15.01.2014 Großdeals sorgen für Spitzenumsatz am Frankfurter Investmentmarkt
Der Frankfurter Investmentmarkt konnte 2013 das bereits außergewöhnlich gute Vorjahresergebnis noch einmal um knapp 21 % steigern und erzielte im gesamten Marktgebiet ein Transaktionsvolumen von gut 3,89 Mrd. €. Das ergibt der Investmentmarkt-Report 2014, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Mitte Februar veröffentlichen wird.
Auch der durchschnittliche Umsatz der letzten zehn Jahre konnte damit um 25 % übertroffen werden. Nur in den Boomjahren 2006 und 2007 wurde ein noch besseres Ergebnis registriert, allerdings deutlich stärker durch Portfoliodeals getrieben. „Berücksichtigt man nur Einzelverkäufe, ist 2013 als das zweitbeste jemals erfasste Jahr einzustufen“, erläutert Oliver Barth, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter. „Verantwortlich für das überdurchschnittlich gute Ergebnis ist vor allem eine erhebliche Zahl an Großdeals, wie die Verkäufe des One Goetheplazas, des Gallileos, des Skypers oder des Towers 185. Insgesamt haben acht Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich stattgefunden. Im bundesweiten Vergleich konnte sich Frankfurt wieder um einen Platz verbessern und rangiert jetzt hinter München auf Position zwei.“
Der mit Abstand größte Teil des Investmentumsatzes entfällt mit gut 73 % auf Großdeals über 50 Mio. €. Dies ist auch im langjährigen Vergleich ein überproportional hoher Wert, der die bereits im Vorjahr große Bedeutung von Großdeals damit noch einmal ausbaut. Sowohl relativ als auch absolut betrachtet wurde mit Transaktionen zwischen 25 und 50 Mio. € weniger umgesetzt, die auf einen Anteil von nur 10 % kommen. Deutlich mehr Marktaktivität wurde dagegen im Segment von 10 bis 25 Mio. € beobachtet: Der Umsatzanteil erhöhte sich um gut 3 Prozentpunkte auf jetzt 14 %, gleichzeitig wurde mit 546 Mio. € knapp 58 % mehr Volumen erzielt als 2012. Etwas geringer als im Vorjahr fiel das Transaktionsvolumen mit kleinen Deals unter 10 Mio. € aus (knapp 3 %).
Auch wenn viele unterschiedliche Anleger am Geschehen beteiligt waren, standen vier Investorengruppen mit zweistelligen Umsatzanteilen im Vordergrund. Die Spitzenposition erreichten Pensionsfonds mit einem Anteil von gut 24 %. Auf Platz zwei rangierten Spezialfonds mit 18,5 %, gefolgt von privaten Anlegern/Family Offices, die knapp 14 % zum Ergebnis beitrugen. Vervollständigt wird das Spitzenquartett von Versicherungen, die mit über 12 % am Transaktionsvolumen beteiligt waren. Umsatzanteile zwischen jeweils 5 und 8 % verzeichneten darüber hinaus noch offene Fonds, Corporates und Equity/Real Estate Funds. Der Anteil ausländischer Investoren liegt bei knapp 43 % und damit deutlich niedriger als im Vorjahr (56 %).
Zwei Verkäufergruppen an der Spitze - Büros weiter am beliebtesten
Die Liste der Verkäufer wird von zwei Investorengruppen angeführt, die nahezu gleichauf liegen und jeweils rund 29 % zum Verkaufsvolumen beitragen. Dies sind die auch schon im vergangenen Jahr sehr stark vertretenen Projektentwickler sowie die Equity/Real Estate Funds. Damit entfallen rund 58 % des Umsatzes auf nur zwei Anlegergruppen. Diese Struktur zeigt deutlich, dass die aktuelle Marktsituation sehr gute Voraussetzungen bietet, um nicht nur neue Projekte zu verkaufen, sondern auch schon länger geplante Exitstrategien umzusetzen. Es folgen Versicherungen, Banken und offene Fonds, die jeweils Anteile zwischen 7 und 10 % zum Ergebnis beigetragen haben. Auf ausländische Verkäufer entfallen knapp 39 % des Gesamtvolumens.
Wie bereits im Vorjahr waren Büroobjekte auch 2013 die mit Abstand beliebteste Assetklasse und haben sich mit einem Anteil von rund zwei Dritteln am Investmentumsatz eindeutig an die Spitze aller Nutzungsarten gesetzt. Von den acht Deals im dreistelligen Millionenbereich wurden alleine sechs in diesem Marktsegment getätigt. Auf Platz zwei kommen erwartungsgemäß Einzelhandelsimmobilien, die mit dem erzielten Anteil von gut 15 % aber leichte Verluste gegenüber dem Vorjahr hinnehmen mussten. Auch absolut betrachtet wurde hier etwas weniger umgesetzt. Spürbar mehr investiert wurde demgegenüber in Hotels, auf die fast 9 % des Ergebnisses entfallen. Ihr absolutes Umsatzvolumen konnten sie sogar um knapp 57 % erhöhen. Mit gut vier Prozent waren weiterhin Logistik-/Light-Industrial-Verkäufe am Umsatz beteiligt. Auch Entwicklungsgrundstücke konnten ihren Anteil etwas steigern und erreichen knapp 4 %. Absolut wurde mit fast 140 Mio. € aber gut doppelt so viel in diesem Segment angelegt wie ein Jahr zuvor. Eindeutig im Vordergrund standen die zentralen Lagen der City, deren Anteil am Umsatz sich auf stolze 75 % beläuft, auch wenn sie bei der Anzahl der Deals lediglich auf 44 % kommen. Hier zeigt sich, dass ein Großteil der Investoren weiter auf Core-Objekte an Top-Standorten fokussiert ist und auch bereit ist, dafür entsprechende Preise zu bezahlen. Auf Platz zwei folgen die Nebenlagen mit 14,7 %, die sich damit leicht verbessern konnten. Der Cityrand verliert dagegen deutlich und erreicht nur noch einen Anteil von knapp 6 %. Die peripheren Lagen konnten ihren Vorjahresanteil in etwa halten und tragen knapp 8 % zum gesamten Transaktionsvolumen bei. Hier wurden schwerpunktmäßig Entwicklungsgrundstücke und Logistikobjekte erworben.
Aufgrund der starken Nachfrage und dem damit einhergehenden Wettbewerb hat die Spitzenrendite für Büroobjekte im letzten Quartal 2013 noch einmal um 10 Basispunkte nachgegeben und liegt damit aktuell bei 4,65 %. Gegenüber dem absoluten Tiefstand Mitte 2007 entspricht dies immer noch einem Abstand von 55 Basispunkten. Im bundesweiten Vergleich ist Frankfurt gemeinsam mit Hamburg der zweitteuerste Standort, teurer ist nur noch München. Auch die Anfangsrenditen für Geschäftshäuser in den besten Lauflagen der Fußgängerzonen haben weiter nachgegeben und sind aktuell mit 4,20 % anzusetzen, womit Frankfurt bundesweit den fünften Platz belegt. Premium-Logistikimmobilien werden unverändert mit einer Spitzenrendite von 6,50 % gehandelt.
Gute Perspektiven auch für 2014
Das Jahr 2013 mit einer Reihe großvolumiger und auch im bundesweiten Vergleich markanter Premiumdeals hat noch einmal deutlich unterstrichen, dass Frankfurt für viele Anleger, insbesondere auch internationale, einer der wichtigsten europäischen Investitionsstandorte ist. Darüber hinaus ist Frankfurt einer der wenigen Standorte, der für den deutschen Markteintritt internationaler Anleger in Frage kommt. Berücksichtigt man gleichzeitig, dass allen Prognosen zufolge das konjunkturelle Umfeld in Deutschland weiter Fahrt aufnehmen wird und ein Ende der Niedrigzinspolitik der europäischen Zentralbank momentan nicht absehbar ist, deutet alles auf verbesserte Rahmenbedingungen hin. Davon sollte auch der Frankfurter Investmentmarkt profitieren. „Vor diesem Hintergrund spricht alles dafür, dass 2014 erneut ein sehr gutes, klar über dem langjährigen Durchschnitt liegendes Transaktionsvolumen möglich ist. Ob das Vorjahresergebnis wieder erreicht werden kann, hängt dabei aber auch von einem ausreichenden Angebot an hochwertigen Produkten ab“, so Oliver Barth.
Auch der durchschnittliche Umsatz der letzten zehn Jahre konnte damit um 25 % übertroffen werden. Nur in den Boomjahren 2006 und 2007 wurde ein noch besseres Ergebnis registriert, allerdings deutlich stärker durch Portfoliodeals getrieben. „Berücksichtigt man nur Einzelverkäufe, ist 2013 als das zweitbeste jemals erfasste Jahr einzustufen“, erläutert Oliver Barth, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter. „Verantwortlich für das überdurchschnittlich gute Ergebnis ist vor allem eine erhebliche Zahl an Großdeals, wie die Verkäufe des One Goetheplazas, des Gallileos, des Skypers oder des Towers 185. Insgesamt haben acht Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich stattgefunden. Im bundesweiten Vergleich konnte sich Frankfurt wieder um einen Platz verbessern und rangiert jetzt hinter München auf Position zwei.“
Der mit Abstand größte Teil des Investmentumsatzes entfällt mit gut 73 % auf Großdeals über 50 Mio. €. Dies ist auch im langjährigen Vergleich ein überproportional hoher Wert, der die bereits im Vorjahr große Bedeutung von Großdeals damit noch einmal ausbaut. Sowohl relativ als auch absolut betrachtet wurde mit Transaktionen zwischen 25 und 50 Mio. € weniger umgesetzt, die auf einen Anteil von nur 10 % kommen. Deutlich mehr Marktaktivität wurde dagegen im Segment von 10 bis 25 Mio. € beobachtet: Der Umsatzanteil erhöhte sich um gut 3 Prozentpunkte auf jetzt 14 %, gleichzeitig wurde mit 546 Mio. € knapp 58 % mehr Volumen erzielt als 2012. Etwas geringer als im Vorjahr fiel das Transaktionsvolumen mit kleinen Deals unter 10 Mio. € aus (knapp 3 %).
Auch wenn viele unterschiedliche Anleger am Geschehen beteiligt waren, standen vier Investorengruppen mit zweistelligen Umsatzanteilen im Vordergrund. Die Spitzenposition erreichten Pensionsfonds mit einem Anteil von gut 24 %. Auf Platz zwei rangierten Spezialfonds mit 18,5 %, gefolgt von privaten Anlegern/Family Offices, die knapp 14 % zum Ergebnis beitrugen. Vervollständigt wird das Spitzenquartett von Versicherungen, die mit über 12 % am Transaktionsvolumen beteiligt waren. Umsatzanteile zwischen jeweils 5 und 8 % verzeichneten darüber hinaus noch offene Fonds, Corporates und Equity/Real Estate Funds. Der Anteil ausländischer Investoren liegt bei knapp 43 % und damit deutlich niedriger als im Vorjahr (56 %).
Zwei Verkäufergruppen an der Spitze - Büros weiter am beliebtesten
Die Liste der Verkäufer wird von zwei Investorengruppen angeführt, die nahezu gleichauf liegen und jeweils rund 29 % zum Verkaufsvolumen beitragen. Dies sind die auch schon im vergangenen Jahr sehr stark vertretenen Projektentwickler sowie die Equity/Real Estate Funds. Damit entfallen rund 58 % des Umsatzes auf nur zwei Anlegergruppen. Diese Struktur zeigt deutlich, dass die aktuelle Marktsituation sehr gute Voraussetzungen bietet, um nicht nur neue Projekte zu verkaufen, sondern auch schon länger geplante Exitstrategien umzusetzen. Es folgen Versicherungen, Banken und offene Fonds, die jeweils Anteile zwischen 7 und 10 % zum Ergebnis beigetragen haben. Auf ausländische Verkäufer entfallen knapp 39 % des Gesamtvolumens.
Wie bereits im Vorjahr waren Büroobjekte auch 2013 die mit Abstand beliebteste Assetklasse und haben sich mit einem Anteil von rund zwei Dritteln am Investmentumsatz eindeutig an die Spitze aller Nutzungsarten gesetzt. Von den acht Deals im dreistelligen Millionenbereich wurden alleine sechs in diesem Marktsegment getätigt. Auf Platz zwei kommen erwartungsgemäß Einzelhandelsimmobilien, die mit dem erzielten Anteil von gut 15 % aber leichte Verluste gegenüber dem Vorjahr hinnehmen mussten. Auch absolut betrachtet wurde hier etwas weniger umgesetzt. Spürbar mehr investiert wurde demgegenüber in Hotels, auf die fast 9 % des Ergebnisses entfallen. Ihr absolutes Umsatzvolumen konnten sie sogar um knapp 57 % erhöhen. Mit gut vier Prozent waren weiterhin Logistik-/Light-Industrial-Verkäufe am Umsatz beteiligt. Auch Entwicklungsgrundstücke konnten ihren Anteil etwas steigern und erreichen knapp 4 %. Absolut wurde mit fast 140 Mio. € aber gut doppelt so viel in diesem Segment angelegt wie ein Jahr zuvor. Eindeutig im Vordergrund standen die zentralen Lagen der City, deren Anteil am Umsatz sich auf stolze 75 % beläuft, auch wenn sie bei der Anzahl der Deals lediglich auf 44 % kommen. Hier zeigt sich, dass ein Großteil der Investoren weiter auf Core-Objekte an Top-Standorten fokussiert ist und auch bereit ist, dafür entsprechende Preise zu bezahlen. Auf Platz zwei folgen die Nebenlagen mit 14,7 %, die sich damit leicht verbessern konnten. Der Cityrand verliert dagegen deutlich und erreicht nur noch einen Anteil von knapp 6 %. Die peripheren Lagen konnten ihren Vorjahresanteil in etwa halten und tragen knapp 8 % zum gesamten Transaktionsvolumen bei. Hier wurden schwerpunktmäßig Entwicklungsgrundstücke und Logistikobjekte erworben.
Aufgrund der starken Nachfrage und dem damit einhergehenden Wettbewerb hat die Spitzenrendite für Büroobjekte im letzten Quartal 2013 noch einmal um 10 Basispunkte nachgegeben und liegt damit aktuell bei 4,65 %. Gegenüber dem absoluten Tiefstand Mitte 2007 entspricht dies immer noch einem Abstand von 55 Basispunkten. Im bundesweiten Vergleich ist Frankfurt gemeinsam mit Hamburg der zweitteuerste Standort, teurer ist nur noch München. Auch die Anfangsrenditen für Geschäftshäuser in den besten Lauflagen der Fußgängerzonen haben weiter nachgegeben und sind aktuell mit 4,20 % anzusetzen, womit Frankfurt bundesweit den fünften Platz belegt. Premium-Logistikimmobilien werden unverändert mit einer Spitzenrendite von 6,50 % gehandelt.
Gute Perspektiven auch für 2014
Das Jahr 2013 mit einer Reihe großvolumiger und auch im bundesweiten Vergleich markanter Premiumdeals hat noch einmal deutlich unterstrichen, dass Frankfurt für viele Anleger, insbesondere auch internationale, einer der wichtigsten europäischen Investitionsstandorte ist. Darüber hinaus ist Frankfurt einer der wenigen Standorte, der für den deutschen Markteintritt internationaler Anleger in Frage kommt. Berücksichtigt man gleichzeitig, dass allen Prognosen zufolge das konjunkturelle Umfeld in Deutschland weiter Fahrt aufnehmen wird und ein Ende der Niedrigzinspolitik der europäischen Zentralbank momentan nicht absehbar ist, deutet alles auf verbesserte Rahmenbedingungen hin. Davon sollte auch der Frankfurter Investmentmarkt profitieren. „Vor diesem Hintergrund spricht alles dafür, dass 2014 erneut ein sehr gutes, klar über dem langjährigen Durchschnitt liegendes Transaktionsvolumen möglich ist. Ob das Vorjahresergebnis wieder erreicht werden kann, hängt dabei aber auch von einem ausreichenden Angebot an hochwertigen Produkten ab“, so Oliver Barth.
