21.03.2014 Lübeck: Attraktiver Einzelhandelsstandort mit wachsender Konkurrenz
Die eine große Historie aufweisende Hansestadt ist mit gut 210.000 Einwohnern die zweitgrößte Stadt Schleswig-Holsteins, eines von vier Oberzentren und verfügt über den größten Fährhafen Europas. Sie stellt heute eines der herausragenden Wissenschafts-, Produktions- und Dienst¬leistungszentren an der Ostsee dar. Die mittelalterliche Lübecker Altstadt mit zahlreichen unter Denkmalschutz stehen¬den Gebäuden ist Teil des UNESCO-Welterbes.
Die nächstgelegenen großen Städte sind Hamburg etwa 65 Kilometer südwestlich, Kiel etwa 78 Kilometer nordwestlich und Schwerin 68 Kilometer südöstlich. Lübeck gehört seit April 2012 der Europäischen Metropolregion Hamburg an.
Lübeck wird auch „Stadt der sieben Türme“ und „Tor zum Norden“ genannt. Die von der Trave und dem Elbe-Lübeck-Kanal eingefasste Altstadt mit ihren Winkeln und kleinen Gassen ist allseits überaus beliebt. Rund 1,5 Mio. Übernach¬tungen und Tagesgäste im zweistel¬ligen Millionenbereich untermauern die touristische Attrakti-vität der Hansestadt, von der nicht zuletzt auch der Einzel¬handel profitiert.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT
Als Kaufmannstadt („Die Buddenbrooks“) verfügt Lübeck naturgemäß über eine langjährige Tradition als starker Einzelhandelsstandort, was auch heute noch in einer hohen und für bundesdeutsche Städte dieser Größenordnung weit überdurchschnittlichen Einzelhandelszentralität (lt. GfK 2013 144,2; s. Grafik Folgeseite) zum Ausdruck kommt. Als Keimzelle der Einkaufsstadt ist die historische Altstadt anzusehen, die auch heute noch den wichtigsten Standort im lokalen Einzelhandelsgefüge reprä¬sentiert. Das weitläufige Einzugsgebiet von über 530.000 Einwohnern reflektiert somit auf deutlich mehr als das Doppelte der Einwohnerzahl der Stadt, berichten die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT.
Stimmige Rahmendaten
Im Jahre 2012 wurde in der Lübecker City auf einer Verkaufsfläche von rd. 136.000 m² ein Einzelhandelsumsatz von insgesamt rd. 530 Mio. Euro getätigt. Dies entspricht Anteilen der Innenstadt an den gesamtstädtischen Werten von rd. 30 % (Verkaufsfläche) bzw. rd. 36 % (Umsatz), die bezogen auf die Durchschnittswerte von deutschen Städten in der Größenklasse von Lübeck erfreulicherweise merklich über diesen Referenzwerten ausfallen.
Diese gute Positionierung der Innenstadt ist auch das Ergebnis einer Reihe von attraktivitätssteigernden Neuansiedlungen und Maßnahmen der letzten rund 10 Jahre, die nach Auffassung der COMFORT Hamburg allerdings durch die aktuellen Großflächenentwicklungen in der Peripherie aufs Spiel gesetzt zu werden drohen, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Günter Rudloff.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Breite Straße
• Die absolute 1A-Lage zwischen Kohlmarkt und Beckergrube
• Sehr hohe Passantenfrequenz mit hohem Touristenanteil
• Klassische Konsum- und Flaniermeile mit den wichtigsten Textil- und Schuhkonzepten; Karstadt, TK Maxx, Görtz, Esprit, H&M, ZARA, Deichmann,S. Oliver u. a.
• Einkaufen in Verbindung mit Kulturerlebnis (Markt inklusive historischem Rathaus, Marienkirche, Thomas Mann´s Buddenbrookhaus, Niederegger u.a.)
• aktueller Mietpreis liegt bei rund 98,- EUR / m² (80-120 m²-Ladenlokal, ebenerdig) und ca. 52,- EUR / m² (300-500 m²)
Nach wie vor ist die Breite Straße zwischen dem Kohlmarkt und der Beckergrube der stärkste Teil der 1A-Lage. Im nördlichen Verlauf der Breiten Straße wirkt sich die deutliche Verbreiterung der Straße augenscheinlich aus. Die Passantenfrequenz scheint dort für den ungeübten Betrachter deutlich schwächer zu sein. Dies ist allerdings oftmals eine Täuschung, hier verteilt sich der Lauf einfach großzügiger und so entsteht ein verfälschter Eindruck. Gerade die Bushaltestellen auf dem nördlichen Ende der Breiten Straße sorgen als gesunder Gegenpol zu den sicher nochmals stärker frequentierten Bushaltestellen am Kohlmarkt für eine stetige Durchflutung der Breiten Straße. Allerdings ist oft zu beobachten, dass gerade Touristen und ortsunkundige Tagesbesucher nach der Querung der Mengstraße umdrehen und wieder in Richtung des historischen Rathauses laufen. Durch die überwiegend historischen Bauten sind in diesem Teil die Verkaufsflächen oftmals weniger optimal geschnitten aber durch die grundsätzlich höhere Nachfrage in diesem Abschnitt der 1A-Lage trotzdem auf etwa gleich hohem Niveau wie in dem vermeintlich schwächeren Teil, zeigt COMFORT-Geschäftsführer Frank Reitzig auf.
Gute B-Lagen sowie Verunsicherung durch Centerentwicklungen in der Peripherie
Gerade die Lübecker und die ortskundigen Besucher kennen sehr wohl das durchaus interessante Angebot der nördlichen Breiten Straße und scheuen sich nicht, diesen Bereich bei Bedarf auch aufzusuchen. So erklärt sich auch die besondere Bedeutung der eigentlichen B-Lage Königstraße als alternative Einkaufslage für die Lübecker. Obwohl diese nur einen Straßenzug östlich neben der Breiten Straße verläuft und die meisten Touristen diese Straße gar nicht entdecken, wird die Königstraße außerordentlich stark von den Lübeckern frequentiert und für Einkäufe genutzt. Ähnliches gilt auch immer mehr für die Hüxstraße.
Das Haerder-Center, das seinerzeit für große Diskussionen und Bedenken auf Seiten von Retailern und Eigentümern in der Breiten Straße sorgte, hat nach wie vor keinen nachhaltigen Einfluss auf die Attraktivität der 1A-Lage. Aufgrund der doch relativ kleinen Gesamtfläche und der damit grundsätzlich eher geringen Möglichkeit, starke neue Magneten in die Stadt zu ziehen, sind seinerzeit oftmals bereits ansässige Konzepte in das im Herbst 2008 eröffnete Center gezogen. Somit war es bezüglich des Mieterbesatzes kein wirklicher Mehrwert für das Warenangebot der Innenstadt. Auch hat es damit keine Konsumenten von der Breiten Straße in das Center abziehen können. Letztendlich hat sich kaum etwas für die 1A-Lage verändert. Sie ist und bleibt schlichtweg die unangefochtene Nummer 1 im innerstädtischen Kontext.
Besorgniserregend ist hingegen die negative Entwicklung der Mühlenstraße. Ursprünglich sollte sie als Fortsetzung der Sandstraße, die man als logische Erweiterung der 1A-Lage betrachtete, auch von der grundsätzlich knappen Verfügbarkeit an Mietflächen in der Breiten Straße profitieren. Mit der Schließung des ehemaligen Stammhauses von C&A fristet diese wichtige Verkehrsachse derzeit ein „Mauerblümchendasein“. Die Änderung der Verkehrsführung vor einigen Jahren und die damit verbundene Sperrung für den privaten PKW-Verkehr am Kohlmarkt, hat diese Straßenzüge deutlich geschwächt. Hier bleibt es dabei, sinnhafte Entwicklungen der Bestandsobjekte und eine Optimierung der Verkehrsführung vorzunehmen. Nur so lassen sich dort vielleicht in Zukunft neue und starke Magnetmieter ansiedeln. Hier spielt in sehr großem Maße der Erfolg bei der Neukonzeptionierung der ca. 8.500 m² des ehemaligen C&A eine tragende Rolle, berichtet Reitzig.
Nicht verleugnen lässt sich die Verunsicherung durch das am 16. April eröffnende IKEA-Center LUV in Lübeck-Dänischburg. Viele Retailer sind noch immer verunsichert, welchen Einfluss die Schaffung von ca. 60.000 m² - davon ca. 34.500 m² IKEA-Möbelhaus und Baumarkt - zusätzlicher Einzelhandelsfläche in der Peripherie von Lübeck auf die Einkaufslagen der Lübecker Altstadtinsel haben wird. Zudem heizte die von den Stadtvätern ebenfalls genehmigte Erweiterung um ca. 8.600 m² des an der südlichen Stadtgrenze liegenden Citti-Parks die Gemüter zusätzlich an. Allein auf der Erweiterungsfläche sollen ca. 50 neue Geschäfte entstehen. Zieht man nun den Kreis noch größer hat sicherlich auch die Eröffnung des Designer Outlet Centers in Neumünster seinen Einfluss gehabt. Gerade bei Anbietern im gehobenen oder Luxussegment hat durch diese Alternative das Interesse an einer Anmietung in Lübeck merklich nachgelassen. Die Gesamtgröße der Verkaufsflächen vom IKEA- Center (gesamt) und dem zukünftigen Citti-Park beträgt ca. 98.500 m². Das entspricht ca. 75 % der Gesamtverkaufsfläche in der Lübecker Altstadtinsel (ca. 124.000 m²). Ein unglaublich hoher und auf Dauer gefährlicher Wert. Selbst wenn man die Verkaufsflächen von Ikea, Baumarkt und dem SB-Warenhaus im Citti-Park abrechnet, bleiben noch ca. 53.000 m² Verkaufsfläche. Selbst bei dieser Betrachtung bleiben es ca. 43 % der Gesamtverkaufsfläche in der Lübecker Altstadtinsel.
Was dies im ungünstigsten Fall für die 1A-Lage einer Stadt in dieser Größenordnung bedeuten kann, kann man erahnen, wenn man an Kiel denkt. Erst jetzt erholt sich die dortige 1A-Lage Holstenstraße durch eine Vielzahl von Projektentwicklungen und durch Schaffung von neuen zusätzlichen Parkplätzen langsam von der Talfahrt der letzten 10 Jahre nach Eröffnung des dortigen Citti-Parks in verkehrsorientierter Lage. Ähnlich wie seine Brüder in Lübeck - Moisling oder Flensburg - Friesischer Berg, fungiert dieser überaus erfolgreicher Kieler Citti-Park förmlich als Abfangjäger.
Und genau die jeweils hervorragende Verkehrsanbindung des LUV und des Lübecker Citti-Park, unmittelbar an der A1 bzw. A 226, birgt ein hohes Potenzial, das die verkehrstechnisch deutlich schlechter erschlossene Lübecker Altstadtinsel nochmals nachhaltig schädigen könnte.
Leicht rückläufige Mietpreise auf hohem Niveau
Die Mieten in der 1A-Lage waren in den letzten Jahren leicht rückläufig. Dies liegt auch an den besagten Verunsicherungen bezüglich der zukünftigen Auswirkung des IKEA-Centers oder der Erweiterung des Citti-Parks in Lübeck-Moisling. Nachdem die dortigen zusätzlichen Flächen überwiegend vermietet worden sind und somit das verfügbare Flächenangebot insgesamt wieder schrumpft, relativiert sich nun langsam dieser leichte Abwärtstrend ein wenig und die durchschnittlichen Mieten pendeln sich auf einen leicht unter den Vorjahren liegenden Wert ein. So werden für Ladenlokale zwischen 80 – 120 m² bei Neuvermietung mit durchschnittlich ca. 98,- €/m² und größere Ladenlokale zwischen 300 – 500 m² mit ca. 52,- €/m² vermietet. Diese Werte gelten für optimal geschnittene Flächen in Bestlage und über eine reine Erdgeschossfläche. „Aber grundsätzlich betrachtet liegen auch diese Werte auf einem für diese Stadtgröße ungewöhnlich hohen Niveau“, so Reitzig.
Allerdings müssen auch die wenigen verfügbaren Flächen den technischen Grundanforderungen eines modernen Einzelhandelskonzepts genügen. Die Zeiten, in dem sich ortsansässige Einzelhändler mit den Mietgeboten von internationalen Filialisten messen konnten sind auch in Lübeck vorbei. Aber gerade Filialisten fordern bauliche Standards. Zuletzt sicher auch am Beispiel der neuen Görtz-Filiale zu erkennen. Hier konnte eine moderne und nachhaltig attraktive Fläche geschaffen werden, die nicht nur Umsatzsteigerung für den Mieter, sondern auch eine nachhaltige Wertsteigerung für den Eigentümer nach sich zieht.
Es gab nur relativ wenige bedeutende Mieterwechsel in den letzen 12 Monaten. So zog wie bereits erwähnt, Görtz vor gut 12 Monaten in die neue Filiale in der Breiten Straße 81. Im Gegenzug konnte C&A durch dessen Auszug die Verkaufsfläche in der Breiten Straße signifikant vergrößern. Diese Maßnahme war in direktem Zusammenhang mit dem auslaufenden Mietvertrag Mühlenstraße seitens C&A langfristig vorbereitet worden. Am 30. November gingen dort endgültig die Lichter aus.
INVESTMENT
Die Fokussierung der aktuellen Berichterstattung zum Thema Einzelhandel in Lübeck weg von der Innenstadt (aufgrund von wenigen Veränderungen) in die Peripherie und die anstehende Fertigstellung des Ikea Centers Luv in diesem Jahr lässt Investoren weiterhin etwas zurückhaltend agieren. Die attraktive Innenstadt ist zwar weiterhin ein wichtiger Anziehungspunkt für den Einkauf und insbesondere für Tagestouristen und Urlauber. Dennoch schmälert jede Handelsagglomeration in der Peripherie Umsatzchancen der Innenstadt. Diese Bedenken teilen auch Kaufinteressierte und prüfen besonders kritisch: Abgeschwächte Randbereiche der A-Lage und potenzielle Entwicklungslagen wie die Sandstraße verlieren in der Gunst der Käufer, da ein Wachstum der Innenstadt im Angesicht der stärker werdenden Peripherie als fraglich angesehen wird. Die Nachfrage konzentriert sich auf die Toplage Breite Straße. Aufgrund der in den letzten Jahren stagnierenden bzw. leicht rückläufigen Mieten ist ein nachhaltiges Mietniveau wichtig und vorhandene Leerstände werden en Detail auf Vermietungschancen untersucht. Die Nachfrage nach den etablierten B-Lagen wie Hüxstraße oder Fleischhauerstraße hat sich aufgrund ihres besonderen, regionalen Besatzes und des deutlich niedrigeren Mietniveaus stabiler gehalten, geht aber ohnehin fast nur von regionalen Privatinvestoren aus.
Da sich der nachgefragte Bereich weiter auf die Toplage Breite Straße zusammenzieht, ist hier sogar mit erhöhtem Wettbewerb zu rechnen. Der Großteil der Immobilien befindet sich in privater Hand und die Eigentümer haben wenig Verkaufsbereitschaft. Und so bleiben die Renditen auch bei leicht abnehmender Investorennachfrage aufgrund des kaum vorhandenen Angebots an erstklassigen Immobilien in der Breite Straße stabil. In diesen Lagen sind nachhaltig Renditen von ca. 6%, im Einzelfall leicht darunter zu erzielen. Das sich Lübeck trotz einer atmosphärisch sehr attraktiven und abwechslungsreichen Innenstadt in der Mieter- und Investorengunst nun seit einigen Jahren auf der Stelle bewegt, kann aus Sicht von COMFORT nicht im langfristigen Interesse der Stadt sein.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Auch wenn die Innenstadt über eine sehr hohe Aufenthaltsqualität verfügt, die Lübecker sollten auf die „Königin der Hansestädte“ aufpassen. Die kostenlosen Parkplätze vom CITTI-Park und dem zukünftigen IKEA-Center machen dort das Einkaufen bequem und zeitsparend.
Wenn jetzt die Verantwortlichen endlich reagieren, indem sie die so oft bemängelte ungenügende Parkplatzsituation auf der Altstadtinsel lösen und die für auswärtige Besucher unübersichtliche Vekehrsführung optimieren, könnte im gewissen Rahmen auch die Innenstadt von den Veränderungen in der Peripherie partizipieren. Zu wenige, oftmals unmoderne Parkhäuser und ein ungenügendes Parkleitsystem, schrecken viele potenzielle Besucher schlichtweg ab. Aber auch die von geplanten Parkhaus-Neubauprojekten betroffenen Anwohner und Eigentümer sollten sich gemeinsam für die Stärkung der Altstadtinsel als attraktives Einkaufsziel stark machen. Sicher wird die nachhaltig erzielbare Miete von Einzelhandelsflächen mehr Wertschöpfung einbringen als das Festhalten an einigen wenigen vermietbaren Stellplätzen im Innenhof. Sollte so beispielweise endlich der Bau eines hochmodernen und deutlich größeren Parkhauses im Wehdehof umgesetzt werden können, würden langfristig Alle davon profitieren. In diesem Punkt besteht der größte Nachholbedarf und das seit Jahrzehnten. Aber auch ein grundsätzliches Überdenken der Verkehrsführung auf der Altstadtinsel und nicht zuletzt, das Unterbinden von neuen zusätzlichen Verkaufsflächen für innenstadtrelevanten Einzelhandel in der Peripherie, ist dringend geboten. Denn eines sollte den Verantwortlichen klar sein, das Potenzial für zusätzliche Verkaufsflächen außerhalb der Altstadtinsel ist auf Jahrzehnte mehr als verbraucht. Eine nochmalige Verschlechterung des Verkaufsflächenverhältnisses von der Innenstadt zur Peripherie könnte irreparable Schäden verursachen. Nun heißt es, als Ausgleich für Planungsfehler endlich die Chancen zur Optimierung zu nutzen. Lübeck war die bedeutendste Stadt in der Hanse und führte sie als maßgebliche Veranstalterin der jährlich stattfindenden Hansetage über Jahrhunderte. Was hindert die Verantwortlichen daran, endlich wieder das Ruder in die Hand zu nehmen, den richtigen Kurs einzuschlagen und die Königin der Hanse wieder zur alten Stärke zu leiten, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT.
Die nächstgelegenen großen Städte sind Hamburg etwa 65 Kilometer südwestlich, Kiel etwa 78 Kilometer nordwestlich und Schwerin 68 Kilometer südöstlich. Lübeck gehört seit April 2012 der Europäischen Metropolregion Hamburg an.
Lübeck wird auch „Stadt der sieben Türme“ und „Tor zum Norden“ genannt. Die von der Trave und dem Elbe-Lübeck-Kanal eingefasste Altstadt mit ihren Winkeln und kleinen Gassen ist allseits überaus beliebt. Rund 1,5 Mio. Übernach¬tungen und Tagesgäste im zweistel¬ligen Millionenbereich untermauern die touristische Attrakti-vität der Hansestadt, von der nicht zuletzt auch der Einzel¬handel profitiert.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT
Als Kaufmannstadt („Die Buddenbrooks“) verfügt Lübeck naturgemäß über eine langjährige Tradition als starker Einzelhandelsstandort, was auch heute noch in einer hohen und für bundesdeutsche Städte dieser Größenordnung weit überdurchschnittlichen Einzelhandelszentralität (lt. GfK 2013 144,2; s. Grafik Folgeseite) zum Ausdruck kommt. Als Keimzelle der Einkaufsstadt ist die historische Altstadt anzusehen, die auch heute noch den wichtigsten Standort im lokalen Einzelhandelsgefüge reprä¬sentiert. Das weitläufige Einzugsgebiet von über 530.000 Einwohnern reflektiert somit auf deutlich mehr als das Doppelte der Einwohnerzahl der Stadt, berichten die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT.
Stimmige Rahmendaten
Im Jahre 2012 wurde in der Lübecker City auf einer Verkaufsfläche von rd. 136.000 m² ein Einzelhandelsumsatz von insgesamt rd. 530 Mio. Euro getätigt. Dies entspricht Anteilen der Innenstadt an den gesamtstädtischen Werten von rd. 30 % (Verkaufsfläche) bzw. rd. 36 % (Umsatz), die bezogen auf die Durchschnittswerte von deutschen Städten in der Größenklasse von Lübeck erfreulicherweise merklich über diesen Referenzwerten ausfallen.
Diese gute Positionierung der Innenstadt ist auch das Ergebnis einer Reihe von attraktivitätssteigernden Neuansiedlungen und Maßnahmen der letzten rund 10 Jahre, die nach Auffassung der COMFORT Hamburg allerdings durch die aktuellen Großflächenentwicklungen in der Peripherie aufs Spiel gesetzt zu werden drohen, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Günter Rudloff.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Breite Straße
• Die absolute 1A-Lage zwischen Kohlmarkt und Beckergrube
• Sehr hohe Passantenfrequenz mit hohem Touristenanteil
• Klassische Konsum- und Flaniermeile mit den wichtigsten Textil- und Schuhkonzepten; Karstadt, TK Maxx, Görtz, Esprit, H&M, ZARA, Deichmann,S. Oliver u. a.
• Einkaufen in Verbindung mit Kulturerlebnis (Markt inklusive historischem Rathaus, Marienkirche, Thomas Mann´s Buddenbrookhaus, Niederegger u.a.)
• aktueller Mietpreis liegt bei rund 98,- EUR / m² (80-120 m²-Ladenlokal, ebenerdig) und ca. 52,- EUR / m² (300-500 m²)
Nach wie vor ist die Breite Straße zwischen dem Kohlmarkt und der Beckergrube der stärkste Teil der 1A-Lage. Im nördlichen Verlauf der Breiten Straße wirkt sich die deutliche Verbreiterung der Straße augenscheinlich aus. Die Passantenfrequenz scheint dort für den ungeübten Betrachter deutlich schwächer zu sein. Dies ist allerdings oftmals eine Täuschung, hier verteilt sich der Lauf einfach großzügiger und so entsteht ein verfälschter Eindruck. Gerade die Bushaltestellen auf dem nördlichen Ende der Breiten Straße sorgen als gesunder Gegenpol zu den sicher nochmals stärker frequentierten Bushaltestellen am Kohlmarkt für eine stetige Durchflutung der Breiten Straße. Allerdings ist oft zu beobachten, dass gerade Touristen und ortsunkundige Tagesbesucher nach der Querung der Mengstraße umdrehen und wieder in Richtung des historischen Rathauses laufen. Durch die überwiegend historischen Bauten sind in diesem Teil die Verkaufsflächen oftmals weniger optimal geschnitten aber durch die grundsätzlich höhere Nachfrage in diesem Abschnitt der 1A-Lage trotzdem auf etwa gleich hohem Niveau wie in dem vermeintlich schwächeren Teil, zeigt COMFORT-Geschäftsführer Frank Reitzig auf.
Gute B-Lagen sowie Verunsicherung durch Centerentwicklungen in der Peripherie
Gerade die Lübecker und die ortskundigen Besucher kennen sehr wohl das durchaus interessante Angebot der nördlichen Breiten Straße und scheuen sich nicht, diesen Bereich bei Bedarf auch aufzusuchen. So erklärt sich auch die besondere Bedeutung der eigentlichen B-Lage Königstraße als alternative Einkaufslage für die Lübecker. Obwohl diese nur einen Straßenzug östlich neben der Breiten Straße verläuft und die meisten Touristen diese Straße gar nicht entdecken, wird die Königstraße außerordentlich stark von den Lübeckern frequentiert und für Einkäufe genutzt. Ähnliches gilt auch immer mehr für die Hüxstraße.
Das Haerder-Center, das seinerzeit für große Diskussionen und Bedenken auf Seiten von Retailern und Eigentümern in der Breiten Straße sorgte, hat nach wie vor keinen nachhaltigen Einfluss auf die Attraktivität der 1A-Lage. Aufgrund der doch relativ kleinen Gesamtfläche und der damit grundsätzlich eher geringen Möglichkeit, starke neue Magneten in die Stadt zu ziehen, sind seinerzeit oftmals bereits ansässige Konzepte in das im Herbst 2008 eröffnete Center gezogen. Somit war es bezüglich des Mieterbesatzes kein wirklicher Mehrwert für das Warenangebot der Innenstadt. Auch hat es damit keine Konsumenten von der Breiten Straße in das Center abziehen können. Letztendlich hat sich kaum etwas für die 1A-Lage verändert. Sie ist und bleibt schlichtweg die unangefochtene Nummer 1 im innerstädtischen Kontext.
Besorgniserregend ist hingegen die negative Entwicklung der Mühlenstraße. Ursprünglich sollte sie als Fortsetzung der Sandstraße, die man als logische Erweiterung der 1A-Lage betrachtete, auch von der grundsätzlich knappen Verfügbarkeit an Mietflächen in der Breiten Straße profitieren. Mit der Schließung des ehemaligen Stammhauses von C&A fristet diese wichtige Verkehrsachse derzeit ein „Mauerblümchendasein“. Die Änderung der Verkehrsführung vor einigen Jahren und die damit verbundene Sperrung für den privaten PKW-Verkehr am Kohlmarkt, hat diese Straßenzüge deutlich geschwächt. Hier bleibt es dabei, sinnhafte Entwicklungen der Bestandsobjekte und eine Optimierung der Verkehrsführung vorzunehmen. Nur so lassen sich dort vielleicht in Zukunft neue und starke Magnetmieter ansiedeln. Hier spielt in sehr großem Maße der Erfolg bei der Neukonzeptionierung der ca. 8.500 m² des ehemaligen C&A eine tragende Rolle, berichtet Reitzig.
Nicht verleugnen lässt sich die Verunsicherung durch das am 16. April eröffnende IKEA-Center LUV in Lübeck-Dänischburg. Viele Retailer sind noch immer verunsichert, welchen Einfluss die Schaffung von ca. 60.000 m² - davon ca. 34.500 m² IKEA-Möbelhaus und Baumarkt - zusätzlicher Einzelhandelsfläche in der Peripherie von Lübeck auf die Einkaufslagen der Lübecker Altstadtinsel haben wird. Zudem heizte die von den Stadtvätern ebenfalls genehmigte Erweiterung um ca. 8.600 m² des an der südlichen Stadtgrenze liegenden Citti-Parks die Gemüter zusätzlich an. Allein auf der Erweiterungsfläche sollen ca. 50 neue Geschäfte entstehen. Zieht man nun den Kreis noch größer hat sicherlich auch die Eröffnung des Designer Outlet Centers in Neumünster seinen Einfluss gehabt. Gerade bei Anbietern im gehobenen oder Luxussegment hat durch diese Alternative das Interesse an einer Anmietung in Lübeck merklich nachgelassen. Die Gesamtgröße der Verkaufsflächen vom IKEA- Center (gesamt) und dem zukünftigen Citti-Park beträgt ca. 98.500 m². Das entspricht ca. 75 % der Gesamtverkaufsfläche in der Lübecker Altstadtinsel (ca. 124.000 m²). Ein unglaublich hoher und auf Dauer gefährlicher Wert. Selbst wenn man die Verkaufsflächen von Ikea, Baumarkt und dem SB-Warenhaus im Citti-Park abrechnet, bleiben noch ca. 53.000 m² Verkaufsfläche. Selbst bei dieser Betrachtung bleiben es ca. 43 % der Gesamtverkaufsfläche in der Lübecker Altstadtinsel.
Was dies im ungünstigsten Fall für die 1A-Lage einer Stadt in dieser Größenordnung bedeuten kann, kann man erahnen, wenn man an Kiel denkt. Erst jetzt erholt sich die dortige 1A-Lage Holstenstraße durch eine Vielzahl von Projektentwicklungen und durch Schaffung von neuen zusätzlichen Parkplätzen langsam von der Talfahrt der letzten 10 Jahre nach Eröffnung des dortigen Citti-Parks in verkehrsorientierter Lage. Ähnlich wie seine Brüder in Lübeck - Moisling oder Flensburg - Friesischer Berg, fungiert dieser überaus erfolgreicher Kieler Citti-Park förmlich als Abfangjäger.
Und genau die jeweils hervorragende Verkehrsanbindung des LUV und des Lübecker Citti-Park, unmittelbar an der A1 bzw. A 226, birgt ein hohes Potenzial, das die verkehrstechnisch deutlich schlechter erschlossene Lübecker Altstadtinsel nochmals nachhaltig schädigen könnte.
Leicht rückläufige Mietpreise auf hohem Niveau
Die Mieten in der 1A-Lage waren in den letzten Jahren leicht rückläufig. Dies liegt auch an den besagten Verunsicherungen bezüglich der zukünftigen Auswirkung des IKEA-Centers oder der Erweiterung des Citti-Parks in Lübeck-Moisling. Nachdem die dortigen zusätzlichen Flächen überwiegend vermietet worden sind und somit das verfügbare Flächenangebot insgesamt wieder schrumpft, relativiert sich nun langsam dieser leichte Abwärtstrend ein wenig und die durchschnittlichen Mieten pendeln sich auf einen leicht unter den Vorjahren liegenden Wert ein. So werden für Ladenlokale zwischen 80 – 120 m² bei Neuvermietung mit durchschnittlich ca. 98,- €/m² und größere Ladenlokale zwischen 300 – 500 m² mit ca. 52,- €/m² vermietet. Diese Werte gelten für optimal geschnittene Flächen in Bestlage und über eine reine Erdgeschossfläche. „Aber grundsätzlich betrachtet liegen auch diese Werte auf einem für diese Stadtgröße ungewöhnlich hohen Niveau“, so Reitzig.
Allerdings müssen auch die wenigen verfügbaren Flächen den technischen Grundanforderungen eines modernen Einzelhandelskonzepts genügen. Die Zeiten, in dem sich ortsansässige Einzelhändler mit den Mietgeboten von internationalen Filialisten messen konnten sind auch in Lübeck vorbei. Aber gerade Filialisten fordern bauliche Standards. Zuletzt sicher auch am Beispiel der neuen Görtz-Filiale zu erkennen. Hier konnte eine moderne und nachhaltig attraktive Fläche geschaffen werden, die nicht nur Umsatzsteigerung für den Mieter, sondern auch eine nachhaltige Wertsteigerung für den Eigentümer nach sich zieht.
Es gab nur relativ wenige bedeutende Mieterwechsel in den letzen 12 Monaten. So zog wie bereits erwähnt, Görtz vor gut 12 Monaten in die neue Filiale in der Breiten Straße 81. Im Gegenzug konnte C&A durch dessen Auszug die Verkaufsfläche in der Breiten Straße signifikant vergrößern. Diese Maßnahme war in direktem Zusammenhang mit dem auslaufenden Mietvertrag Mühlenstraße seitens C&A langfristig vorbereitet worden. Am 30. November gingen dort endgültig die Lichter aus.
INVESTMENT
Die Fokussierung der aktuellen Berichterstattung zum Thema Einzelhandel in Lübeck weg von der Innenstadt (aufgrund von wenigen Veränderungen) in die Peripherie und die anstehende Fertigstellung des Ikea Centers Luv in diesem Jahr lässt Investoren weiterhin etwas zurückhaltend agieren. Die attraktive Innenstadt ist zwar weiterhin ein wichtiger Anziehungspunkt für den Einkauf und insbesondere für Tagestouristen und Urlauber. Dennoch schmälert jede Handelsagglomeration in der Peripherie Umsatzchancen der Innenstadt. Diese Bedenken teilen auch Kaufinteressierte und prüfen besonders kritisch: Abgeschwächte Randbereiche der A-Lage und potenzielle Entwicklungslagen wie die Sandstraße verlieren in der Gunst der Käufer, da ein Wachstum der Innenstadt im Angesicht der stärker werdenden Peripherie als fraglich angesehen wird. Die Nachfrage konzentriert sich auf die Toplage Breite Straße. Aufgrund der in den letzten Jahren stagnierenden bzw. leicht rückläufigen Mieten ist ein nachhaltiges Mietniveau wichtig und vorhandene Leerstände werden en Detail auf Vermietungschancen untersucht. Die Nachfrage nach den etablierten B-Lagen wie Hüxstraße oder Fleischhauerstraße hat sich aufgrund ihres besonderen, regionalen Besatzes und des deutlich niedrigeren Mietniveaus stabiler gehalten, geht aber ohnehin fast nur von regionalen Privatinvestoren aus.
Da sich der nachgefragte Bereich weiter auf die Toplage Breite Straße zusammenzieht, ist hier sogar mit erhöhtem Wettbewerb zu rechnen. Der Großteil der Immobilien befindet sich in privater Hand und die Eigentümer haben wenig Verkaufsbereitschaft. Und so bleiben die Renditen auch bei leicht abnehmender Investorennachfrage aufgrund des kaum vorhandenen Angebots an erstklassigen Immobilien in der Breite Straße stabil. In diesen Lagen sind nachhaltig Renditen von ca. 6%, im Einzelfall leicht darunter zu erzielen. Das sich Lübeck trotz einer atmosphärisch sehr attraktiven und abwechslungsreichen Innenstadt in der Mieter- und Investorengunst nun seit einigen Jahren auf der Stelle bewegt, kann aus Sicht von COMFORT nicht im langfristigen Interesse der Stadt sein.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Auch wenn die Innenstadt über eine sehr hohe Aufenthaltsqualität verfügt, die Lübecker sollten auf die „Königin der Hansestädte“ aufpassen. Die kostenlosen Parkplätze vom CITTI-Park und dem zukünftigen IKEA-Center machen dort das Einkaufen bequem und zeitsparend.
Wenn jetzt die Verantwortlichen endlich reagieren, indem sie die so oft bemängelte ungenügende Parkplatzsituation auf der Altstadtinsel lösen und die für auswärtige Besucher unübersichtliche Vekehrsführung optimieren, könnte im gewissen Rahmen auch die Innenstadt von den Veränderungen in der Peripherie partizipieren. Zu wenige, oftmals unmoderne Parkhäuser und ein ungenügendes Parkleitsystem, schrecken viele potenzielle Besucher schlichtweg ab. Aber auch die von geplanten Parkhaus-Neubauprojekten betroffenen Anwohner und Eigentümer sollten sich gemeinsam für die Stärkung der Altstadtinsel als attraktives Einkaufsziel stark machen. Sicher wird die nachhaltig erzielbare Miete von Einzelhandelsflächen mehr Wertschöpfung einbringen als das Festhalten an einigen wenigen vermietbaren Stellplätzen im Innenhof. Sollte so beispielweise endlich der Bau eines hochmodernen und deutlich größeren Parkhauses im Wehdehof umgesetzt werden können, würden langfristig Alle davon profitieren. In diesem Punkt besteht der größte Nachholbedarf und das seit Jahrzehnten. Aber auch ein grundsätzliches Überdenken der Verkehrsführung auf der Altstadtinsel und nicht zuletzt, das Unterbinden von neuen zusätzlichen Verkaufsflächen für innenstadtrelevanten Einzelhandel in der Peripherie, ist dringend geboten. Denn eines sollte den Verantwortlichen klar sein, das Potenzial für zusätzliche Verkaufsflächen außerhalb der Altstadtinsel ist auf Jahrzehnte mehr als verbraucht. Eine nochmalige Verschlechterung des Verkaufsflächenverhältnisses von der Innenstadt zur Peripherie könnte irreparable Schäden verursachen. Nun heißt es, als Ausgleich für Planungsfehler endlich die Chancen zur Optimierung zu nutzen. Lübeck war die bedeutendste Stadt in der Hanse und führte sie als maßgebliche Veranstalterin der jährlich stattfindenden Hansetage über Jahrhunderte. Was hindert die Verantwortlichen daran, endlich wieder das Ruder in die Hand zu nehmen, den richtigen Kurs einzuschlagen und die Königin der Hanse wieder zur alten Stärke zu leiten, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT.
