21.01.2014 Europäische Büromärkte nehmen zum Ende von 2013 wieder Fahrt auf
Gleichzeitig mit starken Aktivitäten auf den europäischen Büro-Investmentmärkten geht ein Aufschwung der europäischen Nutzermärkte einher, wenn auch langsamer und mit größeren regionalen Unterschieden. Aggregiert zeigten die immobilen Parameter zwar nur geringfügige Verbesserungen, die allerdings deutlich positivere Stimmung basiert auf wesentlich günstigeren Konjunkturaussichten.
MIETPREISINDEX WIEDER IM PLUS – GRÖSSTER QUARTALSZUWACHS SEIT MITTE 2011
Die Büroflächen-Spitzenmieten sind in den meisten europäischen Märkten im 4. Quartal 2013 stabil geblieben. Von den 24 Städten im europäischen Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle* weisen nur sechs Märkte eine Mietpreisveränderung auf: London zeigt weiterhin eine ausgesprochen starke Mietpreis-Performance, mit einem Plus von 5% im Quartal, angekurbelt von vergleichsweise geringem Angebot und einer lebhaften Nachfrage. Die Spitzenmieten sind leicht auch in Edinburgh (+1,7%) und Frankfurt (+1,4%) gestiegen, die Stabilisierung des Pariser Marktes manifestierte sich in einem Quartalsplus von 0,7 %. Trotz der Rückgänge in Barcelona (-1,4%) und Mailand (-2,2%) legte der europäische Mietpreisindex im Quartal um 0,7% zu und notierte damit den höchsten Quartalszuwachs seit Mitte 2011. Im Vergleich zum Jahresende 2012 sind die Mieten aggregiert nur um 0,1% niedriger. Für jeweils sieben Index-Städte sind Ende Dezember 2013 niedrigere bzw. höhere Spitzenmietpreise als vor einem Jahr zu notieren, in zehn Märkten werden unveränderte Werte registriert.
Die starken Unterschiede innerhalb Europas spiegeln sich auf der Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle wider. Die Märkte sind über alle vier Quadranten verteilt, mit einer Konzentration der deutschen, russischen und fast aller skandinavischen Städte im Quadranten „Verlangsamtes Mietpreiswachstum“ sowie vieler mittel- und südeuropäischen Märkte im „Verlangsamten Mietpreisrückgang”.
2014 dürfte sich die Verknappung qualitativ hochwertiger Flächen und die bessere Stimmung unter den Nutzern europaweit in einem weiteren Anstieg der Spitzenmieten niederschlagen. Der prognostizierte Konjunktur- und Beschäftigungsaufschwung sollte 2014 die aktuellen Mietpreisniveaus und deren Wachstum weiter unterstützen – wenn auch unterschiedlich von Markt zu Markt. London wird seine starke Dynamik voraussichtlich beibehalten, das Wachstum in den deutschen Städten und in Skandinavien wird möglicherweise nur geringfügig und zunehmend selektiv erfolgen.
Für Paris wird eine Konsolidierungsphase erwartet - mit Mieten auf etwa gleichbleibendem Niveau. Ein Mietpreiswachstum in vielen süd- und mitteleuropäischen Märkten, die bereits ihren Tiefststand erreicht haben oder sich ihm nähern, scheint frühestens ab dem zweiten Halbjahr möglich.
UMSÄTZE BLIEBEN IM GESAMTJAHR LEICHT UNTER VORJAHR
Der europaweit aggregierte Büroflächenumsatz hat in den letzten drei Monaten 2013 gegenüber dem Vorquartal um 18% zugelegt, lag aber gleichzeitig 7% niedriger als im 4. Quartal 2012. Quartalszuwächse wurden sowohl in Westeuropa (+19%) als auch in Mittel- und Osteuropa (+15%) verzeichnet. In Westeuropa hat vor allem der starke Londoner Markt die Umsätze beflügelt. Paris zeigte im Quartal nach einem bis dahin sehr verhaltenen Jahr ein Quartalsplus von 21%. Erfreulich waren auch die starken Quartalszuwächse in den niederländischen Index-Städten sowie in Dublin, Mailand und Madrid. In Mittel- und Osteuropa notierte Moskau mit einem Anstieg von 39% einen starken Jahresabschluss, eine Abschwächung gegenüber der Dynamik in den vorangegangenen Quartalen war in Warschau zu beobachten.
Der Umsatz des Gesamtjahres 2013 bewegte sich mit rund 10 Mio. m² Bürofläche jeweils 4 % unter dem Vorjahr und dem 5-Jahresschnitt. London verzeichnete mit einem Anstieg des Volumens um 53% gegenüber 2012 ein Rekordjahr. Zurückgestellte und aufgeschobene Anmietungen, die aktiv werden, unterstützen den Markt an der Themse. Im Gegensatz dazu notierte die französische Hauptstadt trotz der positiven Entwicklung der letzten drei Monate in 2013 insgesamt noch einen Umsatzrückgang von 28%. Da Umsätze außerhalb der drei europäischen Kernmärkte (Großbritannien, Deutschland und Frankreich) erst in der zweiten Jahreshälfte angezogen haben, bleibt es gegenüber 2012 für Westeuropa noch bei einem leichten Umsatzminus von 7 %. Auf den großen Büroimmobilienmärkten Deutschlands bewegte sich die Nutzernachfrage auf vergleichsweise hohem Niveau – dies im Einklang mit der relativ positiven wirtschaftlichen Entwicklung im Gesamtjahr 2013. Die Umsatzaktivitäten in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt, Köln, München und Stuttgart summierten sich 2013 auf rund 2,93 Mio. m² und hielten sich damit nahezu auf dem Vorjahresniveau. In der regionalen Betrachtung weisen die Städte im jeweiligen 12-Monatsvergleich allerdings deutliche Unterschiede auf. Der höchste Zuwachs entfällt auf Stuttgart mit einem Plus von knapp 35%, ebenfalls im Plus sind die beiden Rheinmetropolen Düsseldorf (19%) und Köln (18%). Während sich Hamburg auf Vorjahresniveau hält, sank das Umsatzvolumen im Jahresvergleich in Frankfurt, Berlin und München zwischen 14 und 17%. In den vier mittel- und osteuropäischen Städten mit insgesamt einem Plus von 5 % gegenüber 2012 zeigten Budapest und Warschau ein Plus, zweistellig (+ 48 %) in der ungarischen Hauptstadt, 6% in der polnischen Metropole. Moskau, der größte Markt, kam auf ein gegenüber dem Vorjahr stabiles Umsatzergebnis.
Im Blick auf 2014 werden Nutzer in Märkten mit einem weiterhin schwierigen wirtschaftlichen Umfeld wie etwa Italien und Spanien vorsichtig agieren. Es bleibt dort bevorzugt bei Flächenkonsolidierung und –optimierung. Kostenbewusstheit und Konzentration auf moderne, gut ausgestattete Flächen charakterisieren europaweit die Aktivitäten auf den Bürovermietungsmärkten. Stehen kosteneffiziente Flächen in CBD-Lagen nicht zur Verfügung, werden häufig eher Neuverhandlungen bestehender Mietverträge Abstrichen bei Lage oder Qualität vorgezogen.
EUROPAWEITES BÜRO-ANGEBOT NIMMT IM JAHRESVERLAUF MODERAT ZU – LEERSTANDSQUOTE BLEIBT KONSTANT
Das Fertigstellungsvolumen von Büroflächen war zwar im 4. Quartal mit 1,2 Mio. m² rückläufig (-14 % gegenüber Q 3) – und auch der 5-Jahresschnitt der jeweils vierten Quartale wurde deutlich nicht erreicht (- 20 %), für das Gesamtjahr 2013 ist aber ein leichtes Plus von 4% gegenüber 2012 in der Statistik erfasst. Damit wurden im vergangenen 4 Mio. m² Bürofläche fertig gestellt.
Insgesamt blieb die europaweit aggregierte Leerstandsquote Ende 2013 mit 9,7% das vierte Quartal in Folge konstant. Die Hälfte der Index-Städte zeigte auf Basis starker Nachfrage und geringem Fertigstellungsniveau rückläufige Leerstände, angeführt von Budapest (- 130bps), Dublin (- 60bps), London und Stockholm (jeweils - 50bps). Dem standen Anstiege beispielsweise in Utrecht (+ 130 bps), Amsterdam und Den Haag (jeweils + 80bps) Mailand und Barcelona (jeweils + 50bps) gegenüber. Die europaweit niedrigste Leerstandsquote wird mit 5,1 % in Luxemburg registriert, die höchste in Rotterdam mit 17,8 %. In Deutschland bewegt sie sich zwischen 5,3% in Stuttgart und 11,4% in Düsseldorf.
Im Zwölf-Monats-Zeitraum wurden aus 14 Index-Märkten Ende Dezember rückläufige Leerstandsquoten gemeldet. Neue, qualitativ hochwertige Flächen in besten innerstädtischen Lagen werden weiterhin schnell absorbiert. Dadurch bleiben die Spitzenmieten zumindest stabil oder sind leicht (z.B. München) bis stark (z.B. London) angestiegen.
Der Trend der Büronutzer, ihre Flächen zu optimieren, bleibt eine strategische Ausrichtung der Unternehmen. Angesichts hoher Volumina von wenig effizienten und qualitativ unterdurchschnittlichen Flächen wird es allerdings zunehmend schwieriger werden, dieses Ziel umzusetzen.
Getrieben durch die steigende Nachfrage nach modernen Flächen, das gestiegene Vertrauen unter Projektentwicklern und Investoren und einen leichteren Zugang zu Finanzmitteln dürften steigende Fertigstellungsvolumina von bis zu einem Fünftel gegenüber 2013 in den kommenden zwölf Monaten zu erwarten sein. Bemerkenswert: knapp 50% der für 2014 geplanten Fertigstellungen sind bereits vorvermietet oder zur Eigennutzung vorgesehen. Vor diesem Hintergrund und einer nur moderaten Expansionsnachfrage wird aggregiert mit einer stabilen Entwicklung der Leerstandsquote in 2014 gerechnet.
* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.
MIETPREISINDEX WIEDER IM PLUS – GRÖSSTER QUARTALSZUWACHS SEIT MITTE 2011
Die Büroflächen-Spitzenmieten sind in den meisten europäischen Märkten im 4. Quartal 2013 stabil geblieben. Von den 24 Städten im europäischen Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle* weisen nur sechs Märkte eine Mietpreisveränderung auf: London zeigt weiterhin eine ausgesprochen starke Mietpreis-Performance, mit einem Plus von 5% im Quartal, angekurbelt von vergleichsweise geringem Angebot und einer lebhaften Nachfrage. Die Spitzenmieten sind leicht auch in Edinburgh (+1,7%) und Frankfurt (+1,4%) gestiegen, die Stabilisierung des Pariser Marktes manifestierte sich in einem Quartalsplus von 0,7 %. Trotz der Rückgänge in Barcelona (-1,4%) und Mailand (-2,2%) legte der europäische Mietpreisindex im Quartal um 0,7% zu und notierte damit den höchsten Quartalszuwachs seit Mitte 2011. Im Vergleich zum Jahresende 2012 sind die Mieten aggregiert nur um 0,1% niedriger. Für jeweils sieben Index-Städte sind Ende Dezember 2013 niedrigere bzw. höhere Spitzenmietpreise als vor einem Jahr zu notieren, in zehn Märkten werden unveränderte Werte registriert.
Die starken Unterschiede innerhalb Europas spiegeln sich auf der Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle wider. Die Märkte sind über alle vier Quadranten verteilt, mit einer Konzentration der deutschen, russischen und fast aller skandinavischen Städte im Quadranten „Verlangsamtes Mietpreiswachstum“ sowie vieler mittel- und südeuropäischen Märkte im „Verlangsamten Mietpreisrückgang”.
2014 dürfte sich die Verknappung qualitativ hochwertiger Flächen und die bessere Stimmung unter den Nutzern europaweit in einem weiteren Anstieg der Spitzenmieten niederschlagen. Der prognostizierte Konjunktur- und Beschäftigungsaufschwung sollte 2014 die aktuellen Mietpreisniveaus und deren Wachstum weiter unterstützen – wenn auch unterschiedlich von Markt zu Markt. London wird seine starke Dynamik voraussichtlich beibehalten, das Wachstum in den deutschen Städten und in Skandinavien wird möglicherweise nur geringfügig und zunehmend selektiv erfolgen.
Für Paris wird eine Konsolidierungsphase erwartet - mit Mieten auf etwa gleichbleibendem Niveau. Ein Mietpreiswachstum in vielen süd- und mitteleuropäischen Märkten, die bereits ihren Tiefststand erreicht haben oder sich ihm nähern, scheint frühestens ab dem zweiten Halbjahr möglich.
UMSÄTZE BLIEBEN IM GESAMTJAHR LEICHT UNTER VORJAHR
Der europaweit aggregierte Büroflächenumsatz hat in den letzten drei Monaten 2013 gegenüber dem Vorquartal um 18% zugelegt, lag aber gleichzeitig 7% niedriger als im 4. Quartal 2012. Quartalszuwächse wurden sowohl in Westeuropa (+19%) als auch in Mittel- und Osteuropa (+15%) verzeichnet. In Westeuropa hat vor allem der starke Londoner Markt die Umsätze beflügelt. Paris zeigte im Quartal nach einem bis dahin sehr verhaltenen Jahr ein Quartalsplus von 21%. Erfreulich waren auch die starken Quartalszuwächse in den niederländischen Index-Städten sowie in Dublin, Mailand und Madrid. In Mittel- und Osteuropa notierte Moskau mit einem Anstieg von 39% einen starken Jahresabschluss, eine Abschwächung gegenüber der Dynamik in den vorangegangenen Quartalen war in Warschau zu beobachten.
Der Umsatz des Gesamtjahres 2013 bewegte sich mit rund 10 Mio. m² Bürofläche jeweils 4 % unter dem Vorjahr und dem 5-Jahresschnitt. London verzeichnete mit einem Anstieg des Volumens um 53% gegenüber 2012 ein Rekordjahr. Zurückgestellte und aufgeschobene Anmietungen, die aktiv werden, unterstützen den Markt an der Themse. Im Gegensatz dazu notierte die französische Hauptstadt trotz der positiven Entwicklung der letzten drei Monate in 2013 insgesamt noch einen Umsatzrückgang von 28%. Da Umsätze außerhalb der drei europäischen Kernmärkte (Großbritannien, Deutschland und Frankreich) erst in der zweiten Jahreshälfte angezogen haben, bleibt es gegenüber 2012 für Westeuropa noch bei einem leichten Umsatzminus von 7 %. Auf den großen Büroimmobilienmärkten Deutschlands bewegte sich die Nutzernachfrage auf vergleichsweise hohem Niveau – dies im Einklang mit der relativ positiven wirtschaftlichen Entwicklung im Gesamtjahr 2013. Die Umsatzaktivitäten in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt, Köln, München und Stuttgart summierten sich 2013 auf rund 2,93 Mio. m² und hielten sich damit nahezu auf dem Vorjahresniveau. In der regionalen Betrachtung weisen die Städte im jeweiligen 12-Monatsvergleich allerdings deutliche Unterschiede auf. Der höchste Zuwachs entfällt auf Stuttgart mit einem Plus von knapp 35%, ebenfalls im Plus sind die beiden Rheinmetropolen Düsseldorf (19%) und Köln (18%). Während sich Hamburg auf Vorjahresniveau hält, sank das Umsatzvolumen im Jahresvergleich in Frankfurt, Berlin und München zwischen 14 und 17%. In den vier mittel- und osteuropäischen Städten mit insgesamt einem Plus von 5 % gegenüber 2012 zeigten Budapest und Warschau ein Plus, zweistellig (+ 48 %) in der ungarischen Hauptstadt, 6% in der polnischen Metropole. Moskau, der größte Markt, kam auf ein gegenüber dem Vorjahr stabiles Umsatzergebnis.
Im Blick auf 2014 werden Nutzer in Märkten mit einem weiterhin schwierigen wirtschaftlichen Umfeld wie etwa Italien und Spanien vorsichtig agieren. Es bleibt dort bevorzugt bei Flächenkonsolidierung und –optimierung. Kostenbewusstheit und Konzentration auf moderne, gut ausgestattete Flächen charakterisieren europaweit die Aktivitäten auf den Bürovermietungsmärkten. Stehen kosteneffiziente Flächen in CBD-Lagen nicht zur Verfügung, werden häufig eher Neuverhandlungen bestehender Mietverträge Abstrichen bei Lage oder Qualität vorgezogen.
EUROPAWEITES BÜRO-ANGEBOT NIMMT IM JAHRESVERLAUF MODERAT ZU – LEERSTANDSQUOTE BLEIBT KONSTANT
Das Fertigstellungsvolumen von Büroflächen war zwar im 4. Quartal mit 1,2 Mio. m² rückläufig (-14 % gegenüber Q 3) – und auch der 5-Jahresschnitt der jeweils vierten Quartale wurde deutlich nicht erreicht (- 20 %), für das Gesamtjahr 2013 ist aber ein leichtes Plus von 4% gegenüber 2012 in der Statistik erfasst. Damit wurden im vergangenen 4 Mio. m² Bürofläche fertig gestellt.
Insgesamt blieb die europaweit aggregierte Leerstandsquote Ende 2013 mit 9,7% das vierte Quartal in Folge konstant. Die Hälfte der Index-Städte zeigte auf Basis starker Nachfrage und geringem Fertigstellungsniveau rückläufige Leerstände, angeführt von Budapest (- 130bps), Dublin (- 60bps), London und Stockholm (jeweils - 50bps). Dem standen Anstiege beispielsweise in Utrecht (+ 130 bps), Amsterdam und Den Haag (jeweils + 80bps) Mailand und Barcelona (jeweils + 50bps) gegenüber. Die europaweit niedrigste Leerstandsquote wird mit 5,1 % in Luxemburg registriert, die höchste in Rotterdam mit 17,8 %. In Deutschland bewegt sie sich zwischen 5,3% in Stuttgart und 11,4% in Düsseldorf.
Im Zwölf-Monats-Zeitraum wurden aus 14 Index-Märkten Ende Dezember rückläufige Leerstandsquoten gemeldet. Neue, qualitativ hochwertige Flächen in besten innerstädtischen Lagen werden weiterhin schnell absorbiert. Dadurch bleiben die Spitzenmieten zumindest stabil oder sind leicht (z.B. München) bis stark (z.B. London) angestiegen.
Der Trend der Büronutzer, ihre Flächen zu optimieren, bleibt eine strategische Ausrichtung der Unternehmen. Angesichts hoher Volumina von wenig effizienten und qualitativ unterdurchschnittlichen Flächen wird es allerdings zunehmend schwieriger werden, dieses Ziel umzusetzen.
Getrieben durch die steigende Nachfrage nach modernen Flächen, das gestiegene Vertrauen unter Projektentwicklern und Investoren und einen leichteren Zugang zu Finanzmitteln dürften steigende Fertigstellungsvolumina von bis zu einem Fünftel gegenüber 2013 in den kommenden zwölf Monaten zu erwarten sein. Bemerkenswert: knapp 50% der für 2014 geplanten Fertigstellungen sind bereits vorvermietet oder zur Eigennutzung vorgesehen. Vor diesem Hintergrund und einer nur moderaten Expansionsnachfrage wird aggregiert mit einer stabilen Entwicklung der Leerstandsquote in 2014 gerechnet.
* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.
