14.01.2014 Herausragendes Jahresergebnis am Düsseldorfer Investmentmarkt
Der Düsseldorfer Investmentmarkt erreichte 2013 ein außergewöhnlich hohes Transaktionsvolumen von fast 2,1 Mrd € und liegt damit nur knapp unter dem Niveau der Boomjahre 2006 und 2007. Gleichzeitig konnte der zehnjährige Durchschnitt um stolze 60 % übertroffen werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
„Mit diesem Ergebnis liegt Düsseldorf im bundesweiten Vergleich hinter München, Frankfurt, Berlin und Hamburg auf dem fünften Platz“, erklärt Christoph Meszelinsky, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Im ersten Halbjahr sowie im letzten Quartal wurde das Marktgeschehen durch eine Reihe großvolumiger Transaktionen über 100 Mio. € geprägt. Hervorzuheben sind hierbei der Kö-Bogen mit über 400 Mio. €, das Stadttor und der Büroteil der Hafenspitze. Trotz der hohen Anzahl von Transaktionen übersteigt das Investoreninteresse an Core-Objekten das Angebot nach wie vor deutlich.“
Es liegt auf der Hand, dass in einem Jahr, in dem großvolumige Transaktionen marktbestimmend waren, die Verteilung der Größenklassen dies widerspiegelt. In der Vergangenheit nur vereinzelt zu verzeichnende Großdeals über 100 Mio. € konnten 2013 gleich mehrfach abgeschlossen werden und kommen auf einen Anteil von 52 % am Gesamtumsatz. Damit weist Düsseldorf mittlerweile eine Marktstruktur auf, bei der auch internationale Investoren – wie 2013 mehrfach geschehen – den Standort für ihren deutschen Markteintritt auswählen. Die Kategorie von 25 bis 50 Mio. € liegt bei rund 15 % und verliert damit im Vorjahresvergleich leicht (-4 Prozentpunkte). Deals unter 25 Mio. € sind mit gut 20 % am Marktgeschehen beteiligt. Diese, zum Vorjahr veränderte Transaktionsstruktur zeigt sich auch im durchschnittlichen Volumen pro Verkaufsfall: Mit fast 31 Mio. € hat es sich deutlich erhöht(+73 %).
Im vergangenen Jahr waren Pensionskassen die größten Investoren im Düsseldorfer Markt und kommen auf einen Anteil von fast 20 %. Dicht dahinter folgen die Spezialfonds mit 18,5 %. Ebenfalls zweistellige Umsatzanteile erzielen Staatsfonds mit knapp 11 %. Immobilien AGs, im Vorjahr noch auf dem zweiten Platz, kommen aktuell auf 8 %. Die Vielschichtigkeit des Düsseldorfer Investmentmarkts zeigt sich anhand der breiten Streuung der Investoren: Private Anleger, offene und geschlossene Fonds sowie Versicherungen liegen mit jeweils 6 bis 7 % eng beieinander. Mit rund 42 % ist der Anteil ausländischer Käufer im bundesweiten Vergleich sehr hoch und verdeutlicht die Attraktivität des Standorts.
Wie im Vorjahr liegen Projektentwickler mit einem Anteil von über 29 % an den Verkäufen auf dem ersten Platz und konnten damit ihr Umsatzvolumen innerhalb eines Jahres fast verdoppeln. Es zeigt sich, dass Düsseldorf ein hohes Potenzial für Neuentwicklungen besitzt und die Nachfrage nach entsprechenden Objekten nicht abreißt. Ebenfalls über der 20-%-Schwelle liegen Equity/Real Estate Funds. Die geschlossenen sowie offenen Fonds besitzen mit 15 % bzw. 11 % zweistellige Anteile an den Transaktionen. Die übrigen Anlegergruppen sind mit unter 5 % deutlich geringer am Investitionsvolumen beteiligt. Im Gegensatz zum Vorjahr hat sich der Anteil ausländischer Verkäufer deutlich verringert und liegt mit 26,5 % unter dem bundesweiten Durchschnitt der Big Six.
Büroobjekte Top – City und Cityrand führend
Deutlich an der Spitze positionieren sich die Büroobjekte, die mit fast 60 % am Gesamtumsatz beteiligt sind. Dass die in Düsseldorf traditionell stärkste Assetklasse damit leicht unter ihrem zehnjährigen Durchschnittwert (66 %) liegt, ist auf die wieder erstarkten Einzelhandelsimmobilien zurückzuführen. Diese konnten gegenüber dem Vorjahr ihren Marktanteil verdreifachen und kommen aktuell auf rund 24 %. Ein ähnlich starker Anstieg ist bei Hotelassets zu beobachten, die mit einem Anteil von fast 8 % auf dem dritten Platz rangieren. Geringer am Marktgeschehen beteiligt sind Entwicklungsgrundstücke, die aktuell auf rund 4 % (-10 Prozentpunkte) kommen, wofür vor allem ein nicht ausreichendes Angebot an geeigneten Grundstücken verantwortlich ist. Die übrigen Nutzungsarten trugen nur in geringem Umfang zum Marktgeschehen bei.
Im Jahr 2013 hat die City, die in den vorherigen Jahren eine eher untergeordnete Rolle gespielt hat, einen deutlichen Schub erlebt und besitzt aktuell einen Anteil von fast 37 % am Transaktionsvolumen. Gegenüber dem Vorjahr ist der zweite Rang durch eine Verdopplung des Marktanteils gesichert worden. An der Spitze der Investmentzonen liegt aber erneut der Cityrand, auf den ein Anteil von fast 49 % entfällt. Folglich teilen die zentralen Lagen fast den kompletten Düsseldorfer Investmentmarkt unter sich auf. Auf die Peripherie entfallen knapp 10 %, womit sie einen ähnlichen Anteil wie im Vorjahr aufweist. Die Nebenlagen, 2012 noch auf dem zweiten Platz, liegen aktuell bei unter 5 % und sind damit nur in geringem Umfang am hervorragenden Jahresergebnis beteiligt.
Nachdem die Spitzenrendite für Büroobjekte im Jahresverlauf auf dem Niveau von 2012 lag, gab sie Ende 2013 um 15 Basispunkte nach und liegt aktuell bei 4,75 %. Damit wurde der bisherige Tiefstand des Boomjahres 2007 erneut erreicht. Die Entwicklung zeigt das hohe Interesse von Investoren an Core-Objekten. Assets mit entsprechender Qualität am Markt lassen einen Bieterwettbewerb entstehen, der sich in entsprechenden Preisen manifestiert. Bei Geschäftshäusern konnte ebenfalls ein leichter Rückgang auf 4,15 % beobachtet werden. Im bundesweiten Vergleich weisen nur Hamburg und München einen niedrigeren Wert auf. Logistikimmobilien zeigen eine unveränderte Spitzenrendite von 6,80 %.
Großvolumige Deals richtungsweisend
Das vergangene Jahr hat eindrucksvoll bewiesen, dass Düsseldorf zu den wichtigsten Investitionsstandorten in Deutschland gehört. Das konjunkturelle Umfeld hat diese Entwicklung unterstützt, aber auch der Düsseldorfer Markt selbst hat Stärke gezeigt. „Auch 2014 ist von einer positiven gesamtwirtschaftlichen Entwicklung auszugehen, womit die Rahmenbedingungen für ein erneut erfolgreiches Jahr gegeben sind. Inwieweit der Düsseldorfer Investmentmarkt daran partizipieren kann, bleibt abzuwarten. Ein Transaktionsvolumen wie im vergangenen Jahr stellt eine Ausnahme dar und lässt sich nicht beliebig wiederholen“, so Christoph Meszelinsky. Um ein Volumen über 2 Mrd. € zu erreichen, ist, wie 2013 gezeigt hat, eine hohe Anzahl großvolumiger Abschlüsse notwendig. Entsprechende Core-Objekte sind rar und stehen dem Markt nicht in jedem Jahr zur Verfügung. Eine Prognose des erzielbaren Volumens ist vor diesem Hintergrund schwierig, es ist aber davon auszugehen, dass das Ergebnis erneut deutlich über dem Durchschnitt der letzten Jahre liegen wird. Die Spitzenrenditen dürften sich auf dem aktuell erreichten Niveau stabilisieren.
„Mit diesem Ergebnis liegt Düsseldorf im bundesweiten Vergleich hinter München, Frankfurt, Berlin und Hamburg auf dem fünften Platz“, erklärt Christoph Meszelinsky, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Im ersten Halbjahr sowie im letzten Quartal wurde das Marktgeschehen durch eine Reihe großvolumiger Transaktionen über 100 Mio. € geprägt. Hervorzuheben sind hierbei der Kö-Bogen mit über 400 Mio. €, das Stadttor und der Büroteil der Hafenspitze. Trotz der hohen Anzahl von Transaktionen übersteigt das Investoreninteresse an Core-Objekten das Angebot nach wie vor deutlich.“
Es liegt auf der Hand, dass in einem Jahr, in dem großvolumige Transaktionen marktbestimmend waren, die Verteilung der Größenklassen dies widerspiegelt. In der Vergangenheit nur vereinzelt zu verzeichnende Großdeals über 100 Mio. € konnten 2013 gleich mehrfach abgeschlossen werden und kommen auf einen Anteil von 52 % am Gesamtumsatz. Damit weist Düsseldorf mittlerweile eine Marktstruktur auf, bei der auch internationale Investoren – wie 2013 mehrfach geschehen – den Standort für ihren deutschen Markteintritt auswählen. Die Kategorie von 25 bis 50 Mio. € liegt bei rund 15 % und verliert damit im Vorjahresvergleich leicht (-4 Prozentpunkte). Deals unter 25 Mio. € sind mit gut 20 % am Marktgeschehen beteiligt. Diese, zum Vorjahr veränderte Transaktionsstruktur zeigt sich auch im durchschnittlichen Volumen pro Verkaufsfall: Mit fast 31 Mio. € hat es sich deutlich erhöht(+73 %).
Im vergangenen Jahr waren Pensionskassen die größten Investoren im Düsseldorfer Markt und kommen auf einen Anteil von fast 20 %. Dicht dahinter folgen die Spezialfonds mit 18,5 %. Ebenfalls zweistellige Umsatzanteile erzielen Staatsfonds mit knapp 11 %. Immobilien AGs, im Vorjahr noch auf dem zweiten Platz, kommen aktuell auf 8 %. Die Vielschichtigkeit des Düsseldorfer Investmentmarkts zeigt sich anhand der breiten Streuung der Investoren: Private Anleger, offene und geschlossene Fonds sowie Versicherungen liegen mit jeweils 6 bis 7 % eng beieinander. Mit rund 42 % ist der Anteil ausländischer Käufer im bundesweiten Vergleich sehr hoch und verdeutlicht die Attraktivität des Standorts.
Wie im Vorjahr liegen Projektentwickler mit einem Anteil von über 29 % an den Verkäufen auf dem ersten Platz und konnten damit ihr Umsatzvolumen innerhalb eines Jahres fast verdoppeln. Es zeigt sich, dass Düsseldorf ein hohes Potenzial für Neuentwicklungen besitzt und die Nachfrage nach entsprechenden Objekten nicht abreißt. Ebenfalls über der 20-%-Schwelle liegen Equity/Real Estate Funds. Die geschlossenen sowie offenen Fonds besitzen mit 15 % bzw. 11 % zweistellige Anteile an den Transaktionen. Die übrigen Anlegergruppen sind mit unter 5 % deutlich geringer am Investitionsvolumen beteiligt. Im Gegensatz zum Vorjahr hat sich der Anteil ausländischer Verkäufer deutlich verringert und liegt mit 26,5 % unter dem bundesweiten Durchschnitt der Big Six.
Büroobjekte Top – City und Cityrand führend
Deutlich an der Spitze positionieren sich die Büroobjekte, die mit fast 60 % am Gesamtumsatz beteiligt sind. Dass die in Düsseldorf traditionell stärkste Assetklasse damit leicht unter ihrem zehnjährigen Durchschnittwert (66 %) liegt, ist auf die wieder erstarkten Einzelhandelsimmobilien zurückzuführen. Diese konnten gegenüber dem Vorjahr ihren Marktanteil verdreifachen und kommen aktuell auf rund 24 %. Ein ähnlich starker Anstieg ist bei Hotelassets zu beobachten, die mit einem Anteil von fast 8 % auf dem dritten Platz rangieren. Geringer am Marktgeschehen beteiligt sind Entwicklungsgrundstücke, die aktuell auf rund 4 % (-10 Prozentpunkte) kommen, wofür vor allem ein nicht ausreichendes Angebot an geeigneten Grundstücken verantwortlich ist. Die übrigen Nutzungsarten trugen nur in geringem Umfang zum Marktgeschehen bei.
Im Jahr 2013 hat die City, die in den vorherigen Jahren eine eher untergeordnete Rolle gespielt hat, einen deutlichen Schub erlebt und besitzt aktuell einen Anteil von fast 37 % am Transaktionsvolumen. Gegenüber dem Vorjahr ist der zweite Rang durch eine Verdopplung des Marktanteils gesichert worden. An der Spitze der Investmentzonen liegt aber erneut der Cityrand, auf den ein Anteil von fast 49 % entfällt. Folglich teilen die zentralen Lagen fast den kompletten Düsseldorfer Investmentmarkt unter sich auf. Auf die Peripherie entfallen knapp 10 %, womit sie einen ähnlichen Anteil wie im Vorjahr aufweist. Die Nebenlagen, 2012 noch auf dem zweiten Platz, liegen aktuell bei unter 5 % und sind damit nur in geringem Umfang am hervorragenden Jahresergebnis beteiligt.
Nachdem die Spitzenrendite für Büroobjekte im Jahresverlauf auf dem Niveau von 2012 lag, gab sie Ende 2013 um 15 Basispunkte nach und liegt aktuell bei 4,75 %. Damit wurde der bisherige Tiefstand des Boomjahres 2007 erneut erreicht. Die Entwicklung zeigt das hohe Interesse von Investoren an Core-Objekten. Assets mit entsprechender Qualität am Markt lassen einen Bieterwettbewerb entstehen, der sich in entsprechenden Preisen manifestiert. Bei Geschäftshäusern konnte ebenfalls ein leichter Rückgang auf 4,15 % beobachtet werden. Im bundesweiten Vergleich weisen nur Hamburg und München einen niedrigeren Wert auf. Logistikimmobilien zeigen eine unveränderte Spitzenrendite von 6,80 %.
Großvolumige Deals richtungsweisend
Das vergangene Jahr hat eindrucksvoll bewiesen, dass Düsseldorf zu den wichtigsten Investitionsstandorten in Deutschland gehört. Das konjunkturelle Umfeld hat diese Entwicklung unterstützt, aber auch der Düsseldorfer Markt selbst hat Stärke gezeigt. „Auch 2014 ist von einer positiven gesamtwirtschaftlichen Entwicklung auszugehen, womit die Rahmenbedingungen für ein erneut erfolgreiches Jahr gegeben sind. Inwieweit der Düsseldorfer Investmentmarkt daran partizipieren kann, bleibt abzuwarten. Ein Transaktionsvolumen wie im vergangenen Jahr stellt eine Ausnahme dar und lässt sich nicht beliebig wiederholen“, so Christoph Meszelinsky. Um ein Volumen über 2 Mrd. € zu erreichen, ist, wie 2013 gezeigt hat, eine hohe Anzahl großvolumiger Abschlüsse notwendig. Entsprechende Core-Objekte sind rar und stehen dem Markt nicht in jedem Jahr zur Verfügung. Eine Prognose des erzielbaren Volumens ist vor diesem Hintergrund schwierig, es ist aber davon auszugehen, dass das Ergebnis erneut deutlich über dem Durchschnitt der letzten Jahre liegen wird. Die Spitzenrenditen dürften sich auf dem aktuell erreichten Niveau stabilisieren.
