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10.01.2014 Gewerbeinvestmentmarkt Hamburg weit über Fünf-Jahres-Durchschnitt

In Hamburg wurden im Jahr 2013 Gewerbeimmobilien mit einem Volumen von mehr als 2,8 Mrd. Euro gehandelt, was einem Plus von knapp 69 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dies ist nicht nur das höchste Transaktionsvolumen seit 2007, sondern übertrifft auch deutlich den Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre (2008 bis 2012) von rund 1,55 Mrd. Euro. Ursächlich war vor allem der Anstieg des Transaktionsvolumens von Büroimmobilien, das sich mehr als verdoppelt hat. Damit repräsentieren Bürotransaktionen ca. zwei Drittel des gesamten Hamburger Transaktionsvolumens. Investitionen in das Einzelhandelssegment konnten dagegen, vor allem aufgrund des fehlenden Angebots, nur leicht (+ 2 %) auf 432 Mio. Euro (15 % des Volumens) zulegen. Es folgen Logistik / Industrie und Hotels mit einem Anteil von jeweils rund 5 %.

Obwohl sich das Transaktionsvolumen auf einem langjährigen Hoch befindet, überstieg die Nachfrage das verfügbare Angebot um ein Vielfaches. Die Folge: „Die Investoren wichen verstärkt auf Lagen außerhalb des CBD, beispielsweise nach St. Pauli, die City-Süd oder Harburg, aus“, stellt Andreas Wende, COO und Head of Investment bei Savills Deutschland, fest und ergänzt: „In 2013 waren auch einige institutionelle Käufer aufgrund des Angebotsmangels in diesen Lagen unterwegs“.

Die Deka erwarb beispielsweise den Astra-Turm und Patrizia die HarburgArcaden.
Bezogen auf die Käufertypen waren nach Immobilien AGs / REITs (Ankaufsvolumen: 380 Mio. Euro) insbesondere Versorgungswerke aus der Gruppe der Versicherungen / Pensionskassen unter den aktivsten Käufern am Hamburger Markt. So erwarben beispielsweise die Ärzteversorgungen für Niedersachsen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern die Projektentwicklung Stadthöfe für 218 Mio. Euro und die Ärzteversorgung Niedersachsen das Luxushotel Le Royal Méridien.

Insgesamt belief sich das Ankaufsvolumen von Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerken auf rund 365 Mio. Euro. Es folgen offene Spezialfonds (270 Mio. Euro) sowie die Gruppe der privaten Investoren und Family Offices (235 Mio. Euro). Die Aktivität Letzterer ist am Hamburger Markt traditionell hoch. Während alle genannten Käufergruppen auch in signifikantem Umfang Verkäufe tätigten, traten Privatinvestoren / Family Offices als Verkäufer kaum in Erscheinung. „Family Offices und privaten Investoren stellt sich im Falle eines Verkaufs die Frage nach alternativen Anlagemöglichkeiten. Im derzeitigen Zinsumfeld sind Investments mit einem vergleichbaren Rendite-Risiko-Profil nur schwer zu finden“, gibt Bertrand Ehm, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Hamburg, eine Erklärung.

Die hohe Nachfrage hat auch das Preisniveau am Hamburger Markt im Laufe des Jahres steigen lassen. So sank sowohl die Spitzenrendite von Büroobjekten als auch von Geschäftshäusern um jeweils 10 Basispunkte auf 4,5 % bzw. 4,4 %. Ein Ende der Abwärtstendenz scheint laut Ehm jedoch langsam erreicht: „Für 2014 ist kein signifikanter Rückgang der Renditeniveaus zu erwarten“. Der Anlagefokus der Investoren wird sich weiterhin in Richtung der Lagen außerhalb des CBD verschieben, so beispielsweise in die Randlagen um den CBD oder auch abseits der Hamburger Innenstadt nach Harburg. „Auch die Hafencity könnte in 2014 in Bezug auf das Transaktionsvolumen an Relevanz gewinnen“, prognostiziert Wende.


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