19.03.2014 Konstanz auf niedrigem Niveau am Büromarkt Duisburg
Mit einem Büroflächenumsatz von rund 48.000 m² präsentierte sich das Bürovermietungsjahr 2013 in Duisburg auf Vorjahresniveau (49.000 m²) und blieb nach Recherche der CUBION Immobilien AG, Partner der NAI apollo group, somit im zweiten Jahr in Folge hinter den Erwartungen zurück. Ein mit nur 6.500 m² unterdurchschnittlicher Anteil von Eigennutzern belastete das Gesamtergebnis. Die reine Vermietungsleistung zeigte sich mit rund 41.500 m² gegenüber dem Vorjahr in aufsteigender Tendenz, jedoch auf ausgesprochen niedrigem Niveau. Die mittel- und langfristigen Durchschnittwerte wurden auch 2013 wieder sowohl bei der Vermietung als auch beim Flächenumsatz deutlich verfehlt. (Durchschnitt Vermietung: 5-Jahre = 52.000 m²; 10-Jahre = 58.000 m² - Durchschnitt Umsatz: 5-Jahre = 62.000 m²; 10-Jahre 69.000 m²)
Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, weiß aber auch von positiven Analyseergebnissen zu berichten: „Hervorzuheben ist die Nettoabsorption, für die sich 2013 in Anbetracht der schwachen Marktlage ein respektabler Wert von rund 21.500 m² Bürofläche errechnet. Im Vorjahr ergab sich noch eine Nettoabsorption von minus 3.500 m².“
Die Anzahl der relevanten analysierten Mietverträge erhöhte sich auf 100 Stück (2012: 89 Stück) und ist damit Ausdruck der geringen Gesuchgrößen, die in der Vermietung 2013 vorherrschten. Großvolumige Mietverträge waren wieder Mangelware. Durch zwei größere Kontrakte der Öffentlichen Hand (Finanzverwaltung Duisburg und Jobcenter) konnten zumindest zwei Abschlüsse die Marke von 3.000 m² erreichen bzw. überschreiten.
Die meisten Flächen wurden wieder in der City vermietet. Auf diese Büromarktzone entfällt mit 29 % interessanterweise ein nahezu identischer relativer Anteil, wie in den beiden Vorjahren. In der Beliebtheit folgen gleichauf mit jeweils 13-14% die Büromarktzonen „Rheinhausen/Logport“, „Innenhafen“, und der „Businesspark Niederrhein“.
Der im Vorjahr mit rund 3,8 % markierte Höchstwert in Sachen Duisburger Leerstandquote wurde 2013 nochmals leicht übertroffen und liegt nun bei 3,9 %. Dies entspricht einem absoluten Wert von etwa 83.000 m² verfügbarer Bürofläche. Davon werden etwa 4.000 m² zur Untermiete angeboten. Gut zwei Drittel der Angebotsreserve verfügt nur über einen einfachen oder allenfalls mittleren Nutzwert.
Es wurden 2013 etwa 24.500 m² neuer Bürofläche fertig gestellt, was sehr genau dem langfristigen Durchschnitt entspricht. Der größte Anteil entfällt dabei auf zwei Objekte am Duisburger Innenhafen. Zum einen wurde das Gebäude an der Schifferstraße 52 vollständig durch die Polizei in Nutzung genommen. Weiterhin kam die „Welle30“ an der Schifferstraße 30 als Erweiterungsgebäude zum Landesarchiv auf den Büromarkt.
Die Spitzenmiete (Höchstwert), die am Innenhafen erzielt wurde, lag bei rund 13,90 Euro/m². Die gewichtete effektive Durchschnittsmiete im Bestand hat sich nur unwesentlich von 7,82 EUR/m² auf 7,94 EUR/m² verändert. Rechnet man die Vertragsmieten in Neubauten heraus, so ergab sich im Bestand eine gewichtete effektive Durchschnittsmiete von 7,50 EUR/m²/mtl. (nach 7,46 EUR/m² im Vorjahr).
Für 2014 erwarten CUBION in Duisburg einen wieder leicht anziehenden Flächenumsatz. Dies ist weniger in einer verbesserten Gesamtnachfrage begründet, als vielmehr mit dem erwarteten Anstoß verschiedener Projektentwicklungen rund um den Hauptbahnhof. Die Quantität und Qualität der Angebotsreserve, also der binnen drei Monaten bezugsfähigen Objekte, lässt einen sprungartig ansteigenden Flächenumsatz in Duisburg ohnehin nicht zu. „Das Erreichen der mittelfristigen Durchschnittswerte wäre aus unserer Sicht schon ein Erfolg.“ resümiert Markus Büchte.
Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, weiß aber auch von positiven Analyseergebnissen zu berichten: „Hervorzuheben ist die Nettoabsorption, für die sich 2013 in Anbetracht der schwachen Marktlage ein respektabler Wert von rund 21.500 m² Bürofläche errechnet. Im Vorjahr ergab sich noch eine Nettoabsorption von minus 3.500 m².“
Die Anzahl der relevanten analysierten Mietverträge erhöhte sich auf 100 Stück (2012: 89 Stück) und ist damit Ausdruck der geringen Gesuchgrößen, die in der Vermietung 2013 vorherrschten. Großvolumige Mietverträge waren wieder Mangelware. Durch zwei größere Kontrakte der Öffentlichen Hand (Finanzverwaltung Duisburg und Jobcenter) konnten zumindest zwei Abschlüsse die Marke von 3.000 m² erreichen bzw. überschreiten.
Die meisten Flächen wurden wieder in der City vermietet. Auf diese Büromarktzone entfällt mit 29 % interessanterweise ein nahezu identischer relativer Anteil, wie in den beiden Vorjahren. In der Beliebtheit folgen gleichauf mit jeweils 13-14% die Büromarktzonen „Rheinhausen/Logport“, „Innenhafen“, und der „Businesspark Niederrhein“.
Der im Vorjahr mit rund 3,8 % markierte Höchstwert in Sachen Duisburger Leerstandquote wurde 2013 nochmals leicht übertroffen und liegt nun bei 3,9 %. Dies entspricht einem absoluten Wert von etwa 83.000 m² verfügbarer Bürofläche. Davon werden etwa 4.000 m² zur Untermiete angeboten. Gut zwei Drittel der Angebotsreserve verfügt nur über einen einfachen oder allenfalls mittleren Nutzwert.
Es wurden 2013 etwa 24.500 m² neuer Bürofläche fertig gestellt, was sehr genau dem langfristigen Durchschnitt entspricht. Der größte Anteil entfällt dabei auf zwei Objekte am Duisburger Innenhafen. Zum einen wurde das Gebäude an der Schifferstraße 52 vollständig durch die Polizei in Nutzung genommen. Weiterhin kam die „Welle30“ an der Schifferstraße 30 als Erweiterungsgebäude zum Landesarchiv auf den Büromarkt.
Die Spitzenmiete (Höchstwert), die am Innenhafen erzielt wurde, lag bei rund 13,90 Euro/m². Die gewichtete effektive Durchschnittsmiete im Bestand hat sich nur unwesentlich von 7,82 EUR/m² auf 7,94 EUR/m² verändert. Rechnet man die Vertragsmieten in Neubauten heraus, so ergab sich im Bestand eine gewichtete effektive Durchschnittsmiete von 7,50 EUR/m²/mtl. (nach 7,46 EUR/m² im Vorjahr).
Für 2014 erwarten CUBION in Duisburg einen wieder leicht anziehenden Flächenumsatz. Dies ist weniger in einer verbesserten Gesamtnachfrage begründet, als vielmehr mit dem erwarteten Anstoß verschiedener Projektentwicklungen rund um den Hauptbahnhof. Die Quantität und Qualität der Angebotsreserve, also der binnen drei Monaten bezugsfähigen Objekte, lässt einen sprungartig ansteigenden Flächenumsatz in Duisburg ohnehin nicht zu. „Das Erreichen der mittelfristigen Durchschnittswerte wäre aus unserer Sicht schon ein Erfolg.“ resümiert Markus Büchte.
