14.03.2014 Randlagen in Büromärkten profitieren von steigenden CBD-Mieten
Einer aktuellen Researchanalyse zur Büronutzung in Europa von Savills, einem der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen zufolge profitieren die Lagen außerhalb der Central Business Districts (CBD) davon, dass sich die CBD-Mieten nach der weltweiten Finanzkrise wieder erholen. Die Researchanalyse stellt die Nutzertrends in den wichtigsten Städten Brüssel, Paris, Amsterdam, Madrid, Berlin, Frankfurt und London vor und nach der Krise gegenüber. Zu Beginn der Krise (2007 – 2010) gingen die Mieten in den CBD-Lagen um durchschnittlich 15 % zurück, was viele Nutzer zum Anlass nahmen, sich hochwertigere Flächen in einer Spitzenlage zu einem reduzierten Mietpreis zu leisten, wodurch CBD-Vermietungen in 2010 für einen Anteil von 42 % am Vermietungsumsatz verantwortlich zeichneten (2007: 33 %). Im Zeitraum 2010 – 2013 stieg allerdings der Anteil der Lagen außerhalb der CBDs am Flächenumsatz in diesen Städten um durchschnittlich 17 %, so dass sich deren Anteil am Gesamtvermietungsumsatz der analysierten Märkte in 2013 auf zwei Drittel (64 %) summierte.
Eri Mitsostergiou, Director European Research bei Savills, merkt an: „Die günstigeren Mieten in den CBD-Lagen während der Wirtschaftskrise machten für viele Nutzer eine Rückkehr in die Innenstadt attraktiv. Randlagen in den größten europäischen Städten stellen mittlerweile jedoch eine größere Konkurrenz dar, weil sie höhere Incentives und eine bessere Verfügbarkeit moderner Flächen bieten, was zur Folge hat, dass kostenbewusste Unternehmen allmählich in diese Lagen jenseits der Innenstädte zurückkehren. Unsere Zahlen zeigen, dass periphere Lagen in den von uns analysierten Märkten ihren Anteil am Flächenumsatz von 60 % in 2010 auf 64 % in 2013 steigern konnten.“
Die deutlichste Verlagerung in Richtung periphere Lagen beobachtet Savills in Amsterdam, wo deren Anteil am Flächenumsatz um 27 % stieg und in den Randlagen von London City und West End (+ 70 %). Die Researchanalyse stellt ferner heraus, dass die Spitzenmieten außerhalb der CBD-Lagen aktuell 47 % unter dem CBD-Niveau von € 300/m² p.a. liegen und geht davon aus, dass diese im Jahresverlauf 2014 weitgehend stabil bleiben. Ende 2013 lag die durchschnittliche CBD-Spitzenmiete Savills zufolge 5 % über dem Niveau von 2007. Für 2014 prognostiziert das Unternehmen einen Anstieg um 4 % im Durchschnitt der analysierten Märkte.
Den Savills-Kennzahlen zufolge lag der Gesamtflächenumsatz 2013 in den analysierten Märkten mit 5,6 Mio. m² noch 30 % unter dem Vorkrisenniveau. Für 2014 prognostiziert das Unternehmen ein vergleichbares Niveau. Einen deutlich positiven Trend in Bezug auf den Flächenumsatz sieht Savills in Abhängigkeit von einem nachhaltigen Konjunkturaufschwung, einer Rückkehr von Unternehmensfinanzierungen und der Schaffung von Arbeitsplätzen, während der Jahresflächenumsatz von der Fähigkeit der Märkte abhängt, Großgesuche zu bedienen.
In der Analyse der nachgefragten Flächengrößen vor und nach der globalen Finanzkrise stellt Savills fest, dass große Büroflächengesuche (über 1.000 m²) während der Krise vor dem Hintergrund des Erfordernisses von Flächenkonsolidierungen charakteristisch für die meisten Märkte waren. Während dieser Zeit richteten die Nutzer ihren Fokus auf die Rationalisierung ihrer Immobilienportfolios und die Zusammenführung aller Geschäftsbereiche unter einem Dach. Im Zeitraum 2007 bis 2010 stieg der Anteil von Großtransaktionen am Gesamtflächenumsatz um durchschnittlich 18 % auf 26 %. Die durchschnittliche Transaktionsgröße stieg zwischen 2007 und 2013 von 1.015 m² um 4 % auf 1.055 m². Die steilsten Anstiege wurden in London (+ 20 %), Berlin (+ 11 %), Paris (+ 9 %) und Madrid (+ 8 %) verzeichnet. Allerdings ging der Gesamtflächenumsatz im genannten Zeitraum um annähernd ein Drittel zurück, da die Nachfrage nach kleinen und mittelgroßen Büroflächen (bis 1.000 m²) schwächer war.
Piers Nickalls, Director Corporate Real Estate bei Savills, sagt: „Kleine und mittelständische Unternehmen in Europa waren erheblich von der Wirtschaftskrise betroffen, da sie ihre Expansionspläne nicht verwirklichen konnten. In der Folge ging ihr Anteil am Vermietungsumsatz seit 2007 um 6% zurück.“
Nach Nutzerarten betrachtet konnten der TMT-Sektor sowie der Distributions- und Einzelhandelssektor im Zeitraum 2007 – 2013 ihren Anteil am Flächenumsatz von 15 % auf 19 % bzw. von 6 % auf 9 % steigern. Savills geht davon aus, dass die zunehmende Bedeutung dieser Zweige in der Wirtschaft und auf dem Immobilienmarkt anhält.
Eri Mitsostergiou, Director European Research bei Savills, merkt an: „Die günstigeren Mieten in den CBD-Lagen während der Wirtschaftskrise machten für viele Nutzer eine Rückkehr in die Innenstadt attraktiv. Randlagen in den größten europäischen Städten stellen mittlerweile jedoch eine größere Konkurrenz dar, weil sie höhere Incentives und eine bessere Verfügbarkeit moderner Flächen bieten, was zur Folge hat, dass kostenbewusste Unternehmen allmählich in diese Lagen jenseits der Innenstädte zurückkehren. Unsere Zahlen zeigen, dass periphere Lagen in den von uns analysierten Märkten ihren Anteil am Flächenumsatz von 60 % in 2010 auf 64 % in 2013 steigern konnten.“
Die deutlichste Verlagerung in Richtung periphere Lagen beobachtet Savills in Amsterdam, wo deren Anteil am Flächenumsatz um 27 % stieg und in den Randlagen von London City und West End (+ 70 %). Die Researchanalyse stellt ferner heraus, dass die Spitzenmieten außerhalb der CBD-Lagen aktuell 47 % unter dem CBD-Niveau von € 300/m² p.a. liegen und geht davon aus, dass diese im Jahresverlauf 2014 weitgehend stabil bleiben. Ende 2013 lag die durchschnittliche CBD-Spitzenmiete Savills zufolge 5 % über dem Niveau von 2007. Für 2014 prognostiziert das Unternehmen einen Anstieg um 4 % im Durchschnitt der analysierten Märkte.
Den Savills-Kennzahlen zufolge lag der Gesamtflächenumsatz 2013 in den analysierten Märkten mit 5,6 Mio. m² noch 30 % unter dem Vorkrisenniveau. Für 2014 prognostiziert das Unternehmen ein vergleichbares Niveau. Einen deutlich positiven Trend in Bezug auf den Flächenumsatz sieht Savills in Abhängigkeit von einem nachhaltigen Konjunkturaufschwung, einer Rückkehr von Unternehmensfinanzierungen und der Schaffung von Arbeitsplätzen, während der Jahresflächenumsatz von der Fähigkeit der Märkte abhängt, Großgesuche zu bedienen.
In der Analyse der nachgefragten Flächengrößen vor und nach der globalen Finanzkrise stellt Savills fest, dass große Büroflächengesuche (über 1.000 m²) während der Krise vor dem Hintergrund des Erfordernisses von Flächenkonsolidierungen charakteristisch für die meisten Märkte waren. Während dieser Zeit richteten die Nutzer ihren Fokus auf die Rationalisierung ihrer Immobilienportfolios und die Zusammenführung aller Geschäftsbereiche unter einem Dach. Im Zeitraum 2007 bis 2010 stieg der Anteil von Großtransaktionen am Gesamtflächenumsatz um durchschnittlich 18 % auf 26 %. Die durchschnittliche Transaktionsgröße stieg zwischen 2007 und 2013 von 1.015 m² um 4 % auf 1.055 m². Die steilsten Anstiege wurden in London (+ 20 %), Berlin (+ 11 %), Paris (+ 9 %) und Madrid (+ 8 %) verzeichnet. Allerdings ging der Gesamtflächenumsatz im genannten Zeitraum um annähernd ein Drittel zurück, da die Nachfrage nach kleinen und mittelgroßen Büroflächen (bis 1.000 m²) schwächer war.
Piers Nickalls, Director Corporate Real Estate bei Savills, sagt: „Kleine und mittelständische Unternehmen in Europa waren erheblich von der Wirtschaftskrise betroffen, da sie ihre Expansionspläne nicht verwirklichen konnten. In der Folge ging ihr Anteil am Vermietungsumsatz seit 2007 um 6% zurück.“
Nach Nutzerarten betrachtet konnten der TMT-Sektor sowie der Distributions- und Einzelhandelssektor im Zeitraum 2007 – 2013 ihren Anteil am Flächenumsatz von 15 % auf 19 % bzw. von 6 % auf 9 % steigern. Savills geht davon aus, dass die zunehmende Bedeutung dieser Zweige in der Wirtschaft und auf dem Immobilienmarkt anhält.
