11.02.2014 AENGEVELT-Wohninvestment-Index AWI: Gute Lagen geben erneut nach
Für die qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohninvest-mentmarkt hat AENGEVELT-RESEARCH im Jahr 2008 den AENGEVELT-Wohninvestment-Index AWI* entwickelt. Er erfasst regelmäßig (jedes Quartal) die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren, zu Marktstimmungen und -entwicklungen.
Ergebnis der aktuellen Befragung: Nachdem der AWI im Sommer und in der Herbstbefragung wiederholt auf zuletzt 69,3 Punkte nachgab, ist er in der aktuellen Winterbefragung 2013/2014 nun wieder leicht auf 69,6 Punkte gestiegen und bietet damit keine stringente Gesamtentwicklung.
Differenziert nach Lagen stellt sich die Situation allerdings anders dar. Dazu Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH: „In den guten Lagen hat sich inzwischen ein rückläufiger Trend manifestiert: Hier hat der Sub-AWI seit Winter 2012/2013 kontinuierlich, d.h. fünf Mal in Folge, nachgegeben. Im Vergleich zur Herbstbefragung gab er dabei deutlich um 2 Punkte auf 71,4 Punkte nach. Hinsichtlich weiterer überdurchschnittlicher Miet- und Kaufpreissteigerungen haben gute Wohnlagen ihren Zenit damit offensichtlich überschritten.“ In den einfachen Lagen steigt der lagedifferenzierte AWI dagegen seit der Herbstbefragung 2013 und liegt mit 62,7 Punkten nun außerhalb des Marktgleichgewichts (40-60 Pkt.), d.h. auch hier verschärft sich die Situation für Mieter bzw. Erwerbsinteressenten.
Entwarnung für den Wohnungsmarkt gibt Schmidt deshalb nicht: „Insbesondere in Wachstumskernen bleiben Wohnungen in einfachen Lagen knapp. Zwar rechnen 42% der Befragten mit steigenden Investitionen in den Mietwohnungsneubau, der Erwartungs¬schwerpunkt liegt indessen unverändert auf guten Lagen (56%). In einfachen Lagen gehen mit rd. 24% zwar deutlich mehr als noch in der Herbstbefragung (17%) von einem Anstieg der Neubautätigkeit aus.“ Dennoch rechnen laut aktueller AWI-Befragung lediglich 3% (Herbst 2013: 4%) mit einem Rückgang der Mieten. Vielmehr geht mehr als die Hälfte (59%) der Befragungsteilnehmer - ohne Lagedifferenzierung - von weiter steigenden Mieten aus.
Fazit Schmidt: „Vom aktuellen Trend profitieren vorrangig finanzstarke und urbanorientierte Mieter. Für weniger zahlungskräftige Haushalte wird die Situation dagegen immer schwieriger.“
AWI: Keine eindeutige Gesamtentwicklung
• Am deutlichsten ist der negative Trend in den guten Lagen. Hier ist der AWI-Subindex zum fünften Mal in Folge (deutlich um 2 Punkte) gesunken und nähert sich mit 71,4 Punkten (Herbst 2013: 73,4 Pkt.) allmählich einem Marktgleichgewicht (40-60 Pkt.).
• In den mittleren Lagen stieg der Sub-Indexwert wieder auf 74 Punkte (+ 0,5 Pkt.), nachdem er zuvor zwei Mal nachgegeben hatte.
• Bei den einfachen Lagen ist der Sub-AWI zum zweiten Mal auf nun 62,7 Punkte gestiegen (Herbst: 2013: 61,4 Pkt.) und zeigt damit zunehmend ein Ungleichgewicht zu Ungunsten der Nachfrager (Mieter bzw. Käufer) an.
Mietermarkt: Einfache Lagen ziehen nach
• Mit einem Rückgang der Mieten rechnen (über alle Lagen) lediglich 3% (Herbst 2013: 4%). Selbst in einfachen Lagen trifft das nur noch auf 5% (Herbst 2013: 8%) zu. In mittleren Lagen rechnet keiner der Befragten mit nachgebenden Mieten (Herbst 2013: 1%). In guten Lagen können sich 3% vorstellen, dass die Mieten leicht nachgeben (Herbst 2013: 5%).
• Steigende Mieten erwarten - ohne Lagedifferenzierung – mehr als die Hälfte der Befragungsteilnehmer (59%; Herbst 2013: 51%). In mittleren Lagen rechnen 70% (+10%-Pkt.) und in guten Lagen 57% (-6%-Pkt.) mit weiter steigenden Mieten. Selbst in einfachen Lagen erwartet fast die Hälfte (49%) einen Anstieg der Mietpreise (Herbst 2013: 44%).
• Interessant sind die Einschätzungen hinsichtlich der Leerstandsent¬wicklung: Rechneten die wenigsten Befragten noch vor einem Jahr mit einem Anstieg der Wohnungsleerstände in guten Lagen (2,8%), gehen hier derzeit mit rd. 10,9% mehr als dreimal so viele von einem Anstieg aus. Analog dazu erwarten in den einfachen Lagen deutlich mehr (43,6%) einen Abbau der Leerstände als noch vor einem Jahr (29,2%).
• Der AMI (AENGEVELT?Mietwohnungs-Index) berücksichtigt neben den Mieten außerdem noch Leerstand, Nachfrage und Angebot. Auch hier sind Niveau und Richtung von besonderer Bedeutung: Das Niveau gibt Aufschluss über die Marktrelationen und die Richtung über die Entwicklung.
• In einfachen Lagen zog der lagedifferenzierte AMI zum dritten Mal in Folge - und zwar deutlich um 2,5 Punkte - auf 67,0 Punkte an (Herbst 2013: 64,5 Pkt.). In mittleren Lagen stieg der lagedifferenzierte AMI um 1,8 Punkte auf 76,2. In den guten Lagen fiel der lagedifferenzierte AMI zum inzwischen vierten Mal auf aktuell 70,9 Punkte und liegt damit gleichauf mit dem Indexwert im Sommer 2009. Im Quartalsvergleich (Herbst 2013: 73,0 Pkt.) war der Rückgang (-2,1 Pkt.) deutlich. Die Indexwerte in guten Lagen zeigen zwar immer noch einen Vermietermarkt an, der Trend belegt aber, dass die Zuwächse künftig nicht mehr so deutlich ausfallen dürften.
Wohninvestments: Kein Trend abzuleiten
• Aus dem AII (AENGEVELT?Investmentindex-Index) lässt sich bislang kein nachhaltiger Trend ableiten. Seit Frühling 2012 wechselt das Vorzeichen der Veränderungsrate von Quartal zu Quartal und liegt derzeit bei 67,1.
• In guten Lagen (AII-Subindex: 72,0 Pkt.) fiel er deutlich um 1,9 Punkte, nachdem er im Quartal zuvor leicht gestiegen war. In den mittleren Lagen fiel er zum dritten Mal in Folge auf 71,9 Punkte (- 0,7 Pkt.). In den einfachen Lagen verbleibt er unverändert auf 58,3 Punkten (Marktgleichgewicht).
Fazit
• Experten bewerten den Wohninvestmentmarkt immer noch gut, aber auch vorsichtiger: Zwar begünstigt das niedrige Zinsumfeld grundsätzlich Investments in Wohnimmo¬bilien, gleichzeitig schreckt die Diskussion um Mietpreisbegrenzungen etc. aber auch viele Investoren vor Investitionen in den Wohnungsneubau ab. Gleichzeitig gewinnen einfache Lagen an Bedeutung. Dies begünstigt Eigentümer bzw. Vermieter von Objekten in einfachen Lagen.
• In guten Lagen sind die Möglichkeiten von Mietsteigerungen weitgehend ausgereizt. Dies trifft auch auf die Möglichkeit weiterer Renditekontrakt¬ionen zu. Der verstärkte Wohnungsneubau schafft zudem Produktkonkur¬renz, was sich für die Nachfrager (Mieter) stabilisierend bis korrigierend auf das Mietniveau auswirkt. In mittleren Lagen ist die Situation ähnlich. In einfachen Lagen scheint es dagegen möglich, die Mieten systematisch nach oben anzupassen. Das erhöht den Druck auf Mieter in diesen Lagen.
• Bestandshalter in einfachen Lagen profitieren zudem besonders vom Abbau der Leerstände ohne Verbesserung der Wohnungsqualität. Es sollte indessen nicht übersehen werden, dass in Bestandsimmobilien aller Lagen z.T. erhebliche Instandsetzungsrisiken stecken. Viele Mieter akzeptieren in der aktuellen Marktphase hohe Mieten und das unabhängig von der Wohnungsqualität. Spätestens, wenn der Markt dreht, drohen bei minderen Wohnqualitäten Leerstände bzw. hohe Sanierungskosten zwecks Marktertüchtigung. Ein Ausweg kann die Umschichtung in den Neubau sein.
* Der AWI ist ein Komposit-Index und berücksichtigt einerseits die zukünftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Mietwohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungsmieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestmentsegment.
Ergebnis der aktuellen Befragung: Nachdem der AWI im Sommer und in der Herbstbefragung wiederholt auf zuletzt 69,3 Punkte nachgab, ist er in der aktuellen Winterbefragung 2013/2014 nun wieder leicht auf 69,6 Punkte gestiegen und bietet damit keine stringente Gesamtentwicklung.
Differenziert nach Lagen stellt sich die Situation allerdings anders dar. Dazu Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH: „In den guten Lagen hat sich inzwischen ein rückläufiger Trend manifestiert: Hier hat der Sub-AWI seit Winter 2012/2013 kontinuierlich, d.h. fünf Mal in Folge, nachgegeben. Im Vergleich zur Herbstbefragung gab er dabei deutlich um 2 Punkte auf 71,4 Punkte nach. Hinsichtlich weiterer überdurchschnittlicher Miet- und Kaufpreissteigerungen haben gute Wohnlagen ihren Zenit damit offensichtlich überschritten.“ In den einfachen Lagen steigt der lagedifferenzierte AWI dagegen seit der Herbstbefragung 2013 und liegt mit 62,7 Punkten nun außerhalb des Marktgleichgewichts (40-60 Pkt.), d.h. auch hier verschärft sich die Situation für Mieter bzw. Erwerbsinteressenten.
Entwarnung für den Wohnungsmarkt gibt Schmidt deshalb nicht: „Insbesondere in Wachstumskernen bleiben Wohnungen in einfachen Lagen knapp. Zwar rechnen 42% der Befragten mit steigenden Investitionen in den Mietwohnungsneubau, der Erwartungs¬schwerpunkt liegt indessen unverändert auf guten Lagen (56%). In einfachen Lagen gehen mit rd. 24% zwar deutlich mehr als noch in der Herbstbefragung (17%) von einem Anstieg der Neubautätigkeit aus.“ Dennoch rechnen laut aktueller AWI-Befragung lediglich 3% (Herbst 2013: 4%) mit einem Rückgang der Mieten. Vielmehr geht mehr als die Hälfte (59%) der Befragungsteilnehmer - ohne Lagedifferenzierung - von weiter steigenden Mieten aus.
Fazit Schmidt: „Vom aktuellen Trend profitieren vorrangig finanzstarke und urbanorientierte Mieter. Für weniger zahlungskräftige Haushalte wird die Situation dagegen immer schwieriger.“
AWI: Keine eindeutige Gesamtentwicklung
• Am deutlichsten ist der negative Trend in den guten Lagen. Hier ist der AWI-Subindex zum fünften Mal in Folge (deutlich um 2 Punkte) gesunken und nähert sich mit 71,4 Punkten (Herbst 2013: 73,4 Pkt.) allmählich einem Marktgleichgewicht (40-60 Pkt.).
• In den mittleren Lagen stieg der Sub-Indexwert wieder auf 74 Punkte (+ 0,5 Pkt.), nachdem er zuvor zwei Mal nachgegeben hatte.
• Bei den einfachen Lagen ist der Sub-AWI zum zweiten Mal auf nun 62,7 Punkte gestiegen (Herbst: 2013: 61,4 Pkt.) und zeigt damit zunehmend ein Ungleichgewicht zu Ungunsten der Nachfrager (Mieter bzw. Käufer) an.
Mietermarkt: Einfache Lagen ziehen nach
• Mit einem Rückgang der Mieten rechnen (über alle Lagen) lediglich 3% (Herbst 2013: 4%). Selbst in einfachen Lagen trifft das nur noch auf 5% (Herbst 2013: 8%) zu. In mittleren Lagen rechnet keiner der Befragten mit nachgebenden Mieten (Herbst 2013: 1%). In guten Lagen können sich 3% vorstellen, dass die Mieten leicht nachgeben (Herbst 2013: 5%).
• Steigende Mieten erwarten - ohne Lagedifferenzierung – mehr als die Hälfte der Befragungsteilnehmer (59%; Herbst 2013: 51%). In mittleren Lagen rechnen 70% (+10%-Pkt.) und in guten Lagen 57% (-6%-Pkt.) mit weiter steigenden Mieten. Selbst in einfachen Lagen erwartet fast die Hälfte (49%) einen Anstieg der Mietpreise (Herbst 2013: 44%).
• Interessant sind die Einschätzungen hinsichtlich der Leerstandsent¬wicklung: Rechneten die wenigsten Befragten noch vor einem Jahr mit einem Anstieg der Wohnungsleerstände in guten Lagen (2,8%), gehen hier derzeit mit rd. 10,9% mehr als dreimal so viele von einem Anstieg aus. Analog dazu erwarten in den einfachen Lagen deutlich mehr (43,6%) einen Abbau der Leerstände als noch vor einem Jahr (29,2%).
• Der AMI (AENGEVELT?Mietwohnungs-Index) berücksichtigt neben den Mieten außerdem noch Leerstand, Nachfrage und Angebot. Auch hier sind Niveau und Richtung von besonderer Bedeutung: Das Niveau gibt Aufschluss über die Marktrelationen und die Richtung über die Entwicklung.
• In einfachen Lagen zog der lagedifferenzierte AMI zum dritten Mal in Folge - und zwar deutlich um 2,5 Punkte - auf 67,0 Punkte an (Herbst 2013: 64,5 Pkt.). In mittleren Lagen stieg der lagedifferenzierte AMI um 1,8 Punkte auf 76,2. In den guten Lagen fiel der lagedifferenzierte AMI zum inzwischen vierten Mal auf aktuell 70,9 Punkte und liegt damit gleichauf mit dem Indexwert im Sommer 2009. Im Quartalsvergleich (Herbst 2013: 73,0 Pkt.) war der Rückgang (-2,1 Pkt.) deutlich. Die Indexwerte in guten Lagen zeigen zwar immer noch einen Vermietermarkt an, der Trend belegt aber, dass die Zuwächse künftig nicht mehr so deutlich ausfallen dürften.
Wohninvestments: Kein Trend abzuleiten
• Aus dem AII (AENGEVELT?Investmentindex-Index) lässt sich bislang kein nachhaltiger Trend ableiten. Seit Frühling 2012 wechselt das Vorzeichen der Veränderungsrate von Quartal zu Quartal und liegt derzeit bei 67,1.
• In guten Lagen (AII-Subindex: 72,0 Pkt.) fiel er deutlich um 1,9 Punkte, nachdem er im Quartal zuvor leicht gestiegen war. In den mittleren Lagen fiel er zum dritten Mal in Folge auf 71,9 Punkte (- 0,7 Pkt.). In den einfachen Lagen verbleibt er unverändert auf 58,3 Punkten (Marktgleichgewicht).
Fazit
• Experten bewerten den Wohninvestmentmarkt immer noch gut, aber auch vorsichtiger: Zwar begünstigt das niedrige Zinsumfeld grundsätzlich Investments in Wohnimmo¬bilien, gleichzeitig schreckt die Diskussion um Mietpreisbegrenzungen etc. aber auch viele Investoren vor Investitionen in den Wohnungsneubau ab. Gleichzeitig gewinnen einfache Lagen an Bedeutung. Dies begünstigt Eigentümer bzw. Vermieter von Objekten in einfachen Lagen.
• In guten Lagen sind die Möglichkeiten von Mietsteigerungen weitgehend ausgereizt. Dies trifft auch auf die Möglichkeit weiterer Renditekontrakt¬ionen zu. Der verstärkte Wohnungsneubau schafft zudem Produktkonkur¬renz, was sich für die Nachfrager (Mieter) stabilisierend bis korrigierend auf das Mietniveau auswirkt. In mittleren Lagen ist die Situation ähnlich. In einfachen Lagen scheint es dagegen möglich, die Mieten systematisch nach oben anzupassen. Das erhöht den Druck auf Mieter in diesen Lagen.
• Bestandshalter in einfachen Lagen profitieren zudem besonders vom Abbau der Leerstände ohne Verbesserung der Wohnungsqualität. Es sollte indessen nicht übersehen werden, dass in Bestandsimmobilien aller Lagen z.T. erhebliche Instandsetzungsrisiken stecken. Viele Mieter akzeptieren in der aktuellen Marktphase hohe Mieten und das unabhängig von der Wohnungsqualität. Spätestens, wenn der Markt dreht, drohen bei minderen Wohnqualitäten Leerstände bzw. hohe Sanierungskosten zwecks Marktertüchtigung. Ein Ausweg kann die Umschichtung in den Neubau sein.
* Der AWI ist ein Komposit-Index und berücksichtigt einerseits die zukünftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Mietwohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungsmieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestmentsegment.
