28.01.2014 COMFORT erwartet ungebrochenen Boom bei Handelsimmobilien
Das auf Einzelhandelsimmobilien in Toplagen spezialisierte Makler- und Beratungsunternehmen COMFORT prognostiziert ein performantes Jahr für Handelsimmobilien. Diese Assetklasse war im letzten Jahr von vielen kleinen und mittleren Transaktionen in allen Regionen geprägt - auch jenseits der Metropolen. Es gab nur wenige großvolumige Transaktionen und die Kaufpreise erreichten nie dagewe¬sene Multiplikatoren.
Mit positiven Kaufkraft- und Zentralitätskennziffern, wirtschaftlich starken und bevölkerungsrei¬chen Einzugsgebieten sowie nachhaltigem Mieterpotenzial rücken auch Großstädte jenseits der Metropolen in den Investorenfokus. Die Folge ist, dass auch dort die Anfangsrenditen fallen. Nicht nur in Köln, wo im vergangenen Jahr mit 3,5% p.a. die historisch niedrigste Rendite bei Handelsimmobilien erreicht wurde, sondern auch in Städten wie Bonn, Erlangen, Freiburg, Heidelberg oder Leipzig lagen die Gebote im vergangenen Jahr deutlich über den Angeboten der Vorjahre. Hier haben sich die Spitzenrenditen in den Bereich von 4,5 - 5,5% p.a. verringert. Dies stellt aber für viele Anleger im Vergleich zum Festgeld gepaart mit den günstigen Darlehnszinsen nachwievor eine rentable Anlage dar. Niedriger Zins, hoher Anlage-druck sowie knappes Angebot führen zwangsläufig zu steigenden Preisen und der Akzeptanz von Minimal¬renditen. Der Markt für Handelsimmobilien ist in den Toplagen nahezu „leergekauft“.
Die historisch niedrigen Zinsen der EZB zeigen Wirkung. Eine nie gekannte Menge an inländischem sowie internationalem Kapital sucht nach möglichst sicherer Anlage, wofür traditionell Geschäftshäuser in den besten Innenstadtlagen stehen. Gleichzeitig halten sich vor allem private Immobilieneigner wegen der mangelnden Anlagealternative mit Verkäufen zurück und verknappen das Angebot.
„Der Engpass beim Angebot dieser begehrten Immobilien lässt erwarten, dass das Transaktionsvolumen im begonnen Jahr gegenüber dem Vorjahr bestenfalls gleichbleibend verläuft“, so Jürgen Kreutz, Head of COMFORT-Investment. Trotz der rekordgleich hohen Preisakzeptanz ist eine Blasenbildung für Kreutz „nicht erkennbar“. Einerseits, da die meisten Investoren ganz ohne oder mit nur geringer Fremdkapitalbin¬dung ankaufen, andererseits da der deutsche Markt im internationalen Vergleich trotz Höchstpreisen immer noch als unterbewertet gilt. So sind beispielsweise Spitzenfaktoren in Höhe von bis zur 35-fachen Jahresmiete in Deutschlands teuerster Einzelhandelsmetropole München in Zürich allenfalls für B-Lagen geeignet. „In der dortigen Bahnhofstraße spitzt ein Verkäufer frühestens ab einem Gebot von 35-fach aufwärts die Ohren, von anderen europäischen Metropolen ganz zu schweigen“, erläutert der Schweizer COMFORT-Geschäftsführer Holger Schiekiera.
Mit positiven Kaufkraft- und Zentralitätskennziffern, wirtschaftlich starken und bevölkerungsrei¬chen Einzugsgebieten sowie nachhaltigem Mieterpotenzial rücken auch Großstädte jenseits der Metropolen in den Investorenfokus. Die Folge ist, dass auch dort die Anfangsrenditen fallen. Nicht nur in Köln, wo im vergangenen Jahr mit 3,5% p.a. die historisch niedrigste Rendite bei Handelsimmobilien erreicht wurde, sondern auch in Städten wie Bonn, Erlangen, Freiburg, Heidelberg oder Leipzig lagen die Gebote im vergangenen Jahr deutlich über den Angeboten der Vorjahre. Hier haben sich die Spitzenrenditen in den Bereich von 4,5 - 5,5% p.a. verringert. Dies stellt aber für viele Anleger im Vergleich zum Festgeld gepaart mit den günstigen Darlehnszinsen nachwievor eine rentable Anlage dar. Niedriger Zins, hoher Anlage-druck sowie knappes Angebot führen zwangsläufig zu steigenden Preisen und der Akzeptanz von Minimal¬renditen. Der Markt für Handelsimmobilien ist in den Toplagen nahezu „leergekauft“.
Die historisch niedrigen Zinsen der EZB zeigen Wirkung. Eine nie gekannte Menge an inländischem sowie internationalem Kapital sucht nach möglichst sicherer Anlage, wofür traditionell Geschäftshäuser in den besten Innenstadtlagen stehen. Gleichzeitig halten sich vor allem private Immobilieneigner wegen der mangelnden Anlagealternative mit Verkäufen zurück und verknappen das Angebot.
„Der Engpass beim Angebot dieser begehrten Immobilien lässt erwarten, dass das Transaktionsvolumen im begonnen Jahr gegenüber dem Vorjahr bestenfalls gleichbleibend verläuft“, so Jürgen Kreutz, Head of COMFORT-Investment. Trotz der rekordgleich hohen Preisakzeptanz ist eine Blasenbildung für Kreutz „nicht erkennbar“. Einerseits, da die meisten Investoren ganz ohne oder mit nur geringer Fremdkapitalbin¬dung ankaufen, andererseits da der deutsche Markt im internationalen Vergleich trotz Höchstpreisen immer noch als unterbewertet gilt. So sind beispielsweise Spitzenfaktoren in Höhe von bis zur 35-fachen Jahresmiete in Deutschlands teuerster Einzelhandelsmetropole München in Zürich allenfalls für B-Lagen geeignet. „In der dortigen Bahnhofstraße spitzt ein Verkäufer frühestens ab einem Gebot von 35-fach aufwärts die Ohren, von anderen europäischen Metropolen ganz zu schweigen“, erläutert der Schweizer COMFORT-Geschäftsführer Holger Schiekiera.
