27.01.2014 Zweitbester Flächenumsatz der letzten zehn Jahre in Frankfurt
Der Frankfurter Logistik- und Lagerflächenmarkt blickt auf ein sehr erfreuliches Jahr 2013 zurück. Im Großraum wurde insgesamt ein Flächenumsatz von 470.000 m² registriert - ein Anstieg von knapp 9 % gegenüber dem bereits sehr guten Vorjahresergebnis. Das ergibt der Logistikmarkt-Report 2014, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Anfang März veröffentlichen wird.
Gleichzeitig ist dies das zweitbeste Resultat der letzten zehn Jahre, sodass es nicht verwundert, dass auch der langjährige Durchschnitt deutlich übertroffen wurde (+44 %). „Mit dem erzielten Umsatz hat sich Frankfurt 2013 an die Spitze aller großen deutschen Logistikstandorte gesetzt und den seit 2011 zu beobachtenden Aufwärtstrend eindrucksvoll bestätigt“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Verantwortlich für das gute Ergebnis sind einerseits eine ganze Reihe von Großabschlüssen, die häufig als Vorvermietungen in Projektentwicklungen stattgefunden haben, andererseits aber auch ein hoher Anteil von Eigennutzer-Deals. Bemerkenswert ist dieses Resultat vor allem, wenn man das doch eher schwache konjunkturelle Umfeld berücksichtigt, das auch der Logistikbranche etwas zugesetzt hat.“
Ein großer Anteil von Abschlüssen, gut 35 %, entfiel auf Großverträge über 20.000 m². Rechnet man noch die Klasse von 12.000 bis 20.000 m², die auf 20,5 % kommt, hinzu, zeigt sich, dass mehr als die Hälfte des Umsatzes mit großen Flächen realisiert wurde. Die Größenklasse zwischen 8.000 und 12.000 m² trägt weitere knapp 13 % zum Ergebnis bei. Allerdings war auch im eher kleinteiligen Marktsegment die Nachfrage lebhaft. Mehr als 26 % des Flächenumsatzes resultierten aus Verträgen, die für Objekte unter 5.000 m² abgeschlossen wurden.
Bezogen auf die Branchenverteilung zeigen sich keine gravierenden Veränderungen. Die bereits im letzten Jahr führenden Logistikdienstleister konnten ihren Vorsprung noch ausbauen und kommen auf einen Umsatzanteil von fast 48 %. Handelsunternehmen mussten relativ betrachtet leichte Umsatzeinbußen hinnehmen, sichern sich aber mit einem Drittel des Ergebnisses souverän den zweiten Platz. Vervollständigt wird das Spitzentrio von Industrieunternehmen, die für gut 16% des Resultats verantwortlich sind. Alle übrigen Branchengruppen spielen nahezu keine Rolle.
Auch der Trend zu modernen Logistikflächen hat sich weiter fortgesetzt. Fast drei Viertel des Flächenumsatzes entfallen auf qualitativ hochwertige Objekte. Nahezu in der Bedeutungslosigkeit versunken sind dagegen ältere Bestandsobjekte mit einfacher Ausstattung, die nur noch mit rund 3 % am Ergebnis beteiligt waren. Knapp ein Viertel tragen darüber hinaus durchschnittliche Flächenqualitäten zum Umsatz bei.
Angebot unverändert, Spitzenmiete bleibt stabil
An der grundsätzlichen Angebotssituation hat sich nichts geändert. Nach wie vor herrscht ein Mangel an kurzfristig verfügbaren, modernen Logistikflächen in einer Größenordnung von mehreren tausend Quadratmetern. Für Nutzer, die Anmietungen frühzeitig planen, besteht dagegen die Möglichkeit, sich ihre Flächen passgenau von Projektentwicklern errichten zu lassen. Allerdings zeichnet sich ab, dass es immer schwieriger wird, entsprechend große Grundstücke für Neubauvorhaben zu finden - insbesondere in einer Preisklasse, die eine wirtschaftliche Entwicklung für Logistiknutzungen zulässt. Dagegen können Mieter, die kurzfristig größere Flächen benötigen, häufig nur Lösungen finden, indem sie erhebliche Zugeständnisse bei Qualität oder Lage der Objekte in Kauf nehmen.
An der Mietpreissituation hat sich im Laufe des Jahres 2013 nichts geändert. Verantwortlich hierfür ist auch die Tatsache, dass sich der Frankfurter Markt im bundesweiten Vergleich bereits im oberen Feld bewegt. Die Spitzenmiete liegt unverändert bei 6,20 €/m². Erzielt werden kann die Top-Miete aber nur in einem eng begrenzten Standortbereich im Umfeld des Frankfurter Flughafens. Bei den realisierten Durchschnittsmieten hält der leichte Aufwärtstrend dagegen an, wofür in erster Linie aber die immer stärkere Konzentration auf moderne, hochwertige Flächen verantwortlich ist. Vertragsabschlüsse in den unteren Mietpreisklassen kommen dagegen immer seltener vor.
Perspektiven für 2014
Grundsätzlich spricht vieles dafür, dass der Frankfurter Logistik- und Lagerflächenmarkt den positiven Trend der letzten Jahre auch 2014 fortsetzen kann. Vor allem die prognostizierte spürbare Konjunkturerholung wird sich positiv auf den Logistikmarkt auswirken. „Gerade die expansive Tendenz der Handelsunternehmen im Zusammenhang mit einem verbesserten gesamtwirtschaftlichen Umfeld und steigenden Reallöhnen wird vermutlich zusätzliche Nachfrage in nicht unerheblichem Maße auslösen. Aber auch die Chance auf eine Ausweitung der globalen Handelsaktivitäten dürfte vor allem der Nachfrage im Umfeld des Frankfurter Flughafens zu Gute kommen. Vor diesem Hintergrund sollte auch im laufenden Jahr ein Flächenumsatz erzielt werden können, der deutlich über dem langjährigen Durchschnitt liegt. Allerdings wird das Angebot weiterhin nicht ausreichen, um alle Anfragen zu erfüllen. Somit ist auch nicht auszuschließen, dass die Durchschnittsmieten noch etwas anziehen könnten“, so Hans-Jürgen Hoffmann.
Gleichzeitig ist dies das zweitbeste Resultat der letzten zehn Jahre, sodass es nicht verwundert, dass auch der langjährige Durchschnitt deutlich übertroffen wurde (+44 %). „Mit dem erzielten Umsatz hat sich Frankfurt 2013 an die Spitze aller großen deutschen Logistikstandorte gesetzt und den seit 2011 zu beobachtenden Aufwärtstrend eindrucksvoll bestätigt“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Verantwortlich für das gute Ergebnis sind einerseits eine ganze Reihe von Großabschlüssen, die häufig als Vorvermietungen in Projektentwicklungen stattgefunden haben, andererseits aber auch ein hoher Anteil von Eigennutzer-Deals. Bemerkenswert ist dieses Resultat vor allem, wenn man das doch eher schwache konjunkturelle Umfeld berücksichtigt, das auch der Logistikbranche etwas zugesetzt hat.“
Ein großer Anteil von Abschlüssen, gut 35 %, entfiel auf Großverträge über 20.000 m². Rechnet man noch die Klasse von 12.000 bis 20.000 m², die auf 20,5 % kommt, hinzu, zeigt sich, dass mehr als die Hälfte des Umsatzes mit großen Flächen realisiert wurde. Die Größenklasse zwischen 8.000 und 12.000 m² trägt weitere knapp 13 % zum Ergebnis bei. Allerdings war auch im eher kleinteiligen Marktsegment die Nachfrage lebhaft. Mehr als 26 % des Flächenumsatzes resultierten aus Verträgen, die für Objekte unter 5.000 m² abgeschlossen wurden.
Bezogen auf die Branchenverteilung zeigen sich keine gravierenden Veränderungen. Die bereits im letzten Jahr führenden Logistikdienstleister konnten ihren Vorsprung noch ausbauen und kommen auf einen Umsatzanteil von fast 48 %. Handelsunternehmen mussten relativ betrachtet leichte Umsatzeinbußen hinnehmen, sichern sich aber mit einem Drittel des Ergebnisses souverän den zweiten Platz. Vervollständigt wird das Spitzentrio von Industrieunternehmen, die für gut 16% des Resultats verantwortlich sind. Alle übrigen Branchengruppen spielen nahezu keine Rolle.
Auch der Trend zu modernen Logistikflächen hat sich weiter fortgesetzt. Fast drei Viertel des Flächenumsatzes entfallen auf qualitativ hochwertige Objekte. Nahezu in der Bedeutungslosigkeit versunken sind dagegen ältere Bestandsobjekte mit einfacher Ausstattung, die nur noch mit rund 3 % am Ergebnis beteiligt waren. Knapp ein Viertel tragen darüber hinaus durchschnittliche Flächenqualitäten zum Umsatz bei.
Angebot unverändert, Spitzenmiete bleibt stabil
An der grundsätzlichen Angebotssituation hat sich nichts geändert. Nach wie vor herrscht ein Mangel an kurzfristig verfügbaren, modernen Logistikflächen in einer Größenordnung von mehreren tausend Quadratmetern. Für Nutzer, die Anmietungen frühzeitig planen, besteht dagegen die Möglichkeit, sich ihre Flächen passgenau von Projektentwicklern errichten zu lassen. Allerdings zeichnet sich ab, dass es immer schwieriger wird, entsprechend große Grundstücke für Neubauvorhaben zu finden - insbesondere in einer Preisklasse, die eine wirtschaftliche Entwicklung für Logistiknutzungen zulässt. Dagegen können Mieter, die kurzfristig größere Flächen benötigen, häufig nur Lösungen finden, indem sie erhebliche Zugeständnisse bei Qualität oder Lage der Objekte in Kauf nehmen.
An der Mietpreissituation hat sich im Laufe des Jahres 2013 nichts geändert. Verantwortlich hierfür ist auch die Tatsache, dass sich der Frankfurter Markt im bundesweiten Vergleich bereits im oberen Feld bewegt. Die Spitzenmiete liegt unverändert bei 6,20 €/m². Erzielt werden kann die Top-Miete aber nur in einem eng begrenzten Standortbereich im Umfeld des Frankfurter Flughafens. Bei den realisierten Durchschnittsmieten hält der leichte Aufwärtstrend dagegen an, wofür in erster Linie aber die immer stärkere Konzentration auf moderne, hochwertige Flächen verantwortlich ist. Vertragsabschlüsse in den unteren Mietpreisklassen kommen dagegen immer seltener vor.
Perspektiven für 2014
Grundsätzlich spricht vieles dafür, dass der Frankfurter Logistik- und Lagerflächenmarkt den positiven Trend der letzten Jahre auch 2014 fortsetzen kann. Vor allem die prognostizierte spürbare Konjunkturerholung wird sich positiv auf den Logistikmarkt auswirken. „Gerade die expansive Tendenz der Handelsunternehmen im Zusammenhang mit einem verbesserten gesamtwirtschaftlichen Umfeld und steigenden Reallöhnen wird vermutlich zusätzliche Nachfrage in nicht unerheblichem Maße auslösen. Aber auch die Chance auf eine Ausweitung der globalen Handelsaktivitäten dürfte vor allem der Nachfrage im Umfeld des Frankfurter Flughafens zu Gute kommen. Vor diesem Hintergrund sollte auch im laufenden Jahr ein Flächenumsatz erzielt werden können, der deutlich über dem langjährigen Durchschnitt liegt. Allerdings wird das Angebot weiterhin nicht ausreichen, um alle Anfragen zu erfüllen. Somit ist auch nicht auszuschließen, dass die Durchschnittsmieten noch etwas anziehen könnten“, so Hans-Jürgen Hoffmann.
