16.01.2014 Außergewöhnliches Investmentjahr in München
Mit einem Investmentumsatz von 4,74 Mrd. € konnte der Münchener Markt das bereits sehr gute Vorjahresergebnis noch einmal um knapp 31 % übertreffen und erreichte fast den Wert des Jahres 2006. Gleichzeitig wurde der zehnjährige Durchschnittsumsatz um stolze 58 % getoppt. Das ergibt der Investmentmarkt-Report 2014, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Mitte Februar veröffentlichen wird.
„Damit erobert sich München 2013 mit Abstand den Spitzenplatz als erfolgreichster deutscher Investmentmarkt und kann als einziger die 4-Mrd.-€-Schwelle überspringen. Mitverantwortlich hierfür ist auch eine ganze Reihe von großen Deals im dreistelligen Millionenbereich“, sagt Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. „Zu den wichtigsten Transaktionen gehörten die Verkäufe der Hofstatt, des Siemens Forums sowie des Hauptsitzes vom Süddeutschen Verlag. Aber auch im kleineren und mittleren Marktsegment war eine überproportional starke Nachfrage zu beobachten, was durch die Zahl von knapp 140 Verkaufsfällen (+73), die in die Analyse einbezogen wurden, eindrucksvoll bestätigt wird.“
Große Deals über 50 Mio. € tragen knapp 61 % zum Transaktionsvolumen bei und stellen erneut die wichtigste Anlagekategorie dar. Insgesamt wurden knapp 2,9 Mrd. € in diesem Segment umgesetzt. Aber auch in allen anderen Größenklassen hat das Investmentvolumen gegenüber dem Vorjahr deutlich zugenommen. Mit über 950 Mio. € (gut 20 %) belegen Verkäufe zwischen 25 und 50 Mio. € den zweiten Platz. Die meisten Transaktionen wurden in der Kategorie von 10 bis 25 Mio. € registriert. Die fast 50 Verkaufsfälle summieren sich auf fast 730 Mio. € Umsatzvolumen (gut 15 %). Kleinere Deals bis 10 Mio. € spielen für das Gesamtergebnis zwar nur eine unbedeutende Rolle, konnten aber gegenüber dem Vorjahresergebnis auch um gut 63 % zulegen.
Das Marktgeschehen war durch eine breite Palette aktiver Investoren gekennzeichnet. Insgesamt erreichen fünf Anlegergruppen zweistellige Umsatzanteile. Wie auch an den meisten anderen Standorten setzten sich Spezialfonds mit einem Anteil von gut 21 % an die Spitze und verdrängten die im letzten Jahr noch führenden privaten Anleger auf Platz zwei. Diese liegen mit gut 12 % nahezu auf einem Level mit Versicherungen. Ebenfalls nur marginal weniger angelegt haben Projektentwickler (knapp 12 %) und offene Fonds (gut 11 %), die das Führungsquintett vervollständigen. Alle übrigen Investorengruppen sind mit maximal sechs Prozent am Gesamtumsatz beteiligt. Insgesamt spricht diese Struktur für eine ausgesprochen breite und stabile Nachfragebasis. Der Anteil ausländischer Investoren liegt bei 40 %.
Auch die Verkäuferstruktur ist relativ breit gestreut. An der Spitze rangieren fast gleichauf Spezialfonds mit knapp 20 % und Projektentwickler, die auf 19 % kommen. Beide Gruppen haben von der starken Nachfrage profitiert. Gerade Spezialfonds haben die gute Marktsituation genutzt, um bereits länger geplante Exitstrategien für in Vorjahren erworbene Objekte umzusetzen. Auf den weiteren Plätzen folgen Banken mit knapp 12 % sowie Equity/Real Estate Funds mit gut 11 %. Auch diesen Anlegern kommt die aktuell sehr lebhafte Nachfrage entgegen. Mit gut 8 % waren darüber hinaus noch Immobilien AGs am Verkaufsvolumen beteiligt.
Büros weiter die Nummer 1 – Spitzenrenditen weiter gesunken
Mit einem Anteil von gut 61 % am Transaktionsvolumen setzten sich Büroobjekte erneut an die erste Stelle aller Assetklassen. Gegenüber 2012 haben sie aber an Bedeutung eingebüßt und 16 Prozentpunkte verloren. Auffällig ist demgegenüber, dass in allen Nutzungssegmenten mehr investiert wurde. Auch dies unterstreicht noch einmal das breite Nachfragefundament. Auf Platz zwei kommen Einzelhandelsimmobilien mit 18,5 %, die ihr Umsatzvolumen fast verdoppelt haben. Einen Podiumsplatz können auch Logistik- und Light-Industrial-Investments ergattern, die zusammen rund 7 % zum Gesamtergebnis beitragen. Nur knapp dahinter liegen mit 6 % Hotel-Deals, die im Vorjahr nahezu keine Rolle spielten. Erfreulich ist auch, dass erheblich mehr in Entwicklungsgrundstücke (gut 4 %) investiert wurde, da die Inangriffnahme neuer Projekte zwingend notwendig ist, um vor allem den Bürovermietungsmarkt lebhaft und dynamisch zu halten und somit weiteres Investmentprodukt zu generieren.
Im Vergleich mit anderen Standorten ist in München eine deutlich breitere Streuung der Verkaufsfälle über die unterschiedlichen Lagen zu registrieren, was für das große Investorenvertrauen spricht, das alle Marktsegmente der bayerischen Landeshauptstadt genießen. Zwar liegt auch hier die City mit einem Anteil von 37,5 % an erster Stelle, die Fokussierung auf die zentralen Lagen fällt aber spürbar geringer aus. Mit 28,5 % waren auch Objekte im Cityrand begehrt und konnten ihr Umsatzvolumen gegenüber 2012 mehr als verdoppeln. Platz drei geht an die Nebenlagen, die etwas über 22 % zum Transaktionsvolumen beitragen. Darüber hinaus entfallen in München traditionell nicht unerhebliche Anteile auf die Peripherie. Auch 2013 konnten diese Lagen knapp 12 % des Ergebnisses auf sich vereinen.
Die starke Nachfrage nach Core-Objekten und der damit einhergehende Wettbewerb haben die Spitzenrendite für Büroobjekte im letzten Quartal 2013 noch einmal um 20 Basispunkte auf 4,40 % sinken lassen. Gegenüber dem absoluten Tiefstand Mitte 2007 entspricht dies aber immer noch einem Abstand von 40 Basispunkten. Im bundesweiten Vergleich bleibt München auch weiterhin der teuerste deutsche Standort, was als Indiz für das große Interesse der Anleger und die Ausnahmestellung der bayerischen Landeshauptstadt anzusehen ist.
Ähnlich wie im Bürobereich hat auch die Spitzenrendite für Premium-Geschäftshäuser in den meist frequentierten Einkaufsstraßen noch einmal deutlich auf jetzt 3,75 % nachgegeben. Auch in diesem Marktsegment führt München die Rangliste der teuersten deutschen Standorte an. Noch unverändert zeigen sich dagegen die Top-Renditen für Logistikobjekte, die weiterhin bei 6,60 % liegen.
Auch 2014 starke Nachfrage absehbar
Im Jahr 2013 konnte der Münchener Investmentmarkt nicht nur ein außergewöhnlich hohes Transaktionsvolumen verbuchen, sondern auch eine ganze Reihe großer und auch im bundesweiten Vergleich bemerkenswerter Premiumdeals registrieren. „Dies spiegelt noch einmal eindrucksvoll wider, dass München für viele Investoren, insbesondere auch internationale, einen der wichtigsten europäischen Investitionsstandorte darstellt. Berücksichtigt man gleichzeitig, dass sich die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen durch eine anziehende Konjunktur weiter verbessern dürften und aus heutiger Sicht nichts für ein baldiges Ende der Niedrigzinspolitik der europäischen Zentralbank spricht, hellt sich das Investmentumfeld tendenziell sogar noch weiter auf“, so Stefan Bauer. Vor diesem Hintergrund und aufgrund der Tatsache, dass bereits wieder mehrere größere Transaktionen kurz vor der Unterzeichnung stehen und sich weitere in Vorbereitung befinden, spricht vieles dafür, dass 2014 ein vergleichbarer Investmentumsatz realisiert werden kann wie im Vorjahr. Damit besteht die Chance, das beste Ergebnis nach 2007 zu erzielen.
„Damit erobert sich München 2013 mit Abstand den Spitzenplatz als erfolgreichster deutscher Investmentmarkt und kann als einziger die 4-Mrd.-€-Schwelle überspringen. Mitverantwortlich hierfür ist auch eine ganze Reihe von großen Deals im dreistelligen Millionenbereich“, sagt Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. „Zu den wichtigsten Transaktionen gehörten die Verkäufe der Hofstatt, des Siemens Forums sowie des Hauptsitzes vom Süddeutschen Verlag. Aber auch im kleineren und mittleren Marktsegment war eine überproportional starke Nachfrage zu beobachten, was durch die Zahl von knapp 140 Verkaufsfällen (+73), die in die Analyse einbezogen wurden, eindrucksvoll bestätigt wird.“
Große Deals über 50 Mio. € tragen knapp 61 % zum Transaktionsvolumen bei und stellen erneut die wichtigste Anlagekategorie dar. Insgesamt wurden knapp 2,9 Mrd. € in diesem Segment umgesetzt. Aber auch in allen anderen Größenklassen hat das Investmentvolumen gegenüber dem Vorjahr deutlich zugenommen. Mit über 950 Mio. € (gut 20 %) belegen Verkäufe zwischen 25 und 50 Mio. € den zweiten Platz. Die meisten Transaktionen wurden in der Kategorie von 10 bis 25 Mio. € registriert. Die fast 50 Verkaufsfälle summieren sich auf fast 730 Mio. € Umsatzvolumen (gut 15 %). Kleinere Deals bis 10 Mio. € spielen für das Gesamtergebnis zwar nur eine unbedeutende Rolle, konnten aber gegenüber dem Vorjahresergebnis auch um gut 63 % zulegen.
Das Marktgeschehen war durch eine breite Palette aktiver Investoren gekennzeichnet. Insgesamt erreichen fünf Anlegergruppen zweistellige Umsatzanteile. Wie auch an den meisten anderen Standorten setzten sich Spezialfonds mit einem Anteil von gut 21 % an die Spitze und verdrängten die im letzten Jahr noch führenden privaten Anleger auf Platz zwei. Diese liegen mit gut 12 % nahezu auf einem Level mit Versicherungen. Ebenfalls nur marginal weniger angelegt haben Projektentwickler (knapp 12 %) und offene Fonds (gut 11 %), die das Führungsquintett vervollständigen. Alle übrigen Investorengruppen sind mit maximal sechs Prozent am Gesamtumsatz beteiligt. Insgesamt spricht diese Struktur für eine ausgesprochen breite und stabile Nachfragebasis. Der Anteil ausländischer Investoren liegt bei 40 %.
Auch die Verkäuferstruktur ist relativ breit gestreut. An der Spitze rangieren fast gleichauf Spezialfonds mit knapp 20 % und Projektentwickler, die auf 19 % kommen. Beide Gruppen haben von der starken Nachfrage profitiert. Gerade Spezialfonds haben die gute Marktsituation genutzt, um bereits länger geplante Exitstrategien für in Vorjahren erworbene Objekte umzusetzen. Auf den weiteren Plätzen folgen Banken mit knapp 12 % sowie Equity/Real Estate Funds mit gut 11 %. Auch diesen Anlegern kommt die aktuell sehr lebhafte Nachfrage entgegen. Mit gut 8 % waren darüber hinaus noch Immobilien AGs am Verkaufsvolumen beteiligt.
Büros weiter die Nummer 1 – Spitzenrenditen weiter gesunken
Mit einem Anteil von gut 61 % am Transaktionsvolumen setzten sich Büroobjekte erneut an die erste Stelle aller Assetklassen. Gegenüber 2012 haben sie aber an Bedeutung eingebüßt und 16 Prozentpunkte verloren. Auffällig ist demgegenüber, dass in allen Nutzungssegmenten mehr investiert wurde. Auch dies unterstreicht noch einmal das breite Nachfragefundament. Auf Platz zwei kommen Einzelhandelsimmobilien mit 18,5 %, die ihr Umsatzvolumen fast verdoppelt haben. Einen Podiumsplatz können auch Logistik- und Light-Industrial-Investments ergattern, die zusammen rund 7 % zum Gesamtergebnis beitragen. Nur knapp dahinter liegen mit 6 % Hotel-Deals, die im Vorjahr nahezu keine Rolle spielten. Erfreulich ist auch, dass erheblich mehr in Entwicklungsgrundstücke (gut 4 %) investiert wurde, da die Inangriffnahme neuer Projekte zwingend notwendig ist, um vor allem den Bürovermietungsmarkt lebhaft und dynamisch zu halten und somit weiteres Investmentprodukt zu generieren.
Im Vergleich mit anderen Standorten ist in München eine deutlich breitere Streuung der Verkaufsfälle über die unterschiedlichen Lagen zu registrieren, was für das große Investorenvertrauen spricht, das alle Marktsegmente der bayerischen Landeshauptstadt genießen. Zwar liegt auch hier die City mit einem Anteil von 37,5 % an erster Stelle, die Fokussierung auf die zentralen Lagen fällt aber spürbar geringer aus. Mit 28,5 % waren auch Objekte im Cityrand begehrt und konnten ihr Umsatzvolumen gegenüber 2012 mehr als verdoppeln. Platz drei geht an die Nebenlagen, die etwas über 22 % zum Transaktionsvolumen beitragen. Darüber hinaus entfallen in München traditionell nicht unerhebliche Anteile auf die Peripherie. Auch 2013 konnten diese Lagen knapp 12 % des Ergebnisses auf sich vereinen.
Die starke Nachfrage nach Core-Objekten und der damit einhergehende Wettbewerb haben die Spitzenrendite für Büroobjekte im letzten Quartal 2013 noch einmal um 20 Basispunkte auf 4,40 % sinken lassen. Gegenüber dem absoluten Tiefstand Mitte 2007 entspricht dies aber immer noch einem Abstand von 40 Basispunkten. Im bundesweiten Vergleich bleibt München auch weiterhin der teuerste deutsche Standort, was als Indiz für das große Interesse der Anleger und die Ausnahmestellung der bayerischen Landeshauptstadt anzusehen ist.
Ähnlich wie im Bürobereich hat auch die Spitzenrendite für Premium-Geschäftshäuser in den meist frequentierten Einkaufsstraßen noch einmal deutlich auf jetzt 3,75 % nachgegeben. Auch in diesem Marktsegment führt München die Rangliste der teuersten deutschen Standorte an. Noch unverändert zeigen sich dagegen die Top-Renditen für Logistikobjekte, die weiterhin bei 6,60 % liegen.
Auch 2014 starke Nachfrage absehbar
Im Jahr 2013 konnte der Münchener Investmentmarkt nicht nur ein außergewöhnlich hohes Transaktionsvolumen verbuchen, sondern auch eine ganze Reihe großer und auch im bundesweiten Vergleich bemerkenswerter Premiumdeals registrieren. „Dies spiegelt noch einmal eindrucksvoll wider, dass München für viele Investoren, insbesondere auch internationale, einen der wichtigsten europäischen Investitionsstandorte darstellt. Berücksichtigt man gleichzeitig, dass sich die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen durch eine anziehende Konjunktur weiter verbessern dürften und aus heutiger Sicht nichts für ein baldiges Ende der Niedrigzinspolitik der europäischen Zentralbank spricht, hellt sich das Investmentumfeld tendenziell sogar noch weiter auf“, so Stefan Bauer. Vor diesem Hintergrund und aufgrund der Tatsache, dass bereits wieder mehrere größere Transaktionen kurz vor der Unterzeichnung stehen und sich weitere in Vorbereitung befinden, spricht vieles dafür, dass 2014 ein vergleichbarer Investmentumsatz realisiert werden kann wie im Vorjahr. Damit besteht die Chance, das beste Ergebnis nach 2007 zu erzielen.
