18.01.2014 Nürnberg ist zu Recht in den Top 10 des COMFORT-City Rankings
Aufgrund seiner zentralen Lage in Nordbayern ist die Stadt wirtschaftlicher und kultureller Mittelpunkt für rund 3,5 Millionen Menschen in der Metropolregion sowie Frankens. Weltbekannt ist die Stadt für ihren Christkindl¬markt, die Spielwarenmesse und ihre Rostbratwürste. Auch als Spitzenstandort für Fach¬messen und Kongresse und als Hochschul- und For¬schungsre¬gion ist Nürnberg europaweit angesehen. Mit der Erweiterung der Europäischen Region im Osten rückte die zweitgrößte Stadt Bayerns in das Zentrum des gesamteuropäischen Wirtschafts¬raumes. Die Stadt verfügt über gute Verkehrsverbindungen. Der tertiäre Sektor ist überdurchschnittlich gut entwickelt.
Der Krieg zerstörte fast 90% des historischen Stadtkerns, der zuvor als einziger in Deutschland samt Befestigungsanlagen erhalten war. Die Stadt entschied sich beim Wiederaufbau, die Struktur der Altstadt zu bewahren, und schaffte es, die wert¬volle historische Bausubstanz in einen angemessenen, neue¬ren Kontext einzubinden. Daher ist die Altstadt nicht nur Zeug¬nis des Mittelalters mit weltberühmten Kunstdenkmälern, der Frauenkirche oder dem Haus von Albrecht Dürer, sondern auch des Wiederaufbaus und der Moderne. Fast die Hälfte des Stadtgebietes besteht aus Grünflächen und Flusslandschaften. Die Lebensqualität ist auch im internationalen Vergleich hoch. Diese Mischung übt einen besonderen Reiz für Touristen und die Bewohner der Region aus, so dass die City auch auf den Expansionslisten der national und international erfolgreichen Retailer weit oben ist.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT
Die historische Handelsstadt ist für den gesamten Raum die wichtigste Einkaufsstadt und lässt die Nachbarstädte Fürth und Erlangen deutlich hinter sich. Dies spiegelt auch die hohe Zentralität von 130,7 (GfK 2013) wider. Besonders hervorzuhe¬ben ist darüber hinaus die hohe Kaufkraft (105,7). Im Jahr 2012 wurden auf der Verkaufsfläche in der City rund 835 Millionen EUR umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamt¬umsatz der Stadt liegt dabei mit knapp 24 Prozent unter dem Niveau vergleichbar großer Städte, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Thorsten Sondermann.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Karolinenstraße
• Hochattraktive Konsummeile
• Niveau und Qualität
• Starke Mieternachfrage
• Stabiles bis steigendes Mietpreisniveau
• Geprägt durch hohen Filialisierungsgrad und geringe Fluktuation
• Große Kaufhäuser und großflächige Flagshipstores nationaler und internationaler Marken, wie Gerry Weber, Zara, H & M, Jack & Jones, Vero Moda, New Yorker, Breuninger, Karstadt
• Sehr hohe Passantenfrequenz
• Neue Mieter: dm-Drogeriemarkt
• Aktueller Mietpreis liegt bei 155,- EUR/m²
Breite Gasse/Pfannenschmiedsgasse
• Überwiegend Young Fashion-Anbieter, die weitere „junge Konzepte“ anziehen
• Sehr hohe Passantenfrequenz / Stabiles Mietpreisniveau
• Überwiegend kleinteilige Flächen bedingt durch Baustruktur
• TOP-Lage zwischen City Point und dm
• Aktueller Mietpreis liegt bei 120,- EUR/m²
• Neue Mieter: Desigual, LEGO, Calzedonia, Intemissimi, Runners Point, Jumex, Rituals
• Aktueller Mietpreis liegt bei 120 EUR/m²
Hefnersplatz/Ludwigsplatz
• Sitz des Wöhrl-Stammhauses schon seit 63 Jahren
• Volltextiler sowie großflächige Anbieter (SportScheck, C&A)
• Verbindung zwischen Karolinenstraße und Breite Gasse bis hin zum Josephsplatz
• Wichtigste U-Bahn-Station für den Einzelhandel „Weisser Turm“
• Neue Mieter: Guess, Betty Barclay, Urban Outfitters
• Aktueller Mietpreis liegt bei 120 EUR/m²
Kaiserstraße
• Hochwertiger Mieterbesatz
• Kleine „Luxusmeile“ von Nürnberg
• Große Nachfrage von Luxusanbietern
• Neue Mieter: Calida
• Aktueller Mietpreis liegt bei 85 EUR/m²
Königstraße
• Verbindungsachse zwischen Hauptbahnhof und Innenstadt
• Gute Passantenfrequenz
• Anstieg der Filialistendichte
• Projektentwicklung Königstraße 5 abgeschlossen
• Neue Mieter: VR Bank, COS
• Aktueller Mietpreis liegt bei 85 EUR/m²
Viel Potenzial , aber wenig Bewegung in Nürnbergs Toplagen
Nürnberg als Zentrum der europäischen Metropolregion Nürnberg ist heute nicht nur ein High-Tech-, Industrie- und innovativer Dienstleistungsstandort. Die Stadt ist und bleibt der Einzelhandelsmagnet für ganz Nord-Bayern. Gerade in den vergangenen Jahren konnten hier auf sehr hohem Niveau Stabilität in den Preisen und Mieten erreicht und zum größten Teil sogar noch Zuwachsraten erzielt werden. Im Zusammenspiel mit der Umsatzkennziffer für 2013 von über 138 wird schnell evident, über welche Stabilität und Top-Chancen wir in Nürnberg in Sachen Einzelhandel reden. Leicht hinter München und Düsseldorf aber noch vor Köln und Stuttgart rangiert Nürnberg mit diesem überdurchschnittlich hohem Umsatzpotenzial.
Aufgrund dieser Stabilität und der hohen Nachfrage ist es nicht überraschend, dass es nur wenige, wesentliche Veränderungen in den TOP-Einzelhandelslagen von Nürnberg gibt. So präsentiert sich die absolute TOP-1A-Lage in Nürnberg, die Karolinenstraße, in diesem Jahr nahe zu im gleichen Gewand wie im letzten Jahr. Hier ist zu attestieren, dass die Nachfrage von Einzelhändlern nach Liegenschaften in der Karolinenstraße weiterhin sehr hoch ist, aber leider das Angebot deutlich zu niedrig. Dieser Umstand sorgt, für stabile bis leicht ansteigende Preise. In der Breiten Gasse konnten im vergangenen Jahr einige Veränderungen festgestellt werden, allerdings deutlich weniger als in den Vorjahren. Hier zeichnet sich ab, dass die neue Strukturierung mittlerweile nahezu abgeschlossen ist, meint der Einzelhandels- und Immobilienexperte Sondermann auf .
Die Breite Gasse hat sich hierdurch als zentrale Toplage auf hohem Niveau gefestigt. Lediglich im oberen Bereich zur Pfannenschmiedgasse besteht ein gastrolastiger Bereich, der jedoch gerade auch in der Mittags- und Abendzeit zum Flanieren und Verweilen einlädt. Die Pfannenschmiedgasse hat aktuell einige Neubauten zu verzeichnen, sodass davon auszugehen ist, dass zukünftig eine weitere Verbesserung und Attraktivitätssteigerung erfolgen wird. In der Verlängerung der Pfannenschmiedgasse über die Kreuzug mit der Karolinenstraße kommt man dann zur Kaiserstraße Ecke Königstraße. Auch diese Lagen sind absolut gefestigt und mit nachhaltigem Anmietungsinteresse von Einzelhändlern belegt.
INVESTMENT
Ungebrochen ist die hohe Nachfrage nach Investmentmöglichkeiten in Nürnberg. Leider sind diese sehr rar und weisen daher auch seit Jahren eine Bruttoanfangsrendite von etwas über 5 % p.a. aus. Nachhaltigkeit und Attraktivität sind immer ein klarer Indikator für Stabilität.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Die zweitgrößte Stadt Bayerns hat also alles in allem herausragende Kennziffern und braucht sich hinter einer Stadt wie München nicht zu verstecken, auch wenn dieser Schatten mitunter sehr groß ist. Aus Investmentsicht konnte die COMFORT im vergangenen Jahr eine herausragende Liegenschaft direkt am Hauptmarkt im Auftrag eines großen institutionellen Verkäufers vermitteln. Dieser sehr zügige und über alle Maßen erfolgreiche Vermarktungsprozess hat noch einmal deutlich die Attraktivität von Nürnberg als Investmentstandort unterstrichen. Abschließend ist zu konstatieren, dass Nürnberg als Herz der europäischen Metropolregion Nürnberg weiterhin an Bedeutung gewonnen und sich absolut etabliert hat. Mit einem Einzugsgebiet von 3,5 Millionen Menschen und den mehr als 160.000 Unternehmen bietet Nürnberg auch die Vielfalt, welche gerade auf Investoren- und Einzelhändlerseite absolut geschätzt und positiv bewertet wird.
Der Krieg zerstörte fast 90% des historischen Stadtkerns, der zuvor als einziger in Deutschland samt Befestigungsanlagen erhalten war. Die Stadt entschied sich beim Wiederaufbau, die Struktur der Altstadt zu bewahren, und schaffte es, die wert¬volle historische Bausubstanz in einen angemessenen, neue¬ren Kontext einzubinden. Daher ist die Altstadt nicht nur Zeug¬nis des Mittelalters mit weltberühmten Kunstdenkmälern, der Frauenkirche oder dem Haus von Albrecht Dürer, sondern auch des Wiederaufbaus und der Moderne. Fast die Hälfte des Stadtgebietes besteht aus Grünflächen und Flusslandschaften. Die Lebensqualität ist auch im internationalen Vergleich hoch. Diese Mischung übt einen besonderen Reiz für Touristen und die Bewohner der Region aus, so dass die City auch auf den Expansionslisten der national und international erfolgreichen Retailer weit oben ist.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT
Die historische Handelsstadt ist für den gesamten Raum die wichtigste Einkaufsstadt und lässt die Nachbarstädte Fürth und Erlangen deutlich hinter sich. Dies spiegelt auch die hohe Zentralität von 130,7 (GfK 2013) wider. Besonders hervorzuhe¬ben ist darüber hinaus die hohe Kaufkraft (105,7). Im Jahr 2012 wurden auf der Verkaufsfläche in der City rund 835 Millionen EUR umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamt¬umsatz der Stadt liegt dabei mit knapp 24 Prozent unter dem Niveau vergleichbar großer Städte, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Thorsten Sondermann.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Karolinenstraße
• Hochattraktive Konsummeile
• Niveau und Qualität
• Starke Mieternachfrage
• Stabiles bis steigendes Mietpreisniveau
• Geprägt durch hohen Filialisierungsgrad und geringe Fluktuation
• Große Kaufhäuser und großflächige Flagshipstores nationaler und internationaler Marken, wie Gerry Weber, Zara, H & M, Jack & Jones, Vero Moda, New Yorker, Breuninger, Karstadt
• Sehr hohe Passantenfrequenz
• Neue Mieter: dm-Drogeriemarkt
• Aktueller Mietpreis liegt bei 155,- EUR/m²
Breite Gasse/Pfannenschmiedsgasse
• Überwiegend Young Fashion-Anbieter, die weitere „junge Konzepte“ anziehen
• Sehr hohe Passantenfrequenz / Stabiles Mietpreisniveau
• Überwiegend kleinteilige Flächen bedingt durch Baustruktur
• TOP-Lage zwischen City Point und dm
• Aktueller Mietpreis liegt bei 120,- EUR/m²
• Neue Mieter: Desigual, LEGO, Calzedonia, Intemissimi, Runners Point, Jumex, Rituals
• Aktueller Mietpreis liegt bei 120 EUR/m²
Hefnersplatz/Ludwigsplatz
• Sitz des Wöhrl-Stammhauses schon seit 63 Jahren
• Volltextiler sowie großflächige Anbieter (SportScheck, C&A)
• Verbindung zwischen Karolinenstraße und Breite Gasse bis hin zum Josephsplatz
• Wichtigste U-Bahn-Station für den Einzelhandel „Weisser Turm“
• Neue Mieter: Guess, Betty Barclay, Urban Outfitters
• Aktueller Mietpreis liegt bei 120 EUR/m²
Kaiserstraße
• Hochwertiger Mieterbesatz
• Kleine „Luxusmeile“ von Nürnberg
• Große Nachfrage von Luxusanbietern
• Neue Mieter: Calida
• Aktueller Mietpreis liegt bei 85 EUR/m²
Königstraße
• Verbindungsachse zwischen Hauptbahnhof und Innenstadt
• Gute Passantenfrequenz
• Anstieg der Filialistendichte
• Projektentwicklung Königstraße 5 abgeschlossen
• Neue Mieter: VR Bank, COS
• Aktueller Mietpreis liegt bei 85 EUR/m²
Viel Potenzial , aber wenig Bewegung in Nürnbergs Toplagen
Nürnberg als Zentrum der europäischen Metropolregion Nürnberg ist heute nicht nur ein High-Tech-, Industrie- und innovativer Dienstleistungsstandort. Die Stadt ist und bleibt der Einzelhandelsmagnet für ganz Nord-Bayern. Gerade in den vergangenen Jahren konnten hier auf sehr hohem Niveau Stabilität in den Preisen und Mieten erreicht und zum größten Teil sogar noch Zuwachsraten erzielt werden. Im Zusammenspiel mit der Umsatzkennziffer für 2013 von über 138 wird schnell evident, über welche Stabilität und Top-Chancen wir in Nürnberg in Sachen Einzelhandel reden. Leicht hinter München und Düsseldorf aber noch vor Köln und Stuttgart rangiert Nürnberg mit diesem überdurchschnittlich hohem Umsatzpotenzial.
Aufgrund dieser Stabilität und der hohen Nachfrage ist es nicht überraschend, dass es nur wenige, wesentliche Veränderungen in den TOP-Einzelhandelslagen von Nürnberg gibt. So präsentiert sich die absolute TOP-1A-Lage in Nürnberg, die Karolinenstraße, in diesem Jahr nahe zu im gleichen Gewand wie im letzten Jahr. Hier ist zu attestieren, dass die Nachfrage von Einzelhändlern nach Liegenschaften in der Karolinenstraße weiterhin sehr hoch ist, aber leider das Angebot deutlich zu niedrig. Dieser Umstand sorgt, für stabile bis leicht ansteigende Preise. In der Breiten Gasse konnten im vergangenen Jahr einige Veränderungen festgestellt werden, allerdings deutlich weniger als in den Vorjahren. Hier zeichnet sich ab, dass die neue Strukturierung mittlerweile nahezu abgeschlossen ist, meint der Einzelhandels- und Immobilienexperte Sondermann auf .
Die Breite Gasse hat sich hierdurch als zentrale Toplage auf hohem Niveau gefestigt. Lediglich im oberen Bereich zur Pfannenschmiedgasse besteht ein gastrolastiger Bereich, der jedoch gerade auch in der Mittags- und Abendzeit zum Flanieren und Verweilen einlädt. Die Pfannenschmiedgasse hat aktuell einige Neubauten zu verzeichnen, sodass davon auszugehen ist, dass zukünftig eine weitere Verbesserung und Attraktivitätssteigerung erfolgen wird. In der Verlängerung der Pfannenschmiedgasse über die Kreuzug mit der Karolinenstraße kommt man dann zur Kaiserstraße Ecke Königstraße. Auch diese Lagen sind absolut gefestigt und mit nachhaltigem Anmietungsinteresse von Einzelhändlern belegt.
INVESTMENT
Ungebrochen ist die hohe Nachfrage nach Investmentmöglichkeiten in Nürnberg. Leider sind diese sehr rar und weisen daher auch seit Jahren eine Bruttoanfangsrendite von etwas über 5 % p.a. aus. Nachhaltigkeit und Attraktivität sind immer ein klarer Indikator für Stabilität.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Die zweitgrößte Stadt Bayerns hat also alles in allem herausragende Kennziffern und braucht sich hinter einer Stadt wie München nicht zu verstecken, auch wenn dieser Schatten mitunter sehr groß ist. Aus Investmentsicht konnte die COMFORT im vergangenen Jahr eine herausragende Liegenschaft direkt am Hauptmarkt im Auftrag eines großen institutionellen Verkäufers vermitteln. Dieser sehr zügige und über alle Maßen erfolgreiche Vermarktungsprozess hat noch einmal deutlich die Attraktivität von Nürnberg als Investmentstandort unterstrichen. Abschließend ist zu konstatieren, dass Nürnberg als Herz der europäischen Metropolregion Nürnberg weiterhin an Bedeutung gewonnen und sich absolut etabliert hat. Mit einem Einzugsgebiet von 3,5 Millionen Menschen und den mehr als 160.000 Unternehmen bietet Nürnberg auch die Vielfalt, welche gerade auf Investoren- und Einzelhändlerseite absolut geschätzt und positiv bewertet wird.
