18.02.2014 London weiterhin teuerster Büroimmobilienmarkt der Welt
In Londons West End werden zum zweiten Jahr in Folge die weltweit höchsten Mieten für Büroflächen registriert. Laut der heute veröffentlichten globalen Marktanalyse Office Space Across the World 2014 des internationalen Immobilienberatungsunternehmens Cushman & Wakefield (C&W) wurde damit Hongkong erneut auf den zweiten Platz verwiesen.
Die starke Nachfrage und das sehr begrenzte Flächenangebot im hochwertigen Segment führten 2013 im Londoner West End zu einer Mietsteigerung von 5 %. Aufgrund der weitestgehend unveränderten Spitzenmieten in Hongkongs Central Business District (CBD) hat sich die Preisschere zwischen diesen beiden Büromärkten im Laufe des letzten Jahres weiter geöffnet. Cushman & Wakefield analysiert in seiner jährlichen Studie die Mietentwicklung in den wichtigsten Wirtschaftszentren der Welt. Im Fokus stehen dabei die Bruttomieten. „Dank seiner weiter wachsenden globalen Ausstrahlungskraft ist und bleibt London für internationale Unternehmen attraktiv. Die Mieten im West End sind jetzt schon spitze im Londoner Marktgebiet, stehen aber aufgrund der konstant hohen Flächennachfrage sämtlicher Wirtschaftszweige weiter unter Druck. Für 2014 ist daher von einem weiteren, spürbaren Anstieg der Spitzenmiete in dieser Lage auszugehen“, erläutert Digby Flower, Cushman & Wakefields Chief Executive und Head of London Markets.
Weltweit 3 % Anstieg der Spitzenmieten
Im dritten Jahr in Folge wurde für Europa, Asien und den amerikanischen Raum eine moderate Mietpreissteigerung um die 3 % registriert. Einige Märkte präsentierten sich jedoch deutlich aktiver. So wurde insbesondere für Bürolagen in Afrika und dem Mittleren Osten Mietpreissteigerungen bis zu 10 % verzeichnet. Moskaus CBD verbesserte sich vom letztjährigen sechsten auf den dritten Rang in 2014. Derweil präsentierten sich die Spitzenmieten im asiatisch-pazifischen Raum weitestgehend stabil. Dies gilt auch für Peking und Tokio. Neu-Delhis Connaught Place fiel jedoch vom vierten auf den achten Rang zurück, was auf die Aufwertung des US-Dollars und des Euros gegenüber der indischen Rupie im Jahr 2013 zurückzuführen ist. Gemessen in US-Dollar oder Euro kam es somit zu einer Positionsverschiebung Neu-Delhis im globalen Mietpreisvergleich.
Insgesamt moderater Anstieg in EMEA
Der Mangel an hochwertigen Büroflächen, wie unter anderem in London und Frankfurt der Fall, ist ein Charakteristikum vieler europäischer Märkte. Bei entsprechender Marktlage gerieten die Spitzenmieten zum Jahresende 2013 – bei steigender Flächennachfrage – unter Aufwärtsdruck. Diese Mietpreisentwicklung wurde aber nur für einzelne Märkte vermeldet. Insgesamt haben sich die Spitzenmieten in dieser Region nur moderat nach oben bewegt. Über den gesamten Raum EMEA hinweg wurde eine Steigerung der Mieten um 3 % registriert. Die Mieten sind damit im Durchschnitt so stark gestiegen wie seit dem Marktabschwung 2008 nicht mehr.
In Deutschland ist Frankfurt mit 37,00 Euro/m²/Monat Bruttomiete der teuerste Bürostandort, in Österreich führt Wien mit 25,00 Euro/m²/Monat und in der Schweiz liegt Genf mit 54,00 Euro/m²/Monat an der Spitze.
Südafrika bei 30 % mit höchsten Mietpreiswachstum
Das deutlichste Mietpreiswachstum der EMEA-Region wurde mit 14 % im Nahen Osten und Afrika beobachtet. Sowohl in Katar als auch in den Vereinigten Arabischen Emiraten belebte sich das Konjunkturklima in den vergangenen Jahren. Dies resultierte in ansteigende Büromarktaktivitäten und ein Wachstum der Spitzenmieten um 10 % beziehungsweise 5 %. Das höchste Mietpreiswachstum der EMEA-Region erlebte 2013 jedoch Südafrika mit circa 30 % Steigerung der Spitzenmieten. Der südafrikanische Markt verzeichnete im vergangenen Jahr einen bemerkenswerten Anstieg großflächiger Mietvertragsabschlüsse bei einem besonders aktiven Arbeitsmarkt.
James Young, Cushman & Wakefields Head of EMEA Offices prognostiziert: „Es ist davon auszugehen, dass der genereller Mangel an hochwertigen Büroflächen viele Mieter dazu veranlassen wird, eher früher als später eine Umzugsentscheidung zu treffen. Viele Unternehmen werden bemüht sein, sich die am Markt noch vorhandenen hochwertigen Flächen zu attraktiven Konditionen zu sichern. Vor dem Hintergrund, dass bis Ende 2014 die Baufertigstellungsvolumen nicht wesentlich steigen werden, dürften die Spitzenmieten vorerst unter Aufwärtsdruck bleiben.“
Gedämpfte Entwicklung der Spitzenmiete in Amerika
Nach einem zweistelligen Wachstum im Jahr 2012 ist die Spitzenmietentwicklung im amerikanischen Raum mit nun 1 % wesentlich gedämpfter ausgefallen. In Südamerika sind Mietpreissteigerungen im Jahresverlauf 2013 nur sehr moderat ausgefallen, was sicherlich auf das gedämpfte Wirtschaftswachstum in den Schlüsselmärkten Brasilien und Argentinien zurückzuführen ist. Die fortlaufende konjunkturelle Unsicherheit in beiden Märkten führte im vergangenen Jahr zu einem Abschwächen der Nachfrage für Büroflächen wie auch zu sinkenden Spitzenmieten in manchen Lagen.
Auch eine wachsende Nachfrage in Ecuador und Kolumbien konnte den allgemeinen Mietrückgang dieser großen Märkte nicht ausgleichen. Für die südamerikanischen Märkte dürfte nach Einschätzung von Cushman & Wakefield auch 2014 kein leichtes Jahr werden. Die konjunkturellen Unsicherheiten dürften vorerst bestehen bleiben und das Geschäftsklima in vielen Märkten negativ beeinträchtigt. Mit dem erwarteten Wirtschaftswachstum Nordamerikas wird jedoch eine stetige Zunahme der Stabilität in der Gesamtregion erwartet.
Mieten in Downtown NY und Boston steigen
In den Vereinigten Staaten hat sich das Nachfrageniveau im Jahr 2013 verbessert, was vor allem mit der unerwartet schnellen Erholung der Wirtschaft zusammenhängt. Das sich verbessernde Geschäftsklima hat zu einer starken Vermietungsaktivität in den USA beigetragen. Landesweit fielen die Mietpreissteigerungen jedoch sehr unterschiedlich aus. Überdurchschnittlich stark stiegen 2013 die Mieten in New York (Downtown) und Boston. Für 2014 werden für die USA steigende Mietniveaus vorhergesagt. Ron Lo Russo, C&W President New York tri-state region erklärt: „New York Midtown (Madison/5th Avenue) hat sich die Position als teuerster Büromarkt Amerikas zurückerobert. Wir konnten eine hohe Büroflächennachfrage von Unternehmen der verschiedensten Branchen beobachten, was in einer entsprechenden Entwicklung der Spitzenmiete mündete.“
Stabiler asiatisch-pazifischer Raum
Im asiatisch-pazifischen Raum haben sich die Spitzenmieten über das Jahr hinweg weitestgehend stabil präsentiert. Mietpreissteigerungen fielen insgesamt moderat aus. Für die gesamte Region wurde ein Anstieg der Mieten um 2 % registriert. Die wirtschaftliche Lage war Anfang des Jahres 2013 von einigen Unsicherheiten begleitet, doch mit Fortschreiten des Jahres haben die Kernmärkte in China und Japan wieder deutlich an Schwung gewonnen. In der Rangliste der weltweit teuersten Bürostandorte ist die Region stark vertreten. Hongkong konnte den zweiten Rang behaupten, Peking landete auf den vierten und Tokio auf den fünften Rang. Ein Blick in die Zukunft verspricht auch für das Jahr 2014 eine ähnliche Entwicklung wie im vergangenen Jahr: eine verhalten stabile Nachfrage, wodurch das Mietpreisniveau weitgehend unverändert bleiben sollte. Allerdings dürften so genannte Incentive-Pakete (z. B. mietfreie Zeiten) deutlich an Umfang verlieren.
Für das Jahr 2014 zeichnen sich für den asiatisch-pazifischen Raum eine Belebung der Wirtschaft und so auch ein Anstieg der Büroflächennachfrage ab. Die Schlüsselmärkte in China und Japan dürften erneut die Motoren für ein Wirtschaftswachstum in dieser Region sein. Entsprechend dürfte hier die Büroflächennachfrage am stärksten steigen.
„Wir blicken dem Jahr 2014 optimistisch entgegen“, so Martin Drummer, Leiter der Bürovermietung von Cushman & Wakefield in Deutschland. „Im Windschatten der sich weiter belebenden Konjunktur dürfte auch die Büroflächennachfrage und somit das Vermietungsvolumen in Deutschlands wichtigsten Standorten steigen. Wir gehen allerdings davon aus, dass sich die Spitzenmieten in den meisten Märkten stabil präsentieren werden. Aufgrund der steigenden Baufertigstellungszahlen sehen wir nur für sehr ausgewählte Lagen einen weiteren Anstieg der Spitzenmiete in den kommenden Monaten.“
Die starke Nachfrage und das sehr begrenzte Flächenangebot im hochwertigen Segment führten 2013 im Londoner West End zu einer Mietsteigerung von 5 %. Aufgrund der weitestgehend unveränderten Spitzenmieten in Hongkongs Central Business District (CBD) hat sich die Preisschere zwischen diesen beiden Büromärkten im Laufe des letzten Jahres weiter geöffnet. Cushman & Wakefield analysiert in seiner jährlichen Studie die Mietentwicklung in den wichtigsten Wirtschaftszentren der Welt. Im Fokus stehen dabei die Bruttomieten. „Dank seiner weiter wachsenden globalen Ausstrahlungskraft ist und bleibt London für internationale Unternehmen attraktiv. Die Mieten im West End sind jetzt schon spitze im Londoner Marktgebiet, stehen aber aufgrund der konstant hohen Flächennachfrage sämtlicher Wirtschaftszweige weiter unter Druck. Für 2014 ist daher von einem weiteren, spürbaren Anstieg der Spitzenmiete in dieser Lage auszugehen“, erläutert Digby Flower, Cushman & Wakefields Chief Executive und Head of London Markets.
Weltweit 3 % Anstieg der Spitzenmieten
Im dritten Jahr in Folge wurde für Europa, Asien und den amerikanischen Raum eine moderate Mietpreissteigerung um die 3 % registriert. Einige Märkte präsentierten sich jedoch deutlich aktiver. So wurde insbesondere für Bürolagen in Afrika und dem Mittleren Osten Mietpreissteigerungen bis zu 10 % verzeichnet. Moskaus CBD verbesserte sich vom letztjährigen sechsten auf den dritten Rang in 2014. Derweil präsentierten sich die Spitzenmieten im asiatisch-pazifischen Raum weitestgehend stabil. Dies gilt auch für Peking und Tokio. Neu-Delhis Connaught Place fiel jedoch vom vierten auf den achten Rang zurück, was auf die Aufwertung des US-Dollars und des Euros gegenüber der indischen Rupie im Jahr 2013 zurückzuführen ist. Gemessen in US-Dollar oder Euro kam es somit zu einer Positionsverschiebung Neu-Delhis im globalen Mietpreisvergleich.
Insgesamt moderater Anstieg in EMEA
Der Mangel an hochwertigen Büroflächen, wie unter anderem in London und Frankfurt der Fall, ist ein Charakteristikum vieler europäischer Märkte. Bei entsprechender Marktlage gerieten die Spitzenmieten zum Jahresende 2013 – bei steigender Flächennachfrage – unter Aufwärtsdruck. Diese Mietpreisentwicklung wurde aber nur für einzelne Märkte vermeldet. Insgesamt haben sich die Spitzenmieten in dieser Region nur moderat nach oben bewegt. Über den gesamten Raum EMEA hinweg wurde eine Steigerung der Mieten um 3 % registriert. Die Mieten sind damit im Durchschnitt so stark gestiegen wie seit dem Marktabschwung 2008 nicht mehr.
In Deutschland ist Frankfurt mit 37,00 Euro/m²/Monat Bruttomiete der teuerste Bürostandort, in Österreich führt Wien mit 25,00 Euro/m²/Monat und in der Schweiz liegt Genf mit 54,00 Euro/m²/Monat an der Spitze.
Südafrika bei 30 % mit höchsten Mietpreiswachstum
Das deutlichste Mietpreiswachstum der EMEA-Region wurde mit 14 % im Nahen Osten und Afrika beobachtet. Sowohl in Katar als auch in den Vereinigten Arabischen Emiraten belebte sich das Konjunkturklima in den vergangenen Jahren. Dies resultierte in ansteigende Büromarktaktivitäten und ein Wachstum der Spitzenmieten um 10 % beziehungsweise 5 %. Das höchste Mietpreiswachstum der EMEA-Region erlebte 2013 jedoch Südafrika mit circa 30 % Steigerung der Spitzenmieten. Der südafrikanische Markt verzeichnete im vergangenen Jahr einen bemerkenswerten Anstieg großflächiger Mietvertragsabschlüsse bei einem besonders aktiven Arbeitsmarkt.
James Young, Cushman & Wakefields Head of EMEA Offices prognostiziert: „Es ist davon auszugehen, dass der genereller Mangel an hochwertigen Büroflächen viele Mieter dazu veranlassen wird, eher früher als später eine Umzugsentscheidung zu treffen. Viele Unternehmen werden bemüht sein, sich die am Markt noch vorhandenen hochwertigen Flächen zu attraktiven Konditionen zu sichern. Vor dem Hintergrund, dass bis Ende 2014 die Baufertigstellungsvolumen nicht wesentlich steigen werden, dürften die Spitzenmieten vorerst unter Aufwärtsdruck bleiben.“
Gedämpfte Entwicklung der Spitzenmiete in Amerika
Nach einem zweistelligen Wachstum im Jahr 2012 ist die Spitzenmietentwicklung im amerikanischen Raum mit nun 1 % wesentlich gedämpfter ausgefallen. In Südamerika sind Mietpreissteigerungen im Jahresverlauf 2013 nur sehr moderat ausgefallen, was sicherlich auf das gedämpfte Wirtschaftswachstum in den Schlüsselmärkten Brasilien und Argentinien zurückzuführen ist. Die fortlaufende konjunkturelle Unsicherheit in beiden Märkten führte im vergangenen Jahr zu einem Abschwächen der Nachfrage für Büroflächen wie auch zu sinkenden Spitzenmieten in manchen Lagen.
Auch eine wachsende Nachfrage in Ecuador und Kolumbien konnte den allgemeinen Mietrückgang dieser großen Märkte nicht ausgleichen. Für die südamerikanischen Märkte dürfte nach Einschätzung von Cushman & Wakefield auch 2014 kein leichtes Jahr werden. Die konjunkturellen Unsicherheiten dürften vorerst bestehen bleiben und das Geschäftsklima in vielen Märkten negativ beeinträchtigt. Mit dem erwarteten Wirtschaftswachstum Nordamerikas wird jedoch eine stetige Zunahme der Stabilität in der Gesamtregion erwartet.
Mieten in Downtown NY und Boston steigen
In den Vereinigten Staaten hat sich das Nachfrageniveau im Jahr 2013 verbessert, was vor allem mit der unerwartet schnellen Erholung der Wirtschaft zusammenhängt. Das sich verbessernde Geschäftsklima hat zu einer starken Vermietungsaktivität in den USA beigetragen. Landesweit fielen die Mietpreissteigerungen jedoch sehr unterschiedlich aus. Überdurchschnittlich stark stiegen 2013 die Mieten in New York (Downtown) und Boston. Für 2014 werden für die USA steigende Mietniveaus vorhergesagt. Ron Lo Russo, C&W President New York tri-state region erklärt: „New York Midtown (Madison/5th Avenue) hat sich die Position als teuerster Büromarkt Amerikas zurückerobert. Wir konnten eine hohe Büroflächennachfrage von Unternehmen der verschiedensten Branchen beobachten, was in einer entsprechenden Entwicklung der Spitzenmiete mündete.“
Stabiler asiatisch-pazifischer Raum
Im asiatisch-pazifischen Raum haben sich die Spitzenmieten über das Jahr hinweg weitestgehend stabil präsentiert. Mietpreissteigerungen fielen insgesamt moderat aus. Für die gesamte Region wurde ein Anstieg der Mieten um 2 % registriert. Die wirtschaftliche Lage war Anfang des Jahres 2013 von einigen Unsicherheiten begleitet, doch mit Fortschreiten des Jahres haben die Kernmärkte in China und Japan wieder deutlich an Schwung gewonnen. In der Rangliste der weltweit teuersten Bürostandorte ist die Region stark vertreten. Hongkong konnte den zweiten Rang behaupten, Peking landete auf den vierten und Tokio auf den fünften Rang. Ein Blick in die Zukunft verspricht auch für das Jahr 2014 eine ähnliche Entwicklung wie im vergangenen Jahr: eine verhalten stabile Nachfrage, wodurch das Mietpreisniveau weitgehend unverändert bleiben sollte. Allerdings dürften so genannte Incentive-Pakete (z. B. mietfreie Zeiten) deutlich an Umfang verlieren.
Für das Jahr 2014 zeichnen sich für den asiatisch-pazifischen Raum eine Belebung der Wirtschaft und so auch ein Anstieg der Büroflächennachfrage ab. Die Schlüsselmärkte in China und Japan dürften erneut die Motoren für ein Wirtschaftswachstum in dieser Region sein. Entsprechend dürfte hier die Büroflächennachfrage am stärksten steigen.
„Wir blicken dem Jahr 2014 optimistisch entgegen“, so Martin Drummer, Leiter der Bürovermietung von Cushman & Wakefield in Deutschland. „Im Windschatten der sich weiter belebenden Konjunktur dürfte auch die Büroflächennachfrage und somit das Vermietungsvolumen in Deutschlands wichtigsten Standorten steigen. Wir gehen allerdings davon aus, dass sich die Spitzenmieten in den meisten Märkten stabil präsentieren werden. Aufgrund der steigenden Baufertigstellungszahlen sehen wir nur für sehr ausgewählte Lagen einen weiteren Anstieg der Spitzenmiete in den kommenden Monaten.“
