30.01.2014 DIP analysiert dynamischen Markt für Einzelhandelsflächen in Deutschland
Nach Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner sorgten 2013 u.a. die positive Einkommensentwicklung der deutschen Privathaushalte bei gleichzeitig niedrigster Sparquote seit 2002 mit nur 9,9% und das sehr hohe Beschäftigungsniveau mit einer Arbeitslosenquote von unter 7% für insgesamt stabil-positive Rahmenbedingungen am deutschen Einzelhandelsmarkt.
Das spiegelt auch der bundesweite Einzelhandelsumsatz, der ungeachtet der Konjunkturabkühlung 2012/2013 im Berichtsjahr 2013 um nominell 1,2% gegenüber dem Vorjahr auf rd. EUR 434 Mrd. anstieg.
Vor diesem Hintergrund setzt sich das seit Jahren hohe Interesse von Investoren und Einzelhandelsmietern insbesondere an den Top-Lagen der deutschen Metropolen und Wachstumskerne fort. Entsprechend erhöhten sich 2013 die Spitzenmieten in den größten deutschen Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Frankfurt/Main, Köln, Düsseldorf und Stuttgart) binnen Jahresfrist um 2,6% auf durchschnittlich EUR 291,-/m² Verkaufsfläche. Die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den Top-Lagen der „Big Seven“ bewegen sich auf niedrigem Niveau zwischen 3,6% und 4,4%.
Steigendes Spitzenmietniveau in Top-Lagen
• Die Nachfrage nach Verkaufsflächen verlagerte sich nach Analysen von DIP in den letzten Jahren verstärkt in die Innenstädte. Am stärksten profitieren etablierte, hochfrequente 1A- Lagen von den gezielten Ansiedlungen expandierender Filialisten und neu auf den deutschen Markt drängenden ausländischen Ketten.
• Das betrifft vor allem die hochfrequentierten Hauptgeschäftslagen in den größeren deutschen Städten bzw. Ballungszentren wie Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Köln, Düsseldorf und Stuttgart. So erhöhten sich in den letzten zehn Jahren in den „Big Seven“ die realisierten Spitzenmieten für kleinteilige Ladengeschäfte von im Mittel EUR 190,-/m2 Verkaufsfläche (2004) um 53% auf aktuell EUR 291,-/m2.
• Auch in den übrigen untersuchten DIP-Standorten (Bremen, Dresden, Hannover, Leipzig, Magdeburg, Nürnberg, Rostock) sind die Einzelhandelsspitzenmieten insgesamt gestiegen. Hier fällt die Steigerungsrate im genannten Zeitraum (2004 bis 2013) mit 32% allerdings moderater aus. Zudem liegt die hier im Mittel erzielte Spitzenmiete mit EUR 121,-/m2 rd. 58% unter dem Mittelwert der „Big Seven“.
München unverändert teuerster Einzelhandelsstandort Deutschlands
• Teuerster deutscher Einzelhandelsstandort ist nach Analysen von DIP weiterhin München: Hier legte die Spitzenmiete binnen Jahresfrist nochmals deutlich um rd. 6% auf EUR 370,-/m² zu (2012: EUR 350,-/m²).
• Dahinter folgen Frankfurt (EUR 310,-/m²; +3%) und Stuttgart mit unverändert EUR 300,-/m² sowie der „Viertplatzierte“ Hamburg mit konstant EUR 280,-/m².
• In Berlin stieg die Spitzenmiete um markante 8% auf nunmehr EUR 270,-/m². Die Bundeshauptstadt „überholt“ damit Düsseldorf, wo sich das Spitzenmietniveau stabil auf EUR 260,-/m² stellt. Geringfügig günstiger ist Köln mit EUR 250,-/m² (+6%).
• In den übrigen untersuchten DIP-Standorten erhöhte sich lediglich in Nürnberg die Spitzenmiete von EUR 125,-/m² auf aktuell EUR 130,-/m², während sie in Bremen (EUR 150,-/m²), Dresden (EUR 110,-/m²), Hannover (EUR 190,-/m²), Leipzig (EUR 140,-/m²), Magdeburg (EUR 55,-/m) und Rostock (EUR 70,-/m²) stabil blieb.
Perspektiven am deutschen Einzelhandelsmarkt
• Auch für 2014 sind die Perspektiven gut: Schwächte sich das BIP-Wachstum 2013 in Deutschland auf 0,4% ab (2012: 0,7%), geht die aktuelle Prognose der Bundesregierung für 2014 von einem Wirtschaftswachstum von etwa 1,8% aus. Damit bleibt Deutschland Motor der europäischen Wirtschaftsentwicklung und der wichtigste Einzelhandelsmarkt in Europa.
• Die Fokussierung der Flächennachfrage auf Einzelhandels-Spitzenlagen insbesondere durch überaus liquide Finanzinvestoren und ihre ausnahmslos Top-Label führenden Beteiligungsunternehmen stimuliert in entsprechend favorisierten Standorten weiterhin einen Anstieg bzw. zumindest die Stabilisierung des Spitzenmietniveaus, insbesondere angesichts des nicht beliebig erweiterbaren Angebots nachfragegerechter Einzelhandelsflächen in den 1-A-Lagen.
• Das hohe Vertrauen in den deutschen Immobilienmarkt und das gezielte Investment in „Betongold“ setzt sich angesichts anhaltender Niedrigzinsphase und noch immer nicht überwundener Finanz- und Eurokrise auch 2014 fort. Die Immobilienquoten bleiben bei marktführenden nationalen und internationalen Versicherungen, Staatsfonds, Pensionskassen etc. weiterhin hoch bzw. nehmen tendenziell noch zu. Zu den gefragtesten Anlageimmobilien zählen dabei nach Analysen von DIP Geschäftshäuser in den Top-Lagen der deutschen Metropolen: Hochwertige Retailimmobilien in Top-Lagen stellen aufgrund ihres stabilen Cash Flows eine vergleichsweise sichere und darüber hinaus wertzuwachsaffine Anlageklasse dar, die vor allem in turbulenten Zeiten vor dem Hintergrund niedriger Habenzinsen und eines hohen Sicherheitsbedürfnisses sehr nachgefragt ist. Dieser Trend setzt sich nach den umfassenden Analysen von DIP auch 2014 weiter fort.
• Entsprechend bewegt sich die Spanne der Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den Top-Lagen der „Big Seven“ nach Analysen von DIP zwischen 3,6% in München und 4,4% jeweils in Berlin, Hamburg und Köln. Für 2014 erwartet DIP aufgrund der ungebrochenen Attraktivität dieser Asset-Klasse bei gleichzeitig geringem Angebot eine weitere Seitwärtsbewegung der Spitzenrenditen auf niedrigem Niveau.
Das spiegelt auch der bundesweite Einzelhandelsumsatz, der ungeachtet der Konjunkturabkühlung 2012/2013 im Berichtsjahr 2013 um nominell 1,2% gegenüber dem Vorjahr auf rd. EUR 434 Mrd. anstieg.
Vor diesem Hintergrund setzt sich das seit Jahren hohe Interesse von Investoren und Einzelhandelsmietern insbesondere an den Top-Lagen der deutschen Metropolen und Wachstumskerne fort. Entsprechend erhöhten sich 2013 die Spitzenmieten in den größten deutschen Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Frankfurt/Main, Köln, Düsseldorf und Stuttgart) binnen Jahresfrist um 2,6% auf durchschnittlich EUR 291,-/m² Verkaufsfläche. Die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den Top-Lagen der „Big Seven“ bewegen sich auf niedrigem Niveau zwischen 3,6% und 4,4%.
Steigendes Spitzenmietniveau in Top-Lagen
• Die Nachfrage nach Verkaufsflächen verlagerte sich nach Analysen von DIP in den letzten Jahren verstärkt in die Innenstädte. Am stärksten profitieren etablierte, hochfrequente 1A- Lagen von den gezielten Ansiedlungen expandierender Filialisten und neu auf den deutschen Markt drängenden ausländischen Ketten.
• Das betrifft vor allem die hochfrequentierten Hauptgeschäftslagen in den größeren deutschen Städten bzw. Ballungszentren wie Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Köln, Düsseldorf und Stuttgart. So erhöhten sich in den letzten zehn Jahren in den „Big Seven“ die realisierten Spitzenmieten für kleinteilige Ladengeschäfte von im Mittel EUR 190,-/m2 Verkaufsfläche (2004) um 53% auf aktuell EUR 291,-/m2.
• Auch in den übrigen untersuchten DIP-Standorten (Bremen, Dresden, Hannover, Leipzig, Magdeburg, Nürnberg, Rostock) sind die Einzelhandelsspitzenmieten insgesamt gestiegen. Hier fällt die Steigerungsrate im genannten Zeitraum (2004 bis 2013) mit 32% allerdings moderater aus. Zudem liegt die hier im Mittel erzielte Spitzenmiete mit EUR 121,-/m2 rd. 58% unter dem Mittelwert der „Big Seven“.
München unverändert teuerster Einzelhandelsstandort Deutschlands
• Teuerster deutscher Einzelhandelsstandort ist nach Analysen von DIP weiterhin München: Hier legte die Spitzenmiete binnen Jahresfrist nochmals deutlich um rd. 6% auf EUR 370,-/m² zu (2012: EUR 350,-/m²).
• Dahinter folgen Frankfurt (EUR 310,-/m²; +3%) und Stuttgart mit unverändert EUR 300,-/m² sowie der „Viertplatzierte“ Hamburg mit konstant EUR 280,-/m².
• In Berlin stieg die Spitzenmiete um markante 8% auf nunmehr EUR 270,-/m². Die Bundeshauptstadt „überholt“ damit Düsseldorf, wo sich das Spitzenmietniveau stabil auf EUR 260,-/m² stellt. Geringfügig günstiger ist Köln mit EUR 250,-/m² (+6%).
• In den übrigen untersuchten DIP-Standorten erhöhte sich lediglich in Nürnberg die Spitzenmiete von EUR 125,-/m² auf aktuell EUR 130,-/m², während sie in Bremen (EUR 150,-/m²), Dresden (EUR 110,-/m²), Hannover (EUR 190,-/m²), Leipzig (EUR 140,-/m²), Magdeburg (EUR 55,-/m) und Rostock (EUR 70,-/m²) stabil blieb.
Perspektiven am deutschen Einzelhandelsmarkt
• Auch für 2014 sind die Perspektiven gut: Schwächte sich das BIP-Wachstum 2013 in Deutschland auf 0,4% ab (2012: 0,7%), geht die aktuelle Prognose der Bundesregierung für 2014 von einem Wirtschaftswachstum von etwa 1,8% aus. Damit bleibt Deutschland Motor der europäischen Wirtschaftsentwicklung und der wichtigste Einzelhandelsmarkt in Europa.
• Die Fokussierung der Flächennachfrage auf Einzelhandels-Spitzenlagen insbesondere durch überaus liquide Finanzinvestoren und ihre ausnahmslos Top-Label führenden Beteiligungsunternehmen stimuliert in entsprechend favorisierten Standorten weiterhin einen Anstieg bzw. zumindest die Stabilisierung des Spitzenmietniveaus, insbesondere angesichts des nicht beliebig erweiterbaren Angebots nachfragegerechter Einzelhandelsflächen in den 1-A-Lagen.
• Das hohe Vertrauen in den deutschen Immobilienmarkt und das gezielte Investment in „Betongold“ setzt sich angesichts anhaltender Niedrigzinsphase und noch immer nicht überwundener Finanz- und Eurokrise auch 2014 fort. Die Immobilienquoten bleiben bei marktführenden nationalen und internationalen Versicherungen, Staatsfonds, Pensionskassen etc. weiterhin hoch bzw. nehmen tendenziell noch zu. Zu den gefragtesten Anlageimmobilien zählen dabei nach Analysen von DIP Geschäftshäuser in den Top-Lagen der deutschen Metropolen: Hochwertige Retailimmobilien in Top-Lagen stellen aufgrund ihres stabilen Cash Flows eine vergleichsweise sichere und darüber hinaus wertzuwachsaffine Anlageklasse dar, die vor allem in turbulenten Zeiten vor dem Hintergrund niedriger Habenzinsen und eines hohen Sicherheitsbedürfnisses sehr nachgefragt ist. Dieser Trend setzt sich nach den umfassenden Analysen von DIP auch 2014 weiter fort.
• Entsprechend bewegt sich die Spanne der Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den Top-Lagen der „Big Seven“ nach Analysen von DIP zwischen 3,6% in München und 4,4% jeweils in Berlin, Hamburg und Köln. Für 2014 erwartet DIP aufgrund der ungebrochenen Attraktivität dieser Asset-Klasse bei gleichzeitig geringem Angebot eine weitere Seitwärtsbewegung der Spitzenrenditen auf niedrigem Niveau.
