15.01.2014 Hamburg mit erfreulicher Investment-Dynamik und Vermietmarktpotential
Beim Rück- und Ausblick auf den Büroimmobilienmarkt der nördlichsten Büroimmobilien-Hochburg Deutschlands ist Richard Winter, bei Jones Lang LaSalle Regional Manager Hamburg, optimistisch: "Die Investoren haben bereits 2013 dem Transaktionsgeschehen einen starken Drive beschert, und die Nutzer werden das Potential des Vermietungsmarktes in den vor uns liegenden 12 Monaten ausreizen." Größenordnungen von 4 Mrd. Euro und bis zu 480.000 m² Flächenumsatz auf dem Vermietungsmarkt erscheinen dem Immobilienexperten als durchaus realistische Zielgrößen für 2014.
Vermietungsaktivitäten geringfügig unter den Jahresdurchschnitts-Korridoren
Beim Blick zurück auf den Vermietungsmarkt der Metropole an der Waterkant liegt der Umsatz mit 440.000 m² auf dem Niveau des Vorjahres (+1 %), für den 5- und 10-Jahresschnitt ist jedoch ein Minus von 9% bzw. 6 % zu notieren. Tobias Scharf, bei Jones Lang LaSalle Team Leader Office Leasing Hamburg, bewertet die Statistik durchaus gelassen: "Die Ausschläge nach oben und unten bewegen sich im Normbereich innerhalb eines zufriedenstellenden Umsatz-Korridors. Insofern haben wir wieder einen soliden Vermietungsmarkt mit wenigen Unterschieden zum Jahr davor gesehen."
Die erneut zahlreichen Mietvertragsverlängerungen, die bislang in den einschlägigen Statistiken keinen Niederschlag finden, sieht Tobias Scharf als echte Marktnische. "Wir registrieren zunehmend einen Bedarf an professioneller Beratung und Begleitung auf allen Ebenen bei den Verhandlungen um den Verbleib in Bestandsverträgen." Der Bauboom der 90er-Jahre des vergangenen Jahrhunderts mit qualitativ wertigen Bestandsobjekten schlage sich nun aktuell in einem zunehmenden Bedarf an Refurbishments nieder.
Nutzers Präferenz ist die Innenstadt
Mit deutlichem Abstand führt die Innenstadt die Rangfolge der am stärksten frequentierten Teilmärkte an. Mehr als ein Viertel aller Anmietungen wurden für diesen Standort registriert mit einem Flächenvolumen über 100.000 m², 60 % mehr bzw. dreimal so viel wie im zweit - und drittplatzierten Teilmarkt, der City-Süd (Kernbereich) bzw. dem Hafenrand. Aufgrund der größten Anmietung in 2013 liegt auch der Flughafen/Groß Borstel über seinem 5-Jahressumsatzschnitt. Die Top 5 Standorte - auch Altona-Ottensen-Bahrenfeld gehört dazu - kommen zusammen auf ein Flächenvolumen von über 270.000 m², entsprechend ca. 62 % des Hamburger Bürovermietungsumsatzes und einem ebenso hohen Anteil an Mietvertragsabschlüssen.
Spitzenmiete stabil - Durchschnittsmiete gestiegen
Die meisten Mietverträge (35%) liegen 2013 in der Preisklasse zwischen 10,00 und 15,00 Euro/m²/Monat. Auf um die 60 % erhöht sich der Anteil der Abschlüsse bei Kosten bis 20,00 Euro. Dies betrifft ein Flächenvolumen von insgesamt ca. 267.000 m², also mehr als die Hälfte des Hamburger Büroflächenumsatzes. Relativ hochpreisige (über 20,00 Euro) Abschlüsse haben in 2013 zwar zugelegt, die Spitzenmiete notierte nach ihrem Anstieg ein Jahr zuvor aber weiter bei 24,00 Euro. "Es ist allerdings nur eine Frage der Zeit, wann im laufenden Jahr dieser Preis angehoben wird. Dafür dürfte die Knappheit an Topflächen und Projektentwicklungen/Neubauten in der Innenstadt sorgen", so Scharf. Die gewichtete Durchschnittsmiete für den Gesamtmarkt lag damit bei knapp über 14,08 Euro/m²/Monat. Ihr Anstieg beruht auf mehr Deals über 1.000 m² in der Preisklasse ab 20,00 Euro.
Investmenthausse nur durch Mangel an Objekten ausgebremst
Das investive Marktgeschehen in der Hansestadt zeigte in 2013 eine sehr erfreuliche Dynamik. Mit 2,95 Mrd. Euro ist nach 2007 das höchste jemals erzielte Transaktionsvolumen zu notieren. "Lediglich ein Mangel an einem entsprechenden Angebot hat ein noch besseres Transaktionsergebnis im zurückliegenden Jahr auf dem Hamburger Investment-Markt für gewerbliche Immobilien verhindern können", meint Frank-D. Albers, bei Jones Lang LaSalle in Hamburg Team Leader Office Investment. Bereits das erste Halbjahr 2013 war schon deutlich stärker als der Vergleichszeitraum des Vorjahres, die zweiten sechs Monate sorgten dann schlussendlich dafür, dass das Ergebnis insgesamt in den kurz-, mittel- und langfristigen Vergleichen satte Pluszahlen abliefern konnte: + 48% gegenüber 2012, + 61 % gegenüber dem 5- und +43 % gegenüber dem 10-Jahresschnitt.
"Bemerkenswert war vor allem die Dynamik des vierten Quartals. Das stärkste Schlussquartal, das wir seit Langem gesehen haben und ein vielversprechender Vorgeschmack auf das Jahr 2014", so Albers. Die Anzahl der Transaktionen legte gegenüber dem Vorjahr deutlich zu (auf über 130), ein Zuwachs, der das durchschnittliche Plus der BIG 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) sogar übertraf. "Im Jahresverlauf keine Spur von Frühjahrsmüdigkeit oder von Sommerloch. Und weil der Zustrom von Liquidität auch auf der Schlussrunde 2013 ungebrochen anhielt, glänzte das letzte Quartal mit den meisten Transaktionen und dem höchsten Volumen", konstatiert Albers.
..mit eindeutiger Anlagedominanz der Büroimmobilie
Rund 1,65 Mrd. Euro sind 2013 auf dem Hamburger Gewerbeimmobilienmarkt in die Assetklasse "Büro" geflossen. Allein dreimal war sie Bestandteil von Transaktionen in dreistelliger Größenordnung. Mit einem Anteil von 56% liegen Büroimmobilien klar vor Einzelhandelsobjekten (ca. 589 Mio. Euro). Insgesamt zeigt der Blick auf die Aktivitäten zwischen 2008 und 2012 auf eine recht stabile Verteilung dieser beiden Assetklassen, die auch dem Durchschnitt der BIG 7 sehr nahe kommt (Büro: 59 %, Einzelhandel: 17 %). Auffällig in der Statistik ist nur der Zuwachs der gemischt genutzten Immobilien: vor allem durch den Verkauf der Stadthöfe kamen sie auf den drittstärksten Anteil (10 %).
Investoren gehen auch größere Risiken ein
Die Nachfrage nach Core-Immobilien ist zwar auch in Hamburg weiterhin sehr hoch. Investments in dieser Risikoklasse machten aber verglichen mit anderen Immobilienhochburgen einen vergleichsweise relativ niedrigen Anteil aus. "Primär ist dies auf die Risikoklasse der größten Transaktion, des Verkaufs des Kontorhaus Portfolios, zurückzuführen", so Albers. Darüber hinaus ließen aber ein Mangel an entsprechenden Objekten, die wirtschaftliche Stärke der Stadt sowie die Solidität der Vermietungsmärkte Investoren größere Risiken eingehen. "Der Appetit der Projektentwickler und Value-add Investoren ist ungebrochen groß. 2014 erwarten wir einen bemerkenswerten Wettbewerb um Produkte, bei denen Käufer die Werte heben können", so Albers. Allerdings: auch in diesem Segment sei das Angebot der limitierende Faktor, die Produkte in guten, innenstädtischen Lagen blieben rar mit der Konsequenz, dass hier der relativ stärkste Preisanstieg zu sehen sein werde.
Das Missverhältnis von Angebot und Nachfrage für Top-Büroobjekte hat in Hamburg die Spitzenrendite noch einmal fallen lassen. Ende 2011 noch bei 4,85 %, liegt sie aktuell bei 4,60%; damit dürfte nach Albers die Bodenbildung erreicht sein. So niedrige Werte wie in 2007 mit 4,50% schließt der Investmentexperte aus. Geschäftshäuser sind seit Mitte 2010 stabil bei 4,1 %. "Die Sicherheit der Immobilien und das hohe Maß an verfügbarer Liquidität sorgen dafür, dass die Renditen auf diesem niedrigen Niveau verharren werden. Darin wird sich auch in 2014 nichts ändern, es gibt nur wenig Alternativen für sicherheitsorientierte Investoren", so der Investmentexperte. Für Top-Büroprojekte in B-Lagen oder für Objekte in bester Lage mit allerdings kürzeren Mietvertragslaufzeiten oder Abstrichen in der Ausstattungsqualität liegen die Anfangsrenditen durchschnittlich bei 5,40 % bzw. 5,25%. Der Abstand zur Spitzenrendite macht dabei 80 bzw. 65 Basispunkte aus. "Anleger sehen hier eine gute Möglichkeit für eine Wertsteigerung durch Vermietung und gegebenenfalls Weiterverkauf. Das wird die Einstiegspreise relativ erhöhen", so Albers.
Ein weiteres Top-Ergebnis für 2014 erwartet
"Es ist viel Liquidität im Markt, die Käufer stehen unter Anlagezwang, und einige Verkäufer nutzen die Gunst der Stunde vor allem zur Portfolio-Bereinigung. Durch Überhänge aus dem Jahr 2013 ist die Investment-Pipeline für 2014 schon jetzt mit einigen 100 Mio. Euro gut gefüllt. Das Erreichen der 4 Mrd. Euro Marke ist aufgrund von möglichen Megatransaktionen nicht unwahrscheinlich."
Vermietungsaktivitäten geringfügig unter den Jahresdurchschnitts-Korridoren
Beim Blick zurück auf den Vermietungsmarkt der Metropole an der Waterkant liegt der Umsatz mit 440.000 m² auf dem Niveau des Vorjahres (+1 %), für den 5- und 10-Jahresschnitt ist jedoch ein Minus von 9% bzw. 6 % zu notieren. Tobias Scharf, bei Jones Lang LaSalle Team Leader Office Leasing Hamburg, bewertet die Statistik durchaus gelassen: "Die Ausschläge nach oben und unten bewegen sich im Normbereich innerhalb eines zufriedenstellenden Umsatz-Korridors. Insofern haben wir wieder einen soliden Vermietungsmarkt mit wenigen Unterschieden zum Jahr davor gesehen."
Die erneut zahlreichen Mietvertragsverlängerungen, die bislang in den einschlägigen Statistiken keinen Niederschlag finden, sieht Tobias Scharf als echte Marktnische. "Wir registrieren zunehmend einen Bedarf an professioneller Beratung und Begleitung auf allen Ebenen bei den Verhandlungen um den Verbleib in Bestandsverträgen." Der Bauboom der 90er-Jahre des vergangenen Jahrhunderts mit qualitativ wertigen Bestandsobjekten schlage sich nun aktuell in einem zunehmenden Bedarf an Refurbishments nieder.
Nutzers Präferenz ist die Innenstadt
Mit deutlichem Abstand führt die Innenstadt die Rangfolge der am stärksten frequentierten Teilmärkte an. Mehr als ein Viertel aller Anmietungen wurden für diesen Standort registriert mit einem Flächenvolumen über 100.000 m², 60 % mehr bzw. dreimal so viel wie im zweit - und drittplatzierten Teilmarkt, der City-Süd (Kernbereich) bzw. dem Hafenrand. Aufgrund der größten Anmietung in 2013 liegt auch der Flughafen/Groß Borstel über seinem 5-Jahressumsatzschnitt. Die Top 5 Standorte - auch Altona-Ottensen-Bahrenfeld gehört dazu - kommen zusammen auf ein Flächenvolumen von über 270.000 m², entsprechend ca. 62 % des Hamburger Bürovermietungsumsatzes und einem ebenso hohen Anteil an Mietvertragsabschlüssen.
Spitzenmiete stabil - Durchschnittsmiete gestiegen
Die meisten Mietverträge (35%) liegen 2013 in der Preisklasse zwischen 10,00 und 15,00 Euro/m²/Monat. Auf um die 60 % erhöht sich der Anteil der Abschlüsse bei Kosten bis 20,00 Euro. Dies betrifft ein Flächenvolumen von insgesamt ca. 267.000 m², also mehr als die Hälfte des Hamburger Büroflächenumsatzes. Relativ hochpreisige (über 20,00 Euro) Abschlüsse haben in 2013 zwar zugelegt, die Spitzenmiete notierte nach ihrem Anstieg ein Jahr zuvor aber weiter bei 24,00 Euro. "Es ist allerdings nur eine Frage der Zeit, wann im laufenden Jahr dieser Preis angehoben wird. Dafür dürfte die Knappheit an Topflächen und Projektentwicklungen/Neubauten in der Innenstadt sorgen", so Scharf. Die gewichtete Durchschnittsmiete für den Gesamtmarkt lag damit bei knapp über 14,08 Euro/m²/Monat. Ihr Anstieg beruht auf mehr Deals über 1.000 m² in der Preisklasse ab 20,00 Euro.
Investmenthausse nur durch Mangel an Objekten ausgebremst
Das investive Marktgeschehen in der Hansestadt zeigte in 2013 eine sehr erfreuliche Dynamik. Mit 2,95 Mrd. Euro ist nach 2007 das höchste jemals erzielte Transaktionsvolumen zu notieren. "Lediglich ein Mangel an einem entsprechenden Angebot hat ein noch besseres Transaktionsergebnis im zurückliegenden Jahr auf dem Hamburger Investment-Markt für gewerbliche Immobilien verhindern können", meint Frank-D. Albers, bei Jones Lang LaSalle in Hamburg Team Leader Office Investment. Bereits das erste Halbjahr 2013 war schon deutlich stärker als der Vergleichszeitraum des Vorjahres, die zweiten sechs Monate sorgten dann schlussendlich dafür, dass das Ergebnis insgesamt in den kurz-, mittel- und langfristigen Vergleichen satte Pluszahlen abliefern konnte: + 48% gegenüber 2012, + 61 % gegenüber dem 5- und +43 % gegenüber dem 10-Jahresschnitt.
"Bemerkenswert war vor allem die Dynamik des vierten Quartals. Das stärkste Schlussquartal, das wir seit Langem gesehen haben und ein vielversprechender Vorgeschmack auf das Jahr 2014", so Albers. Die Anzahl der Transaktionen legte gegenüber dem Vorjahr deutlich zu (auf über 130), ein Zuwachs, der das durchschnittliche Plus der BIG 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) sogar übertraf. "Im Jahresverlauf keine Spur von Frühjahrsmüdigkeit oder von Sommerloch. Und weil der Zustrom von Liquidität auch auf der Schlussrunde 2013 ungebrochen anhielt, glänzte das letzte Quartal mit den meisten Transaktionen und dem höchsten Volumen", konstatiert Albers.
..mit eindeutiger Anlagedominanz der Büroimmobilie
Rund 1,65 Mrd. Euro sind 2013 auf dem Hamburger Gewerbeimmobilienmarkt in die Assetklasse "Büro" geflossen. Allein dreimal war sie Bestandteil von Transaktionen in dreistelliger Größenordnung. Mit einem Anteil von 56% liegen Büroimmobilien klar vor Einzelhandelsobjekten (ca. 589 Mio. Euro). Insgesamt zeigt der Blick auf die Aktivitäten zwischen 2008 und 2012 auf eine recht stabile Verteilung dieser beiden Assetklassen, die auch dem Durchschnitt der BIG 7 sehr nahe kommt (Büro: 59 %, Einzelhandel: 17 %). Auffällig in der Statistik ist nur der Zuwachs der gemischt genutzten Immobilien: vor allem durch den Verkauf der Stadthöfe kamen sie auf den drittstärksten Anteil (10 %).
Investoren gehen auch größere Risiken ein
Die Nachfrage nach Core-Immobilien ist zwar auch in Hamburg weiterhin sehr hoch. Investments in dieser Risikoklasse machten aber verglichen mit anderen Immobilienhochburgen einen vergleichsweise relativ niedrigen Anteil aus. "Primär ist dies auf die Risikoklasse der größten Transaktion, des Verkaufs des Kontorhaus Portfolios, zurückzuführen", so Albers. Darüber hinaus ließen aber ein Mangel an entsprechenden Objekten, die wirtschaftliche Stärke der Stadt sowie die Solidität der Vermietungsmärkte Investoren größere Risiken eingehen. "Der Appetit der Projektentwickler und Value-add Investoren ist ungebrochen groß. 2014 erwarten wir einen bemerkenswerten Wettbewerb um Produkte, bei denen Käufer die Werte heben können", so Albers. Allerdings: auch in diesem Segment sei das Angebot der limitierende Faktor, die Produkte in guten, innenstädtischen Lagen blieben rar mit der Konsequenz, dass hier der relativ stärkste Preisanstieg zu sehen sein werde.
Das Missverhältnis von Angebot und Nachfrage für Top-Büroobjekte hat in Hamburg die Spitzenrendite noch einmal fallen lassen. Ende 2011 noch bei 4,85 %, liegt sie aktuell bei 4,60%; damit dürfte nach Albers die Bodenbildung erreicht sein. So niedrige Werte wie in 2007 mit 4,50% schließt der Investmentexperte aus. Geschäftshäuser sind seit Mitte 2010 stabil bei 4,1 %. "Die Sicherheit der Immobilien und das hohe Maß an verfügbarer Liquidität sorgen dafür, dass die Renditen auf diesem niedrigen Niveau verharren werden. Darin wird sich auch in 2014 nichts ändern, es gibt nur wenig Alternativen für sicherheitsorientierte Investoren", so der Investmentexperte. Für Top-Büroprojekte in B-Lagen oder für Objekte in bester Lage mit allerdings kürzeren Mietvertragslaufzeiten oder Abstrichen in der Ausstattungsqualität liegen die Anfangsrenditen durchschnittlich bei 5,40 % bzw. 5,25%. Der Abstand zur Spitzenrendite macht dabei 80 bzw. 65 Basispunkte aus. "Anleger sehen hier eine gute Möglichkeit für eine Wertsteigerung durch Vermietung und gegebenenfalls Weiterverkauf. Das wird die Einstiegspreise relativ erhöhen", so Albers.
Ein weiteres Top-Ergebnis für 2014 erwartet
"Es ist viel Liquidität im Markt, die Käufer stehen unter Anlagezwang, und einige Verkäufer nutzen die Gunst der Stunde vor allem zur Portfolio-Bereinigung. Durch Überhänge aus dem Jahr 2013 ist die Investment-Pipeline für 2014 schon jetzt mit einigen 100 Mio. Euro gut gefüllt. Das Erreichen der 4 Mrd. Euro Marke ist aufgrund von möglichen Megatransaktionen nicht unwahrscheinlich."
