01.02.2014 Investments in Industrie- und Logistikimmobilien bilanzieren positiv
Das bundesweite Transaktionsvolumen für Logistik- und Industrieimmobilien hat 2013 mit 2,23 Mrd. Euro ein sehr gutes Ergebnis erreicht: gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1,7 Mrd. Euro) ist ein Plus von 31 % zu notieren, der Fünfjahresschnitt wurde sogar um 76 % übertroffen. 2013 ist damit das transaktionsstärkste Jahr seit 2007. Der prozentuale Zuwachs ist dabei sogar noch höher als über alle Assetklassen hinweg. Dieser bewegte sich im abgelaufenen Jahr deutschlandweit bei Plus 21 %.
Portfolioanteil stark gestiegen
Ursächlich für den deutlichen Zuwachs im Transaktionsvolumen ist die Zunahme der Portfolioabschlüsse. Während das Volumen der Einzeltransaktionen mit 1,16 Mrd. Euro nahezu stabil geblieben ist (2012: 1,18 Mrd. Euro), hat sich das Portfoliovolumen verdoppelt: von 520 Mio. Euro im Jahr 2012 auf 1,07 Mrd. Euro im Jahr 2013. Dementsprechend war 2013 die größte Transaktion der Verkauf eines Portfolios von sechs Logistikzentren durch Schroder Property an ProLogis für über 160 Mio. Euro. Auch die drei nächst größeren Verkäufe waren allesamt Portfoliotransaktionen, jeweils im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich.
"Wie zum Halbjahr 2013 prognostiziert ist der Bedarf nach großvolumigen Transaktionen insbesondere durch internationale Investoren angestiegen. Daran wird sich auch im laufenden Jahr nichts ändern", so Willi Weis, bei Jones Lang LaSalle Head of Industrial Investment Germany.
Ausländische Investoren kaufen noch mehr als im Jahr zuvor
Waren die deutschen Investoren 2012 mit einem Anteil von 55% noch die größere Nachfragergruppe, hat sich das Bild 2013 gedreht. Ausländische Investoren haben 2013 Käufe in Höhe von 1,2 Mrd. Euro getätigt (2012: 750 Mio. Euro) und kommen ihrerseits nun auf einen Anteil von 55%. In keiner anderen gewerblichen Anlageklasse übersteigt das durch Ausländer investierte Kapital das von einheimischen Käufern. Über alle gewerblichen Klassen hinweg lag der Anteil ausländischer Investoren bei einem Drittel. "Als Folge von Übernahmen und Joint Ventures von und mit Logistikspezialisten und Projektentwicklern haben Ausländer 2013 vornehmlich über und in dadurch entstandene Anlegerplattformen investiert", so Weis.
Auf Käuferseite wurde - wie im vergangenen Jahr auch - durch die Asset/Fonds Manager das meiste Kapital eingesetzt (610 Mio. Euro, 27%). Zusammen mit drei weiteren Investorengruppen, allesamt mit einem Anteil in zweistelligem Prozentbereich, den Banken/Versicherungen/Pensionsfonds (13%), Immobilien AGs/REITs (12%) und den Spezialfonds (10%) erreichten sie 62% des gesamten Transaktionsvolumens. Das Käuferspektrum ist noch breiter als im Vorjahr, als die vier stärksten Gruppen für Dreiviertel verantwortlich zeichneten.
Als traditionell stärkste Verkäufer konnten Projektentwickler Neubauten in einer Größenordnung von rund 520 Mio. Euro (Anteil von 23% am Gesamtvolumen) veräußern. Mit einem Anteil von 19 % (ca. 420 Mio. Euro) folgen die Asset/Fonds Manager und die Corporates (18%, ca. 390 Mio. Euro).
Deutliche Erhöhung der Risikobereitschaft - Spitzenrenditen geben trotzdem weiter nach
Zwar bleiben Core-Investments, Top-Objekte also mit langfristigen Mietverträgen, das von den Investoren am meisten gesuchte Anlageprodukt. Mangels Produktverfügbarkeit wird auch abseits des Top-Segments investiert. 47% des Transaktionsvolumens floss 2013 in das Core+-Segment, nur 36% wurde im Core-Segment investiert. Dieses Verhältnis hat sich binnen eines Jahres umgekehrt: 2012 noch waren 55% für Core und 29% für Core+ zu verbuchen. "Alles in allem erwarten wir auch 2014 ein dynamisches Investmentjahr im Bereich der Logistik- und Industrieimmobilien. Das deutet sich bereits durch die sehr gut gefüllte Transaktionspipeline im ersten Quartal an. Das Transaktionsvolumen wird sich auch 2014 um die 2 Mrd. Euro - Marke einpendeln. Ob es diese Marke und auch das Vorjahr toppen wird, hängt von der sich andeutenden Bereitschaft der Anleger ab, bei Investments weiter ins Risiko zu gehen und Objekte außerhalb der Toplagen in ihren investiven Fokus zu stellen", so Weis.
Durch die nach wie vor hohe Nachfrage nach erstklassigen Logistikimmobilien hat sich die Netto-Anfangsrendite in den besten Lagen der BIG 7 in den vergangenen 12 Monaten weiter reduziert - durchschnittlich um 30 Basispunkte. Sie erreichte zum Jahresende in den Regionen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart im Schnitt 6,56 %. Die Spanne reicht von 6,35 % in Frankfurt, Hamburg und München bis 7,00 % in Berlin. "Der Druck auf die Spitzenrendite wird auch 2014 ein Thema bleiben", so Weis.
Portfolioanteil stark gestiegen
Ursächlich für den deutlichen Zuwachs im Transaktionsvolumen ist die Zunahme der Portfolioabschlüsse. Während das Volumen der Einzeltransaktionen mit 1,16 Mrd. Euro nahezu stabil geblieben ist (2012: 1,18 Mrd. Euro), hat sich das Portfoliovolumen verdoppelt: von 520 Mio. Euro im Jahr 2012 auf 1,07 Mrd. Euro im Jahr 2013. Dementsprechend war 2013 die größte Transaktion der Verkauf eines Portfolios von sechs Logistikzentren durch Schroder Property an ProLogis für über 160 Mio. Euro. Auch die drei nächst größeren Verkäufe waren allesamt Portfoliotransaktionen, jeweils im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich.
"Wie zum Halbjahr 2013 prognostiziert ist der Bedarf nach großvolumigen Transaktionen insbesondere durch internationale Investoren angestiegen. Daran wird sich auch im laufenden Jahr nichts ändern", so Willi Weis, bei Jones Lang LaSalle Head of Industrial Investment Germany.
Ausländische Investoren kaufen noch mehr als im Jahr zuvor
Waren die deutschen Investoren 2012 mit einem Anteil von 55% noch die größere Nachfragergruppe, hat sich das Bild 2013 gedreht. Ausländische Investoren haben 2013 Käufe in Höhe von 1,2 Mrd. Euro getätigt (2012: 750 Mio. Euro) und kommen ihrerseits nun auf einen Anteil von 55%. In keiner anderen gewerblichen Anlageklasse übersteigt das durch Ausländer investierte Kapital das von einheimischen Käufern. Über alle gewerblichen Klassen hinweg lag der Anteil ausländischer Investoren bei einem Drittel. "Als Folge von Übernahmen und Joint Ventures von und mit Logistikspezialisten und Projektentwicklern haben Ausländer 2013 vornehmlich über und in dadurch entstandene Anlegerplattformen investiert", so Weis.
Auf Käuferseite wurde - wie im vergangenen Jahr auch - durch die Asset/Fonds Manager das meiste Kapital eingesetzt (610 Mio. Euro, 27%). Zusammen mit drei weiteren Investorengruppen, allesamt mit einem Anteil in zweistelligem Prozentbereich, den Banken/Versicherungen/Pensionsfonds (13%), Immobilien AGs/REITs (12%) und den Spezialfonds (10%) erreichten sie 62% des gesamten Transaktionsvolumens. Das Käuferspektrum ist noch breiter als im Vorjahr, als die vier stärksten Gruppen für Dreiviertel verantwortlich zeichneten.
Als traditionell stärkste Verkäufer konnten Projektentwickler Neubauten in einer Größenordnung von rund 520 Mio. Euro (Anteil von 23% am Gesamtvolumen) veräußern. Mit einem Anteil von 19 % (ca. 420 Mio. Euro) folgen die Asset/Fonds Manager und die Corporates (18%, ca. 390 Mio. Euro).
Deutliche Erhöhung der Risikobereitschaft - Spitzenrenditen geben trotzdem weiter nach
Zwar bleiben Core-Investments, Top-Objekte also mit langfristigen Mietverträgen, das von den Investoren am meisten gesuchte Anlageprodukt. Mangels Produktverfügbarkeit wird auch abseits des Top-Segments investiert. 47% des Transaktionsvolumens floss 2013 in das Core+-Segment, nur 36% wurde im Core-Segment investiert. Dieses Verhältnis hat sich binnen eines Jahres umgekehrt: 2012 noch waren 55% für Core und 29% für Core+ zu verbuchen. "Alles in allem erwarten wir auch 2014 ein dynamisches Investmentjahr im Bereich der Logistik- und Industrieimmobilien. Das deutet sich bereits durch die sehr gut gefüllte Transaktionspipeline im ersten Quartal an. Das Transaktionsvolumen wird sich auch 2014 um die 2 Mrd. Euro - Marke einpendeln. Ob es diese Marke und auch das Vorjahr toppen wird, hängt von der sich andeutenden Bereitschaft der Anleger ab, bei Investments weiter ins Risiko zu gehen und Objekte außerhalb der Toplagen in ihren investiven Fokus zu stellen", so Weis.
Durch die nach wie vor hohe Nachfrage nach erstklassigen Logistikimmobilien hat sich die Netto-Anfangsrendite in den besten Lagen der BIG 7 in den vergangenen 12 Monaten weiter reduziert - durchschnittlich um 30 Basispunkte. Sie erreichte zum Jahresende in den Regionen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart im Schnitt 6,56 %. Die Spanne reicht von 6,35 % in Frankfurt, Hamburg und München bis 7,00 % in Berlin. "Der Druck auf die Spitzenrendite wird auch 2014 ein Thema bleiben", so Weis.
