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13.02.2014 Investoren schauen vermehrt nach Gießen

Die Universitätsstadt Gießen ist das administrative Zentrum Mittelhessens mit Sitz vieler Behörden. Das in der Mitte Hes¬sens gelegene Oberzentrun der Region ist ein bedeutender Verkehrsknotenpunkt mit guter Erreichbarkeit der Ballungs¬räume Rhein-Ruhr bzw. Rhein-Main. Der traditionsreiche Wissenschaftsstandort weist die höchste studentische Dichte in Deutschland auf und dieser Sektor ist demzufolge ein bestim¬mender Wirtschaftsfaktor der Stadt. Die enge Vernetzung von Wirtschaft und Wissenschaft ist für die Stadt programmatisch. Darüber hinaus sind neben traditionellen Industrieunternehmen die Sektoren Biotechnologie, Medizin- und Umwelttechnik im Aufwind. Der Einzelhandel ist ebenfalls ein starker Wirtschafts-zweig.

Wie so viele im Krieg zerstörte Städte profitierte Gießen in seinem Stadtbild nicht vom Wiederaufbau. Ein Wahrzeichen Gießens ist die wuchtige Fußgängerüberführung am Selterstor. An der Kreuzung der Fußgängerzone Seltersweg überspannt eine große Betonplatte den vierspurigen Anlagenring und damit den gesamten Kreu¬zungsbereich. Die Zugänge sind über Roll¬treppen und Aufzüge organisiert, die auf die Plattform führen. Aufgrund der drei gro¬ßen, achteckigen Öffnungen in der Beton¬platte erhielt das Bauwerk im Volksmund den Namen „Elefantenklo“.

BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT
Mit einem Einzugsgebiet von rund 479.000 Einwohnern und einer Zentralitätsziffer von 197,7 genießt Gießens Innenstadt eine hohe überörtliche Ausstrahlung auf das Umland. Allerdings bekam diese zunehmenden Druck von peripheren Geschäftszentren innerhalb und außerhalb der Stadt. Durch die von Stadtplanern und Hauseigentümern erfolg¬reich modernisierte Fußgängerzone ist die Innenstadt seit 2011 deutlich attraktiver, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Frank Kaiser.
Im Jahr 2012 wurden auf der Verkaufsfläche in der Gießener City knapp 340 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt fällt mit knapp 48 Prozent überdurchschnittlich hoch aus.

CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN

Seltersweg
• Toplage der Stadt
• Stärkstes Teilstück befindet sich zwischen den Straßen Kinogasse und Kaplansgasse
• Im Vergleich zu anderen Städten unter 100.000 Einwohner herausragende Frequenz
• Neue Mieter: Mango, E-Plus, Back-Factory, Tamaris
• Aktueller Mietpreis liegt bei 89 EUR/m²

Kreuzplatz
• Verlängerung der Fußgängerzone Seltersweg Richtung „Galerie Neustädter Tor“
• Profitiert durch eine leichte Lageverschiebung aufgrund der Flächenknappheit

Gießen, eine heimliche Großstadt?

Auch wenn man bezüglich der Einwohnerzahl noch weit von den 100.000 entfernt ist, so hat man unter Berücksichtigung der Berufspendlerbilanz bereits heute schon eine Tagesbevölkerung von 120.000 vorzuweisen. Tendenz steigend.

Überzeugend ist ebenfalls seit Jahren die Zentralitätskennziffer, die laut GfK Geomarketing bei 197,7 liegt und eindrucksvoll die Bedeutung Gießens für das Umland dokumentiert. Das städtische Leben wird geprägt durch die über 34.000 Studierenden, die an zwei Hochschulen immatrikuliert sind und Gießen zu einer der bedeutendsten Studentenstädte Deutschlands macht.

Es gibt also genügend Gründe für die Einzelhändler und Investoren, den Standort Gießen bei Ihren Überlegungen im Fokus zu haben.

„Dies spüren wir auch in unseren Geschäftsbereichen Vermietung und Investment“, weiß Frank Kaiser, COMFORT-Geschäftsführer, zu berichten. Gute Flächen in der 1A-Lage Seltersweg sind sehr begehrt, jedoch erfüllen eine Vielzahl der Häuser und Ladenlokale nicht die optimalen Voraussetzungen und lassen sich somit nicht zu Top-Konditionen vermieten. Grundsätzlich können wir in Gießen aber von einem konstanten Markt sprechen, der eine geringe Fluktuation zur Folge hat und der Bevölkerung ein breites Angebot präsentiert. Mode ist hierbei stark dominierend, was auch durch die Modezentralität von 381,5% belegt wird. Der bundesweite Durchschnitt in Städten mit 50.000 bis 100.000 Einwohnern liegt bei 243,7%.

INVESTMENT

Die Nachfragesituation im Investment ist groß, jedoch zweigeteilt. Wie auch in vielen anderen Standorten mit einer Einwohnerzahl unter 100.000 liegt der Schwerpunkt im Bereich der Privatinvestoren bzw. regional orientierten Anlegern. Ursache hierfür ist in den meisten Fällen die überregional eher eingeschränkte Bedeutung der Stadt und die Kleinteiligkeit der Immobilien, die damit einhergehend selten einen Wert von 8 Millionen Euro überschreiten.

Gibt es in einer Stadt, so wie in Gießen, aber Geschäftshäuser mit einem Wert im zweistelligen Volumenbereich, dann ist die Nachfrage der institutionellen Anleger überdurchschnittlich hoch und die erzielbaren Preise teils im Bereich der 18- oder 19-fachen Jahresnettomiete. „Leider können wir die Wünsche unserer Auftraggeber und Anleger bisher nicht in vollem Umfange erfüllen, weil sich die Eigentümer trotz hoher Kaufpreise nicht von ihren Liegenschaften trennen wollen“, berichtet Frank Kaiser.
Bei kleineren Liegenschaften in der Gießener Innenstadt werden Preise zwischen der 16- und 18-fachen Jahresnettomiete erzielt, wobei auch hier die Nachfrage deutlich höher ist als das Angebot.

FAZIT UND PERSPEKTIVE

Außer der Entwicklung der ehemaligen Kaufhof-Immobilie zum Geschäftshaus mit dem Ankermieter C&A sind keine weiteren größeren Veränderungen im Bereich der Fußgängerzonen geplant. Abzuwarten bleibt weiterhin, ob das Shoppingcenter „Galerie Neustädter Tor“ sich nach diversen Problemen in der Vergangenheit richtig am Markt etabliert. Damit einhergehend bleibt unklar, ob sich aus Einzelhandelssicht die bislang schwach besetzten Verbindungsachsen dann positiv entwickeln bzw. stärker frequentiert werden.

Grundsätzlich bleibt Gießen ein stabiler Einzelhandelsstandort mit stetig wachsender Nachfrage auf Investorenseite, resümiert der Einzelhandels- und Immobilienexperte.



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