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19.02.2014 Toplage in Halle behauptet sich gegen Einkaufzentren in der Peripherie

Die größte Stadt Sachsen-Anhalts befindet sich an der Spitze des mitteldeutschen Wirtschaftsraumes und prägt diesen mit Leipzig und dem weiter im Norden gelegenen Magdeburg. Im Umkreis von 50 Kilometern leben rund 1,7 Millionen Menschen. Gemessen an ihrer Einwohnerzahl rangiert sie nach Berlin, Dresden, Leipzig und Chemnitz auf Platz fünf in Ostdeutschland.

Die Wirtschaft der Stadt weist eine diversifizierte, mittelstän¬dische Branchenstruktur auf. Halle verbindet auf besondere Weise den Charakter einer Universitätsstadt mit dem eines modernen Wirtschaftsstandortes. Die hohe Innovationskraft der über 500 Jahre alten Martin-Luther-Universität Halle-Wittenberg, die weltweit bekannte Burg Giebichenstein - Kunsthochschule Halle und renommierte außer¬universitäre Forschungsinstitute zeichnen das wissen¬schaftliche Oberzentrum aus. Weitere Forschungseinrich¬tungen beschäftigen hoch qualifizierte Arbeitskräfte. Mit dem zweitgrößten Technologiepark in Ostdeutschland stärkt Halle insbesondere innovative Zukunftsfelder im Bereich der Forschung und Entwicklung.

Besonderes Gewicht in der Stadt haben heute die Lebens¬wissenschaften, die Material-, Mikro-/Nano- und Solartech¬nologie, die Call- und Business-Center, die Medien- und IT-Wirtschaft sowie Handel, Banken und Versicherungen.

Halle hat eine nahezu unzerstörte historische Altstadt mit restaurierten Bürgerhäusern, alten Gotteshäusern, Parks, bunten Kneipenmeilen sowie malerischen Flecken entlang der Saale. Die Stadt verfügt darüber hinaus über eine attrak¬tive Innenstadt und ein vielfältiges Kulturangebot. Zu Ehren des bekanntesten Sohnes der Stadt veranstaltet die Stadt alljährlich die Händel-Festspiele.
Die Begrenzung der Innenstadt erfolgt im Norden durch den Moritzburg- und den Universitätsring, im Osten durch den Riebeckplatz, im Süden durch den Francke Platz und den Glauchaer Platz sowie im Westen durch den Dom.

BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT

Aus Einzelhandelssicht hat sich Halle durchaus positiv entwickelt. Die Stadt gilt als bedeutendste Handelsmetropole in Sachsen-Anhalt. Im Jahr 2012 wurden in der City rund 232 Millionen EUR umge¬setzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt mit etwa 21 Prozent unter den Werten von Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl.

Die Einzelhandelsmieten blieben auch während der Wirtschafts- und Finanzkrise stabil und verzeichnen in 2013 einen moderaten Anstieg. „Aktuell zahlen Einzelhändler für ein kleineres Ladenlokal mit einer Verkaufsfläche zwischen 80 m² und 120 m² eine Miete von 85,- Euro/m² pro Monat in der Toplage“, berichtet COMFORT-Geschäfts¬führer Ronald Steinhagen. Herausragende Lage nach COMFORT-Beobachtungen bleibt der Abschnitt der Fußgängerzone Leipziger Straße zwischen Hansering und Markt, den die Hallenser gerne auch als „Unterer Boulevard“ bezeichnen. Hier haben sich etliche bedeutende Textilkaufhäuser angesiedelt.

Auf diesem Teilstück konzentriert sich die Nachfrage der nationalen und internationalen Filialisten. Der Marktplatz bildet dabei das Entree in die Leipziger Straße und ist gleichzeitig einer der wichtigsten Umsteige¬punkte des öffentlichen Personennahverkehrs.

CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN

Leipziger Straße

? Weiterhin bestfrequentierte Einkaufsmeile in Sachsen-Anhalt

? Bestes Teilstück zwischen Markt und Hansering, dem so genannten „Unterer Boulevard“

? Sehr guter Filialbesatz mit Peek & Cloppenburg, C&A, Rossmann, H&M, Jack & Jones, s. Oliver, Kult, Fielmann, dm, Tom Tailor u.v.m.

? Neue Mieter: T-Punkt, Osco, Hot Dog King sowie demnächst, Saturn, Mäc Geiz

? Leicht steigender Mietpreis 85 EUR/m² für ein Ladenlokal zwischen 80 m² und 120 m²


Große Ulrichstraße

? Weitere wichtige Einzelhandelslage der Hallenser City

? Zwischen Marktplatz und dem Einkaufscenter „Rolltreppe“ bester Bereich

? Neue Mieter: Otelo und Franke Schuhe

? Mietpreis 30-40 EUR/m² für ein Laden-lokal zwischen 80 m² und 120 m²

INVESTMENT
Halle erfreut sich auf Grund seines attraktiven filialisierten Mieterbesatzes in den meist frequentierten Teilstücken seiner Fußgängerzone einer stabilen Nachfrage seitens privater und institutioneller Investoren.

„Aufgrund der stabilen Mietpreisentwicklung sowie der guten Passantenfrequenz vertrauen die Käufer auf die Wertstabilität sowie das Wertsteigerungspotenzial der Objekte in dieser interessanten Lage. Hierbei muss man jedoch klarstellen, dass sich die Nachfrage auf die oben beschriebenen besten Lagen beschränkt. Gehandelt werden vorrangig Immobilien im Segment kleinerer und mittlerer Volumina, die von privaten aber auch von institutionellen Investoren erworben werden“, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Björn Gottschling. Außerhalb dieser Lagen ist eine deutliche Abschwächung der Investorennachfrage zu verzeichnen, wobei dann auch die Preise, die Investoren bereit sind zu zahlen, signifikant nach unten gehen.

Immobilien in der Toplage erzielen aktuell Bruttoanfangsrenditen von rund 6,5% p.a. und zogen 2013 entgegen dem bundesweiten Trend leicht an, betont Gottschling.

FAZIT UND PERSPEKTIVE
Befürchtungen, wonach das Einkaufszentrum „nova eventis“ an der Landesgrenze zu Sachsen an der A9, vor den Toren von Halle und Leipzig gleichermaßen, den Einzelhandel von Halle an der Saale erheblich stören könnte, erwiesen sich als unbegründet. Ebenso wenig wirken sich das „HEP-Hallescher Einkaufspark“, das „Halle Center Peißen“, das „Neustadt Center“ oder das „Kaufland Center“ aus. Abzuwarten bleibt, inwieweit das Einzelhandelsangebot der Leipziger City, durch die schnellere und bequemere Erreichbarkeit mit der S-Bahn durch den City Tunnel, für die Hallesche Innenstadt spürbar sein wird. Bisher liefern die stabilen Mietpreise für die Top-Lage jedoch hierfür keinerlei Anzeichen, so Steinhagen.

Derzeitig ist zwar Bewegung in der wichtigsten Einkaufsstraße Sachsen-Anhalts zu verspüren. Das Modehaus Wöhrl hat seine Flächen am Markt aufgegeben. Für die derzeitig durch Thalia interimistisch angemietete Fläche gilt es, ein weiteres attraktives Einzelhandelskonzept für die Hallenser Innenstadt ausfindig zu machen, so auch für die ehemalige Fläche des Schuhkonzerns Görtz. Jedoch ist die durchaus positive Entwicklung des ehemals durch Woolworth genutzten Geschäftshauses im „Unteren Boulevard“ zu unterstreichen. Hier sollen attraktive und moderne Einzelhandelsmietflächen entste¬hen, welche voraussichtlich ab Herbst 2015 neben dem Ankermieter „Saturn“, der seine Flächen im „Galeria-Kaufhof“ räumt, durch die Drogeriemarktkette Rossmann genutzt werden.

Der zweite Abschnitt der Fußgängerzone Kleinschmieden / Große Ulrichstraße weist wie gewohnt eine Mischung zwischen filialisiertem und regionalem Einzelhandel auf. Im Hinblick auf die Passantenfrequenz schnei¬det sie gegenüber der Leipziger Straße etwas schlechter ab.
Die Nachfrage im Top-Bereich der Leipziger eine gute Nachfrage Straße bezeichnet COMFORT als stabil. Der aktuellen Fluktuation in der Hallenser Innenstadt stehen erfolgreicher nationaler wie auch internationaler Einzelhändler entgegen. So halten sich die Mietpreise und Kaufpreisfaktoren im Vergleich zu Vorjahren auf gleichbleibend hohem Niveau, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten Gottschling und Steinhagen.



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