News RSS-Feed

06.03.2014 Innenstadt oder Umland – wohin zieht’s den Mieter?

Immer an die Mieter denken – so lautet ein Credo in der Immobilienwirtschaft. Dazu äußerten sich in jüngster Vergangenheit Stimmen, wonach mehr und insbesondere große Unternehmen den Stadtrand oder das Umland vorziehen und die Innenstädte verlassen. Robert Bambach erläutert, warum diese Aussage zumindest für den deutschen Büroimmobilienmarkt keine allgemeine Gültigkeit besitzt.

Wirft man einen Blick auf die deutschen Top-Fünf-Bürostandorte Frankfurt, Hamburg, Berlin, Düsseldorf und München, so zeigt sich über die zurückliegenden zwei Jahre hinweg kein einheitliches Vermietungsgeschehen. Obwohl in Frankfurt in den innerstädtischen Teilmärkten das Flächenangebot deutlich geringer ist als jenes außerhalb der City, verbuchten diese in den Jahren 2012 und 2013 überwiegend die höchsten Flächenumsätze. Auf das Bankenviertel, das Westend, die Innenstadt und den Standort rund um den Hauptbahnhof fielen 2012 45 Prozent und 2013 knapp die Hälfte des gesamten Frankfurter Vermietungsvolumens. So konnten die in Frankfurt traditionell besonders präferierten Citylagen ihre Dominanz weiter ausbauen. Mit Ausnahme der Commerzbank, die mit einigen Abteilungen die seit dem Wegzug der Börse leer stehenden „Lateral Towers“ ihrer Tochtergesellschaft Commerz Real füllen wird, sowie der Telekom gibt es in Frankfurt bislang keinen Trend zur Verlagerung von den Cityzentren an den Stadtrand oder in die Peripherie. Dass der Verbleib in der Innenstadt für Unternehmen in Frankfurt von Bedeutung ist, zeigt beispielhaft die Entscheidung der Allianz Deutschland für eine langfristige Mietvertragsverlängerung an ihrem Standort in Sachsenhausen. Und in einer innerstädtischen Immobilie des Versicherungskonzerns selbst haben sich gleichfalls Mieter gegen einen Umzug entschieden.

Ebenso in Hamburg orientiert sich die Nachfrage nach Büroflächen stark an den Innenstadtlagen – mit Schwerpunkt auf den übergeordneten Teilmarkt „Cityrand“. Im Gegensatz zur Mainmetropole jedoch verteilt sich der gesamte Flächenumsatz in der Regel homogener über das Stadtgebiet bzw. die drei übergeordneten Teilmärkte „City“, „Cityrand“ und „Nebenlagen“. Allerdings sind mehr als 75 Prozent der Fläche, die 2012 und 2013 mit Verträgen ab 4 000 Quadratmetern vermietet wurden, in der gesamten Innenstadt („City“ und „Cityrand“) zu finden. Auch in der Anzahl dieser Abschlüsse sind die innerstädtischen Lagen mit 78 Prozent vorn. In Berlin ist ebenfalls die Innenstadt mit den Teilmärkten „Topcity“, „City“ und „Cityrand“ bestimmend. Während die „Topcity“ besonders stabile Umsätze aufweist, ist die „City“ trotz Schwankungen regelmäßig führend im Vermietungsvolumen. Mietverträge ab 4 000 Quadratmetern wurden 2012 und 2013 zu zwei Drittel für Immobilien in der City vereinbart und erreichten einen Flächenumfang von knapp 70 Prozent all dieser Abschlüsse. Wie in Frankfurt lässt sich anhand der Auswertung der Marktstatistiken auch für Hamburg und Berlin kein vermehrter Auszug aus der Innenstadt an den Stadtrand oder gar ins Umland ausmachen.

Ein etwas anderes Bild bietet sich in Düsseldorf: Hier können neben dem übergeordneten Teilmarkt „City“ auch die „Bürozentren“ (zum Beispiel Airport City und Kennedydamm) mit guten Flächenumsätzen punkten. Die „Nebenlagen“ sind desgleichen von jeher recht beliebt. Das aber ist keine neue Erscheinung. Der „Cityrand“ dagegen schwächelt häufig. Knapp 60 Prozent der Fläche aus Mietverträgen ab 4 000 Quadratmetern in den Jahren 2012 und 2013 befinden sich in Büroimmobilien in der „City“ und den „Bürozentren“. Die „Nebenlagen“ kommen auf gut 21 Prozent der Flächen. Während jedoch jeweils ein Drittel dieser Abschlüsse in der „City“ und den „Bürozentren“ erfolgte, waren die „Nebenlagen“ mit 11 Prozent dabei. Für Düsseldorf lässt sich demnach generell keine Tendenz hin zu einer ungewöhnlichen Mieterbewegung feststellen. Allein in München ist von allen untersuchten Städten am ehesten so etwas wie eine Wanderung nach außen zu beobachten gewesen. Die übergeordneten Teilmärkte „Nebenlagen“ und „Peripherie“ schnitten 2012 und 2013 mit ihren Flächenumsätzen überdurchschnittlich gut ab. Sie konnten auch die meisten der größten Mietverträge auf sich ziehen. Und von allen Abschlüssen ab 7 000 Quadratmetern wurden in den „Nebenlagen“ 45 Prozent, in der „Peripherie“ ein Viertel getätigt. Damit brachte es erstere auf gleichfalls 45 Prozent der gesamten aus diesen Verträgen vermieteten Fläche, letztere auf fast ein Drittel.

Die Auswertung belegt, dass es derzeit keinen bundesweiten Zug von Büromietern an den Stadtrand oder ins Umland gibt. Auch aus der gegenwärtigen Nachfragesituation heraus muss ein solcher Schluss gezogen werden. Wir können davon ausgehen, dass sich daran auf absehbare Zeit nicht viel ändern wird.

(Einschätzung zum Mieterverhalten von Robert Bambach, Geschäftsführer HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH)



Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!