt), sowie steigendem Kostendruck und dem Wiederaufleben spekulativer Aktivitäten.
2. Maßvollere Großprojekte: Das wachsende Vertrauen führt dazu, dass Großprojekte wieder auf der Agenda stehen, die in den letzten Jahren, auch in der Folge der Finanzkrise, auf Eis gelegt worden waren. Deren Pläne werden maßvoller gestaltet, nicht alle zur gleichen Zeit und auch im Einklang mit den Anforderungen der Endnutzer realisiert. In Dubai gehören zu diesen Masterplan-Projekten u.a. Dubai Canal, Mohammad Bin Rashid und Dubai Waterfront, in Abu Dhabi Saadiyat Island und Capital District, heute unter dem Namen Zayed City bekannt.
3. Künftige Wachstumstrends: Mit "Dubai World Central", einem urbanen Entwicklungsgebiet in unmittelbarer Nähe des Al Maktoum Flughafens, breitet sich die Stadt zum einen in Richtung Süden aus, dem Standort des Expo 2020 Geländes. Andererseits gibt es auch einen deutlichen Trend, näher an Dubais Mitte zu bauen. Einige Lücken sollen im Stadtbild geschlossen werden, beispielsweise in der Mohammed Bin Rashid City, wo sich viele der ursprünglich für Dubailand geplanten Komponenten wiederfinden, einer der Hauptgesichtspunkte des kürzlich genehmigten Rahmenwerks Dubai Urban Planning. Auch Abu Dhabi verfolgt eine Politik der Projektkonsolidierung an strategischen Standorten, Teil einer Stadtvision 2030.
4. Immobilienfinanzierung: JLL geht davon aus, dass bei Investments Fremdfinanzierungen zurückgefahren werden und Eigenkapital eine größere Rolle spielen wird. Große Bedeutung haben weiterhin Verkäufe von Wohnungen vor Baubeginn, letzteres gilt auch für Vorvermietungen und maßgeschneidertes Bauen von neuen Büroobjekten für Nutzer. Sale and lease back, REITs und Börsengänge sind - vor dem Hintergrund weiterhin zurückhaltender Banken - bevorzugte Finanzierungsmodelle. Auch in 2014 wird noch der eine oder andere Börsengang zu registrieren sein, allerdings eher von großen Akteuren der Immobilienbranche. Das gilt auch für Anleiheemissionen.
5. Investmentmarkt: Lokale und regionale, risikofreudige Investoren bekunden weiterhin großes Interesse. Das Dubai Land Department registrierte 2013 Transaktionen von über 162 Milliarden AED. Aktivitäten ausländischer, sicherheitsaffiner institutioneller Investoren bleiben eher gedämpft.
6. Nutzermarkt: Aufgrund des steigenden Nachholbedarfs der Unternehmen sowie mehr zur Verfügung stehender Mittel für Expansionen, geht JLL 2014 von steigenden Nutzeraktivitäten aus. Die aktuell hohen Leerstände in Dubai und Abu Dhabi werden allerdings nur geringfügig zurückgehen. Dabei bleibt der Markt zweigeteilt: im Fokus stehen erstklassige Flächen, Flächen mit Nachteilen bei Lage und Ausstattung haben Nachfrageprobleme. Unternehmen konzentrieren sich auf innovativere Arbeitsplatzlösungen wie Hotdesking und offene Grundrisse mit stärkerer Flächeneffizienz.
7. Höheres Investments in der Hotelbranche: Das unverminderte Investoreninteresse in dieser Branche und die Bereitschaft der Eigentümer, ihre Preiserwartungen herunterzuschrauben und strategische Verkäufe vorzunehmen lässt ein steigendes Transaktionsvolumen erwarten. Die Hotelperformance bleibt weiterhin gut.
8. Nachhaltigkeit: Verstärkt setzen Dubai und Abu Dhabi mittlerweile auf das Thema Nachhaltigkeit. Jedes Bauprojekt in Abu Dhabi benötigt ein so genanntes "Estidama Pearl Rating". Dubai hat angekündigt, dass neue Bauprojekte LEED-zertifiziert sein müssen. Die Absicht ist, bis 2020 zu den weltweit zehn nachhaltigsten Städten zu gehören. Multinationale Unternehmen könnten 2014 immer mehr zur treibenden Kraft für grünere Gebäude werden.
9. Verbesserte Bewertungsgrundsätze: Dubai hat als erstes Emirat im September 2013 die neuen International Property Measurement Standards (IPMS, Internationale Bewertungsgrundsätze für Immobilien) angenommen, ein weiterer Schritt zu einheitlichen Bewertungsgrundsätzen. Eine weitere gesetzliche Änderung, die den Markt in den VAE ab 1. April 2014 beeinflussen wird, sind stärkere Beschränkungen bei der Bewerterzulassung.
10. Expo 2020: Langfristig gesehen wird sich die Expo 2020 positiv auf die VAE auswirken. Hotellerie-, Gastronomie-, Logistik- und Einzelhandelsbranchen werden am meisten davon profitieren. Allerdings: Sowohl Preiserwartungen als auch neue (Über-)Angebote müssen bis 2020 sorgfältig gesteuert werden.
