12.01.2014 Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland 2013: Höchster Umsatz seit 2007
Der Boom am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt setzte sich auch im Jahr 2013 weiter fort. Insgesamt wurden mehr als 30,4 Mrd. Euro investiert, was einem Plus von rund 20 % gegenüber dem bereits sehr starken Vorjahr entspricht. Wie schon in 2012 endete auch das Jahr 2013 mit einer Jahresendrally. Das vierte Quartal war mit einem Investitionsvolumen von mehr als 11,4 Mrd. Euro das mit Abstand stärkste.
„Die guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland und das gleichzeitig niedrige Zinsniveau sind die Basis für das höchste Transaktionsvolumen seit 2007“, bilanziert Andreas Wende, COO und Head of Investment bei Savills Deutschland, und ergänzt: „Wir erwarten, dass sich die bereits in 2013 erkennbar höhere Risikobereitschaft der Investoren im laufenden Jahr fortsetzt und für ein steigendes Transaktionsvolumen im Value-Added- und opportunistischen Segment sorgen wird“.
Die stärkere Risikoneigung drückt sich insbesondere durch höhere Investitionen in die eher konjunktursensiblen Büroimmobilien aus, die im Jahresvergleich um 61 % auf 13,3 Mrd. Euro zulegten und Einzelhandelsimmobilien erstmals deutlich auf Rang zwei verwiesen. Diese waren in den vergangenen Jahren die bevorzugte Nutzungsart, da die Investoren in erster Linie einen stabilen und konjunkturunabhängigen Cashflow suchten. Aufgrund des fehlenden Angebots konnten diese in 2013 trotz ungebrochen hoher Nachfrage jedoch nur leicht zulegen (+ 1 %) und kamen auf ein Transaktionsvolumen von knapp 10 Mrd. Euro, was einem Anteil von 33 % entspricht. Daneben stiegen noch die Investitionen in Entwicklungsgrundstücke (+ 22 %) und Hotels (+ 21 %) auf 1,2 Mrd. bzw. 1,4 Mrd. Euro.
Die insgesamt hohe Nachfrage und der Mangel an Core-Objekten führten im Laufe des Jahres zu einem stetig steigenden Preisniveau. Die Bürospitzenrendite gab in allen Top-6-Märkten abgesehen von München mit seinem bereits sehr niedrigen Niveau von 4,3 % nochmals um jeweils 10 bis 20 Basispunkte nach und lag Ende 2013 im Durchschnitt bei 4,6 %. Auch die Spitzenrendite für Geschäftshäuser ist nochmals marginal auf 4,1 % im Durchschnitt aller sechs Märkte zurückgegangen.
Dieses hohe Preisniveau schlägt sich auch in der Struktur der Käufer nieder. Wie bereits in 2012 stellten offene Spezialfonds die größte Käufergruppe dar und steigerten ihr Ankaufsvolumen um 73 % auf knapp 6 Mrd. Euro. Danach folgen Immobilien AGs / REITs mit einem Volumen von 2,8 Mrd. Euro (+ 26 %) sowie Versicherungen / Pensionskassen (+ 29 %) und Privatinvestoren / Family Offices (+ 20 %) mit einem Volumen von jeweils ca. 2,5 Mrd. Euro. Private-Equity-Investoren haben Immobilien für gut 1 Mrd. Euro gekauft, jedoch gleichzeitig Objekte mit einem Volumen von 1,7 Mrd. Euro verkauft. „Das höhere Verkaufsvolumen von Private-Equity-Investoren ist jedoch kein Zeichen nachlassenden Interesses, sondern Folge des hohen Preisniveaus, das diese Investorengruppe für gewinnbringende Verkäufe nutzt“, erläutert Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland und ergänzt: „Gleichzeitig tätigen Private-Equity-Investoren neue Investitionen am risikoreichen Ende des Marktes“.
Ausländische Käufer investierten in 2013 deutlich weniger als im Vorjahr, folglich sank ihr Anteil am Transaktionsvolumen von 46 % in 2012 auf rund 33 %. Nur Investoren aus dem Mittleren Osten und Asien haben im Vorjahresvergleich mehr in den deutschen Immobilienmarkt investiert (1,36 Mrd. Euro in 2013 ggü. 1,05 Mrd. Euro in 2012). „Für die kommenden Jahre gehen wir davon aus, dass das Interesse asiatischer Investoren und seitens Käufern aus dem Mittleren Osten weiter zunehmen wird“, prognostiziert Wende.
Im Fokus deutscher wie ausländischer Investoren standen insbesondere die Top-6-Märkte, deren Anteil in 2013 auf 55 % anstieg (2012: 50 %). Das in diesen Standorten in 2013 investierte Transaktionsvolumen lag bei 16,7 Mrd. Euro und damit 31 % über dem Vorjahreswert. Im Ranking der Standorte führt München mit einem Transaktionsvolumen von 4,63 Mrd. Euro vor Frankfurt (3,45 Mrd.) und Berlin (3,22 Mrd.). In der Hauptstadt, die 2012 ein besonders hohes Transaktionsvolumen verzeichnete, ging das investierte Volumen um ein Viertel zurück, während alle übrigen Standorte deutliche Umsatzzuwächse verzeichnen konnten.
Die derzeitigen Rahmenbedingen sprechen dafür, dass die Dynamik am deutschen Gewerbeinvestmentmarkt im laufenden Jahr weiter hoch bleibt. Das Niedrigzinsumfeld wird auch in diesem Jahr Bestand haben, hinzu kommt voraussichtlich ein steigendes Wirtschaftswachstum. Ein limitierender Faktor ist jedoch weiterhin der Angebotsmangel an hochwertigen Produkten. Dennoch dürfte der Gewerbeinvestmentmarkt auch 2014 auf einen Umsatz von 30 Mrd. Euro zusteuern, weil die Aktivität am risikoreichen Ende des Marktes weiter ansteigen dürfte.
„Die guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland und das gleichzeitig niedrige Zinsniveau sind die Basis für das höchste Transaktionsvolumen seit 2007“, bilanziert Andreas Wende, COO und Head of Investment bei Savills Deutschland, und ergänzt: „Wir erwarten, dass sich die bereits in 2013 erkennbar höhere Risikobereitschaft der Investoren im laufenden Jahr fortsetzt und für ein steigendes Transaktionsvolumen im Value-Added- und opportunistischen Segment sorgen wird“.
Die stärkere Risikoneigung drückt sich insbesondere durch höhere Investitionen in die eher konjunktursensiblen Büroimmobilien aus, die im Jahresvergleich um 61 % auf 13,3 Mrd. Euro zulegten und Einzelhandelsimmobilien erstmals deutlich auf Rang zwei verwiesen. Diese waren in den vergangenen Jahren die bevorzugte Nutzungsart, da die Investoren in erster Linie einen stabilen und konjunkturunabhängigen Cashflow suchten. Aufgrund des fehlenden Angebots konnten diese in 2013 trotz ungebrochen hoher Nachfrage jedoch nur leicht zulegen (+ 1 %) und kamen auf ein Transaktionsvolumen von knapp 10 Mrd. Euro, was einem Anteil von 33 % entspricht. Daneben stiegen noch die Investitionen in Entwicklungsgrundstücke (+ 22 %) und Hotels (+ 21 %) auf 1,2 Mrd. bzw. 1,4 Mrd. Euro.
Die insgesamt hohe Nachfrage und der Mangel an Core-Objekten führten im Laufe des Jahres zu einem stetig steigenden Preisniveau. Die Bürospitzenrendite gab in allen Top-6-Märkten abgesehen von München mit seinem bereits sehr niedrigen Niveau von 4,3 % nochmals um jeweils 10 bis 20 Basispunkte nach und lag Ende 2013 im Durchschnitt bei 4,6 %. Auch die Spitzenrendite für Geschäftshäuser ist nochmals marginal auf 4,1 % im Durchschnitt aller sechs Märkte zurückgegangen.
Dieses hohe Preisniveau schlägt sich auch in der Struktur der Käufer nieder. Wie bereits in 2012 stellten offene Spezialfonds die größte Käufergruppe dar und steigerten ihr Ankaufsvolumen um 73 % auf knapp 6 Mrd. Euro. Danach folgen Immobilien AGs / REITs mit einem Volumen von 2,8 Mrd. Euro (+ 26 %) sowie Versicherungen / Pensionskassen (+ 29 %) und Privatinvestoren / Family Offices (+ 20 %) mit einem Volumen von jeweils ca. 2,5 Mrd. Euro. Private-Equity-Investoren haben Immobilien für gut 1 Mrd. Euro gekauft, jedoch gleichzeitig Objekte mit einem Volumen von 1,7 Mrd. Euro verkauft. „Das höhere Verkaufsvolumen von Private-Equity-Investoren ist jedoch kein Zeichen nachlassenden Interesses, sondern Folge des hohen Preisniveaus, das diese Investorengruppe für gewinnbringende Verkäufe nutzt“, erläutert Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland und ergänzt: „Gleichzeitig tätigen Private-Equity-Investoren neue Investitionen am risikoreichen Ende des Marktes“.
Ausländische Käufer investierten in 2013 deutlich weniger als im Vorjahr, folglich sank ihr Anteil am Transaktionsvolumen von 46 % in 2012 auf rund 33 %. Nur Investoren aus dem Mittleren Osten und Asien haben im Vorjahresvergleich mehr in den deutschen Immobilienmarkt investiert (1,36 Mrd. Euro in 2013 ggü. 1,05 Mrd. Euro in 2012). „Für die kommenden Jahre gehen wir davon aus, dass das Interesse asiatischer Investoren und seitens Käufern aus dem Mittleren Osten weiter zunehmen wird“, prognostiziert Wende.
Im Fokus deutscher wie ausländischer Investoren standen insbesondere die Top-6-Märkte, deren Anteil in 2013 auf 55 % anstieg (2012: 50 %). Das in diesen Standorten in 2013 investierte Transaktionsvolumen lag bei 16,7 Mrd. Euro und damit 31 % über dem Vorjahreswert. Im Ranking der Standorte führt München mit einem Transaktionsvolumen von 4,63 Mrd. Euro vor Frankfurt (3,45 Mrd.) und Berlin (3,22 Mrd.). In der Hauptstadt, die 2012 ein besonders hohes Transaktionsvolumen verzeichnete, ging das investierte Volumen um ein Viertel zurück, während alle übrigen Standorte deutliche Umsatzzuwächse verzeichnen konnten.
Die derzeitigen Rahmenbedingen sprechen dafür, dass die Dynamik am deutschen Gewerbeinvestmentmarkt im laufenden Jahr weiter hoch bleibt. Das Niedrigzinsumfeld wird auch in diesem Jahr Bestand haben, hinzu kommt voraussichtlich ein steigendes Wirtschaftswachstum. Ein limitierender Faktor ist jedoch weiterhin der Angebotsmangel an hochwertigen Produkten. Dennoch dürfte der Gewerbeinvestmentmarkt auch 2014 auf einen Umsatz von 30 Mrd. Euro zusteuern, weil die Aktivität am risikoreichen Ende des Marktes weiter ansteigen dürfte.
