24.01.2014 Preisanstiege in Düsseldorf gestoppt, in der Region teilweise nicht
In den Toplagen der Landeshauptstadt ist bei Immobilienpreisen und Wohnungsmieten ein Ende der Fahnenstange erreicht. Die Kosten für freistehende Einfamilienhäuser in guten Lagen stiegen nur noch um ein Prozent (von 690.000 auf 695.000 Euro). Dies geht aus dem neuen Preisspiegel 2014 des Ring Deutscher Makler (RDM), Bezirksverband Düsseldorf, hervor.
Bei Eigentumswohnungen blieben die Preise in Gebrauchtimmobilien in guten und sehr guten Lagen mit 3.500 beziehungsweise 4.500 Euro pro Quadratmeter konstant. Die Wohnungskaltmieten sanken in guten Lagen von 12,50 auf 11 Euro (-12%) pro Quadratmeter Wohnfläche, in sehr guten von 15,50 auf 15 Euro (-3%). Im Neubau-Erstbezug sanken sie in Toplagen von 18,50 auf 17 Euro (-8%).
RDM-Vorsitzender Jörg Schnorrenberger führt dafür drei Gründe ins Feld: „In den zurückliegenden Monaten wurden viele Premiumwohnungen fertiggestellt, zudem ist in diesem Segment die Zahl der Käufer und Mieter überschaubar. Dies führte zu einem Nachfragerückgang. Zweitens sind die Banken nicht bereit, jeden aufgerufenen Immobilienpreis zu finanzieren und drittens scheinen viele Menschen bei stagnierenden Gehältern nicht länger bereit zu sein, immer höhere Wohnkosten zu tragen.“ Im letzten Untersuchungszeitraum 2012 bis 2013 kletterten die Kaltmieten – je nach Lage und Ausstattung – noch zwischen sieben und 15 Prozent.
Düsseldorf ist mit dieser Entwicklung nicht alleine. Auch in anderen Großstädten mit Bevölkerungswachstum wie in Hamburg, Köln, Frankfurt am Main und München sind die Angebotsmieten in den zurückliegenden Monaten gesunken. Dies geht aus einer Untersuchung des Immobilienportals Immobilienscout24.de von Herbst vergangenen Jahres hervor.
Damit gibt der Immobilienexperte aber nur in den Premiumsegmenten und nur in der Landeshauptstadt Entwarnung. In einfachen und mittelguten Lagen Düsseldorfs sowie in vielen Immobiliensegmenten im Umland sind weiterhin Preis- und Mietsteigerungen an der Tagesordnung.
„Ich denke aber, dass sich dies vor allem in Düsseldorf in den nächsten Monaten normalisieren wird. Denn in den ersten neun Monaten 2013 wurden in unserer Stadt Baugenehmigungen für 1.255 Wohnungen erteilt“, so der Düsseldorfer Makler. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit 522 Wohnungen ist dies eine Steigerung um 140 Prozent (Quelle: Statistikamt Information und Technik NRW). Viele davon werden in den nächsten Monaten gebaut und sorgen weiterhin für Entspannung auf dem Wohnungsmarkt. Auch in Krefeld (+39,6%) und Mönchengladbach (+84,6%) kletterte die Zahl der genehmigten Wohnungen im Vergleich zu 2012 stark. Moderate Erhöhungen gab es in den Kreisen Viersen und Kleve. Schätzungen des Statistischen Bundesamtes zufolge wurden 2013 bundesweit etwa 250.000 Wohnungen genehmigt. Seit 2007 – mit 175.000 Wohnungen – ging die Quote damit permanent nach oben.
Zudem zeigt in Düsseldorf das „Handlungskonzept für den Wohnungsmarkt“ erste Erfolge. Demnach muss jeder Bauherr von mehr als hundert Wohnungen 20 Prozent als öffentlich geförderten Mietwohnungsbau errichten und weitere 20 Prozent als preisgedämpften Neubau. Dabei soll die Kaltmiete 10 Euro nicht übersteigen. Für Eigentumswohnungen gilt eine Grenze von 2.500 Euro pro Quadratmeter.
Rechnet man die aktuell in der Projekt- beziehungsweise Bauphase befindlichen Vorhaben zusammen, so entstehen in den kommenden vier Jahren in der Rheinmetropole etwa 10.000 Wohnungen.
In einfachen Lagen Düsseldorfs weiterhin steigende Preise.
In einfachen und mittelguten Lagen kletterten in Düsseldorf die Eigenheimpreise moderat zwischen drei und sechs Prozent. Freistehende Einfamilienhäuser kosten im Wiederverkauf in mittelguten Lagen etwa 430.000 Euro (+3%), Reihenmittelhäuser circa 330.000 Euro (+3%). Eigentumswohnungen schlagen an diesen Standorten mit 2.100 Euro (+5%) zu Buche. Stabil blieben die Mieten in einfachen Lagen; sie liegen bei etwa 7,50 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche. Rückgänge gab es, wie oben genannt, in guten und sehr guten Lagen. Steigerungen waren lediglich im Neubau-Erstbezug an mittelguten Standorten feststellbar, von 11,50 Euro auf 12 Euro (+4%).
Preise und Mieten im Umland. In vielen Umlandgemeinden erhöhten sich die Kosten für freistehende Eigenheime sowie Reihenhäuser. Je nach Stadt und Lage zwischen ein und zehn Prozent. In Ratingen sind eigene vier Wände am teuersten. Für ein freistehendes, gebrauchtes Eigenheim in guter Lage müssen Käufer 475.000 Euro einrechnen (+1%), in Neuss 410.000 (+5%), in Mettmann 395.000 (+4%) und in Krefeld 340.000 (+3%). Reihenmittelhäuser in vergleichbarer Lage schlagen in Ratingen mit 325.000 Euro (+2%), in Viersen unverändert mit 210.000 und in Neuss mit 320.000 Euro (+10%) zu Buche. Auch bei den Kosten für Eigentumswohnungen dominieren Neuss und Ratingen mit 1.900 Euro pro Wohnquadratmeter den Markt. In Krefeld muss man 1.200 Euro einrechnen, in Mönchengladbach 1.300 Euro und in Viersen 1.400 Euro. Den größten Preisauftrieb gab es in sehr guten Lagen von Neuss: hier kletterten die Preise von 2.400 auf 2.700 Euro (+13%).
Wie bereits in den zurückliegenden Jahren, so fielen auch dieses Mal die Mietsteigerungen in der Region moderat aus. In vielen Städten blieben sie konstant. Bei Gebrauchtwohnungen gab es in mittelguten Lagen Ratingens die höchsten Steigerungen: von 7 auf 7,50 Euro (+7%). Für gut ausgestattete Gebrauchtwohnungen müssen Mieter in Krefeld und Mönchengladbach 6,50 Euro berappen, in Mettmann 7, in Neuss 8,50 und in Ratingen 9,50 Euro.
Von Rückgängen im Premiumsegment war neben Düsseldorf nur Mettmann betroffen. Gebrauchtwohnungsmieten gingen in guten und sehr guten Lagen um zehn beziehungsweise sechs Prozent zurück. Die Wohnkosten für Neubauten sanken an guten und sehr guten Standorten um jeweils fünf Prozent.
Prognose:
Die Experten des RDM rechnen im laufenden Jahr in Düsseldorf mit stagnierenden Mieten auch in mittleren und einfachen Lagen. Der „Neubauschub wird den Nachfrageüberhang teils auffangen“, schätzt Schnorrenberger. Die Preise für Einfamilienhäuser könnten in den nächsten Monaten in der Region um fünf bis zehn Prozent zulegen; die für Eigentumswohnungen um drei bis fünf Prozent. Diese Aussage wird von einer Umfrage unter den 129 RDM-Mitgliedern von Mitte November untermauert.
Bei Eigentumswohnungen blieben die Preise in Gebrauchtimmobilien in guten und sehr guten Lagen mit 3.500 beziehungsweise 4.500 Euro pro Quadratmeter konstant. Die Wohnungskaltmieten sanken in guten Lagen von 12,50 auf 11 Euro (-12%) pro Quadratmeter Wohnfläche, in sehr guten von 15,50 auf 15 Euro (-3%). Im Neubau-Erstbezug sanken sie in Toplagen von 18,50 auf 17 Euro (-8%).
RDM-Vorsitzender Jörg Schnorrenberger führt dafür drei Gründe ins Feld: „In den zurückliegenden Monaten wurden viele Premiumwohnungen fertiggestellt, zudem ist in diesem Segment die Zahl der Käufer und Mieter überschaubar. Dies führte zu einem Nachfragerückgang. Zweitens sind die Banken nicht bereit, jeden aufgerufenen Immobilienpreis zu finanzieren und drittens scheinen viele Menschen bei stagnierenden Gehältern nicht länger bereit zu sein, immer höhere Wohnkosten zu tragen.“ Im letzten Untersuchungszeitraum 2012 bis 2013 kletterten die Kaltmieten – je nach Lage und Ausstattung – noch zwischen sieben und 15 Prozent.
Düsseldorf ist mit dieser Entwicklung nicht alleine. Auch in anderen Großstädten mit Bevölkerungswachstum wie in Hamburg, Köln, Frankfurt am Main und München sind die Angebotsmieten in den zurückliegenden Monaten gesunken. Dies geht aus einer Untersuchung des Immobilienportals Immobilienscout24.de von Herbst vergangenen Jahres hervor.
Damit gibt der Immobilienexperte aber nur in den Premiumsegmenten und nur in der Landeshauptstadt Entwarnung. In einfachen und mittelguten Lagen Düsseldorfs sowie in vielen Immobiliensegmenten im Umland sind weiterhin Preis- und Mietsteigerungen an der Tagesordnung.
„Ich denke aber, dass sich dies vor allem in Düsseldorf in den nächsten Monaten normalisieren wird. Denn in den ersten neun Monaten 2013 wurden in unserer Stadt Baugenehmigungen für 1.255 Wohnungen erteilt“, so der Düsseldorfer Makler. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit 522 Wohnungen ist dies eine Steigerung um 140 Prozent (Quelle: Statistikamt Information und Technik NRW). Viele davon werden in den nächsten Monaten gebaut und sorgen weiterhin für Entspannung auf dem Wohnungsmarkt. Auch in Krefeld (+39,6%) und Mönchengladbach (+84,6%) kletterte die Zahl der genehmigten Wohnungen im Vergleich zu 2012 stark. Moderate Erhöhungen gab es in den Kreisen Viersen und Kleve. Schätzungen des Statistischen Bundesamtes zufolge wurden 2013 bundesweit etwa 250.000 Wohnungen genehmigt. Seit 2007 – mit 175.000 Wohnungen – ging die Quote damit permanent nach oben.
Zudem zeigt in Düsseldorf das „Handlungskonzept für den Wohnungsmarkt“ erste Erfolge. Demnach muss jeder Bauherr von mehr als hundert Wohnungen 20 Prozent als öffentlich geförderten Mietwohnungsbau errichten und weitere 20 Prozent als preisgedämpften Neubau. Dabei soll die Kaltmiete 10 Euro nicht übersteigen. Für Eigentumswohnungen gilt eine Grenze von 2.500 Euro pro Quadratmeter.
Rechnet man die aktuell in der Projekt- beziehungsweise Bauphase befindlichen Vorhaben zusammen, so entstehen in den kommenden vier Jahren in der Rheinmetropole etwa 10.000 Wohnungen.
In einfachen Lagen Düsseldorfs weiterhin steigende Preise.
In einfachen und mittelguten Lagen kletterten in Düsseldorf die Eigenheimpreise moderat zwischen drei und sechs Prozent. Freistehende Einfamilienhäuser kosten im Wiederverkauf in mittelguten Lagen etwa 430.000 Euro (+3%), Reihenmittelhäuser circa 330.000 Euro (+3%). Eigentumswohnungen schlagen an diesen Standorten mit 2.100 Euro (+5%) zu Buche. Stabil blieben die Mieten in einfachen Lagen; sie liegen bei etwa 7,50 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche. Rückgänge gab es, wie oben genannt, in guten und sehr guten Lagen. Steigerungen waren lediglich im Neubau-Erstbezug an mittelguten Standorten feststellbar, von 11,50 Euro auf 12 Euro (+4%).
Preise und Mieten im Umland. In vielen Umlandgemeinden erhöhten sich die Kosten für freistehende Eigenheime sowie Reihenhäuser. Je nach Stadt und Lage zwischen ein und zehn Prozent. In Ratingen sind eigene vier Wände am teuersten. Für ein freistehendes, gebrauchtes Eigenheim in guter Lage müssen Käufer 475.000 Euro einrechnen (+1%), in Neuss 410.000 (+5%), in Mettmann 395.000 (+4%) und in Krefeld 340.000 (+3%). Reihenmittelhäuser in vergleichbarer Lage schlagen in Ratingen mit 325.000 Euro (+2%), in Viersen unverändert mit 210.000 und in Neuss mit 320.000 Euro (+10%) zu Buche. Auch bei den Kosten für Eigentumswohnungen dominieren Neuss und Ratingen mit 1.900 Euro pro Wohnquadratmeter den Markt. In Krefeld muss man 1.200 Euro einrechnen, in Mönchengladbach 1.300 Euro und in Viersen 1.400 Euro. Den größten Preisauftrieb gab es in sehr guten Lagen von Neuss: hier kletterten die Preise von 2.400 auf 2.700 Euro (+13%).
Wie bereits in den zurückliegenden Jahren, so fielen auch dieses Mal die Mietsteigerungen in der Region moderat aus. In vielen Städten blieben sie konstant. Bei Gebrauchtwohnungen gab es in mittelguten Lagen Ratingens die höchsten Steigerungen: von 7 auf 7,50 Euro (+7%). Für gut ausgestattete Gebrauchtwohnungen müssen Mieter in Krefeld und Mönchengladbach 6,50 Euro berappen, in Mettmann 7, in Neuss 8,50 und in Ratingen 9,50 Euro.
Von Rückgängen im Premiumsegment war neben Düsseldorf nur Mettmann betroffen. Gebrauchtwohnungsmieten gingen in guten und sehr guten Lagen um zehn beziehungsweise sechs Prozent zurück. Die Wohnkosten für Neubauten sanken an guten und sehr guten Standorten um jeweils fünf Prozent.
Prognose:
Die Experten des RDM rechnen im laufenden Jahr in Düsseldorf mit stagnierenden Mieten auch in mittleren und einfachen Lagen. Der „Neubauschub wird den Nachfrageüberhang teils auffangen“, schätzt Schnorrenberger. Die Preise für Einfamilienhäuser könnten in den nächsten Monaten in der Region um fünf bis zehn Prozent zulegen; die für Eigentumswohnungen um drei bis fünf Prozent. Diese Aussage wird von einer Umfrage unter den 129 RDM-Mitgliedern von Mitte November untermauert.
