20.01.2014 Deutliche Zunahme des bundesweiten Transaktionsvolumens
Der bundesweite Investmentumsatz mit Einzelhandelsimmobilien erreichte 2013 ein Volumen von knapp 8,86 Mrd. €. Das Vorjahresergebnis konnte damit um fast 14 % gesteigert werden. Dies ergibt der Retail Market Report, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Anfang März veröffentlichen wird.
„Gleichzeitig ist das Transaktionsvolumen das zweitbeste Resultat der letzten sechs Jahre; nur im außergewöhnlich guten Jahr 2011 wurde ein noch besserer Wert verzeichnet“, erklärt Piotr Bienkowski, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Das Ergebnis unterstreicht noch einmal eindrucksvoll das große Investoreninteresse. Deutsche Retail-Objekte stehen bei vielen Anlegern weiterhin ganz oben auf der Einkaufsliste.“ Auch die im letzten Quartal 2013 weiter gesunkenen Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den großen deutschen Einkaufsstraßen spiegeln die starke Nachfrage wider. Verantwortlich für diese Situation ist vor allem auch das gesamtwirtschaftliche Umfeld in Deutschland sowie die für den Einzelhandel guten Rahmenbedingungen. Ein im langjährigen Vergleich hohes und im Aufwärtstrend befindliches Konsumklima, insgesamt positive Perspektiven des Arbeitsmarkts und vermutlich spürbar anziehende Reallöhne sind wichtige Einflussfaktoren, die den Handel 2014 weiter beflügeln dürften.
Rund 73 % (6,47 Mrd. €) des Gesamtumsatzes wurden mit Einzeldeals erzielt, die damit um knapp 27 % zulegen konnten. Demgegenüber mussten Portfolioverkäufe Einbußen (-11 %) hinnehmen und tragen gut 2,38 Mrd. € zum Transaktionsvolumen bei. Das sehr gute Ergebnis wurde also nicht durch wenige große Paketverkäufe dominiert, sondern basiert vor allem auf einer Vielzahl einzelner Ankäufe, was unter strukturellen Aspekten positiv zu werten ist, da hierdurch die breite Nachfragebasis unterstrichen wird. Dies zeigt sich auch daran, dass sich der Investmentumsatz nicht nur auf einzelne Marktsegmente konzentriert, sondern alle Assetklassen in größerem Umfang zum Ergebnis beigetragen haben.
Vor dem Hintergrund der sich tendenziell noch verbessernden gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen wird das große Interesse der Investoren auch im laufenden Jahr unvermindert anhalten. Ein wichtiger Grund hierfür ist, dass viele Anleger weiterhin über eine gute Eigenkapitalausstattung verfügen. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass aus heutiger Sicht keine Anzeichen für eine kurzfristig deutliche Änderung des Zinsniveaus erkennbar sind. Auch dies spricht dafür, dass Immobilieninvestitionen für viele Anleger ihre Attraktivität behalten werden und erhebliche Kapitalzuflüsse wahrscheinlich sind.
Geschäftshäuser und Fachmärkte am beliebtesten
Beim Investmentumsatz nach unterschiedlichen Marktsegmenten lieferten sich Geschäftshäuser und Fach-/Supermärkte ein Kopf-an-Kopf-Rennen, das die erstgenannten mit einem Umsatzanteil von knapp 32 % nur hauchdünn für sich entscheiden konnten. Der mit Abstand größte Anteil wurde in den großen deutschen Städten registriert. Unangefochten an der Spitze steht dabei München, wo u. a. der Verkauf der Hofstatt das Volumen auf rund 624 Mio. € ansteigen ließ. Mit rund 31 % erzielten Fach- und Supermärkte aber nur einen unwesentlich geringeren Umsatzanteil. Im Gegensatz zu den Geschäftshäusern dominierten hier allerdings die Portfolioverkäufe, auf die deutlich mehr als die Hälfte des Resultats entfallen. Platz drei geht an die im letzten Jahr noch führenden Shopping Center mit knapp 22 %. Dieser Anteilrückgang ist allerdings nicht auf mangelndes Investoreninteresse zurückzuführen, sondern resultiert aus einem nicht ausreichenden Angebot, insbesondere im Core-Segment.
Top-Ergebnis ohne Megadeals
Trotz des hervorragenden Umsatzes ist die Größenklasse über 500 Mio. € nicht besetzt. Mit einem Anteil von 48 % setzte sich dagegen die Kategorie von 100 bis 500 Mio. € souverän an die Spitze. Das Transaktionsvolumen in den drei Klassen zwischen 10 und 100 Mio. € ist ausgesprochen homogen verteilt und erreicht jeweils einen Anteil zwischen 14 und 16 %. Diese breite Streuung der Investments belegt noch einmal, dass sich die Nachfrage auf alle Marktsegmente verteilt und damit zum lebhaften Investmentgeschehen beiträgt.
Gut 4,19 Mrd. € des Gesamtumsatzes entfallen auf die Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München). Sie profitieren demzufolge überproportional von der dynamischen Entwicklung und können gegenüber dem Vorjahr um gut 37 % zulegen. Spitzenreiter ist erneut Berlin mit einem Ergebnis von knapp 1,3 Mrd. € (+12,5 %), gefolgt von München mit 875 Mio. € (+87 %). Trotz eines leichten Rückgangs um 5 % erreicht Frankfurt mit 598 Mio. € Rang drei und liegt damit vor Düsseldorf mit 503 Mio. €, wo im Vorjahr nur ein sehr geringes Volumen registriert wurde. Die größten Umsatzeinbußen (-20 %) verzeichnete Hamburg. Mit 473 Mio. € wurde hier ein im langjährigen Vergleich eher niedriges Ergebnis erzielt. Mehr als verdreifacht hat sich dagegen das Transaktionsvolumen in Köln (445 Mio. €), wozu wesentlich der Verkauf der Neumarkt-Galerie beigetragen hat.
Nachfrage auch in kleineren Städten -- Spezialfonds am aktivsten
Auch außerhalb der Big-Six-Standorte konnte ein nicht unerheblicher Investmentumsatz beobachtet werden. Während Großstädte über 250.000 (1,33 Mrd. €) und zwischen 100.000 und 250.000 (619 Mio. €) Einwohner ihre Volumina aus dem Vorjahr in etwa gehalten haben, wurde in kleinere Standorte spürbar mehr investiert. Mit gut 1,4 Mrd. € konnten sie ihr Vorjahresergebnis nicht nur um 19 % steigern, sondern belegen auch Rang zwei unter den Städtekategorien.
Mit einem Anteil von gut 30 % am Investmentumsatz haben sich die Spezialfonds mit weitem Abstand eindrucksvoll an die Spitze aller Anlegergruppen gesetzt. Auf Platz zwei folgen dann schon private Investoren/Family Offices, die knapp 13 % zum Ergebnis beitragen und überwiegend in Geschäftshäuser und Fach- und Supermärkte investiert haben. Alle übrigen Anleger kommen dagegen nur auf einstellige Umsatzanteile. Allerdings liegen sieben von ihnen jeweils zwischen 6 und 8 % und tragen ebenfalls umfangreich zum Transaktionsvolumen bei. Hierzu gehören Pensionskassen, Immobilien AGs, Equity/Real Estate Funds, Corporates, Versicherungen, Projektentwickler und offene Fonds.
Renditen zum Jahresende 2013 gesunken
Im Marktsegment der Geschäftshäuser in den bestfrequentierten Lagen der großen Einkaufsstraßen waren in mehreren Städten weitere Renditeanpassungen zu beobachten. Wie auch bei Büroobjekten nimmt München mit einer Spitzenrendite von 3,75 % die Führungsposition ein. Auf den weiteren Plätzen folgen Hamburg (4,10 %), Düsseldorf und Köln mit jeweils 4,15 %, Frankfurt (4,20 %) und Berlin mit 4,35 %. Die durchschnittliche Spitzenrendite an den Big-Six-Standorten liegt mit 4,12 % in etwa auf dem Niveau des Tiefstands Mitte 2007. Grundsätzlich lässt sich aber festhalten, dass gerade in dieser Assetklasse vereinzelt immer wieder Verkäufe zu beobachten sind, bei denen die Preise noch deutlich höher liegen. Die Spitzenrenditen für Shopping Center in den besten Lagen der großen deutschen Städte liegen unverändert bei 4,75%. Auch Fachmarktzentren (6,00 %) und einzelne Fachmärkte (6,5 %) haben sich leicht verteuert.
Perspektiven: Investmentumsatz 2014 abhängig vom Angebot
Deutschland hat im abgelaufenen Jahr 2013 seine Bedeutung als wichtiger und im internationalen Vergleich stabiler und sicherer Investitionsstandort mit dem erzielten Transaktionsvolumen eindrucksvoll untermauert. „Vor dem Hintergrund der sich tendenziell noch verbessernden gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen wird das große Interesse der Investoren auch im laufenden Jahr unvermindert anhalten. Gerade Einzelhandelsimmobilien sollten von einer steigenden Kaufkraft sowie einer stabilen Beschäftigungssituation besonders profitieren. Neben der prinzipiellen Nachfrage stellt aber auch das verfügbare Angebot an Investmentprodukten eine wesentliche Einflussgröße für die weitere Entwicklung dar. Da das großvolumige Angebot gerade im Core-Bereich weiterhin begrenzt ist, wird sich das Interesse der Investoren zunehmend auch auf Revitalisierungsobjekte in hochwertigen Lagen richten. Erste Beispiele hierfür konnten bereits 2012 beobachtet werden. Ob das Investitionsvolumen 2014 noch einmal gesteigert werden kann, bleibt abzuwarten“, prognostiziert Piotr Bienkowski.
„Gleichzeitig ist das Transaktionsvolumen das zweitbeste Resultat der letzten sechs Jahre; nur im außergewöhnlich guten Jahr 2011 wurde ein noch besserer Wert verzeichnet“, erklärt Piotr Bienkowski, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Das Ergebnis unterstreicht noch einmal eindrucksvoll das große Investoreninteresse. Deutsche Retail-Objekte stehen bei vielen Anlegern weiterhin ganz oben auf der Einkaufsliste.“ Auch die im letzten Quartal 2013 weiter gesunkenen Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den großen deutschen Einkaufsstraßen spiegeln die starke Nachfrage wider. Verantwortlich für diese Situation ist vor allem auch das gesamtwirtschaftliche Umfeld in Deutschland sowie die für den Einzelhandel guten Rahmenbedingungen. Ein im langjährigen Vergleich hohes und im Aufwärtstrend befindliches Konsumklima, insgesamt positive Perspektiven des Arbeitsmarkts und vermutlich spürbar anziehende Reallöhne sind wichtige Einflussfaktoren, die den Handel 2014 weiter beflügeln dürften.
Rund 73 % (6,47 Mrd. €) des Gesamtumsatzes wurden mit Einzeldeals erzielt, die damit um knapp 27 % zulegen konnten. Demgegenüber mussten Portfolioverkäufe Einbußen (-11 %) hinnehmen und tragen gut 2,38 Mrd. € zum Transaktionsvolumen bei. Das sehr gute Ergebnis wurde also nicht durch wenige große Paketverkäufe dominiert, sondern basiert vor allem auf einer Vielzahl einzelner Ankäufe, was unter strukturellen Aspekten positiv zu werten ist, da hierdurch die breite Nachfragebasis unterstrichen wird. Dies zeigt sich auch daran, dass sich der Investmentumsatz nicht nur auf einzelne Marktsegmente konzentriert, sondern alle Assetklassen in größerem Umfang zum Ergebnis beigetragen haben.
Vor dem Hintergrund der sich tendenziell noch verbessernden gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen wird das große Interesse der Investoren auch im laufenden Jahr unvermindert anhalten. Ein wichtiger Grund hierfür ist, dass viele Anleger weiterhin über eine gute Eigenkapitalausstattung verfügen. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass aus heutiger Sicht keine Anzeichen für eine kurzfristig deutliche Änderung des Zinsniveaus erkennbar sind. Auch dies spricht dafür, dass Immobilieninvestitionen für viele Anleger ihre Attraktivität behalten werden und erhebliche Kapitalzuflüsse wahrscheinlich sind.
Geschäftshäuser und Fachmärkte am beliebtesten
Beim Investmentumsatz nach unterschiedlichen Marktsegmenten lieferten sich Geschäftshäuser und Fach-/Supermärkte ein Kopf-an-Kopf-Rennen, das die erstgenannten mit einem Umsatzanteil von knapp 32 % nur hauchdünn für sich entscheiden konnten. Der mit Abstand größte Anteil wurde in den großen deutschen Städten registriert. Unangefochten an der Spitze steht dabei München, wo u. a. der Verkauf der Hofstatt das Volumen auf rund 624 Mio. € ansteigen ließ. Mit rund 31 % erzielten Fach- und Supermärkte aber nur einen unwesentlich geringeren Umsatzanteil. Im Gegensatz zu den Geschäftshäusern dominierten hier allerdings die Portfolioverkäufe, auf die deutlich mehr als die Hälfte des Resultats entfallen. Platz drei geht an die im letzten Jahr noch führenden Shopping Center mit knapp 22 %. Dieser Anteilrückgang ist allerdings nicht auf mangelndes Investoreninteresse zurückzuführen, sondern resultiert aus einem nicht ausreichenden Angebot, insbesondere im Core-Segment.
Top-Ergebnis ohne Megadeals
Trotz des hervorragenden Umsatzes ist die Größenklasse über 500 Mio. € nicht besetzt. Mit einem Anteil von 48 % setzte sich dagegen die Kategorie von 100 bis 500 Mio. € souverän an die Spitze. Das Transaktionsvolumen in den drei Klassen zwischen 10 und 100 Mio. € ist ausgesprochen homogen verteilt und erreicht jeweils einen Anteil zwischen 14 und 16 %. Diese breite Streuung der Investments belegt noch einmal, dass sich die Nachfrage auf alle Marktsegmente verteilt und damit zum lebhaften Investmentgeschehen beiträgt.
Gut 4,19 Mrd. € des Gesamtumsatzes entfallen auf die Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München). Sie profitieren demzufolge überproportional von der dynamischen Entwicklung und können gegenüber dem Vorjahr um gut 37 % zulegen. Spitzenreiter ist erneut Berlin mit einem Ergebnis von knapp 1,3 Mrd. € (+12,5 %), gefolgt von München mit 875 Mio. € (+87 %). Trotz eines leichten Rückgangs um 5 % erreicht Frankfurt mit 598 Mio. € Rang drei und liegt damit vor Düsseldorf mit 503 Mio. €, wo im Vorjahr nur ein sehr geringes Volumen registriert wurde. Die größten Umsatzeinbußen (-20 %) verzeichnete Hamburg. Mit 473 Mio. € wurde hier ein im langjährigen Vergleich eher niedriges Ergebnis erzielt. Mehr als verdreifacht hat sich dagegen das Transaktionsvolumen in Köln (445 Mio. €), wozu wesentlich der Verkauf der Neumarkt-Galerie beigetragen hat.
Nachfrage auch in kleineren Städten -- Spezialfonds am aktivsten
Auch außerhalb der Big-Six-Standorte konnte ein nicht unerheblicher Investmentumsatz beobachtet werden. Während Großstädte über 250.000 (1,33 Mrd. €) und zwischen 100.000 und 250.000 (619 Mio. €) Einwohner ihre Volumina aus dem Vorjahr in etwa gehalten haben, wurde in kleinere Standorte spürbar mehr investiert. Mit gut 1,4 Mrd. € konnten sie ihr Vorjahresergebnis nicht nur um 19 % steigern, sondern belegen auch Rang zwei unter den Städtekategorien.
Mit einem Anteil von gut 30 % am Investmentumsatz haben sich die Spezialfonds mit weitem Abstand eindrucksvoll an die Spitze aller Anlegergruppen gesetzt. Auf Platz zwei folgen dann schon private Investoren/Family Offices, die knapp 13 % zum Ergebnis beitragen und überwiegend in Geschäftshäuser und Fach- und Supermärkte investiert haben. Alle übrigen Anleger kommen dagegen nur auf einstellige Umsatzanteile. Allerdings liegen sieben von ihnen jeweils zwischen 6 und 8 % und tragen ebenfalls umfangreich zum Transaktionsvolumen bei. Hierzu gehören Pensionskassen, Immobilien AGs, Equity/Real Estate Funds, Corporates, Versicherungen, Projektentwickler und offene Fonds.
Renditen zum Jahresende 2013 gesunken
Im Marktsegment der Geschäftshäuser in den bestfrequentierten Lagen der großen Einkaufsstraßen waren in mehreren Städten weitere Renditeanpassungen zu beobachten. Wie auch bei Büroobjekten nimmt München mit einer Spitzenrendite von 3,75 % die Führungsposition ein. Auf den weiteren Plätzen folgen Hamburg (4,10 %), Düsseldorf und Köln mit jeweils 4,15 %, Frankfurt (4,20 %) und Berlin mit 4,35 %. Die durchschnittliche Spitzenrendite an den Big-Six-Standorten liegt mit 4,12 % in etwa auf dem Niveau des Tiefstands Mitte 2007. Grundsätzlich lässt sich aber festhalten, dass gerade in dieser Assetklasse vereinzelt immer wieder Verkäufe zu beobachten sind, bei denen die Preise noch deutlich höher liegen. Die Spitzenrenditen für Shopping Center in den besten Lagen der großen deutschen Städte liegen unverändert bei 4,75%. Auch Fachmarktzentren (6,00 %) und einzelne Fachmärkte (6,5 %) haben sich leicht verteuert.
Perspektiven: Investmentumsatz 2014 abhängig vom Angebot
Deutschland hat im abgelaufenen Jahr 2013 seine Bedeutung als wichtiger und im internationalen Vergleich stabiler und sicherer Investitionsstandort mit dem erzielten Transaktionsvolumen eindrucksvoll untermauert. „Vor dem Hintergrund der sich tendenziell noch verbessernden gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen wird das große Interesse der Investoren auch im laufenden Jahr unvermindert anhalten. Gerade Einzelhandelsimmobilien sollten von einer steigenden Kaufkraft sowie einer stabilen Beschäftigungssituation besonders profitieren. Neben der prinzipiellen Nachfrage stellt aber auch das verfügbare Angebot an Investmentprodukten eine wesentliche Einflussgröße für die weitere Entwicklung dar. Da das großvolumige Angebot gerade im Core-Bereich weiterhin begrenzt ist, wird sich das Interesse der Investoren zunehmend auch auf Revitalisierungsobjekte in hochwertigen Lagen richten. Erste Beispiele hierfür konnten bereits 2012 beobachtet werden. Ob das Investitionsvolumen 2014 noch einmal gesteigert werden kann, bleibt abzuwarten“, prognostiziert Piotr Bienkowski.
