24.03.2014 Finanzinvestoren übernehmen Lanstrop mit rund 1400 Wohnungen
Ende Oktober 2013 machten die Mieter der Groß-Siedlung Lanstrop ihrem Ärger auf der Mieterversammlung Luft. Sie beschwerten sich über u.a. die vielen Leerstände (rund 22 %), nicht beseitigte Wohnungsmängel, zu hohe Betriebskosten und fehlende Spielplätze. Die mittlerweile erschienene Nachuntersuchung des Dortmunder Wohnungsamtes zur kleinräumigen Quartiersanalyse bestätigt die sehr hohen Handlungsbedarfe in der Großsiedlung Lanstrop. Mittlerweile steht fest, dass die Hanseatic Group aus Hildesheim die Wohnungsbaugesellschaft Lanstrop GmbH mit ihren rund 1160 Wohnungen in Lanstrop und rund 245 Wohnungen in Scharnhorst-Ost Ende Januar an zwei U.S.-amerikanische Finanzinvestoren verkauft hat. Darunter die Lincoln Equities Group LLC. (LEG) mit Erfahrungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt.
Unternehmensverkauf – Vorkaufsrecht greift nicht!
Da es sich um einen Unternehmensverkauf handelt, greift das städtische Vorkaufsrecht in Lanstrop nicht. Mit dem Immobilienmanagement wurde die Berliner Firma BMP Immobilienentwicklung GmbH beauftragt. Um sich als neue Eigentümervertreter in einem Gespräch vorzustellen, ging die BMP Immobilienentwicklung GmbH auf das Dortmunder Wohnungsamt, den Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. und SPD-Ratsmitglied Bruno Schreurs zu. Diese hatten noch im November 2013 mit Hanseatic-Geschäftsführer Thomas Maletzki eine unverzügliche Mängelbeseitigung vereinbart und ein weiteres Gespräch zu einem Sanierungskonzept verabredet.
Doch dazu kam es dann nicht mehr. Stattdessen stellten vergangene Woche Vertreter der BMP Immobilienentwicklung GmbH und ein Vertreter der Lincoln Equities Group LLC. ihre Planungen für die Wohnungen in Lanstrop und Scharnhost-Ost vor.
Ziele & Maßnahmen
Ziel der Eigentümer sei es, über Investitionen in den Wohnungsbestand eine Wertsteigerung und damit ein funktionierendes Wohnungsportfolio zu erreichen. Anschließend sei die Veräußerung an längerfristige Investoren vorgesehen.
Schwerpunkt sei zunächst die Vermietung von leer stehenden Wohnungen nach erfolgter Instandsetzung. Mit der Renovierung von Wohnungen im Haus Droote 11 sei bereits begonnen worden. Ein Paket von 20 -30 Wohnungen soll kurzfristig in Lanstrop renoviert werden. Maßnahmen zur energetischen Sanierung der Gebäude seien bisher nicht geplant. Ein Sanierungskonzept läge angesichts der kurzen Zeitspanne seit dem Erwerb Ende Januar noch nicht vor. Dies würde jedoch erarbeitet werden. Eine Vorstellung wurde für Anfang/Mitte Mai 2014 zugesagt.
Des Weiteren wurde für Bestandsmieter eine schnelle und fachgerechte Mängelbeseitigung zugesagt.
Neue Ansprechpartner für Mieter
Auch für die Mieterinnen und Mieter wird es ab 01.04.2014 eine neue Ansprechpartnerin geben. Die Hausverwaltung Paul Immobilien wird die bisher tätige IMMEO ablösen. Das Büro in Lanstrop soll von der neuen Hausverwaltung weitergeführt werden. Über den Verwalterwechsel sollen die Mieterinnen und Mieter in den kommenden Tagen per Post informiert werden.
Handlungsfähigkeit des Eigentümers entscheidend
„Der Wechsel der Hausverwaltung gehört zum Standardrepertoire bei Eigentümerwechseln. Unsere Erfahrung zeigt, dass ein Wechsel eine umfangreiche Einarbeitung erfordert und auch viele Risiken birgt. Ob eine neue Hausverwaltung dann auch zur Zufriedenheit der Mieterinnen und Mieter arbeitet, ist letztendlich von den Entscheidungen und finanziellen Handlungsspielräumen der neuen Eigentümer abhängig. Wie groß sind beispielsweise die Spielräume der Hausverwaltung, um etwa bei angezeigten Mängeln schnell handeln zu können? Positiv ist der Erhalt des Vor-Ort-Büros in Lanstrop zu bewerten.“ kommentierte der wohnungspolitische Sprecher des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.V. die Veränderungen.
Dass die Wohnungsbaugesellschaft Lanstrop GmbH durch zwei Finanzinvestoren übernommen wurde, überrascht den Mieterverein Dortmund nicht. „Die in 2013 abgelaufenen Wohnungsverkäufe haben überwiegend ein ‚klares Muster‘: handlungsfähige Finanzinvestoren, ausgestattet mit „frischem Kapital“, erwerben Bestände „abgestürzter“ Finanzinvestoren. In Folge der sogenannten Staatsschuldenkrise ist das Interesse an Wohnimmobilien als Kapitalanlage stark gestiegen. Auch schwierige Bestände schrecken Investoren nicht ab, wie die Käufe von Griffin Rhein-Ruhr durch Corestate oder der Promontoria-Wohnungen durch die LEG Wohnen gezeigt haben. Gerade hier wird ein hohes Wertsteigerungspotenzial gesehen.“ erläuterte Mietervereinssprecher Dr. Tobias Scholz weiter.
„Dies darf jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Neu-Eigentümer die Wohnungen in Lanstrop nur wenige Jahre in ihrem Besitz halten wollen, um sie dann weiterzuverkaufen. Die anvisierte Stabilisierung des Wohnungsbestandes, dient nur dem erneuten Verkauf. Dies darf nicht mit einer langfristig orientierten Bestandsbewirtschaftung verwechselt werden.“ betonte Dr. Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.V.
Herausforderungen
„Die bisher bekannten Ansätze der Neu-Eigentümer lassen noch keinen Durchbruch für Lanstrop erkennen. Entscheidend ist daher das angekündigte Sanierungskonzept. Zunächst sind die erfolgreiche und schnelle Auflösung des Instandhaltungsstaus bei den Bestandsmietern sowie die Sanierung und Vermietung der leer stehenden Wohnungen die ersten zentralen Herausforderungen für die beiden U.S.-amerikanischen Finanzinvestoren.“ sagte Mietervereinssprecher Dr. Tobias Scholz weiter.
Im Hinblick auf den Umgang mit den hohen Leerstandszahlen von über rund 22% in Lanstrop ist die städtische Zweckentfremdungssatzung ein sehr wichtiges wohnungspolitisches Instrument für Verhandlungen mit den Eigentümern. „Schließlich wurde schon das städtische Vorkaufsrecht durch den Unternehmensverkauf ausgehebelt.“ betonte Dr. Tobias Scholz abschließend.
Unternehmensverkauf – Vorkaufsrecht greift nicht!
Da es sich um einen Unternehmensverkauf handelt, greift das städtische Vorkaufsrecht in Lanstrop nicht. Mit dem Immobilienmanagement wurde die Berliner Firma BMP Immobilienentwicklung GmbH beauftragt. Um sich als neue Eigentümervertreter in einem Gespräch vorzustellen, ging die BMP Immobilienentwicklung GmbH auf das Dortmunder Wohnungsamt, den Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. und SPD-Ratsmitglied Bruno Schreurs zu. Diese hatten noch im November 2013 mit Hanseatic-Geschäftsführer Thomas Maletzki eine unverzügliche Mängelbeseitigung vereinbart und ein weiteres Gespräch zu einem Sanierungskonzept verabredet.
Doch dazu kam es dann nicht mehr. Stattdessen stellten vergangene Woche Vertreter der BMP Immobilienentwicklung GmbH und ein Vertreter der Lincoln Equities Group LLC. ihre Planungen für die Wohnungen in Lanstrop und Scharnhost-Ost vor.
Ziele & Maßnahmen
Ziel der Eigentümer sei es, über Investitionen in den Wohnungsbestand eine Wertsteigerung und damit ein funktionierendes Wohnungsportfolio zu erreichen. Anschließend sei die Veräußerung an längerfristige Investoren vorgesehen.
Schwerpunkt sei zunächst die Vermietung von leer stehenden Wohnungen nach erfolgter Instandsetzung. Mit der Renovierung von Wohnungen im Haus Droote 11 sei bereits begonnen worden. Ein Paket von 20 -30 Wohnungen soll kurzfristig in Lanstrop renoviert werden. Maßnahmen zur energetischen Sanierung der Gebäude seien bisher nicht geplant. Ein Sanierungskonzept läge angesichts der kurzen Zeitspanne seit dem Erwerb Ende Januar noch nicht vor. Dies würde jedoch erarbeitet werden. Eine Vorstellung wurde für Anfang/Mitte Mai 2014 zugesagt.
Des Weiteren wurde für Bestandsmieter eine schnelle und fachgerechte Mängelbeseitigung zugesagt.
Neue Ansprechpartner für Mieter
Auch für die Mieterinnen und Mieter wird es ab 01.04.2014 eine neue Ansprechpartnerin geben. Die Hausverwaltung Paul Immobilien wird die bisher tätige IMMEO ablösen. Das Büro in Lanstrop soll von der neuen Hausverwaltung weitergeführt werden. Über den Verwalterwechsel sollen die Mieterinnen und Mieter in den kommenden Tagen per Post informiert werden.
Handlungsfähigkeit des Eigentümers entscheidend
„Der Wechsel der Hausverwaltung gehört zum Standardrepertoire bei Eigentümerwechseln. Unsere Erfahrung zeigt, dass ein Wechsel eine umfangreiche Einarbeitung erfordert und auch viele Risiken birgt. Ob eine neue Hausverwaltung dann auch zur Zufriedenheit der Mieterinnen und Mieter arbeitet, ist letztendlich von den Entscheidungen und finanziellen Handlungsspielräumen der neuen Eigentümer abhängig. Wie groß sind beispielsweise die Spielräume der Hausverwaltung, um etwa bei angezeigten Mängeln schnell handeln zu können? Positiv ist der Erhalt des Vor-Ort-Büros in Lanstrop zu bewerten.“ kommentierte der wohnungspolitische Sprecher des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.V. die Veränderungen.
Dass die Wohnungsbaugesellschaft Lanstrop GmbH durch zwei Finanzinvestoren übernommen wurde, überrascht den Mieterverein Dortmund nicht. „Die in 2013 abgelaufenen Wohnungsverkäufe haben überwiegend ein ‚klares Muster‘: handlungsfähige Finanzinvestoren, ausgestattet mit „frischem Kapital“, erwerben Bestände „abgestürzter“ Finanzinvestoren. In Folge der sogenannten Staatsschuldenkrise ist das Interesse an Wohnimmobilien als Kapitalanlage stark gestiegen. Auch schwierige Bestände schrecken Investoren nicht ab, wie die Käufe von Griffin Rhein-Ruhr durch Corestate oder der Promontoria-Wohnungen durch die LEG Wohnen gezeigt haben. Gerade hier wird ein hohes Wertsteigerungspotenzial gesehen.“ erläuterte Mietervereinssprecher Dr. Tobias Scholz weiter.
„Dies darf jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Neu-Eigentümer die Wohnungen in Lanstrop nur wenige Jahre in ihrem Besitz halten wollen, um sie dann weiterzuverkaufen. Die anvisierte Stabilisierung des Wohnungsbestandes, dient nur dem erneuten Verkauf. Dies darf nicht mit einer langfristig orientierten Bestandsbewirtschaftung verwechselt werden.“ betonte Dr. Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.V.
Herausforderungen
„Die bisher bekannten Ansätze der Neu-Eigentümer lassen noch keinen Durchbruch für Lanstrop erkennen. Entscheidend ist daher das angekündigte Sanierungskonzept. Zunächst sind die erfolgreiche und schnelle Auflösung des Instandhaltungsstaus bei den Bestandsmietern sowie die Sanierung und Vermietung der leer stehenden Wohnungen die ersten zentralen Herausforderungen für die beiden U.S.-amerikanischen Finanzinvestoren.“ sagte Mietervereinssprecher Dr. Tobias Scholz weiter.
Im Hinblick auf den Umgang mit den hohen Leerstandszahlen von über rund 22% in Lanstrop ist die städtische Zweckentfremdungssatzung ein sehr wichtiges wohnungspolitisches Instrument für Verhandlungen mit den Eigentümern. „Schließlich wurde schon das städtische Vorkaufsrecht durch den Unternehmensverkauf ausgehebelt.“ betonte Dr. Tobias Scholz abschließend.
