14.01.2014 Überdurchschnittlicher Flächenumsatz in Essen
Auf dem Essener Büromarkt fällt der Flächenumsatz mit 121.000 m² deutlich positiver aus als im Vorjahr. Mit einem Zuwachs von über 60 % liegt er auf dem höchsten Niveau seit vier Jahren und übertraf den zehnjährigen Durchschnitt um gut 15 %. Das ergibt der Büromarkt-Report 2014, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Mitte Februar veröffentlichen wird.
„Der leicht rückläufige Trend der letzten Jahre hat sich damit umgekehrt. Zurückzuführen ist diese überzeugende Performance auf ein starkes erstes Halbjahr, das rund zwei Drittel des Jahresflächenumsatzes ausmacht“, erläutert Christoph Meszelinsky, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Die Großverträge von ThyssenKrupp (30.200 m²) im ersten und DB Schenker (20.000 m²) im zweiten Quartal bilden die Fundamente für den hohen Flächenumsatz. Im zweiten Halbjahr konnte dieses Niveau nicht mehr ganz gehalten werden, was vor allem auf das Ausbleiben weiterer Großverträge über 10.000 m² zurückzuführen ist.
Der Citykern war wie im Vorjahr der beliebteste und umsatzstärkste Teilmarkt in Essen. Mit fast 37.000 m² liegt er mit klarem Abstand an der Spitze der Büromarktzonen und kommt auf einen Anteil von über 30 % am Gesamtumsatz. Deutlich dahinter erreicht nur die Lage Rüttenscheid / Bredeney mit 15.000 m² (12 %) einen zweistelligen Umsatzanteil. Das Südostviertel (8.500 m²) registrierte gegenüber dem Vorjahr einen leichten Rückgang. Der Abschluss von ThyssenKrupp lässt die Sammelkategorie übriges Stadtgebiet (insgesamt knapp 51.000 m²) im Vergleich zu 2013 deutlich erstarken. Die restlichen Teilmärkte spielten mit einem Flächenumsatz von unter 10.000 m² dagegen eine eher untergeordnete Rolle.
Die beiden Großabschlüsse im ersten Halbjahr führen dazu, dass Verträge über 5.000 m² 47 % zum Flächenumsatz beigetragen haben. Dies ist eine signifikante Steigerung zum Vorjahr, in dem kein Abschluss über 10.000 m² registriert wurde. Es wird deutlich, dass vor allem in mittelgroßen Märkten wenige Großabschlüsse das Umsatzvolumen erheblich beeinflussen. Aber auch im mittleren Marktsegment zwischen 501 m² und 5.000 m² war die Nachfrage rege, sodass diese Kategorien auf einen Umsatzanteil von 40 % kamen. Vor allem die Größenklasse von 2.001 m² bis 5.000 m² konnte eine Reihe von Abschlüssen generieren und ca. 19 % des Gesamtumsatzes auf sich vereinen. Die kleineren Verträge bis 500 m² liegen mit einem Anteil von 13,5 % etwas unter dem Vorjahreswert.
Industrieunternehmen legen weiter zu, Leerstand sinkt
Nicht nur beim Flächenumsatz, sondern auch bei der Verteilung nach Branchen dominierten 2013 die beiden Großabschlüsse das Marktgeschehen. Wie schon im Vorjahr führt die Verwaltung von Industrieunternehmen mit rund 29 %. Auf dem zweiten Platz liegen Unternehmen aus dem Bereich Transport und Verkehr mit rund 22 %. Dagegen konnte die Sammelgruppe der sonstigen Dienstleistungen ihr sehr starkes Vorjahresergebnis nicht wiederholen und kommt auf knapp 13 % (-9,5 Prozentpunkte). Stärker als im Vorjahr und ebenfalls zweistellig sind die Informations- und Kommunikationstechnologien mit gut 12 % vertreten. Einen deutlichen Zuwachs erzielte auch das Gesundheitswesen (auf 10 %). Die übrigen Branchen trugen nur in geringerem Umfang zum Gesamtumsatz bei, wobei vor allem die öffentliche Verwaltung sowie die Banken und Finanzdienstleister im Vorjahresvergleich Anteile eingebüßt haben.
Der Leerstand auf dem Essener Büromarkt hat sich im vergangenen Jahr leicht auf 167.000 m² reduziert und liegt damit um rund 2 % unter dem Vorjahresergebnis. Auffällig ist dabei, dass dies nicht wie häufig auf der Reduzierung von Flächen mit moderner Ausstattungsqualität basiert. Diese kommen aktuell auf 45.000 m² und sind damit um 15 % gestiegen. Der Anteil am Gesamtleerstand ist mit 27 %, vor allem im bundesweiten Vergleich, weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Der Rückgang des Gesamtleerstands ist überwiegend auf die Verminderung der Flächen mit normaler Ausstattungsqualität im Südostviertel um rund 11.000 m² zurückzuführen. In der Büromarktzone Rüttenscheid / Bredeney ist nicht nur der Leerstand insgesamt mit 40.400 m² (24 %) am höchsten, sondern auch der Leerstand moderner Flächen. Weiterhin sind Kapazitäten im Citykern (27.200 m²) und im Südviertel (22.200 m²) vorhanden. Die Leerstandsquote ist auf 4,6 % gesunken und liegt damit erneut unter der 5-%-Schwelle.
Die Flächen im Bau sind im Vorjahresvergleich um rund 6 % auf 57.000 m² gestiegen. Für den Vermietungsmarkt zur Verfügung stehen allerdings nur 5.000 m² (rund ein Viertel des Vorjahreswerts). Die Neubautätigkeit ist lediglich auf wenige Lagen begrenzt, da nur im Citykern (6.800 m²), im Südviertel (20.000 m²) und im übrigen Stadtgebiet (30.200 m²) gebaut wird. Durch die wenigen verfügbaren Neubauflächen und die rückläufige Leerstandsentwicklung hat sich das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) um rund 9 % auf 172.000 m² verringert.
Citykern mit Spitzenmiete, Entwicklung abhängig von Großverträgen
In den letzten zwölf Monaten gab es einen Wechsel bei der Büromarktzone mit der höchsten Spitzenmiete. Im Citykern wird seit 2013 eine Höchstmiete von 14 €/m² erzielt (plus rund 6 %). Knapp dahinter folgt die Zone Rüttenscheid / Bredeney mit 13,70 €/m² (+1 %), in der im Vorjahr noch die Höchstmiete erzielt wurde. In den übrigen Büromarktzonen sind unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten, wobei sowohl steigende als auch vereinzelt sinkende Mietpreisniveaus registriert wurden. Anziehende Mieten verzeichnen u. a. das übrige Stadtgebiet, in dem sich die Höchstmiete um rund 13 % auf 13,50 €/m² erhöhte. Auch die Durchschnittsmieten in der Nebenlage, aber auch im Citykern sind 2013 deutlich gestiegen.
„Auf dem Essener Büromarkt ist im vergangenen Jahr ein sehr hoher Flächenumsatz erzielt worden, der deutlich über dem langjährigen Durchschnitt liegt. Insofern wird es spannend sein, zu beobachten, ob 2014 erneut ein ähnliches Ergebnis erreicht werden kann. Entscheidend ist, ob auch im laufenden Jahr mehrere Großverträge abgeschlossen werden können. Die voraussichtlich positive gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland, von der vor allem die für den Essener Markt wichtigen Industrieunternehmen profitieren sollten, dürfte auch die Nachfrage im neuen Jahr positiv beeinflussen. Ob vor diesem Hintergrund die 100.000-m²-Grenze erneut überschritten und von einem ähnlich hohen Flächenumsatz wie 2013 ausgegangen werden kann, bleibt allerdings abzuwarten“, so Christoph Meszelinsky. Am begrenzten Angebot verfügbarer Flächen im Bau wird sich im kommenden Jahr vermutlich nichts entscheidend ändern. Daher muss die Nachfrage überwiegend aus dem Leerstand bedient werden, der sich folglich reduzieren dürfte. Der Höchstmietpreis wird sich unter den gegebenen Bedingungen voraussichtlich auf dem aktuellen Niveau stabilisieren.
„Der leicht rückläufige Trend der letzten Jahre hat sich damit umgekehrt. Zurückzuführen ist diese überzeugende Performance auf ein starkes erstes Halbjahr, das rund zwei Drittel des Jahresflächenumsatzes ausmacht“, erläutert Christoph Meszelinsky, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Die Großverträge von ThyssenKrupp (30.200 m²) im ersten und DB Schenker (20.000 m²) im zweiten Quartal bilden die Fundamente für den hohen Flächenumsatz. Im zweiten Halbjahr konnte dieses Niveau nicht mehr ganz gehalten werden, was vor allem auf das Ausbleiben weiterer Großverträge über 10.000 m² zurückzuführen ist.
Der Citykern war wie im Vorjahr der beliebteste und umsatzstärkste Teilmarkt in Essen. Mit fast 37.000 m² liegt er mit klarem Abstand an der Spitze der Büromarktzonen und kommt auf einen Anteil von über 30 % am Gesamtumsatz. Deutlich dahinter erreicht nur die Lage Rüttenscheid / Bredeney mit 15.000 m² (12 %) einen zweistelligen Umsatzanteil. Das Südostviertel (8.500 m²) registrierte gegenüber dem Vorjahr einen leichten Rückgang. Der Abschluss von ThyssenKrupp lässt die Sammelkategorie übriges Stadtgebiet (insgesamt knapp 51.000 m²) im Vergleich zu 2013 deutlich erstarken. Die restlichen Teilmärkte spielten mit einem Flächenumsatz von unter 10.000 m² dagegen eine eher untergeordnete Rolle.
Die beiden Großabschlüsse im ersten Halbjahr führen dazu, dass Verträge über 5.000 m² 47 % zum Flächenumsatz beigetragen haben. Dies ist eine signifikante Steigerung zum Vorjahr, in dem kein Abschluss über 10.000 m² registriert wurde. Es wird deutlich, dass vor allem in mittelgroßen Märkten wenige Großabschlüsse das Umsatzvolumen erheblich beeinflussen. Aber auch im mittleren Marktsegment zwischen 501 m² und 5.000 m² war die Nachfrage rege, sodass diese Kategorien auf einen Umsatzanteil von 40 % kamen. Vor allem die Größenklasse von 2.001 m² bis 5.000 m² konnte eine Reihe von Abschlüssen generieren und ca. 19 % des Gesamtumsatzes auf sich vereinen. Die kleineren Verträge bis 500 m² liegen mit einem Anteil von 13,5 % etwas unter dem Vorjahreswert.
Industrieunternehmen legen weiter zu, Leerstand sinkt
Nicht nur beim Flächenumsatz, sondern auch bei der Verteilung nach Branchen dominierten 2013 die beiden Großabschlüsse das Marktgeschehen. Wie schon im Vorjahr führt die Verwaltung von Industrieunternehmen mit rund 29 %. Auf dem zweiten Platz liegen Unternehmen aus dem Bereich Transport und Verkehr mit rund 22 %. Dagegen konnte die Sammelgruppe der sonstigen Dienstleistungen ihr sehr starkes Vorjahresergebnis nicht wiederholen und kommt auf knapp 13 % (-9,5 Prozentpunkte). Stärker als im Vorjahr und ebenfalls zweistellig sind die Informations- und Kommunikationstechnologien mit gut 12 % vertreten. Einen deutlichen Zuwachs erzielte auch das Gesundheitswesen (auf 10 %). Die übrigen Branchen trugen nur in geringerem Umfang zum Gesamtumsatz bei, wobei vor allem die öffentliche Verwaltung sowie die Banken und Finanzdienstleister im Vorjahresvergleich Anteile eingebüßt haben.
Der Leerstand auf dem Essener Büromarkt hat sich im vergangenen Jahr leicht auf 167.000 m² reduziert und liegt damit um rund 2 % unter dem Vorjahresergebnis. Auffällig ist dabei, dass dies nicht wie häufig auf der Reduzierung von Flächen mit moderner Ausstattungsqualität basiert. Diese kommen aktuell auf 45.000 m² und sind damit um 15 % gestiegen. Der Anteil am Gesamtleerstand ist mit 27 %, vor allem im bundesweiten Vergleich, weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Der Rückgang des Gesamtleerstands ist überwiegend auf die Verminderung der Flächen mit normaler Ausstattungsqualität im Südostviertel um rund 11.000 m² zurückzuführen. In der Büromarktzone Rüttenscheid / Bredeney ist nicht nur der Leerstand insgesamt mit 40.400 m² (24 %) am höchsten, sondern auch der Leerstand moderner Flächen. Weiterhin sind Kapazitäten im Citykern (27.200 m²) und im Südviertel (22.200 m²) vorhanden. Die Leerstandsquote ist auf 4,6 % gesunken und liegt damit erneut unter der 5-%-Schwelle.
Die Flächen im Bau sind im Vorjahresvergleich um rund 6 % auf 57.000 m² gestiegen. Für den Vermietungsmarkt zur Verfügung stehen allerdings nur 5.000 m² (rund ein Viertel des Vorjahreswerts). Die Neubautätigkeit ist lediglich auf wenige Lagen begrenzt, da nur im Citykern (6.800 m²), im Südviertel (20.000 m²) und im übrigen Stadtgebiet (30.200 m²) gebaut wird. Durch die wenigen verfügbaren Neubauflächen und die rückläufige Leerstandsentwicklung hat sich das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) um rund 9 % auf 172.000 m² verringert.
Citykern mit Spitzenmiete, Entwicklung abhängig von Großverträgen
In den letzten zwölf Monaten gab es einen Wechsel bei der Büromarktzone mit der höchsten Spitzenmiete. Im Citykern wird seit 2013 eine Höchstmiete von 14 €/m² erzielt (plus rund 6 %). Knapp dahinter folgt die Zone Rüttenscheid / Bredeney mit 13,70 €/m² (+1 %), in der im Vorjahr noch die Höchstmiete erzielt wurde. In den übrigen Büromarktzonen sind unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten, wobei sowohl steigende als auch vereinzelt sinkende Mietpreisniveaus registriert wurden. Anziehende Mieten verzeichnen u. a. das übrige Stadtgebiet, in dem sich die Höchstmiete um rund 13 % auf 13,50 €/m² erhöhte. Auch die Durchschnittsmieten in der Nebenlage, aber auch im Citykern sind 2013 deutlich gestiegen.
„Auf dem Essener Büromarkt ist im vergangenen Jahr ein sehr hoher Flächenumsatz erzielt worden, der deutlich über dem langjährigen Durchschnitt liegt. Insofern wird es spannend sein, zu beobachten, ob 2014 erneut ein ähnliches Ergebnis erreicht werden kann. Entscheidend ist, ob auch im laufenden Jahr mehrere Großverträge abgeschlossen werden können. Die voraussichtlich positive gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland, von der vor allem die für den Essener Markt wichtigen Industrieunternehmen profitieren sollten, dürfte auch die Nachfrage im neuen Jahr positiv beeinflussen. Ob vor diesem Hintergrund die 100.000-m²-Grenze erneut überschritten und von einem ähnlich hohen Flächenumsatz wie 2013 ausgegangen werden kann, bleibt allerdings abzuwarten“, so Christoph Meszelinsky. Am begrenzten Angebot verfügbarer Flächen im Bau wird sich im kommenden Jahr vermutlich nichts entscheidend ändern. Daher muss die Nachfrage überwiegend aus dem Leerstand bedient werden, der sich folglich reduzieren dürfte. Der Höchstmietpreis wird sich unter den gegebenen Bedingungen voraussichtlich auf dem aktuellen Niveau stabilisieren.
