15.01.2014 Mut zu Großprojekten und gute Raumplanung stärken Büroimmobilienmarkt Düsseldorf im globalen Standortwettbewerb
Der Büroimmobilienstandort Düsseldorf blickt auf ein äußerst erfolgreiches Jahr 2013 zurück. Das Investitionsvolumen hat sich mit 2,18 Mrd. Euro gegenüber 2012 annähernd verdreifacht. Internationale Investoren zeigen großes Interesse an der Landeshauptstadt und haben ihren Immobilienbestand im abgelaufenen Jahr um knapp 425 Mio. Euro erweitert. Überzeugen konnte auch das Vermietungsvolumen. Mit rund 415.000 m² liegt es knapp ein Fünftel über dem Vorjahr. Die City und der Central Business District (CBD) stehen dabei klar im Fokus. Die Spitzenmiete ist zum Jahresende gegenüber dem Vorjahr um sechs Prozent auf 27,50 Euro gestiegen.
Vermietungsmarkt profitiert von mutigen Neuentwicklungen und guter Raumplanung
Marcel Abel, Geschäftsführer der Jones Lang LaSalle GmbH und Regional Manager Düsseldorf: "Mit vielen mutigen Neuentwicklungen hat Düsseldorf seine Metropolfunktion gestärkt und übt eine Sogwirkung auf attraktive neue Mieter aus. Nicht nur der Kö-Bogen hat gezeigt, dass es Düsseldorf immer besser gelingt, Räume aufzuladen und zu funktionierenden Orten zu machen. Das Vermietungsvolumen des Jahres 2013 ist sehr erfreulich. Der 10-Jahresdurchschnitt wird um rund ein Fünftel, das 5-Jahres-Mittel um 14 Prozent übertroffen. Auch die Anzahl der Vermietungen ist gegenüber 2012 um neun Prozent auf über 580 gestiegen."
Bei den Branchen dominiert die Öffentliche Verwaltung das Marktgeschehen. Mit lediglich zwei Prozent aller Vermietungen kommt die Öffentliche Hand 2013 auf ein Gesamtvolumen von 76.000 m², das rund 18 Prozent des gesamten Flächenumsatzes darstellt. Unternehmensbezogene Dienstleistungen (53.400 m²), Handel (40.900 m²), Industrie (40.100 m²) sowie der Bereich Banken & Finanzdienstleister (32.400 m²) komplettieren die Top 5 der umsatzstärksten Branchen.
Abel: "Die Öffentliche Hand war 2013 ein äußerst starker Flächenabnehmer. Das NRW-Innenministerium und das Wirtschaftsministerium zählten zu den größten Vermietungen des Jahres. Demgegenüber war nach den starken Vorjahren bei den Rechtsanwaltskanzleien keine Vermietung oberhalb von 3.000 m² zu verzeichnen." Und weiter: "Düsseldorf zieht mehr denn je attraktive neue Mieter an. Die Ansiedlung von Alltours im Dreischeibenhaus oder die Erweiterung des Online-Buchungsportals Trivago in der Immobilie Sky Office am Kennedydamm sind hierfür gute Beispiele. Neben den unter Konsolidierungsdruck stehenden traditionellen Branchen wie Banken, Telekommunikation und Unternehmensberatungen ist es gelungen, auch bislang unterrepräsentierte und neue Wirtschaftsbereiche verstärkt für den Standort zu begeistern."
Der Anfang 2013 vermeintlich drohende Leerstand der Portigon-Immobilie hat sich nicht bewahrheitet. Abel: "Ganz im Gegenteil kann man rückblickend von einer ,Job-Maschine Portigon' sprechen. Die Vermietungen an das NRW-Innenministerium, die Helaba, PFS und die Deutsche Bank haben einmal mehr gezeigt, dass in Gefahren immer auch Chancen liegen. Insgesamt wurden bisher durch die Portigon-Umstrukturierung rund 70.000 m² Bürofläche in Düsseldorf neu vermietet."
Die Spitzenmiete ist aufgrund mehrerer Vermietungen im hochpreisigen CBD zum Jahresende gegenüber dem Vorjahr um 1,50 Euro/m² bzw. rund sechs Prozent gestiegen. Jones Lang LaSalle beziffert sie für das vierte Quartal 2013 mit 27,50 Euro/m²/Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete ist im Jahresverlauf dagegen um knapp fünf Prozent auf 14,27 Euro/m²/Monat gefallen. Ende 2012 hatte sie noch bei 14,95 Euro/m²/Monat gelegen.
Abel: "Die Spitzenmiete in Düsseldorf hat über viele Jahre einen stetigen aber wenig volatilen Aufwärtstrend gezeigt. Besonders in den Toplagen sehen wir nun, ähnlich wie etwa in Frankfurt, deutlichere Ausschläge und Schwankungen, die die aktuellen Marktgegebenheiten stärker als bisher widerspiegeln. Ausschlaggebend hierfür sind in erster Linie die Neuentwicklungen. Aus unserer Sicht ist diese Entwicklung positiv, denn sie bedeutet eine wachsende Marktreife und -professionalität."
Bei den Teilmärkten steht die City mit einem Vermietungsvolumen von 123.500 m², davon 35.000 m² im CBD, klar im Fokus der Mietinteressenten. Fast ein Drittel aller Vermietungen und vermittelten Quadratmeter entfallen auf die City. Dies war im Jahr 2012 nur bei der Anzahl der Vermietungen ähnlich, während die vermittelten Quadratmeter lediglich ein Fünftel des Gesamtmarktes ausmachten. Die City kommt damit 2013 im Alleingang fast auf das Volumen der nächststärksten Teilmärkte Flughafen (49.100 m²), Nord (45.100 m²) und Kennedydamm (41.600 m²). Der Seestern komplettiert mit 25.200 m² die Top 5 des Jahres 2013.
Die Größenklassen der Vermietungen zeigen sich auf den ersten Blick stabil. Der Anzahl nach kommen Flächen unter 1.000 m² auf einen Anteil von 88 Prozent der insgesamt rund 580 Vermietungen. Flächen zwischen 1.000 und 5.000 m² machen 10 Prozent, Großvermietungen ab 5.000 m² rund zwei Prozent aus. Eine Betrachtung der vermittelten Quadratmeter macht jedoch deutlich, dass großflächige Vermietungen in 2013 an Bedeutung gewonnen haben. Bezogen auf die Fläche stehen Vermietungen oberhalb von 5.000 m² für mehr als ein Drittel des gesamten Flächenumsatzes. Im Jahr 2012 lag der Vergleichswert noch bei unter 20 Prozent.
Die Fertigstellungen liegen deutlich unter dem Vorjahreswert und dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Im Jahr 2013 wurden 64.900 m² Büroflächen fertiggestellt Der Vergleichswert aus dem Jahr 2012 lag bei 134.800 m². Das Mittel der letzten fünf Jahre beziffert Jones Lang LaSalle mit 144.500 m². Die Fertigstellungen in 2014 werden u. a. durch den Kö-Bogen und das Dreischeibenhaus wieder deutlich größer ausfallen, wobei rund ein Drittel der für 2014 erwarteten Fertigstellungen derzeit noch nicht vermietet ist.
Bei der Leerstandsquote sieht Jones Lang LaSalle zum Jahresende einen leichten Anstieg um rund drei auf 11,4 Prozent (Ende 2012: 11,0 %). Im CBD liegt die Leerstandsquote mit 7,2 Prozent deutlich niedriger. Insgesamt stehen derzeit etwas mehr als eine Million m² Bürofläche in Düsseldorf leer.
Abel zieht für den Vermietungsmarkt folgendes Fazit: "Keine Angst vor Großprojekten! Vorhaben, die dem Dreiklang aus Lage, Konzept und Timing gerecht werden, sind gut für Düsseldorf. Beispiele wie das Quartier M oder das Rheinmetallgelände, das ehemalige Schlachthofgelände, die Ulanenkaserne oder der Güterbahnhof Derendorf zeigen, dass die Transformation noch lange nicht zu Ende ist."
Investmentmarkt behauptet sich mit Top-Jahr im internationalen Standortwettbewerb
Das Transaktionsvolumen hat nach einem zurückhaltenden dritten Quartal zum Jahresende noch einmal deutlich zugelegt. Mit insgesamt 2,18 Mrd. Euro wurde das Ergebnis aus dem Jahr 2012 (740 Mio. Euro) fast verdreifacht. Die Anzahl der Transaktionen hat um fast die Hälfte auf 65 zugelegt. Verdoppelt hat sich die Durchschnittsgröße der Investments, die Jones Lang LaSalle für 2013 mit 34 Mio. Euro beziffert.
Achim Birken, Team Leader Office Investment bei Jones Lang LaSalle in Düsseldorf: "Das Investmentjahr 2013 war mit fünf Transaktionen in dreistelliger Millionenhöhe ohne Zweifel herausragend. Gerade die Großtransaktionen machen deutlich, dass die Preisvorstellungen der Käufer und Verkäufer sich aufgrund des Mangels an guten Produkten nach längerer Zeit aufeinander zubewegt haben."
Der Kö-Bogen führt die größten Transaktionen mit einem Volumen von mehr als 400 Mio. Euro an und ist das größte jemals registrierte Investment in Düsseldorf. Weitere Großdeals waren das Kö-Quartier (210 Mio. Euro), das Stadttor (140 Mio. Euro) und die Hafenspitze (110 Mio. Euro).
Birken: "Alle Top-Transaktionen haben in ihren jeweiligen Segmenten Spitzenrenditen erzielt. Die Devise ,Big is beautiful' gilt weiterhin. Dabei geht es zum Teil um mehr als reine Finanztransaktionen. Die Investoren suchen vielmehr sichere Anlagen. Es ist sehr erfreulich und keineswegs selbstverständlich, dass sich Düsseldorf im internationalen Standortwettbewerb so gut behauptet und bei den Investoren auch durch den stabilen Vermietungsmarkt großes Vertrauen genießt."
Tatsächlich stehen ausländische Käufer für fast die Hälfte des Transaktionsvolumens. Auf der Verkäuferseite machen sie knapp 30 Prozent des Volumens aus. Per Saldo haben internationale Investoren in 2013 einen Immobilienbestand von knapp 425 Mio. Euro in Düsseldorf aufgebaut. Von den sieben deutschen Immobilienhochburgen hat in dieser Hinsicht nur Frankfurt mit rund 475 Mio. Euro besser abgeschnitten.
Die Büro-Spitzenrendite sieht Jones Lang LaSalle zum Jahresende wie im gesamten Jahresverlauf bei 4,7 Prozent. Für das Jahresende 2014 wird ein Wert von 4,6 Prozent prognostiziert.
Bei den Immobilienarten standen Büroimmobilien 2013 weiter im Fokus der Investoren. Mit 1,32 Mrd. Euro machen sie mehr als 60 Prozent des gesamten Gewerbeimmobilien-Transaktionsvolumens aus. Einzelhandelsimmobilien sind, allerdings getrieben durch den Kö-Bogen, mit einem Volumen von 486 Mio. Euro die zweitstärkste Anlageklasse und stehen für rund ein Fünftel des Transaktionsvolumens. Ein ungewöhnlich starkes Jahr hatten Hotelimmobilien. Mit knapp 190 Mio. Euro Anlagevolumen repräsentieren sie fast ein Zehntel des Gesamtmarktes. Birken sieht zudem einen hohen Anlagedruck im Wohnimmobiliensegment: "Die starke Nachfrage ermutigt immer mehr Entwickler zu neuen Projekten und zur Umwidmung veralteter Büroimmobilien. Wir stellen fest, dass sich die derzeit noch weit auseinander liegenden Preisvorstellungen hier verstärkt aufeinander zu bewegen."
Birken abschließend: "Das Jahr 2013 hat gezeigt, dass mutige Entwicklungen belohnt werden. Düsseldorf bietet sehr gute Chancen für erstklassige neue Projekte und es ist zu hoffen, dass sich die Bautätigkeit der letzten Jahre fortsetzt. Auch im neuen Jahr rechnen wir mit einem sehr guten Investmentmarkt, der voraussichtlich ein Volumen zwischen 1,2 und 1,5 Milliarden Euro erwarten lässt.
Sicherheitsorientierte Investoren werden dabei weiter gut vermietete Objekte in Top-Lagen bevorzugen. Vermehrt werden wir jedoch auch risikobereitere Investoren sehen, die sich durch den erfolgreichen Verlauf des Jahres 2013 zu Investments motivieren lassen."
Vermietungsmarkt profitiert von mutigen Neuentwicklungen und guter Raumplanung
Marcel Abel, Geschäftsführer der Jones Lang LaSalle GmbH und Regional Manager Düsseldorf: "Mit vielen mutigen Neuentwicklungen hat Düsseldorf seine Metropolfunktion gestärkt und übt eine Sogwirkung auf attraktive neue Mieter aus. Nicht nur der Kö-Bogen hat gezeigt, dass es Düsseldorf immer besser gelingt, Räume aufzuladen und zu funktionierenden Orten zu machen. Das Vermietungsvolumen des Jahres 2013 ist sehr erfreulich. Der 10-Jahresdurchschnitt wird um rund ein Fünftel, das 5-Jahres-Mittel um 14 Prozent übertroffen. Auch die Anzahl der Vermietungen ist gegenüber 2012 um neun Prozent auf über 580 gestiegen."
Bei den Branchen dominiert die Öffentliche Verwaltung das Marktgeschehen. Mit lediglich zwei Prozent aller Vermietungen kommt die Öffentliche Hand 2013 auf ein Gesamtvolumen von 76.000 m², das rund 18 Prozent des gesamten Flächenumsatzes darstellt. Unternehmensbezogene Dienstleistungen (53.400 m²), Handel (40.900 m²), Industrie (40.100 m²) sowie der Bereich Banken & Finanzdienstleister (32.400 m²) komplettieren die Top 5 der umsatzstärksten Branchen.
Abel: "Die Öffentliche Hand war 2013 ein äußerst starker Flächenabnehmer. Das NRW-Innenministerium und das Wirtschaftsministerium zählten zu den größten Vermietungen des Jahres. Demgegenüber war nach den starken Vorjahren bei den Rechtsanwaltskanzleien keine Vermietung oberhalb von 3.000 m² zu verzeichnen." Und weiter: "Düsseldorf zieht mehr denn je attraktive neue Mieter an. Die Ansiedlung von Alltours im Dreischeibenhaus oder die Erweiterung des Online-Buchungsportals Trivago in der Immobilie Sky Office am Kennedydamm sind hierfür gute Beispiele. Neben den unter Konsolidierungsdruck stehenden traditionellen Branchen wie Banken, Telekommunikation und Unternehmensberatungen ist es gelungen, auch bislang unterrepräsentierte und neue Wirtschaftsbereiche verstärkt für den Standort zu begeistern."
Der Anfang 2013 vermeintlich drohende Leerstand der Portigon-Immobilie hat sich nicht bewahrheitet. Abel: "Ganz im Gegenteil kann man rückblickend von einer ,Job-Maschine Portigon' sprechen. Die Vermietungen an das NRW-Innenministerium, die Helaba, PFS und die Deutsche Bank haben einmal mehr gezeigt, dass in Gefahren immer auch Chancen liegen. Insgesamt wurden bisher durch die Portigon-Umstrukturierung rund 70.000 m² Bürofläche in Düsseldorf neu vermietet."
Die Spitzenmiete ist aufgrund mehrerer Vermietungen im hochpreisigen CBD zum Jahresende gegenüber dem Vorjahr um 1,50 Euro/m² bzw. rund sechs Prozent gestiegen. Jones Lang LaSalle beziffert sie für das vierte Quartal 2013 mit 27,50 Euro/m²/Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete ist im Jahresverlauf dagegen um knapp fünf Prozent auf 14,27 Euro/m²/Monat gefallen. Ende 2012 hatte sie noch bei 14,95 Euro/m²/Monat gelegen.
Abel: "Die Spitzenmiete in Düsseldorf hat über viele Jahre einen stetigen aber wenig volatilen Aufwärtstrend gezeigt. Besonders in den Toplagen sehen wir nun, ähnlich wie etwa in Frankfurt, deutlichere Ausschläge und Schwankungen, die die aktuellen Marktgegebenheiten stärker als bisher widerspiegeln. Ausschlaggebend hierfür sind in erster Linie die Neuentwicklungen. Aus unserer Sicht ist diese Entwicklung positiv, denn sie bedeutet eine wachsende Marktreife und -professionalität."
Bei den Teilmärkten steht die City mit einem Vermietungsvolumen von 123.500 m², davon 35.000 m² im CBD, klar im Fokus der Mietinteressenten. Fast ein Drittel aller Vermietungen und vermittelten Quadratmeter entfallen auf die City. Dies war im Jahr 2012 nur bei der Anzahl der Vermietungen ähnlich, während die vermittelten Quadratmeter lediglich ein Fünftel des Gesamtmarktes ausmachten. Die City kommt damit 2013 im Alleingang fast auf das Volumen der nächststärksten Teilmärkte Flughafen (49.100 m²), Nord (45.100 m²) und Kennedydamm (41.600 m²). Der Seestern komplettiert mit 25.200 m² die Top 5 des Jahres 2013.
Die Größenklassen der Vermietungen zeigen sich auf den ersten Blick stabil. Der Anzahl nach kommen Flächen unter 1.000 m² auf einen Anteil von 88 Prozent der insgesamt rund 580 Vermietungen. Flächen zwischen 1.000 und 5.000 m² machen 10 Prozent, Großvermietungen ab 5.000 m² rund zwei Prozent aus. Eine Betrachtung der vermittelten Quadratmeter macht jedoch deutlich, dass großflächige Vermietungen in 2013 an Bedeutung gewonnen haben. Bezogen auf die Fläche stehen Vermietungen oberhalb von 5.000 m² für mehr als ein Drittel des gesamten Flächenumsatzes. Im Jahr 2012 lag der Vergleichswert noch bei unter 20 Prozent.
Die Fertigstellungen liegen deutlich unter dem Vorjahreswert und dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Im Jahr 2013 wurden 64.900 m² Büroflächen fertiggestellt Der Vergleichswert aus dem Jahr 2012 lag bei 134.800 m². Das Mittel der letzten fünf Jahre beziffert Jones Lang LaSalle mit 144.500 m². Die Fertigstellungen in 2014 werden u. a. durch den Kö-Bogen und das Dreischeibenhaus wieder deutlich größer ausfallen, wobei rund ein Drittel der für 2014 erwarteten Fertigstellungen derzeit noch nicht vermietet ist.
Bei der Leerstandsquote sieht Jones Lang LaSalle zum Jahresende einen leichten Anstieg um rund drei auf 11,4 Prozent (Ende 2012: 11,0 %). Im CBD liegt die Leerstandsquote mit 7,2 Prozent deutlich niedriger. Insgesamt stehen derzeit etwas mehr als eine Million m² Bürofläche in Düsseldorf leer.
Abel zieht für den Vermietungsmarkt folgendes Fazit: "Keine Angst vor Großprojekten! Vorhaben, die dem Dreiklang aus Lage, Konzept und Timing gerecht werden, sind gut für Düsseldorf. Beispiele wie das Quartier M oder das Rheinmetallgelände, das ehemalige Schlachthofgelände, die Ulanenkaserne oder der Güterbahnhof Derendorf zeigen, dass die Transformation noch lange nicht zu Ende ist."
Investmentmarkt behauptet sich mit Top-Jahr im internationalen Standortwettbewerb
Das Transaktionsvolumen hat nach einem zurückhaltenden dritten Quartal zum Jahresende noch einmal deutlich zugelegt. Mit insgesamt 2,18 Mrd. Euro wurde das Ergebnis aus dem Jahr 2012 (740 Mio. Euro) fast verdreifacht. Die Anzahl der Transaktionen hat um fast die Hälfte auf 65 zugelegt. Verdoppelt hat sich die Durchschnittsgröße der Investments, die Jones Lang LaSalle für 2013 mit 34 Mio. Euro beziffert.
Achim Birken, Team Leader Office Investment bei Jones Lang LaSalle in Düsseldorf: "Das Investmentjahr 2013 war mit fünf Transaktionen in dreistelliger Millionenhöhe ohne Zweifel herausragend. Gerade die Großtransaktionen machen deutlich, dass die Preisvorstellungen der Käufer und Verkäufer sich aufgrund des Mangels an guten Produkten nach längerer Zeit aufeinander zubewegt haben."
Der Kö-Bogen führt die größten Transaktionen mit einem Volumen von mehr als 400 Mio. Euro an und ist das größte jemals registrierte Investment in Düsseldorf. Weitere Großdeals waren das Kö-Quartier (210 Mio. Euro), das Stadttor (140 Mio. Euro) und die Hafenspitze (110 Mio. Euro).
Birken: "Alle Top-Transaktionen haben in ihren jeweiligen Segmenten Spitzenrenditen erzielt. Die Devise ,Big is beautiful' gilt weiterhin. Dabei geht es zum Teil um mehr als reine Finanztransaktionen. Die Investoren suchen vielmehr sichere Anlagen. Es ist sehr erfreulich und keineswegs selbstverständlich, dass sich Düsseldorf im internationalen Standortwettbewerb so gut behauptet und bei den Investoren auch durch den stabilen Vermietungsmarkt großes Vertrauen genießt."
Tatsächlich stehen ausländische Käufer für fast die Hälfte des Transaktionsvolumens. Auf der Verkäuferseite machen sie knapp 30 Prozent des Volumens aus. Per Saldo haben internationale Investoren in 2013 einen Immobilienbestand von knapp 425 Mio. Euro in Düsseldorf aufgebaut. Von den sieben deutschen Immobilienhochburgen hat in dieser Hinsicht nur Frankfurt mit rund 475 Mio. Euro besser abgeschnitten.
Die Büro-Spitzenrendite sieht Jones Lang LaSalle zum Jahresende wie im gesamten Jahresverlauf bei 4,7 Prozent. Für das Jahresende 2014 wird ein Wert von 4,6 Prozent prognostiziert.
Bei den Immobilienarten standen Büroimmobilien 2013 weiter im Fokus der Investoren. Mit 1,32 Mrd. Euro machen sie mehr als 60 Prozent des gesamten Gewerbeimmobilien-Transaktionsvolumens aus. Einzelhandelsimmobilien sind, allerdings getrieben durch den Kö-Bogen, mit einem Volumen von 486 Mio. Euro die zweitstärkste Anlageklasse und stehen für rund ein Fünftel des Transaktionsvolumens. Ein ungewöhnlich starkes Jahr hatten Hotelimmobilien. Mit knapp 190 Mio. Euro Anlagevolumen repräsentieren sie fast ein Zehntel des Gesamtmarktes. Birken sieht zudem einen hohen Anlagedruck im Wohnimmobiliensegment: "Die starke Nachfrage ermutigt immer mehr Entwickler zu neuen Projekten und zur Umwidmung veralteter Büroimmobilien. Wir stellen fest, dass sich die derzeit noch weit auseinander liegenden Preisvorstellungen hier verstärkt aufeinander zu bewegen."
Birken abschließend: "Das Jahr 2013 hat gezeigt, dass mutige Entwicklungen belohnt werden. Düsseldorf bietet sehr gute Chancen für erstklassige neue Projekte und es ist zu hoffen, dass sich die Bautätigkeit der letzten Jahre fortsetzt. Auch im neuen Jahr rechnen wir mit einem sehr guten Investmentmarkt, der voraussichtlich ein Volumen zwischen 1,2 und 1,5 Milliarden Euro erwarten lässt.
Sicherheitsorientierte Investoren werden dabei weiter gut vermietete Objekte in Top-Lagen bevorzugen. Vermehrt werden wir jedoch auch risikobereitere Investoren sehen, die sich durch den erfolgreichen Verlauf des Jahres 2013 zu Investments motivieren lassen."
