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10.02.2014 Gelsenkirchen – Der stetige Kampf mit dem Image

Die Revierstadt Gelsenkirchen liegt im größten Ballungsraum Europas, verfügt über eine hervorragende Infrastruktur und vollzog erfolgreich den für das Ruhrgebiet typischen Wandel. Ihr Kohlenpott-Image veränderte die inmitten von Nordrhein-Westfalen gelegene Stadt vor allem durch ihrer Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten sukzessive. Bisweilen wird die Stadt auch „Ruhr-Valley“ oder Solarstadt genannt. Produktion, aber auch Handel und Verkehr sind weitere wichtige Wirtschaftszweige. Das Mittelzentrum übernimmt teilweise Aufgaben eines Oberzentrums.

Gelsenkirchen liegt an den Bundesautobahnen 2, 40, 42 und 52 sowie an den Bundesstraßen 224, 226 und 227. Am Hauptbahnhof fahren auf sechs Gleisen jeweils Züge des Regional- und Fernverkehrs. Mit Wasserwegen ist die Stadt über den Rhein-Herne-Kanal verbunden, an dem ein Industrie- und Handelshafen liegt. Der Hafen Gelsenkirchen ist mit einem Jahresumschlag von 2 Millionen Tonnen und einer Wasserfläche von rund 120 ha einer der größten Kanalhäfen Deutsch-lands und ist zudem an das Schienennetz angebunden.

Besondere kulturelle Einrichtungen sind die ZOOM Erlebniswelt, der Wissenschaftspark Rheinelbe sowie Deutschlands drittgrößte Modellbahnausstellung auf dem ehemaligen Gelände der Zeche Nordstern, auf der 1997 auch die Bundesgartenschau stattfand.

BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT
Die beiden größten Einkaufsmeilen in Gelsenkirchen sind die Bahnhofstraße, die sich direkt an den Hauptbahnhof und dessen Vorplatz anschließt und sich bis zum Neumarkt erstreckt sowie die Hochstraße im Stadtteil Buer. Die Bahnhofstraße zählt mit etwa 55.000 täglichen Passanten zu den bedeutendsten Einkaufsmeilen des mittleren Ruhrgebiets und zu den 30 meistbesuchten Einkaufsstraßen Deutschlands, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Frank Kaiser.

Die im nördlichen Bereich des Rhein-Ruhr-Verdichtungsraums gelegene Stadt und deren Einzelhandel steht im scharfen interkommunalen Wettbewerb mit den umliegenden Shopping-Centern wie CentrO Oberhausen, Ruhr-Park Bochum, dem Rhein-Ruhr Zentrum und dem FORUM City Mülheim sowie der Innenstadt Essens.

Im Jahr 2012 wurden auf der Verkaufsfläche in der Gelsenkirchener City über 240 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt fällt damit einhergehend mit gut 19 Prozent vergleichsweise gering aus. Sowohl Einzelhandelskaufkraft (87,8) als auch Zentralität (109,5) liegen unter den Werten von Städten mit vergleichbarer Bevölkerungsanzahl. Diese Werte sind jedoch nicht untypisch im Ruhrgebiet, weiß Kaiser.

Trotz teilweise nicht überzeugender Kennzahlen hat speziell die Gelsenkirchener Innenstadt mit ihrer Fußgängerzone Bahnhofstraße in den letzten Jahren einen Aufschwung erlebt und auf Grund mehrerer neuer Ansiedlungen wie Primark und TK Maxx, speziell im günstigen Angebotssegment, eine deutlich breitere Vielfalt erhalten, führt der Einzelhandels- und Immobilienexperte weiter aus.

CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE

Bahnhofstraße
• Haupteinkaufslage erstreckt sich zwischen Armin-/Klosterstraße und Johannesstraße

• Größtenteils konsumige Filialisten und Discounter

• Guter Branchenmix mit Ankermietern wie Primark, C&A, TK Maxx, Müller Drogerie, Galeria Kaufhof, Hennes & Mauritz

• Neue Mieter: Xenos, Vodafone

• Aktueller Mietpreis liegt bei 58 EUR/m²

In den Jahren 2010 und 2011 gab es einige Veränderungen, die die Einkaufslage Bahnhofstraße und somit auch den Standort Gelsenkirchen City stabilisiert haben. Wichtiger Meilenstein war dabei der Umbau der Immobilie Bahnhofstraße 41-47 und die dortige Neuansiedlung von Primark im Dezember 2010. In der gegenüberliegenden Immobilie Nr. 42 wurde nach Aufgabe des C&A Konzeptes Avanti zwischenzeitlich die zweite C&A-Filiale in der Bahnhofstraße etabliert und im Herbst 2011 dann ein neuer TK Maxx eröffnet.

Primark und TK Maxx sind beides wichtige Magneten für die Fußgängerzone und Belege dafür, dass Discounter oder Anbieter günstiger Ware durchaus am Standort Gelsenkirchen erfolgreich sein können.

Ein Indiz, das auch durch die Ansiedlung der Blokker GmbH mit ihrer Haushalts- und Accessoires-Marke, Xenos, weitere Bestätigung erfuhr. Die Flächen wurden frei, weil die Mayersche Buchhandlung sich dem Branchentrend folgend verkleinern wollte und von der Nr. 55-65 in die Nr. 78-84 der Bahnhofstraße umzog.

Die Gelsenkirchener Bahnhofstraße ist heute laut Kaiser überwiegend von Discountern und Betrieben geprägt, die für die Versorgung des kurz- bis mittelfristigen Bedarfs der Bevölkerung erforderlich sind.

INVESTMENT
Im Investment ist die Nachfragesituation zweigeteilt. Die regionalen, meist privaten Investoren interessieren sich zumeist für kleinere Liegenschaften bis rund 7 Millionen Euro. Größere überregionale Anleger konzentrieren sich, wie an vielen anderen Standorten auch, sehr stark auf Core-Investments, mit guten Mietvertragspartnern und langfristigen Mietverträgen.

Am Standort Gelsenkirchen hat deshalb für viele Anleger die Nutzung der Obergeschosse und das damit eventuell einhergehende Risiko eine starke Bedeutung, weiß COMFORT-Geschäftsführer Frank Kaiser zu berichten, der im letzten Jahr erfolgreich die Immobilie Bahnhofstraße 36-38 für einen zweistelligen Millionenbetrag vermitteln konnte.

FAZIT UND PERSPEKTIVE
Durch die Neuansiedlungen in den letzten Jahren und dem damit aktuell vorhandenen guten Branchenmix in der City hat sich die Bahnhofstraße zu einer gut funktionierenden Fußgängerzone entwickelt. Der Einzelhandelsstandort Gelsenkirchen ist somit auf gutem Wege, seine Position im Konkurrenzkampf mit den anderen großen Ruhrgebietsstädten hinsichtlich einer nachhaltigen Zukunftsfähigkeit zu stärken. Größere Veränderungen aus Einzelhandelssicht sind in der City nicht geplant. Die Stadt hat ein Konzept zur Standort- und Imageentwicklung entwickelt, dass dem Einzelhandel in der Stadt zusätzliche Impulse geben wird, insbesondere wenn es gelingt, weitere „Frequenzbringer“ in der Bahnhofstraße zu etablieren, resümiert der Einzelhandels- und Immobilienexperte, Kaiser.

Im Stadtteil Buer, dessen Einkaufsmeile Hochstraße für viele Gelsenkirchener ebenfalls von großer Bedeutung ist, könnte es nach dem Verkauf des lange leer stehenden Hertie-Gebäudes an eine Gruppe ortsansässiger Investoren mit viel Lokalkolorit wieder einen positiven Aufwärtstrend geben. Dort sollen zukünftig sechs Ladeneinheiten für Händler aus den Bereichen Drogerie und Textil zur Verfügung stehen. Obwohl eine Eröffnung in 2014 geplant ist, wurden bislang noch keine konkreten Mieternamen veröffentlicht.


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