11.03.2014 München schlägt Barcelona bei der Preisentwicklung von Wohnungen
Weil der Münchner Immobilienmarkt zu den dynamischsten in Deutschland gehört und eine wesentliche Rolle auf die Stadtentwicklung hat, hat die Stadt München jetzt eine Expertenbefragung unter 38 Wohnungsunternehmen, Bauträgern, Banken, Genossenschaften und Verbänden durchgeführt. „Für Eigennutzer wie Kapitalanleger bietet die Expertenbefragung eine solide Markteinschätzung, da sie Faktoren wie Grundstückspreise, Mietenwicklung, Flächenverfügbarkeit, Nachfrageverhaltung und die Siedlungsentwicklung von verschiedenen Seiten subjektiv beleuchtet und nicht allein auf Statistiken fußt“, sagt Jacqueline Reinhold von Euro Grundinvest. Das Unternehmen zeigt nachfolgend wesentliche Kernaussagen.
Wie ist die Situation auf dem Grundstücksmarkt einzuschätzen?
Der Grundstücksmarkt gilt als guter Frühindikator bezüglich der Preisentwicklungen, da er dem Wohnungsmarkt vorgelagert ist. Seit 2011 hat sich die Situation auf dem Grundstücksmarkt sowohl im Münchner Stadtgebiet als auch im Umland weiter verschärft. Die Preise für Geschosswohnungsbauten haben in den Bestlagen Münchens mittlerweile die Marke von 3.000 Euro pro Quadratmeter überschritten. Der weitere Anstieg der Grundstückspreise in den mittleren und einfachen Lagen lässt auf eine generelle Anhebung des Preisniveaus schließen und damit auf steigende Immobilienpreise. Wohnungsunternehmen, Bauträger und Grundstücksinteressenten sehen als wesentlichen Grund weiterhin die geringe Grundstücksverfügbarkeit. Der Grundstückspreis mache in München durchschnittlich 60 Prozent des Verkaufspreises aus.
Wie sieht die Lage auf dem Wohnungsmarkt aus?
Im direkten Preisvergleich bleibt München innerhalb Deutschlands weiterhin die teuerste Stadt. Trotz der hier durchschnittlich etwas höheren Einkommen ist Wohneigentum für viele Haushalte nur noch schwer bezahlbar. Der Münchner Wohnungsmarkt hat sich nach Einschätzung der Experten gegenüber 2011 nochmals weiter angespannt. Im Eigentumsbereich sind die Wohnungspreise während der letzten zwei Jahre erneut gestiegen. Die Nachfrage infolge der vermehrten Kapitalanlage in Immobilien scheint neue Spitzenwerte bei den Kaufpreisen für Neubauten aber auch bei Wiederverkauf zu erreichen. Die Verschiebung der größten Steigerung vom sehr guten Wohnwert hin zum guten Wohnwert lässt vermuten, dass die verfügbaren Flächen in den 1A-Lagen extrem knapp geworden sind. Wohnungskäufer werden gezwungen, auf schlechtere Lagen beziehungsweise auf Wiederverkäufe auszuweichen.
Welche Entwicklungen zeigen sich im Mietsegment?
In München ist ein kontinuierlicher Anstieg der Mieten zu beobachten. Im langjährigen Durchschnitt haben sich die Nettokaltmieten für Erstbezug in München seit 2005 jährlich um rund 4,2 Prozent verteuert. Auch die Wiedervermietungsmieten sind im Vergleich zum Vorjahr mit einer Erhöhung um mehr als sieben Prozent nochmal deutlich angestiegen. Dies ist die höchste Steigerung seit dem Jahr 2001 und zeigt, wie angespannt die Marktsituation derzeit ist. Das Münchner Wohnungsmarktbarometer konnte für 2013 durchschnittliche Quadratmetermieten von 16 Euro bei Erstbezug und 14,45 Euro bei Wiedervermietung verzeichnen. Die Mieten befinden sich damit auf einem im bundesdeutschen Vergleich sehr hohen Niveau. Mit Ausnahme der Stadt Hamburg beträgt der Abstand zu anderen Großstädten etwa zwei bis 2,50 Euro pro Quadratmeter. Der Abstand zwischen München und der im Vergleich günstigsten Großstadt Dortmund (Top 8) beträgt mehr als sechs Euro. Es zeigt sich, dass die wirtschaftlichen Problemlagen durch Euro-, Staatsschulden- und Bankenkrise keinerlei preisdämpfende Auswirkungen auf den Mietmarkt hatten. Einen differenzierten Blick erlauben die Einschätzungen der Experten. Auch sie sehen seit 2011 einen deutlichen Anstieg: bei Erstvermietung je nach Wohnlage zwischen ein und zwei Euro, bei Wiedervermietung um bis 1,10 Euro je Quadratmeter. Insgesamt sind die Erstvermietungsmieten in München damit im Schnitt um rund neun Prozent gestiegen. Bei sehr gutem Wohnwert werden mittlerweile 19 Euro pro Quadratmeter überschritten. Reinhold von Euro Grundinvest: „Für Investoren ist es wichtig, bei der Berechnung nicht allein auf die Mietspiegel zu blicken, sondern ebenso subjektive Erfahrungswerte anzusetzen. Gerade bei kleinen Wohneinheiten mit guter Lage und guter Ausstattung liegen die Mieten in Einzelfällen längst bei 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter – und mehr. Für Anleger sinkt dadurch der Kaufpreisfaktor deutlich und die Mietrenditen steigen.“.
Gibt es in München die viel beschriebene Immobilienblase?
Die Immobilienpreise sind in München seit 2009 um rund 50 Prozent zwar erheblich gestiegen. Betrachtet man die Entwicklung jedoch im Vergleich zu anderen Großstädten, wird deutlich, dass in München von einer Immobilienpreisblase keine Rede sein kann. In Barcelona etwa hatten sich die Immobilienpreise innerhalb von zehn Jahren vervierfacht. Seit dem Platzen der Preisblase in 2008 fallen sie. In München dagegen muss die Preisentwicklung vor dem Hintergrund der mehr als zehnjährigen Preisstabilität betrachtet werden. Der jährliche Anstieg der Immobilienpreise liegt derzeit bei rund 15 Prozent. Das liegt einerseits an günstigen Zinsen für Immobilienkredite, andererseits aber auch an der positiven wirtschaftlichen Entwicklung in München. Dadurch erscheinen Immobilien in München für in- und ausländische Investoren aber auch für Privatanleger als attraktive Anlageform. Der Münchner Markt gilt für Anleger als besonders risikoarm und im internationalen Vergleich immer noch als eher unterbewertet.
Wie wird sich der Immobilienmarkt in München zukünftig entwickeln?
Den Experteneinschätzungen zufolge werden sich die Preise am Grundstücksmarkt in den nächsten zehn Jahren leicht entspannen. Diese Entspannung wird jedoch aufgrund der derzeit sehr angespannten Marktsituation kaum spürbar sein. Bis zum Jahr 2015 wird in den besten und einfachen Lagen der markanteste Rückgang der angespannten Nachfragesituation gesehen. Auf dem Wohnungsmarkt wird von den Experten keine weiter zunehmende Anspannung des Marktes erwartet. Für die nächsten zwei Jahre gehen sie für das Stadtgebiet von einer relativ konstanten bis geringfügig rückläufigen Entwicklung unabhängig von der Lage aus. Die aktuelle Zinspolitik ist sehr stabil und es besteht nicht die Erwartung, dass die Hypothekenzinsen innerhalb des nächsten Jahres schnell steigen werden. Die Experten befürchten jedoch, dass die Zinsen in den kommenden Jahren wieder ansteigen könnten. Dies hätte Auswirkungen auf potenzielle Immobilienerwerber, die wegen der immer höheren Kaufpreise zunehmend Fremdkapital einsetzen müssten.
Wie ist die Situation auf dem Grundstücksmarkt einzuschätzen?
Der Grundstücksmarkt gilt als guter Frühindikator bezüglich der Preisentwicklungen, da er dem Wohnungsmarkt vorgelagert ist. Seit 2011 hat sich die Situation auf dem Grundstücksmarkt sowohl im Münchner Stadtgebiet als auch im Umland weiter verschärft. Die Preise für Geschosswohnungsbauten haben in den Bestlagen Münchens mittlerweile die Marke von 3.000 Euro pro Quadratmeter überschritten. Der weitere Anstieg der Grundstückspreise in den mittleren und einfachen Lagen lässt auf eine generelle Anhebung des Preisniveaus schließen und damit auf steigende Immobilienpreise. Wohnungsunternehmen, Bauträger und Grundstücksinteressenten sehen als wesentlichen Grund weiterhin die geringe Grundstücksverfügbarkeit. Der Grundstückspreis mache in München durchschnittlich 60 Prozent des Verkaufspreises aus.
Wie sieht die Lage auf dem Wohnungsmarkt aus?
Im direkten Preisvergleich bleibt München innerhalb Deutschlands weiterhin die teuerste Stadt. Trotz der hier durchschnittlich etwas höheren Einkommen ist Wohneigentum für viele Haushalte nur noch schwer bezahlbar. Der Münchner Wohnungsmarkt hat sich nach Einschätzung der Experten gegenüber 2011 nochmals weiter angespannt. Im Eigentumsbereich sind die Wohnungspreise während der letzten zwei Jahre erneut gestiegen. Die Nachfrage infolge der vermehrten Kapitalanlage in Immobilien scheint neue Spitzenwerte bei den Kaufpreisen für Neubauten aber auch bei Wiederverkauf zu erreichen. Die Verschiebung der größten Steigerung vom sehr guten Wohnwert hin zum guten Wohnwert lässt vermuten, dass die verfügbaren Flächen in den 1A-Lagen extrem knapp geworden sind. Wohnungskäufer werden gezwungen, auf schlechtere Lagen beziehungsweise auf Wiederverkäufe auszuweichen.
Welche Entwicklungen zeigen sich im Mietsegment?
In München ist ein kontinuierlicher Anstieg der Mieten zu beobachten. Im langjährigen Durchschnitt haben sich die Nettokaltmieten für Erstbezug in München seit 2005 jährlich um rund 4,2 Prozent verteuert. Auch die Wiedervermietungsmieten sind im Vergleich zum Vorjahr mit einer Erhöhung um mehr als sieben Prozent nochmal deutlich angestiegen. Dies ist die höchste Steigerung seit dem Jahr 2001 und zeigt, wie angespannt die Marktsituation derzeit ist. Das Münchner Wohnungsmarktbarometer konnte für 2013 durchschnittliche Quadratmetermieten von 16 Euro bei Erstbezug und 14,45 Euro bei Wiedervermietung verzeichnen. Die Mieten befinden sich damit auf einem im bundesdeutschen Vergleich sehr hohen Niveau. Mit Ausnahme der Stadt Hamburg beträgt der Abstand zu anderen Großstädten etwa zwei bis 2,50 Euro pro Quadratmeter. Der Abstand zwischen München und der im Vergleich günstigsten Großstadt Dortmund (Top 8) beträgt mehr als sechs Euro. Es zeigt sich, dass die wirtschaftlichen Problemlagen durch Euro-, Staatsschulden- und Bankenkrise keinerlei preisdämpfende Auswirkungen auf den Mietmarkt hatten. Einen differenzierten Blick erlauben die Einschätzungen der Experten. Auch sie sehen seit 2011 einen deutlichen Anstieg: bei Erstvermietung je nach Wohnlage zwischen ein und zwei Euro, bei Wiedervermietung um bis 1,10 Euro je Quadratmeter. Insgesamt sind die Erstvermietungsmieten in München damit im Schnitt um rund neun Prozent gestiegen. Bei sehr gutem Wohnwert werden mittlerweile 19 Euro pro Quadratmeter überschritten. Reinhold von Euro Grundinvest: „Für Investoren ist es wichtig, bei der Berechnung nicht allein auf die Mietspiegel zu blicken, sondern ebenso subjektive Erfahrungswerte anzusetzen. Gerade bei kleinen Wohneinheiten mit guter Lage und guter Ausstattung liegen die Mieten in Einzelfällen längst bei 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter – und mehr. Für Anleger sinkt dadurch der Kaufpreisfaktor deutlich und die Mietrenditen steigen.“.
Gibt es in München die viel beschriebene Immobilienblase?
Die Immobilienpreise sind in München seit 2009 um rund 50 Prozent zwar erheblich gestiegen. Betrachtet man die Entwicklung jedoch im Vergleich zu anderen Großstädten, wird deutlich, dass in München von einer Immobilienpreisblase keine Rede sein kann. In Barcelona etwa hatten sich die Immobilienpreise innerhalb von zehn Jahren vervierfacht. Seit dem Platzen der Preisblase in 2008 fallen sie. In München dagegen muss die Preisentwicklung vor dem Hintergrund der mehr als zehnjährigen Preisstabilität betrachtet werden. Der jährliche Anstieg der Immobilienpreise liegt derzeit bei rund 15 Prozent. Das liegt einerseits an günstigen Zinsen für Immobilienkredite, andererseits aber auch an der positiven wirtschaftlichen Entwicklung in München. Dadurch erscheinen Immobilien in München für in- und ausländische Investoren aber auch für Privatanleger als attraktive Anlageform. Der Münchner Markt gilt für Anleger als besonders risikoarm und im internationalen Vergleich immer noch als eher unterbewertet.
Wie wird sich der Immobilienmarkt in München zukünftig entwickeln?
Den Experteneinschätzungen zufolge werden sich die Preise am Grundstücksmarkt in den nächsten zehn Jahren leicht entspannen. Diese Entspannung wird jedoch aufgrund der derzeit sehr angespannten Marktsituation kaum spürbar sein. Bis zum Jahr 2015 wird in den besten und einfachen Lagen der markanteste Rückgang der angespannten Nachfragesituation gesehen. Auf dem Wohnungsmarkt wird von den Experten keine weiter zunehmende Anspannung des Marktes erwartet. Für die nächsten zwei Jahre gehen sie für das Stadtgebiet von einer relativ konstanten bis geringfügig rückläufigen Entwicklung unabhängig von der Lage aus. Die aktuelle Zinspolitik ist sehr stabil und es besteht nicht die Erwartung, dass die Hypothekenzinsen innerhalb des nächsten Jahres schnell steigen werden. Die Experten befürchten jedoch, dass die Zinsen in den kommenden Jahren wieder ansteigen könnten. Dies hätte Auswirkungen auf potenzielle Immobilienerwerber, die wegen der immer höheren Kaufpreise zunehmend Fremdkapital einsetzen müssten.
