31.01.2014 Betriebskostendeckelung statt Mietpreisbremse
Die so genannte Mietpreisbremse ist in NRW Chefsache, Ministerpräsidentin Kraft hat eine Liste der betroffenen Kommunen vorgelegt. Ihr Bauminister Groschek legt nun nach mit neuen Konzepten für die Wohnbauförderung mit Zinsen für Wohnungsbaukredite von 0 bis 0,5 Prozent. Doch so werden keine Anreize gesetzt, in den Metropolregionen neuen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, stellt der Vorsitzende des IVD West, Ralph Pass, klar. Zudem belegen neue Zahlen des IVD, dass ein Sanierungsstau droht.
Beispiel Ruhrgebiet: In den meisten Kommunen liegen die aktuellen Mieten bei mehr als 50 % der Wohnungstypen unter denen von vor zehn Jahren. Inflationsbereinigt würde sich dieser Mietrückgang noch drastischer darstellen. Zwar ist das Wohnen für Mieter auch im Ruhrgebiet in der letzten Zeit in einem schwer erträglichen Ausmaß teurer geworden. „Solche Mehrbelastungen sind aber einzig durch die gestiegenen Betriebskosten verursacht“, stellt dazu Ralph Pass für den Immobilienverband Deutschland, Region West, klar. Nicht zuletzt deutlich erhöhte Steuern und Gebühren sind vielfach Ursache der dramatischen Entwicklung. Es dränge sich der Eindruck auf, dass Kommunen sich zu Lasten der Mieter und selbst nutzenden Hauseigentümer sanieren, so Pass. Beispielsweise sind in Bochum in den letzten 15 Jahren allein die Gebühren für Abfall, Abwasser und Straßenreinigung um jeweils mehr als 50 % gestiegen. Die Preissprünge für Strom und Heizung tragen weiterhin zu der misslichen Entwicklung bei.
Während die Mietpreisbremse für die Politik bequem ohne Einsatz von öffentlichen Mitteln umsetzbar ist und auf dem Papier eine Alibifunktion hat, fehlt in der Politik offensichtlich der Wille, etwas gegen steigende Betriebskosten zu unternehmen“, merkt Pass an. Der IVD West fordert daher unter anderem mehr Wettbewerb bei der Entsorgung von privatem Hausmüll und eine finanzielle Entlastung der Kommunen durch Land und Bund mit dem Ziel, die Spirale von Grundsteuererhöhungen zu stoppen.
Auch wenn in weiten Teilen Nordrhein-Westfalens der Wohnungsmarkt entspannt ist, lässt sich nicht von der Hand weisen, dass in den Großstädten entlang der Rheinschiene sowie in Münster eine angespannte Situation entstanden ist. Vor allem in den Innenstädten ist erschwinglicher Mietwohnraum Mangelware – nicht zuletzt deshalb, weil von Politik und Verwaltungen über Jahre nicht genügend Flächen für Wohnbebauung ausgewiesen wurden und sich die öffentliche Hand in großem Rahmen von eigenen Wohnungsbeständen getrennt hat. Doch gerade hier wird die Einführung der Mietpreisbremse kontraproduktiv wirken. „Die Möglichkeit von Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren um fünf Prozent zu beschneiden, wird exakt einen Effekt haben: Potentielle Investoren werden abgeschreckt!“ Zudem weist Ralph Pass darauf hin, dass die angekündigte flächendeckende Regelung an der Realität vorbei gehe. So gebe es durchaus auch in Städten wie Köln und Bonn ein Angebot an Wohnungen mit bezahlbaren Mieten – aber eben eher in den peripheren Ortsteilen.
Aufgrund einer Mietpreisbremse würden zudem die Renovierungen und Sanierungen nach einem Mieterauszug stark zurückgehen. Werden aktuell 39,3 Prozent der Wohnungen nach Auszug des Mieters renoviert, würde der Anteil nach Einführung der Mietpreisbremse nur noch bei rund 20 Prozent liegen. Dies geht aus einer aktuellen Befragung des IVD Bundesverbands unter 1.873 Immobilienexperten hervor. Zudem werde im Moment etwa jede fünfte Wohnung bei einem Mieterwechsel modernisiert beziehungsweise saniert. Nach Einführung der Mietenregulierung würde der Anteil auf 12,8 Prozent zurückgehen.
"Diese Zahlen verdeutlichen, dass eine Mietpreisbremse vorrangig Mietern schaden wird", kommentiert Pass. Denn auch dringend benötigte Schönheitsreparaturen zum Wiederherstellen des Wohnwerts wie das Streichen der Wände und Decken könnten künftig vermehrt wegfallen. Die Kosten dafür würden dann bei den neuen Mietern anfallen, die nicht nur viel Zeit, sondern auch Geld in das Herrichten ihrer eigentlich neuen Wohnung investieren müssten. Die geplante NRW-Mietpreispreisbremse konterkariere die ehrgeizigen Herausforderungen für einen zukunftsgerechten energetischen und altersgerechten Wohnungsbau, so Pass.
Beispiel Ruhrgebiet: In den meisten Kommunen liegen die aktuellen Mieten bei mehr als 50 % der Wohnungstypen unter denen von vor zehn Jahren. Inflationsbereinigt würde sich dieser Mietrückgang noch drastischer darstellen. Zwar ist das Wohnen für Mieter auch im Ruhrgebiet in der letzten Zeit in einem schwer erträglichen Ausmaß teurer geworden. „Solche Mehrbelastungen sind aber einzig durch die gestiegenen Betriebskosten verursacht“, stellt dazu Ralph Pass für den Immobilienverband Deutschland, Region West, klar. Nicht zuletzt deutlich erhöhte Steuern und Gebühren sind vielfach Ursache der dramatischen Entwicklung. Es dränge sich der Eindruck auf, dass Kommunen sich zu Lasten der Mieter und selbst nutzenden Hauseigentümer sanieren, so Pass. Beispielsweise sind in Bochum in den letzten 15 Jahren allein die Gebühren für Abfall, Abwasser und Straßenreinigung um jeweils mehr als 50 % gestiegen. Die Preissprünge für Strom und Heizung tragen weiterhin zu der misslichen Entwicklung bei.
Während die Mietpreisbremse für die Politik bequem ohne Einsatz von öffentlichen Mitteln umsetzbar ist und auf dem Papier eine Alibifunktion hat, fehlt in der Politik offensichtlich der Wille, etwas gegen steigende Betriebskosten zu unternehmen“, merkt Pass an. Der IVD West fordert daher unter anderem mehr Wettbewerb bei der Entsorgung von privatem Hausmüll und eine finanzielle Entlastung der Kommunen durch Land und Bund mit dem Ziel, die Spirale von Grundsteuererhöhungen zu stoppen.
Auch wenn in weiten Teilen Nordrhein-Westfalens der Wohnungsmarkt entspannt ist, lässt sich nicht von der Hand weisen, dass in den Großstädten entlang der Rheinschiene sowie in Münster eine angespannte Situation entstanden ist. Vor allem in den Innenstädten ist erschwinglicher Mietwohnraum Mangelware – nicht zuletzt deshalb, weil von Politik und Verwaltungen über Jahre nicht genügend Flächen für Wohnbebauung ausgewiesen wurden und sich die öffentliche Hand in großem Rahmen von eigenen Wohnungsbeständen getrennt hat. Doch gerade hier wird die Einführung der Mietpreisbremse kontraproduktiv wirken. „Die Möglichkeit von Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren um fünf Prozent zu beschneiden, wird exakt einen Effekt haben: Potentielle Investoren werden abgeschreckt!“ Zudem weist Ralph Pass darauf hin, dass die angekündigte flächendeckende Regelung an der Realität vorbei gehe. So gebe es durchaus auch in Städten wie Köln und Bonn ein Angebot an Wohnungen mit bezahlbaren Mieten – aber eben eher in den peripheren Ortsteilen.
Aufgrund einer Mietpreisbremse würden zudem die Renovierungen und Sanierungen nach einem Mieterauszug stark zurückgehen. Werden aktuell 39,3 Prozent der Wohnungen nach Auszug des Mieters renoviert, würde der Anteil nach Einführung der Mietpreisbremse nur noch bei rund 20 Prozent liegen. Dies geht aus einer aktuellen Befragung des IVD Bundesverbands unter 1.873 Immobilienexperten hervor. Zudem werde im Moment etwa jede fünfte Wohnung bei einem Mieterwechsel modernisiert beziehungsweise saniert. Nach Einführung der Mietenregulierung würde der Anteil auf 12,8 Prozent zurückgehen.
"Diese Zahlen verdeutlichen, dass eine Mietpreisbremse vorrangig Mietern schaden wird", kommentiert Pass. Denn auch dringend benötigte Schönheitsreparaturen zum Wiederherstellen des Wohnwerts wie das Streichen der Wände und Decken könnten künftig vermehrt wegfallen. Die Kosten dafür würden dann bei den neuen Mietern anfallen, die nicht nur viel Zeit, sondern auch Geld in das Herrichten ihrer eigentlich neuen Wohnung investieren müssten. Die geplante NRW-Mietpreispreisbremse konterkariere die ehrgeizigen Herausforderungen für einen zukunftsgerechten energetischen und altersgerechten Wohnungsbau, so Pass.