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07.03.2014 Weniger Portfoliotransaktionen auf dem Leipziger Investmentmarkt

Das Transaktionsvolumen in gewerbliche Immobilien in Leipzig belief sich 2013 auf insgesamt 256 Mio. €. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreswert hat sich der Investmentumsatz damit in etwa halbiert. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).

Allerdings relativiert sich dieser auf den ersten Blick heftige Rückgang bei einer Differenzierung zwischen Einzeldeals und anteilig eingerechneten, bundesweiten Portfoliotransaktionen: „Bei den Einzelverkäufen wurde das Vorjahresergebnis lediglich um 20 % unterschritten und stellt immer noch das drittbeste Resultat der letzten sechs Jahre dar. Gleichzeitig liegt der Umsatz auf dem Niveau des langjährigen Durchschnitts für Einzelinvestments. Demgegenüber konnten anders als 2012 nahezu keine anteiligen Portfolioverkäufe registriert werden. Im Vorjahr trugen allein zwei eingerechnete Shopping Center mehr als 200 Mio. € bei“, erklärt Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter. Vor diesem Hintergrund kann das Transaktionsvolumen insgesamt als durchschnittliches Ergebnis gewertet werden. Es zeigt sich erneut, dass die Investmentumsätze gerade in etwas kleineren Märkten stark durch einzelne Großdeals geprägt werden und dadurch die jeweiligen Jahresergebnisse teilweise erheblichen Schwankungen ausgesetzt sind.

Die Bedeutung Leipzigs als Investitionsstandort zeigt sich vor allem beim Vergleich mit anderen wichtigen B-Standorten. Dass Leipzig die klare Nummer eins in Mitteldeutschland darstellt, ist seit langem unbestritten. Aber auch im direkten Wettbewerb mit den bedeutendsten B-Städten in den alten Bundesländern liegt Leipzig beim aggregierten Investitionsvolumen der letzten neun Jahre an der Spitze. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 3,77 Mrd. € führt Leipzig die Rangliste an. Nur Hannover kommt auf ähnliche Umsätze. Alle übrigen Standorte, wie beispielsweise Bremen, Nürnberg, Essen und Dortmund, weisen dagegen deutlich geringere Ergebnisse auf.

Der wesentliche Grund für das niedrigere Investitionsvolumen sind die fehlenden Großdeals, denn anders als in den Vorjahren konnte kein Verkauf über 50 Mio. € registriert werden. Demgegenüber entfielen rund 88 % des Umsatzes auf die beiden kleinsten Größenklassen: Abschlüsse bis 10 Mio. € trugen über 100 Mio. € (41 %) zum Ergebnis bei. Noch etwas mehr (47 %) wurde darüber hinaus in Objekte zwischen 10 und 25 Mio. € investiert. In den kleinteiligen Segmenten wurde das Vorjahresergebnis damit sogar um 6 % übertroffen. Hier zeigt sich, dass das Marktgeschehen insgesamt erneut sehr lebhaft war. So konnten die Investment-Berater der Leipziger Niederlassung unter anderem folgende marktprägende Transaktionen in der sächsischen Metropole erfolgreich vermitteln: den Verkauf des Lichtbogens am Martin-Luther-Ring, das Behördenzentrum in der Berliner Straße, das Atrium in der Kohlgartenstraße und das Büro- und Geschäftshaus in der Münzgasse mit KPMG als Hauptmieter.

Büros setzen sich an die Spitze – Spitzenrenditen stabil

Während in den beiden Vorjahren Einzelhandelsimmobilien mit klarem Abstand an der Spitze lagen, haben 2013 Büroobjekte mit einem Anteil von knapp 51 % am Gesamtumsatz die Führung übernommen. Retail-Objekte tragen dagegen nur noch rund 20 % zum Ergebnis bei. Ausschlaggebend für den rückläufigen Anteil ist aber nicht abnehmendes Investoreninteresse, sondern ein sich auch in Leipzig zunehmend verknappendes Angebot an bevorzugten Core-Objekten. Auf den weiteren Plätzen folgen nahezu gleichauf Logistikobjekte (knapp 6 %) und Hotels mit gut 5 %. Weitere 18,5 % entfallen auf die übrigen Nutzungsarten, wozu unter anderem Pflegeheime und Spezialimmobilien zählen.

Am meisten investiert haben Projektentwickler, die fast 27 % zum Transaktionsvolumen beitragen. Ihre rege Investitionstätigkeit spricht dafür, dass sie die mittel- bis langfristigen Perspektiven positiv bewerten. Bemerkenswert ist, dass auf den weiteren Plätzen viele eigenkapitalstarke Anleger folgen, bei denen die langfristige Standort- und Wertsicherheit häufig wichtiger ist als hohe Anfangsrenditen. Mit knapp 24 % belegen Spezialfonds Rang zwei vor privaten Anlegern (rund 14 %). Aber auch Immobilien AGs mit gut 13 % sowie Pensionskassen mit knapp 9 % gehörten zu den aktivsten Käufergruppen. Diese Struktur unterstreicht, dass sich Leipzig eindeutig als Investitionsstandort für nachhaltig orientierte Anleger etabliert hat.

Nachdem die Netto-Spitzenrenditen Ende 2012 noch einmal nachgegeben hatten, sind sie 2013 stabil geblieben. Für hochwertige Büroimmobilien beträgt die Top-Rendite nach wie vor 5,50 %. Bei Geschäftshäusern in sehr guten Lagen bleibt die Spitzenrendite ebenfalls stabil bei 4,90 % und für neuwertige, vollvermietete Logistikobjekte liegt sie unverändert bei 7,10 %. Außerhalb der Top-Six-Investitionsstandorte bewegt sich Leipzig mit diesen Renditen bereits in der Spitzengruppe und weist ein vergleichsweise hohes Kaufpreisniveau auf.

Perspektiven

„Der Leipziger Investmentmarkt hat seine grundsätzliche Stabilität trotz des rückläufigen Umsatzes auch 2013 bestätigt. Die, bezogen auf das absolute Volumen für kleinere Standorte, typischen jährlichen Schwankungen ändern nichts an dem grundsätzlichen Investoreninteresse, das gerade im kleinteiligeren Segment zu beobachten war. An dieser Situation wird sich auch 2014 nichts ändern. Da aktuell wieder ein Trend zu steigenden Portfoliotransaktionen zu erkennen ist, besteht eine realistische Chance, dass auch Leipzig daran partizipieren und das Transaktionsvolumen 2014 höher ausfallen wird als im Vorjahr“, fasst Stefan Sachse die Aussichten zusammen.


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