14.01.2014 Immobilieninvestments Deutschland: Appetit auf mehr Risiko
Der Boom auf dem deutschen Immobilienmarkt setzt sich auch 2014 fort und führt zu steigenden Preisen in guten Lagen und zu mehr Käufen und Verkäufen durch deutsche und internationale Investoren. In einer Befragung von EY Real Estate von rund 100 in Deutschland tätigen Immobilieninvestoren bezeichnen 99 Prozent Deutschland als attraktiven bzw. sehr attraktiven Investitionsstandort. Nachdem das Volumen von Immobilientransaktionen im vergangenen Jahr bereits um 23 Prozent von 36 auf 44 Milliarden Euro gestiegen war, rechnen 72 Prozent der Befragten mit einer weiteren Steigerung im Jahr 2014. Voraussichtlich werden die Investoren auch eine höhere Risikobereitschaft zeigen. Selbst der totgeglaubte Verbriefungsmarkt (zum Beispiel CMBS, Commercial Mortgage-Backed Securities) hat sich 2013 wiederbelebt, eine Zunahme der Aktivität wird von 65 Prozent der Befragten erwartet.
Vor allem Wohnimmobilien und Büroimmobilien in 1a-Lagen sind gefragt. Bei Wohnimmobilien bietet aus Investorensicht 2014 Berlin mit großem Abstand vor Köln und München die besten Perspektiven, während im Segment Büroimmobilien München, Hamburg und Frankfurt etwa gleichauf an der Spitze der Attraktivitätsskala liegen. Offensichtlich ist das Vertrauen in den deutschen Immobilienmarkt so groß, dass viele Anleger nicht mehr nur auf sogenannte Core-Immobilien setzen, also gut vermietete Objekte in besten Lagen. Acht von zehn Befragten (81 Prozent) rechnen damit, dass der Anteil an risikoreicheren Immobilieninvestments in diesem Jahr steigen wird. "Anders als in der Vergangenheit werden risikoreiche Investitionen nicht mehr pauschal als negativ gesehen. Im Wohnimmobiliensegment scheint die Risikobereitschaft besonders ausgeprägt. Hier fanden zuletzt auch in B- und C-Lagen Transaktionen statt. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen", erläutert Hartmut Fründ, Managing Partner bei EY Real Estate. "Unserer Einschätzung nach wäre ein Transaktionsvolumen bis zu 47 Milliarden Euro 2014 für Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilienportfolios erreichbar", ergänzt Christian Schulz-Wulkow, Partner bei EY Real Estate.
Gewerbeimmobilien im Non-Core-Segment mit Handbremse
Bislang jedoch sind bei Gewerbeimmobilien wenige größere Transaktionen außerhalb des Core-Segments zu beobachten gewesen. "Die Aufräumarbeiten im Gewerbebereich, der unter der Finanzkrise stärker gelitten hat als der Wohnimmobilienbereich, sind noch nicht gänzlich abgeschlossen", so Schulz-Wulkow. Unter anderem sind unterschiedliche Preisvorstellungen von Käufer- und Verkäuferseite ein Hindernis. Neun von zehn Befragten (91 Prozent) bestätigen dies als generelle Hürde für mehr Transaktionen. "Im Gewerbeimmobilienbereich abseits des Core-Marktes beobachten wir das Phänomen abweichender Preisvorstellungen häufiger als bei Wohnimmobilien", ergänzt Fründ. Eine weitere Hürde in diesem Segment ist der Finanzierungsmarkt. "Zwar ist die Situation insgesamt entspannter als in der jüngeren Vergangenheit und zudem bauen alternative Fremdkapitalgeber ihre Marktanteile weiter aus. Bei Non-Core-Gewerbeimmobilien jedoch hält sich die Finanzierungsbereitschaft oftmals eher in Grenzen", beobachtet Schulz-Wulkow.
Risikobereitschaft wächst
Es mehren sich aber die Anzeichen, dass auch bei Gewerbeimmobilien die Risikobereitschaft wächst. So erwartet die Mehrzahl der Befragten (58 Prozent), dass spekulative gewerbliche Projektentwicklungen wieder eine größere Rolle spielen werden. Das Jahr 2014 wird der Umfrage zufolge auch wieder mehr Portfoliodeals im Gewerbebereich sehen, 71 Prozent der Befragten bestätigen dies. Selbst der CMBS-Markt könnte weiter anziehen; damit rechnen 65 Prozent der Befragten. "Das mag überraschend hoch klingen. Der Verbriefungsmarkt in Deutschland wird seit der Finanzkrise eher als Nische gesehen. Allerdings wurden verbriefte Immobilienkredite im vergangenen Jahr bereits aktiv gehandelt und neu aufgelegt. Daher ist ein weiter steigendes CMBS-Volumen durchaus realistisch", so Fründ. Auch an der Börse spielt die Immobilie eine zunehmend größere Rolle. Sieben von zehn Befragten erwarten weitere Börsengänge und Kapitalerhöhungen bei Immobilienunternehmen.
Eurokrise als Nachfragetreiber
Eine Ursache für die anhaltend hohe Nachfrage nach deutschen Immobilien sind weiterhin Unsicherheiten aus der Eurokrise. Neun von zehn Befragten (93 Prozent) geben an, dass europäische Anleger aufgrund der Eurokrise vermehrt auf die deutschen Immobilienmärkte drängen. "Viele Investoren sichern sich mit Sachwerten gegen die europäische Schuldenkrise und die erwartete Inflation ab. Das ist kein neuer Trend, aber ein Trend, der in seiner Bedeutung durch die Umfrage unterstrichen wird", so Christian Schulz-Wulkow. Als Folge der anhaltenden Nachfrage dürften die Preise in vielen Segmenten steigen. So rechnet die Hälfte der Befragten (53 Prozent) damit, dass die Preise für Büroimmobilien in 1a-Lagen anziehen. Die Aussichten haben sich im Vergleich zur Umfrage des Vorjahres merklich verbessert. Damals waren nur 35 Prozent der Befragten dieser Ansicht.
Ein ähnliches Bild zeigt sich bei Logistikimmobilien: Die Preisentwicklung für Logistikimmobilien in sehr guten Lagen wird positiver bewertet als im Vorjahr (46 Prozent im Vergleich zu 25 Prozent). Auch im Wohnimmobilienbereich wird mit weiteren Preissteigerungen gerechnet, die der Umfrage zufolge allerdings im Vergleich zum Vorjahr etwas an Dynamik einbüßen dürften. Die Preise für Hotel- und Einzelhandelsimmobilien werden tendenziell als stabil eingeschätzt. Die favorisierten Standorte der Investoren sind München (Büro, Einzelhandel), Hamburg und Frankfurt (jeweils Büro) sowie Düsseldorf (Einzelhandel) und Berlin (Wohnen).
Einzelhandelsimmobilien und E-Commerce
Für Einzelhandelsimmobilien wird - wie dargestellt - nicht mit steigenden Preisen gerechnet. Im Gegenteil erwarten vier von zehn Umfrageteilnehmern (39 Prozent) für periphere Standorte sinkende Preise. Die Einzelhandelsimmobilie ist insgesamt weniger stark im Fokus der Anleger als beispielsweise die Wohn- oder Büroimmobilie. Ein Grund dafür könnte die zunehmende Bedeutung des E-Commerce sein. Fast die Hälfte der Befragten (45 Prozent) erwartet negative Auswirkungen auf die Flächennachfrage im Einzelhandel. Von einer Bedrohung des Einzelhandels durch E-Commerce - zumindest an schwachen Standorten - sprechen gar 84 Prozent. "Das Thema ist aber nicht nur Bedrohung, sondern auch Chance für den Einzelhandel", bemerkt Schulz-Wulkow. "Online-Händler nutzen häufig auch Flächen des stationären Einzelhandels und setzen auf verschiedene Vertriebskanäle." Zudem lägen Chancen in anderen Segmenten. So treibe der E-Commerce-Trend die Nachfrage nach Logistikimmobilien.
Institutionelle Anleger aus dem In- und Ausland
Eine besonders hohe Immobiliennachfrage ist der Untersuchung zufolge von Versicherungen und Pensionsfonds aus dem In- und Ausland sowie von sonstigen internationalen Fonds zu erwarten. Sie werden als aktivste Käufergruppen eingeschätzt. Manche von ihnen dürften sich zugleich auf der Verkäuferseite wiederfinden. "Viele institutionelle, internationale Investoren, die in den vergangenen Jahren am deutschen Markt in Erscheinung getreten sind, nutzen jetzt Marktchancen auf beiden Seiten, also als Käufer und Verkäufer", beobachtet Fründ.
Europäischer Kurzausblick
Ähnlich wie in Deutschland wird auch in den meisten anderen europäischen Staaten ein positives Umfeld für Immobilieninvestments gesehen. Mehrheitlich wird mit einem steigenden Transaktionsvolumen gerechnet, wobei häufig länderübergreifende Investitionen erwartet werden. Auch das Phänomen, dass die Risikobereitschaft der Anleger steigt, ist nicht nur in Deutschland, sondern europaweit zu beobachten. In Zentral- und Osteuropa steht vor allem die Wohnimmobilie im Fokus der Anleger, während im Westen und in der südlichen Peripherie Europas das Interesse an Büroimmobilien vergleichsweise groß ist. Ähnlich wie in Deutschland wird auch in vielen anderen Ländern der E-Commerce-Trend als ein Grund gesehen, weshalb die Einzelhandelsimmobilie gegenwärtig bei vielen Investoren im Vergleich zu anderen Immobilienanlageklassen auf weniger Interesse stößt.
Zur Studie
Das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt erscheint jährlich seit 2006. Die aktuelle Untersuchung ist zum dritten Mal international angelegt, es wurden 15 europäische Immobilienmärkte inklusive Deutschland untersucht. Geantwortet haben insgesamt rund 500 europäische Unternehmen und Investoren, die in den vergangenen Jahren auf dem jeweiligen Immobilienmarkt aktiv waren. Die Studie ist kostenlos erhältlich unter: www.de.ey.com/realestate
Vor allem Wohnimmobilien und Büroimmobilien in 1a-Lagen sind gefragt. Bei Wohnimmobilien bietet aus Investorensicht 2014 Berlin mit großem Abstand vor Köln und München die besten Perspektiven, während im Segment Büroimmobilien München, Hamburg und Frankfurt etwa gleichauf an der Spitze der Attraktivitätsskala liegen. Offensichtlich ist das Vertrauen in den deutschen Immobilienmarkt so groß, dass viele Anleger nicht mehr nur auf sogenannte Core-Immobilien setzen, also gut vermietete Objekte in besten Lagen. Acht von zehn Befragten (81 Prozent) rechnen damit, dass der Anteil an risikoreicheren Immobilieninvestments in diesem Jahr steigen wird. "Anders als in der Vergangenheit werden risikoreiche Investitionen nicht mehr pauschal als negativ gesehen. Im Wohnimmobiliensegment scheint die Risikobereitschaft besonders ausgeprägt. Hier fanden zuletzt auch in B- und C-Lagen Transaktionen statt. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen", erläutert Hartmut Fründ, Managing Partner bei EY Real Estate. "Unserer Einschätzung nach wäre ein Transaktionsvolumen bis zu 47 Milliarden Euro 2014 für Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilienportfolios erreichbar", ergänzt Christian Schulz-Wulkow, Partner bei EY Real Estate.
Gewerbeimmobilien im Non-Core-Segment mit Handbremse
Bislang jedoch sind bei Gewerbeimmobilien wenige größere Transaktionen außerhalb des Core-Segments zu beobachten gewesen. "Die Aufräumarbeiten im Gewerbebereich, der unter der Finanzkrise stärker gelitten hat als der Wohnimmobilienbereich, sind noch nicht gänzlich abgeschlossen", so Schulz-Wulkow. Unter anderem sind unterschiedliche Preisvorstellungen von Käufer- und Verkäuferseite ein Hindernis. Neun von zehn Befragten (91 Prozent) bestätigen dies als generelle Hürde für mehr Transaktionen. "Im Gewerbeimmobilienbereich abseits des Core-Marktes beobachten wir das Phänomen abweichender Preisvorstellungen häufiger als bei Wohnimmobilien", ergänzt Fründ. Eine weitere Hürde in diesem Segment ist der Finanzierungsmarkt. "Zwar ist die Situation insgesamt entspannter als in der jüngeren Vergangenheit und zudem bauen alternative Fremdkapitalgeber ihre Marktanteile weiter aus. Bei Non-Core-Gewerbeimmobilien jedoch hält sich die Finanzierungsbereitschaft oftmals eher in Grenzen", beobachtet Schulz-Wulkow.
Risikobereitschaft wächst
Es mehren sich aber die Anzeichen, dass auch bei Gewerbeimmobilien die Risikobereitschaft wächst. So erwartet die Mehrzahl der Befragten (58 Prozent), dass spekulative gewerbliche Projektentwicklungen wieder eine größere Rolle spielen werden. Das Jahr 2014 wird der Umfrage zufolge auch wieder mehr Portfoliodeals im Gewerbebereich sehen, 71 Prozent der Befragten bestätigen dies. Selbst der CMBS-Markt könnte weiter anziehen; damit rechnen 65 Prozent der Befragten. "Das mag überraschend hoch klingen. Der Verbriefungsmarkt in Deutschland wird seit der Finanzkrise eher als Nische gesehen. Allerdings wurden verbriefte Immobilienkredite im vergangenen Jahr bereits aktiv gehandelt und neu aufgelegt. Daher ist ein weiter steigendes CMBS-Volumen durchaus realistisch", so Fründ. Auch an der Börse spielt die Immobilie eine zunehmend größere Rolle. Sieben von zehn Befragten erwarten weitere Börsengänge und Kapitalerhöhungen bei Immobilienunternehmen.
Eurokrise als Nachfragetreiber
Eine Ursache für die anhaltend hohe Nachfrage nach deutschen Immobilien sind weiterhin Unsicherheiten aus der Eurokrise. Neun von zehn Befragten (93 Prozent) geben an, dass europäische Anleger aufgrund der Eurokrise vermehrt auf die deutschen Immobilienmärkte drängen. "Viele Investoren sichern sich mit Sachwerten gegen die europäische Schuldenkrise und die erwartete Inflation ab. Das ist kein neuer Trend, aber ein Trend, der in seiner Bedeutung durch die Umfrage unterstrichen wird", so Christian Schulz-Wulkow. Als Folge der anhaltenden Nachfrage dürften die Preise in vielen Segmenten steigen. So rechnet die Hälfte der Befragten (53 Prozent) damit, dass die Preise für Büroimmobilien in 1a-Lagen anziehen. Die Aussichten haben sich im Vergleich zur Umfrage des Vorjahres merklich verbessert. Damals waren nur 35 Prozent der Befragten dieser Ansicht.
Ein ähnliches Bild zeigt sich bei Logistikimmobilien: Die Preisentwicklung für Logistikimmobilien in sehr guten Lagen wird positiver bewertet als im Vorjahr (46 Prozent im Vergleich zu 25 Prozent). Auch im Wohnimmobilienbereich wird mit weiteren Preissteigerungen gerechnet, die der Umfrage zufolge allerdings im Vergleich zum Vorjahr etwas an Dynamik einbüßen dürften. Die Preise für Hotel- und Einzelhandelsimmobilien werden tendenziell als stabil eingeschätzt. Die favorisierten Standorte der Investoren sind München (Büro, Einzelhandel), Hamburg und Frankfurt (jeweils Büro) sowie Düsseldorf (Einzelhandel) und Berlin (Wohnen).
Einzelhandelsimmobilien und E-Commerce
Für Einzelhandelsimmobilien wird - wie dargestellt - nicht mit steigenden Preisen gerechnet. Im Gegenteil erwarten vier von zehn Umfrageteilnehmern (39 Prozent) für periphere Standorte sinkende Preise. Die Einzelhandelsimmobilie ist insgesamt weniger stark im Fokus der Anleger als beispielsweise die Wohn- oder Büroimmobilie. Ein Grund dafür könnte die zunehmende Bedeutung des E-Commerce sein. Fast die Hälfte der Befragten (45 Prozent) erwartet negative Auswirkungen auf die Flächennachfrage im Einzelhandel. Von einer Bedrohung des Einzelhandels durch E-Commerce - zumindest an schwachen Standorten - sprechen gar 84 Prozent. "Das Thema ist aber nicht nur Bedrohung, sondern auch Chance für den Einzelhandel", bemerkt Schulz-Wulkow. "Online-Händler nutzen häufig auch Flächen des stationären Einzelhandels und setzen auf verschiedene Vertriebskanäle." Zudem lägen Chancen in anderen Segmenten. So treibe der E-Commerce-Trend die Nachfrage nach Logistikimmobilien.
Institutionelle Anleger aus dem In- und Ausland
Eine besonders hohe Immobiliennachfrage ist der Untersuchung zufolge von Versicherungen und Pensionsfonds aus dem In- und Ausland sowie von sonstigen internationalen Fonds zu erwarten. Sie werden als aktivste Käufergruppen eingeschätzt. Manche von ihnen dürften sich zugleich auf der Verkäuferseite wiederfinden. "Viele institutionelle, internationale Investoren, die in den vergangenen Jahren am deutschen Markt in Erscheinung getreten sind, nutzen jetzt Marktchancen auf beiden Seiten, also als Käufer und Verkäufer", beobachtet Fründ.
Europäischer Kurzausblick
Ähnlich wie in Deutschland wird auch in den meisten anderen europäischen Staaten ein positives Umfeld für Immobilieninvestments gesehen. Mehrheitlich wird mit einem steigenden Transaktionsvolumen gerechnet, wobei häufig länderübergreifende Investitionen erwartet werden. Auch das Phänomen, dass die Risikobereitschaft der Anleger steigt, ist nicht nur in Deutschland, sondern europaweit zu beobachten. In Zentral- und Osteuropa steht vor allem die Wohnimmobilie im Fokus der Anleger, während im Westen und in der südlichen Peripherie Europas das Interesse an Büroimmobilien vergleichsweise groß ist. Ähnlich wie in Deutschland wird auch in vielen anderen Ländern der E-Commerce-Trend als ein Grund gesehen, weshalb die Einzelhandelsimmobilie gegenwärtig bei vielen Investoren im Vergleich zu anderen Immobilienanlageklassen auf weniger Interesse stößt.
Zur Studie
Das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt erscheint jährlich seit 2006. Die aktuelle Untersuchung ist zum dritten Mal international angelegt, es wurden 15 europäische Immobilienmärkte inklusive Deutschland untersucht. Geantwortet haben insgesamt rund 500 europäische Unternehmen und Investoren, die in den vergangenen Jahren auf dem jeweiligen Immobilienmarkt aktiv waren. Die Studie ist kostenlos erhältlich unter: www.de.ey.com/realestate
