07.02.2014 Am Standort Wuppertal scheiden sich die Geister
Die „Großstadt im Grünen“, der Grünflächenanteil liegt bei mehr als einem Drittel, liegt südlich des Ruhrgebiets und ist mit rund 343.000 Einwohnern die größte Stadt des Bergischen Landes.
Weltbekannt ist das Industrie-, Wirtschafts-, Bildungs- und Kul¬turzentrum der Region wegen des renommierten Tanztheaters von Pina Bausch sowie ihrer Schwebebahn. Die Topografie der Universitätsstadt ist gekennzeichnet durch das Tal der Wupper, die sich rund 20 km durchs Stadtge¬biet windet, und deren stei¬len Hänge oft bewaldet sind.
Nachdem die Textilindustrie früher den Eckpfeiler der Wirtschaft bildete, sind heutzutage Automobilzulieferer, der Werkzeug- und Maschinenbau sowie Life Science die wichtigsten Branchen. Der Dienstleistungssektor ist mit Medien, insbesondere Event-Management wachsend, aber das produzierende Gewerbe ist hier noch dominanter als in vergleichbaren Städten.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT
Unter Einzelhandelsaspekten teilt sich die Stadt primär in die beiden Stadtteile Elberfeld und Barmen. Der Barmer Werth gilt zwar als die erste Fußgängerzone der Stadt sowie eine der ersten Einkaufsmeilen Deutschlands, aber seit Jahren bereits ist Elberfeld deutlich höher einzustufen. Neben zahllosen Einzelhändlern, Handelsketten und Gastronomiebereichen finden sich hier zwei große Einkaufszentren, die Rathaus-Galerie mit knapp 50 sowie die City-Arkaden mit über 80 Geschäften. Letztere sollen nach Plänen der ECE-Gruppe erweitert werden.
Trotz der rückläufigen Bevölkerungszahlen ist die Einzelhan¬delsentwicklung seit Jahrzehnten von einem beständigen Flächenwachstum gekennzeichnet. Im Jahr 2012 wurden auf der Verkaufsfläche in Elberfeld knapp 640 Mil¬lionen Euro umgesetzt. Der Elberfelder Umsatzanteil am Ge¬samtumsatz der Stadt lag bei mehr als 33 Prozent. Der Verkaufsflächenanteil liegt eben¬falls mit rund 27% oberhalb der Werte vergleichbarer Städte, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Frank Kaiser.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Elberfeld, Postraße / Alte Freiheit
• Toplage der Stadt
• Ca. 250 Meter lange konsumige Fußgängerzone
• Shopping-Center City-Arkaden mit direkter Anbindung an die Fußgängerzone
• Neuer Mieter: eyes + more, Rossmann
• Aktueller Mietpreis liegt bei 70 EUR/m²
Elberfeld, Neumarkt / Wall
• Für ÖPNV freigegebene Fahrstraße mit teils großflächigem Besatz (Kaufhof mit Sportarena, P & C)
• Neue Mieter: dm
• Aktueller Mietpreis liegt bei 43 EUR/m²
Elberfeld, Schlössergasse / Von-der-Heydt-Platz
• Teils großflächigerer Mieterbesatz (C & A, TK Maxx)
• Aktueller Mietpreis liegt bei 50 EUR/m²
Barmen, Werth
• Toplage zwischen Alter Markt und Johannes-Rau-Platz
• Ab Geschwister-Scholl-Platz geringerer Filialisierungsgrad
• Neue Mieter: Gerry Weber, Gina Laura, Xenos, Bonita
• Aktueller Mietpreis liegt bei 42 EUR/m²
Am Standort Wuppertal scheiden sich die Geister
Für viele ist Wuppertal eine alte Industriestadt, deren Glanz verblasst ist und die heute u.a. auf Grund einer Vielzahl an Industriebrachen im Stadtgebiet kein schönes bzw. attraktives Erscheinungsbild als Stadt zu bieten hat. Wenn man aber den Standort aus Einzelhandelssicht betrachtet, dann gibt es mehrere Gründe dort Läden zu eröffnen oder Geschäftshäuser zu erwerben, kann COMFORT-Geschäftsführer Frank Kaiser berichten.
Zum einen liegt dies an der Größe der Stadt selbst mit rund 343.000 Einwohnern und der damit einhergehenden Bedeutung für die eigene Bevölkerung und die Menschen im Umland. Dies belegt auch die überdurchschnittliche Zentralitätskennziffer von über 110, die damit auch die leicht unterdurchschnittliche Kaufkraft von 98,5 ausgleicht.
Zum anderen ist das Mietniveau auch in den Toplagen der Elberfelder City nicht überzogen und lässt somit dem Händler genügend Luft auch entsprechend gute Umsätze und Gewinne erzielen zu können. Wäre dies nicht der Fall so würde man heute nicht die Vielzahl bzw. Angebotsbreite an Händlern in den Wuppertaler Einkaufslagen antreffen. Und die Nachfrage ist weiterhin nicht gesättigt, denn dem Einzelhandelsspezialisten COMFORT liegen u.a. mehrere Mietanfragen mit Flächenanforderungen größer 500 m² vor.
Im Investmentbereich ist dies bei der Preisgestaltung ähnlich. Hier werden für Geschäftshäuser in Wuppertal Faktoren bis maximal 17 erzielt wo man an anderen Standorten mit vergleichbaren Kennziffern schon mindestens das 19-fache der Jahresnettomiete bezahlen muss. Auch hier schauen viele Investoren mit Interesse nach Wuppertal und würden dort investieren.
Dass Wuppertal dabei nicht nur im Fokus der regionalen Investoren steht, zeigt ein Deal vom Jahresende 2013. Hier konnte die Hansainvest die Liegenschaft mit TK Maxx, postalisch Èrholungsstraße 19, am Von-der-Heydt-Platz von einem Dortmunder Eigentümer erwerben.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Im November 2013 wurde der Rat der Stadt Wuppertal beauftragt in exklusive Verkaufsverhandlungen mit dem Investor Signature Capital für das rund 1.650 m² große „Investorenkubus“-Baufeld im Bereich Hauptbahnhof / Döppersberg zu treten. Da das ursprünglich geplante Baufeld nun um 23 Meter Richtung Westen verschoben werden soll, um eine bessere Anbindung an den angrenzenden Einzelhandelsbesatz zu gewährleisten, wurde ein neues Bebauungsplanverfahren nötig.
Sollte nach Fertigstellung in dieser fünfgeschossig geplanten Liegenschaft dann, wie im Markt zu hören ist, Primark als Mieter einziehen, so wäre dies sicherlich ein Gewinn für die Elberfelder Innenstadt und insbesondere für den Bereich zwischen Hauptbahnhof und 1A-Lage.
In der Einkaufstraße Wall war man in Sachen Projekten zuletzt weniger erfolgreich. Der Projektenwickler RMA Real Estate Management hat die Umbaupläne für das Wuppertaler Geschäftshaus Wall 18-20 („Cortina-Haus“ / früher Kaufhof Sportarena) aufgegeben. Als Gründe wurden u.a. die Verunsicherung bei den Händlern wegen der seitens ECE angestrebten Centererweiterung der City-Arkaden und die damit einhergehende Zurückhaltung bei der Neuanmietung genannt. Dies könnte auch der Grund sein, warum die Immobilie „Koch am Wall“ auch dem Zeitplan der Entwicklung ein wenig hinterher hinkt.
Auch wenn in Sachen Centererweiterung von 20.000 auf rund 38.000 m² offiziell noch keine Entscheidung gefallen ist, weil man dafür mehrere Erweiterungsgrundstücke akquirieren muss, so hat dies auf jeden Fall Bedeutung für die Elberfelder Innenstadt und den gesamten Standort Wuppertal.
Darüber hinaus bestehen im Stadtgebiet weitere Planungen für Einzelhandelsansiedlungen, wie IKEA ab Frühjahr 2015 oder Umstrukturierungen wie z. B. beim FMZ Wicküler Park in Unterbarmen oder dem Kampa-Gelände in Vohwinkel, jedoch mit wenig Einfluss auf den innerstädtischen Handel, resümiert Kaiser.
Weltbekannt ist das Industrie-, Wirtschafts-, Bildungs- und Kul¬turzentrum der Region wegen des renommierten Tanztheaters von Pina Bausch sowie ihrer Schwebebahn. Die Topografie der Universitätsstadt ist gekennzeichnet durch das Tal der Wupper, die sich rund 20 km durchs Stadtge¬biet windet, und deren stei¬len Hänge oft bewaldet sind.
Nachdem die Textilindustrie früher den Eckpfeiler der Wirtschaft bildete, sind heutzutage Automobilzulieferer, der Werkzeug- und Maschinenbau sowie Life Science die wichtigsten Branchen. Der Dienstleistungssektor ist mit Medien, insbesondere Event-Management wachsend, aber das produzierende Gewerbe ist hier noch dominanter als in vergleichbaren Städten.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT
Unter Einzelhandelsaspekten teilt sich die Stadt primär in die beiden Stadtteile Elberfeld und Barmen. Der Barmer Werth gilt zwar als die erste Fußgängerzone der Stadt sowie eine der ersten Einkaufsmeilen Deutschlands, aber seit Jahren bereits ist Elberfeld deutlich höher einzustufen. Neben zahllosen Einzelhändlern, Handelsketten und Gastronomiebereichen finden sich hier zwei große Einkaufszentren, die Rathaus-Galerie mit knapp 50 sowie die City-Arkaden mit über 80 Geschäften. Letztere sollen nach Plänen der ECE-Gruppe erweitert werden.
Trotz der rückläufigen Bevölkerungszahlen ist die Einzelhan¬delsentwicklung seit Jahrzehnten von einem beständigen Flächenwachstum gekennzeichnet. Im Jahr 2012 wurden auf der Verkaufsfläche in Elberfeld knapp 640 Mil¬lionen Euro umgesetzt. Der Elberfelder Umsatzanteil am Ge¬samtumsatz der Stadt lag bei mehr als 33 Prozent. Der Verkaufsflächenanteil liegt eben¬falls mit rund 27% oberhalb der Werte vergleichbarer Städte, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Frank Kaiser.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Elberfeld, Postraße / Alte Freiheit
• Toplage der Stadt
• Ca. 250 Meter lange konsumige Fußgängerzone
• Shopping-Center City-Arkaden mit direkter Anbindung an die Fußgängerzone
• Neuer Mieter: eyes + more, Rossmann
• Aktueller Mietpreis liegt bei 70 EUR/m²
Elberfeld, Neumarkt / Wall
• Für ÖPNV freigegebene Fahrstraße mit teils großflächigem Besatz (Kaufhof mit Sportarena, P & C)
• Neue Mieter: dm
• Aktueller Mietpreis liegt bei 43 EUR/m²
Elberfeld, Schlössergasse / Von-der-Heydt-Platz
• Teils großflächigerer Mieterbesatz (C & A, TK Maxx)
• Aktueller Mietpreis liegt bei 50 EUR/m²
Barmen, Werth
• Toplage zwischen Alter Markt und Johannes-Rau-Platz
• Ab Geschwister-Scholl-Platz geringerer Filialisierungsgrad
• Neue Mieter: Gerry Weber, Gina Laura, Xenos, Bonita
• Aktueller Mietpreis liegt bei 42 EUR/m²
Am Standort Wuppertal scheiden sich die Geister
Für viele ist Wuppertal eine alte Industriestadt, deren Glanz verblasst ist und die heute u.a. auf Grund einer Vielzahl an Industriebrachen im Stadtgebiet kein schönes bzw. attraktives Erscheinungsbild als Stadt zu bieten hat. Wenn man aber den Standort aus Einzelhandelssicht betrachtet, dann gibt es mehrere Gründe dort Läden zu eröffnen oder Geschäftshäuser zu erwerben, kann COMFORT-Geschäftsführer Frank Kaiser berichten.
Zum einen liegt dies an der Größe der Stadt selbst mit rund 343.000 Einwohnern und der damit einhergehenden Bedeutung für die eigene Bevölkerung und die Menschen im Umland. Dies belegt auch die überdurchschnittliche Zentralitätskennziffer von über 110, die damit auch die leicht unterdurchschnittliche Kaufkraft von 98,5 ausgleicht.
Zum anderen ist das Mietniveau auch in den Toplagen der Elberfelder City nicht überzogen und lässt somit dem Händler genügend Luft auch entsprechend gute Umsätze und Gewinne erzielen zu können. Wäre dies nicht der Fall so würde man heute nicht die Vielzahl bzw. Angebotsbreite an Händlern in den Wuppertaler Einkaufslagen antreffen. Und die Nachfrage ist weiterhin nicht gesättigt, denn dem Einzelhandelsspezialisten COMFORT liegen u.a. mehrere Mietanfragen mit Flächenanforderungen größer 500 m² vor.
Im Investmentbereich ist dies bei der Preisgestaltung ähnlich. Hier werden für Geschäftshäuser in Wuppertal Faktoren bis maximal 17 erzielt wo man an anderen Standorten mit vergleichbaren Kennziffern schon mindestens das 19-fache der Jahresnettomiete bezahlen muss. Auch hier schauen viele Investoren mit Interesse nach Wuppertal und würden dort investieren.
Dass Wuppertal dabei nicht nur im Fokus der regionalen Investoren steht, zeigt ein Deal vom Jahresende 2013. Hier konnte die Hansainvest die Liegenschaft mit TK Maxx, postalisch Èrholungsstraße 19, am Von-der-Heydt-Platz von einem Dortmunder Eigentümer erwerben.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Im November 2013 wurde der Rat der Stadt Wuppertal beauftragt in exklusive Verkaufsverhandlungen mit dem Investor Signature Capital für das rund 1.650 m² große „Investorenkubus“-Baufeld im Bereich Hauptbahnhof / Döppersberg zu treten. Da das ursprünglich geplante Baufeld nun um 23 Meter Richtung Westen verschoben werden soll, um eine bessere Anbindung an den angrenzenden Einzelhandelsbesatz zu gewährleisten, wurde ein neues Bebauungsplanverfahren nötig.
Sollte nach Fertigstellung in dieser fünfgeschossig geplanten Liegenschaft dann, wie im Markt zu hören ist, Primark als Mieter einziehen, so wäre dies sicherlich ein Gewinn für die Elberfelder Innenstadt und insbesondere für den Bereich zwischen Hauptbahnhof und 1A-Lage.
In der Einkaufstraße Wall war man in Sachen Projekten zuletzt weniger erfolgreich. Der Projektenwickler RMA Real Estate Management hat die Umbaupläne für das Wuppertaler Geschäftshaus Wall 18-20 („Cortina-Haus“ / früher Kaufhof Sportarena) aufgegeben. Als Gründe wurden u.a. die Verunsicherung bei den Händlern wegen der seitens ECE angestrebten Centererweiterung der City-Arkaden und die damit einhergehende Zurückhaltung bei der Neuanmietung genannt. Dies könnte auch der Grund sein, warum die Immobilie „Koch am Wall“ auch dem Zeitplan der Entwicklung ein wenig hinterher hinkt.
Auch wenn in Sachen Centererweiterung von 20.000 auf rund 38.000 m² offiziell noch keine Entscheidung gefallen ist, weil man dafür mehrere Erweiterungsgrundstücke akquirieren muss, so hat dies auf jeden Fall Bedeutung für die Elberfelder Innenstadt und den gesamten Standort Wuppertal.
Darüber hinaus bestehen im Stadtgebiet weitere Planungen für Einzelhandelsansiedlungen, wie IKEA ab Frühjahr 2015 oder Umstrukturierungen wie z. B. beim FMZ Wicküler Park in Unterbarmen oder dem Kampa-Gelände in Vohwinkel, jedoch mit wenig Einfluss auf den innerstädtischen Handel, resümiert Kaiser.
