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23.01.2014 Stuttgarter Gewerbeimmobilienmarkt zeigt sich 2013 grundsolide

Der Stuttgarter Gewerbeimmobilienmarkt hat das Jahr 2013 grundsolide abgeschlossen und verspricht auch für das laufende Jahr eine gute Performance. Der Bürovermietungsmarkt schloss mit einem Flächenumsatz von insgesamt 256.000 m² mehr als ein Drittel über dem Vorjahr ab. Die Investitionen in Gewerbeimmobilien liegen mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt 860 Mio. Euro zwar unter dem Ausnahmejahr 2012, übertreffen den 5-Jahres-Durchschnitt aber um beachtliche 80 Prozent. Auf dem Vermietungsmarkt für Einzelhandelsflächen sorgt die starke Nachfrage bei geringer Verfügbarkeit für steigende Mieten.

Der Flächenumsatz liegt 2013 mit 256.400 m² um mehr als ein Drittel über dem Vorjahresergebnis. Der 5-Jahres-Durchschnitt (2008-2012: 201.000 m²) wird um fast 30 Prozent übertroffen. Allerdings prägen einige Großvermietungen den guten Vermietungsumsatz überproportional. Die Anzahl der Vermittlungen beziffert Jones Lang LaSalle mit stabilen 290. Mit fast 110.000 m² Flächenumsatz war das dritte Quartal der mit Abstand umsatzstärkste Zeitraum des Jahres 2013.

Alexander Veiel, Regional Manager Jones Lang LaSalle Stuttgart, zeigt sich mit dem Vermietungsjahr sehr zufrieden, warnt jedoch vor einer Überbewertung: "Das gute Ergebnis darf nicht über die tatsächliche Lage hinwegtäuschen. Die insgesamt sieben Großanmietungen oberhalb von 10.000 m² machen fast die Hälfte des Gesamtvolumens aus. Die konjunkturelle Lage hat sich besonders mit Blick auf die Industrie eindeutig positiv auf das Vermietungsjahr 2013 ausgewirkt. Insgesamt haben wir aber eine normale und weiterhin durch lokale Mieter geprägte Entwicklung gesehen. Eine Wiederholung in dieser Größenordnung ist in 2014 nicht absehbar. Wir prognostizieren deshalb ein Vermietungsvolumen von rund 200.000 m², das sich auf dem Niveau des langjährigen Mittelwertes bewegen wird."

Die Spitzenmiete zeigte sich mit bis zu 18,50 Euro/m² zum Jahresende stabil. Veiel: "In Einzelfällen sind für Top-Flächen in der City auch höhere Preise erzielbar und in diesem engen Segment bewegt sich der Markt in Richtung der 20-Euro-Marke. Aus diesem Grund erwarten wir für das Jahresende 2014 einen leichten Anstieg der Spitzenmiete auf bis zu 19,00 Euro." Die Durchschnittsmiete ist im Jahresverlauf um rund sechs Prozent auf 11,70 Euro gefallen. Veiel begründet dies wie folgt: "Die starke Nachfrage nach Topflächen konnte 2013 nicht in vollem Umfang bedient werden. Nicht wenige Mieter sind deshalb auf preiswertere Flächen ausgewichen. Zudem macht sich die starke Präsenz der Teilmärkte bemerkbar."

Auch auf dem Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt ist eine differenzierte Betrachtung erforderlich, um das Jahresergebnis korrekt einzuordnen. Mit einem Transaktionsvolumen von 860 Mio. Euro konnte das Ausnahmejahr 2012 (1,02 Mrd. Euro) wie erwartet nicht wiederholt werden. Dennoch spricht Veiel von einem sehr guten Ergebnis: "Nach dem starken Jahr 2012 mit den Projekten Milaneo und Postquartier sowie größeren Grundstücksankäufen wurde 2013 immerhin der zweithöchste Wert seit 2008 erzielt. Der 5-Jahres-Durchschnitt (478 Mio. Euro) wurde um beachtliche 80 Prozent überschritten. Auch die von uns zu Jahresbeginn prognostizierten 800 Mio. Euro konnten eingestellt werden. Wir sind für 2014 sehr optimistisch und rechnen mit einem Investmentvolumen in Höhe von rund einer Mrd. Euro."

Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien liegen unverändert bei rund 4,8 Prozent. Für das Jahresende 2014 prognostiziert Jones Lang LaSalle ein Verharren auf diesem Niveau. Für Geschäftshäuser mit Einzelhandelsnutzung hat Jones Lang LaSalle die Spitzenrendite zum Jahresende 2013 von 4,25 auf 4,15 Prozent reduziert. Hierbei macht sich die geringe Verfügbarkeit erstklassiger Objekte bei gleichzeitig hoher Nachfrage bemerkbar. Der aktuelle Wert wird bis zum Jahresende 2014 Bestand haben.

Der Stuttgarter Vermietungsmarkt für Einzelhandelsimmobilien zeigte 2013 ebenfalls ein weitgehend solides Bild. Aufgrund der geringen Flächenverfügbarkeit blieb das Vermietungsvolumen in innerstädtischen Lagen mit insgesamt 11.800 m² zwar rund ein Viertel hinter dem Vorjahresergebnis (15.800 m²) zurück. Der fünfjährige Durchschnitt von 8.700 m² wurde jedoch deutlich übertroffen.

Sirin Ates, Team Leader Retail Leasing Stuttgart, fasst die aktuelle Marktsituation wie folgt zusammen: "Die exzellente Kaufkraft und Zentralität Stuttgarts sorgen unverändert für eine starke Flächennachfrage, die nur zum Teil befriedigt werden kann. Dies gilt insbesondere für die frequenzstärkste 1a-Lage Königstraße. Der Mangel an geeigneten Flächen fördert den Wettbewerb um die wenigen frei werdenden Ladenlokale und wirkt sich in den Toplagen mietpreissteigernd aus." Dementsprechend setzt sich der Anstieg der Spitzenmiete weiter fort. Im zweiten Halbjahr 2013 legte die Miete in der Toplage Königstraße im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bereits um fünf auf bis zu 240 Euro/m² zu. Für das erste Halbjahr 2014 prognostiziert Jones Lang LaSalle einen weiteren Anstieg auf bis zu 245 Euro/m². Die Stiftstraße und Schulstraße komplettieren die Top 3-Lagen nach Miethöhe mit stabilen Spitzenmieten bis zu 180 bzw. 160 Euro/m². In der Hirschstraße werden bis zu 85 Euro/m² erzielt, die Calwer Straße liegt in der Spitze bei 80 Euro/m².


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